裁判字號：臺灣士林地方法院107年簡上字第105號民事判決
裁判日期：民國108年06月24日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣士林地方法院民事判決107年度簡上字第105號上訴人即附帶被上訴人 賴梅貞 訴訟代理人 賴梅惠 被上訴人即附帶上訴人 陳珊儀 訴訟代理人 黃建嘉 上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國107年3月15日本院士林簡易庭106年度士簡字第1281號第一審判決提起上訴，並為訴之變更追加，被上訴人提起附帶上訴，本院於108年
5月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴，暨該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣壹拾貳萬肆仟叁佰捌拾柒元。
其餘上訴及變更追加之訴均駁回。
被上訴人之附帶上訴駁回。
第一、二審及變更追加之訴之訴訟費用由被上訴人負擔五分之四，餘由上訴人負擔；附帶上訴部分，由附帶上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按在第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一，或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條之1第3項、第446條第1項、第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件上訴人起訴時，依民法第184條第1項前段規定，請求被上訴人給付民國106年8月16日起至返還鑰匙之日止，每月1萬6,000元之損害（見原審卷第3頁背面、本院卷一第287頁、卷二第
184頁）。嗣於本院審理中，追加民法第179條不當得利規定之請求權基礎（見本院卷二第184頁），並因被上訴人於
107年3月28日返還鑰匙，先變更請求期間為106年8月5日至107年3月28日；請求金額為12萬8,000元（見本院卷一第244至245頁、第287頁、卷二第184頁）。再變更請求期間為106年8月5日至107年3月30日；請求金額為14萬元（見本院卷二第199頁、第250頁）。核其追加不當得利請求權基礎，與原起訴部分均係本於兩造間租賃關係之同一基礎事實。其訴之聲明變更係請求金額方式變更，揆諸上開規定，上訴人於上訴時所為追加、聲明之變更，均為法之所許。
貳、實體部分：
一、上訴人主張：伊於106年7月8日與被上訴人簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由伊將門牌號碼為新北市○○區○○○街○○巷○○號3樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被上訴人，租期自同年7月16日至107年7月15日。雙方約定被上訴人應於每月15日繳納當期月租金1萬6,000元，若未按期繳付，經伊終止租約，即應立即返還系爭房屋。詎被上訴人給付押租金及繳納第1期租金後，未再交付租金，兩造並合意於106年7月22日終止系爭租約，被上訴人竟不交還房屋，迄107年3月28日始返還鑰匙，致伊自106年8月5日至107年3月30日無法使用房屋受有損害。爰依民法第45
5條前段、第184條第1項前段規定，求為命被上訴人返還系爭房屋及給付6萬4,000元，並自106年12月16日起至返還鑰匙之日止，按月賠償1萬6,000元。原審判命被上訴人返還上訴人系爭房屋，駁回上訴人其餘請求。上訴人於上訴後，為訴之變更追加，變更請求金額為14萬元，並追加依民法第179條規定請求，聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分被上訴人應給付上訴人14萬元。對於被上訴人之附帶上訴，則聲明：上訴駁回。
