裁判字號：臺灣高等法院高雄分院102年上字第226號民事判決
裁判日期：民國102年11月05日
裁判案由：損害賠償等
臺灣高等法院高雄分院民事判決102年度上字第226號上訴人即被上訴人萊爾富國際股份有限公司法定代理人 汪林祥 訴訟代理人 張恪騫 被上訴人即上訴人朝慶有限公司法定代理人 洪祥耀 訴訟代理人 許龍升 律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於民國102年5月15日臺灣高雄地方法院102年度訴字第256號第一審判決提起上訴，本院於102年10月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回萊爾富國際股份有限公司後開第二項之訴部分，及其假執行之宣告，並訴訟費用之裁判均廢棄。
朝慶有限公司應再給付萊爾富國際股份有限公司新台幣參拾萬元，及自民國一百零一年十一月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
萊爾富國際股份有限公司其餘上訴駁回。
朝慶有限公司上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由萊爾富國際股份有限公司負擔三分之一，餘由朝慶有限公司負擔。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人萊爾富國際股份有限公司（下稱萊爾富公司）主張：兩造於民國100年5月26日兩造簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），伊向朝慶有限公司（下稱朝慶公司）承租坐落高雄市○○區○○路○○○號1樓部分房屋（下稱系爭房屋），用以經營便利超商之用，租期自100年8月1日起至105年7月31日止及自105年8月1日起至108年7月31日止，每月租金新臺幣（下同）125,000元。因系爭房屋坐落之鳳甲段105地號土地（下稱系爭土地）乃朝慶公司向高雄市政府承租，嗣因高雄市政府終止與朝慶公司間之市有土地短期租賃契約，致朝慶公司無法繼續將系爭房屋出租予萊爾富公司，屬可歸責於朝慶公司之給付不能，兩造因而於
101年7月31日終止系爭租約，租賃期間已逾1年，依系爭租約第8條第2項約定，朝慶公司應賠償伊未完成期間之營業收益及投資損失，即違約金180萬元。爰依民法第226條第1項、第250條第1項之規定及系爭租約第8條第2項之法律關係，求為命朝慶公司應給付萊爾富公司180萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行之判決。（萊爾富公司另請求朝慶公司給付125,000元保證金本息部分，經原審判決萊爾富公司勝訴，朝慶公司未上訴，本院不予審理）
二、被上訴人即上訴人朝慶有限公司則以：萊爾富公司承租系爭房屋前，系爭房屋係用以管理該地停車場之簡陋設施，且其坐落之系爭土地為停車場用地，乃朝慶公司向高雄市政府承租專供經營停車場使用，倘於其上經營停車場用途外之使用，乃違反朝慶公司與高雄市政府契約之約定，隨時有遭市政府拆除之危險，朝慶公司於訂約前主動提出與高雄市政府之租賃契約書予萊爾富公司，萊爾富公司當時即已知悉該土地僅能做停車場使用，惟萊爾富公司仍堅持承租，並將系爭房屋改建、增建後經營超商使用。嗣遭他人檢舉，市政府遂終止與朝慶公司間就系爭土地之租約，兩造乃自行協議於101年7月31日終止系爭租約並拆除地上物。故朝慶公司就系爭房屋之不能使用，並無可歸責之事由。縱認朝慶公司有可歸責之原因，萊爾富公司亦與有過失。且於兩造簽立系爭租約時，伊並未曾向萊爾富公司擔保系爭土地不會因作超商使用而遭市政府收回，由兩造自行協議拆除地上物，並非因市政府之徵收而拆除，故萊爾富公司執系爭租約第8條第2項之規定向朝慶公司請求，並無依據。又系爭租約固有約定倘萊爾富公司不能就系爭房屋繼續使用，伊應賠償於系爭未完成期間之營業收益及投資損失，該性質係屬損害賠償額預定性違約金，然萊爾富公司承租期間，每月均為虧損，故未有未能使用系爭土地之營業損失。又依系爭租約第8條第5項約定，朝慶公司實質租賃期間僅3年5個月，計算萊爾富公司主張其營業收益損失之預估，即應以此為準，故萊爾富公司請求賠償此180萬元之違約金，實屬過高，應予核減等語，資為抗辯。
三、原審經審理後，此部分判決命朝慶公司應給付萊爾富公司90萬元，及自101年11月10日起起至清償日止，按年息5%計算之利息。兩造各就其敗訴部分提起上訴。萊爾富公司聲明：㈠原判決關於駁回萊爾富公司後開第二項之訴部分廢棄。㈡朝慶公司應再給付萊爾富公司90萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢朝慶公司上訴駁回。朝慶公司聲明：㈠原判決關於命朝慶公司給付90萬元本息部分廢棄。㈡上開廢棄部分，萊爾富公司在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢萊爾富公司上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠兩造於100年5月26日簽訂系爭租約，由萊爾富公司向朝慶
公司承租系爭房屋，用以經營便利超商之用，租期自100年
8月1日起至105年7月31日止及自105年8月1日起至10
8年7月31日止，每月租金125,000元，萊爾富公司依約並繳交25萬元保證金予朝慶公司。而系爭房屋坐落之系爭105地號土地，朝慶公司向高雄市政府承租。
㈡訴外人高雄市政府交通局以朝慶公司違反市有土地短期租賃
契約，利用部分停車場用地違規設置超商，違反高雄市政府與朝慶有限公司之契約第八點第一項第三款及同點第一項第四款，並以100年8月19日高市交停工字第0000000000號、
100年9月28日高市交停工字第0000000000號函文及101年
3月6日高市交停工字第00000000000號函通知限期改善後，經查仍未改善等語，故於101年5月18日以高市交停工字第00000000000號函文通知朝慶公司依契約第八點終止契約。（原審卷第19頁）㈢兩造於101年7月4日訂立終止系爭租約之租賃契約書。
五、兩造爭執事項：萊爾富公司得向朝慶公司依民法第226條第
1項、第250條第1項之規定及系爭租約第8條第2項之約定請求朝慶公司應給付違約金180萬元，有無理由？
六、本院之判斷：萊爾富公司主張兩造簽立系爭租約，因系爭房屋坐落之系爭
105地號土地，為朝慶公司向高雄市政府承租，嗣高雄市政府終止與朝慶公司間之市有土地短期租賃契約，致朝慶公司無法繼續將系爭房屋出租予萊爾富公司，兩造因而於101年
7月31日終止系爭租約等情，業據其提出房屋租賃契約書、高雄市政府交通局101年3月6日高市交停工字第00000000
000號函、101年5月18日高市交停工字第00000000000號函、終止租賃契約書等為證（原審卷第6至21頁），並為朝慶公司所不爭執，堪信為真。又萊爾富公司主張系爭租約終止乃可歸責於朝慶公司之給付不能，請求朝慶公司賠償損害，但朝慶公司否認系爭租約之終止係不可歸責於朝慶公司云云。惟：
㈠按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。次按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第226條第1項定有明文。萊爾富公司向朝慶公司承租系爭房屋之目的乃用以經營超商，朝慶公司依系爭租約負有將系爭房屋交付萊爾富公司為使用收益之義務。雖朝慶公司無法將系爭房屋出租予萊爾富公司之原因，係因其向訴外人高雄市政府所承租之系爭土地遭高雄市政府終止租約收回，然萊爾富公司對朝慶公司向高雄市政府承租系爭土地僅能專供經營停車場使用，倘於其上經營停車場用途外之使用，即違反與高雄市政府間契約之約定，高雄市政府依約得隨時終止租約，為朝慶公司所明知（原審卷第94頁），朝慶公司本可避免此終止租約之情事發生，仍願將系爭房屋出租予萊爾富公司，因而遭高雄市政府終止契約收回系爭土地，致朝慶公司無法繼續將系爭房屋出租予萊爾富公司，顯屬可歸責於朝慶公司之給付不能，揆諸前揭規定，萊爾富公司自可請求朝慶公司負債務不履行之損害賠償責任。
㈡次按違約金，除當事人另有訂定外，視為因債務不履行而生
損害賠償之賠償總額，民法第250條第2項定有明文。依系爭租約第8條第2項復約定：「於承租期間內，因甲方（指朝慶公司）出租範圍遭徵收、延伸拆除部份或全部，或將其所有權讓與第三人時，乙方（指萊爾富公司）得依比例請求酌減租金，如致乙方不能為約定之使用、收益者，甲方應賠償乙方於本契約未完成期間之營業收益及投資損失（第一年
240萬元，第二至三年金額180萬元、第四至五年為120萬元，）」，故依該條文約定之文義，解釋上應為萊爾富公司若就系爭房屋依約不能為使用收益時，包括徵收、房屋遭拆除或所有權讓與第三人等情形，即屬朝慶公司違約，約定朝慶公司應賠償萊爾富公司系爭租約未完成期間之營業收益及投資損失，並以租賃存續期間為特定賠償金額之約定，即租賃第一年金額為240萬元、第二至第三年為180萬元，第四至五年為120萬元（原審卷第7頁），故性質上應為萊爾富公司之損害賠償總額之預定，屬違約金，應可認定。朝慶公司抗辯其並無可歸責及地上物拆除並非因政府徵收而拆除，與系爭租約第8條第2項約定不符云云，自無可採。綜上，萊爾富公司依據系爭租約第8條第2項之約定，請求朝慶公司賠償損害即違約金180萬元，自屬有據。
㈢朝慶公司抗辯萊爾富公司亦與有過失，且請求違約金180萬
元屬過高，應予核減，有無理由？⑴按約定之違約金過高者，法院得酌減至相當之數額，民法
第252定有明文。約定之違約金是否相當，仍須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院79年台上字第1915號、49年台上字第807號判例要旨參照）。
⑵萊爾富公司主張其承租系爭房屋後，投入相當資金重新改
建及裝潢，改建系爭房屋，業據提出重大工程同意書為證（原審卷第9至10頁），為朝慶公司所不爭執，堪認為真。萊爾富公司復主張其承租系爭房屋後，花費鉅額款項重新裝潢及改建系爭房屋，並購買機器設備，在未加計營業收入及機器設備等支出，萊爾富公司為裝潢該店所投入之資金，即已高達2,005,002元等情，業據其提出明細表、估價單、驗收表、明細款及請款報銷單附卷為證（原審卷
97、102至115頁），朝慶公司亦不否認萊爾富公司因裝潢整修系爭房屋而有上開費用之支出，故萊爾富公司因系爭租約之提前終止，所受之投資損失等，應在180萬元以上一節，應可認定。朝慶公司抗辯萊爾富公司一直虧損故其損失未達180萬元云云，自無可採。故萊爾富公司依系爭租約第8條第2項所約定之違約金180萬元，難認有過高情事。又兩造既約定違約金為180萬元，朝慶公司又未能舉證證明該金額過高，其主張違約金過高請求酌減，自無可採。
㈣次按，損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕
賠償金額，或免除之，民法第217條第1項定有明文；該規定於契約亦有適用。查：
⑴系爭房屋坐落之系爭105地號土地為停車場用地，乃朝慶
公司向高雄市政府承租專供經營停車場使用，倘於其上經營停車場用途外之使用，乃違反朝慶公司與高雄市政府契約之約定，當有隨時遭市政府拆除之危險，萊爾富公司自承承租時所明知在卷，萊爾富公司對此風險當有完整認識，仍願承租，並將系爭房屋改建、增建後經營超商使用，朝慶公司因而違反與市政府租約之約定，系爭土地遭市政府收回後，導致朝慶公司對系爭租約之給付不能，故萊爾富公司對此損害之發生，自屬與有過失。至於萊爾富公司主張系爭租約第8條第2項係排除民法第227條第1項過失相抵原則之適用云云；然觀以系爭租約第8條第2項約定之文義內容（見前述），並非有明白約定排除過失相抵之適用，至為明確，故萊爾富公司此部分之主張，洵非有據，自難採信。
⑵又萊爾富公司抗辯其雖知朝慶公司向市政府承租專供停車
場使用，但因承租時朝慶公司保證在租賃期間萊爾富公司都可以使用收益，萊爾富公司始放心承租等語，雖為朝慶公司所否認。然，萊爾富公司於締約時雖明知朝慶公司向高雄市政府承租專供經營停車場使用，日後若為超商使用，則有違朝慶公司與高雄市政府約定，卻仍投入大量資金為裝潢及改建系爭房屋，金額高達200多萬元，且系爭租約第8條第2項明定，若出租範圍遭徵收、延伸拆除部份或全部之情形時，導致萊爾富公司不能為約定之使用、收益者，朝慶公司依約即應賠償未完成期間之營業收益及投資損失，並依租賃期間區分並約定特定之金額，再佐以朝慶公司於101年7月6日函文通知萊爾富公司表示：「因政府之執法態度經我方努力溝通協調，仍無法獲得相關單位認同適法性，....雙方基於簽訂承租合約精神，貴公司提出賠償金之請求，實為必然；...」等情（原審卷第22頁），若非朝慶公司保證在租賃期間萊爾富公司均可為使用收益之情事，萊爾富公司豈會願承租並投入巨額資金，顯見萊爾富公司抗辯，較可採信。故本院審酌上情，並佐以萊爾富公司締約時亦知系爭房屋坐落土地日後有遭市政府收回、拆除之虞，而朝慶公司則為出租人，本應負較重責任履行契約，並斟酌朝慶公司以上開函文向萊爾富公司表示：希望該違約金調為120萬元，並願返還押租金等情，認朝慶公司、萊爾富公司就此損害之發生，應負責任比例各為3分之2、3分之1為適當，故萊爾富公司依據系爭租約之約定請求朝慶公司賠償損害即違約金，依民法第
217條第1項規定，減為120萬元，逾此範圍之請求，則無理由。
七、綜上所述，萊爾富公司基於民法第226條第1項、第250條第1項之規定及系爭租約第8條第2項之法律關係，請求朝慶公司給付違約金120萬元，及自101年11月10日起起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，逾此範圍之請求，則為無理由。從而，萊爾富公司除原審判准之違約金金額90萬元本息外，得再請求賠償之金額應為30萬元，及自101年11月10日起起至清償日，按年息5%計算之利息，原審就上開得再請求30萬元之本息，駁回萊爾富公司之訴，有所不當，萊爾富公司上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，自應由本院將原判決此部分廢棄改判如主文第二項所示，就上開不應准許部分駁回萊爾富公司之訴，並無不當，萊爾富公司上訴意旨求予廢棄改判，應駁回其上訴。原審就上開應准許90萬元部分，准萊爾富公司之訴，並無不當，朝慶公司上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回朝慶公司此部分上訴。因本件判命朝慶公司應給付之金額未逾150萬元，則不得上訴第三審而確定，故無假執行之必要，爰不另變更假執行擔保金額，併此敘明。
八、據上論結，本件萊爾富公司上訴為一部有理由，一部無理由，朝慶公司上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項，第79條、第78條，判決如主文。
中華民國102年11月5日
民事第五庭
審判長法官簡色嬌法官吳登輝法官郭慧珊以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中華民國102年11月5日
書記官林明威