二、被上訴人則以：上訴人簽訂系爭租約時隱匿多項房屋瑕疵，伊於106年7月15日交付首期租金並取得系爭房屋鑰匙時，始知屋內冷氣等設備故障或毀損，經向上訴人反應，上訴人不願修繕，因系爭房屋不堪居住，伊於同年月21日將個人物品搬空即未占有系爭房屋，並於同年月27日寄發存證信函催告上訴人應於7日內修繕，否則系爭租約即予終止，上訴人於同年月28日收受存證信函後置之不理，系爭租約於同年8月4日屆期而終止，伊旋以拋棄占有方式返還房屋。嗣伊通知上訴人於同年月17日辦理點交房屋、返還房屋鑰匙與押租金等事宜，上訴人卻拒絕點交，亦不返還押租金，伊僅得行使同時履行抗辯權，暫時留置鑰匙，不受系爭租約第5條無效條款之拘束，伊無須遷讓返還系爭房屋及賠償損害等語，資為抗辯。聲明：駁回上訴、變更及追加之訴，並就原審判命返還系爭房屋部分提起附帶上訴，聲明：㈠原判決不利附帶上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，駁回附帶被上訴人在第一審之訴。
三、查，兩造於106年7月8日簽訂系爭租約，由被上訴人向上訴人承租系爭房屋，上訴人於同年月15日交付系爭房屋鑰匙予被上訴人。嗣因被上訴人認屋內設備故障或毀損，於同年月21日將其個人物品搬空，同年月27日另寄發存證信函催告上訴人應於7日內修繕，否則視為依法終止系爭租約，上訴人於同年月28日收受上開函文。被上訴人於107年3月28日寄還系爭房屋鑰匙等情，為兩造所不爭執，並有系爭租約（見原審卷第6至9頁）、被上訴人於106年7月17日、7月27日、107年3月27日寄送之存證信函可稽（見原審卷第36至43頁、第158至159頁），堪信為真實。
四、上訴人主張系爭租約於106年7月22日終止，被上訴人於10
7年3月28日始返還系爭房屋鑰匙，應賠償其106年8月5日至107年3月30日無法使用系爭房屋之損害。被上訴人則辯以其於106年8月4日系爭租約終止後即返還房屋，無須遷讓返還房屋及賠償損害，本件應審究者為㈠系爭租約何時終止？㈡被上訴人於系爭租約終止後，何時返還系爭房屋？㈢上訴人得否請求被上訴人賠償損害？茲分述如下：
㈠、系爭租約何時終止？⒈按民事訴訟法第400條第1項規定確定判決之既判力，惟於
判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生。若訴訟標的以外之事項，縱令與為訴訟標的之法律關係有影響，因而於判決理由中對之有所判斷，除同條第2項所定關於抵銷之情形外，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷為有既判力（最高法院73年台上字第3292號判例參照）。又學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之（最高法院99年度台上字第781號裁判參照）。
⒉被上訴人前以其於106年8月4日終止系爭租約，訴請上訴
人返還押租金及溢付之月租金，經本院以106年度士小字第1564號請求返還押租金等事件（下稱第1564號事件）判決被上訴人部分勝訴確定，此經調取第1564號事件全卷核閱無訛。又依第1564號事件判決內容，兩造就被上訴人是否於106年8月4日終止系爭租約之訴訟標的以外重要爭點，經充分之舉證與辯論，於107年1月12日所為最終判決理由判斷：
上訴人簽訂系爭租約時未告知被上訴人冷氣無法使用，復未於被上訴人催告修繕之存證信函所定期限修繕完畢，被上訴人於催告期限屆滿之106年8月4日終止系爭租約已然生效等語（見第1564號事件卷第63頁背面至第64頁），而上開判斷並無顯然違背法令情形，上訴人復未提出新訴訟資料足以推翻前案理由之判斷，依上開說明，兩造就上開爭點均不得再為相反之主張，本院亦不得作相反之判斷，上訴人猶於本件訴訟主張系爭租約於106年7月22日終止云云，自有未合，系爭租約應於同年8月4日終止。
㈡、被上訴人於系爭租約終止後，何時返還系爭房屋？⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條
前段定有明文。另依系爭租約第5條約定：「乙方（被上訴人）應於訂約時，交於甲方（上訴人）叁萬貳仟元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金」等語（見原審卷第7頁），足認被上訴人於系爭租約終止後，有遷讓返還系爭房屋之義務，此亦為被上訴人所自認（見本院卷二第251頁）。
⒉次按對於物有事實上管領之力者，為占有人；占有之移轉，
因占有物之交付，而生效力。前項移轉，準用第761條之規定；有交付不動產義務之債務人，於債權人遲延後，得拋棄其占有。前項拋棄，應預先通知債權人，民法第940條、第
946條、第241條定有明文。又所謂返還租賃之土地，當係指依債務本旨，向出租人移轉租賃土地之占有而言。依民法第946條第1項規定，占有之移轉因占有物之交付而生效力。如果僅由債務人一方拋棄其占有，則惟有民法第241條所定之情形，始得免其給付之義務（最高法院73年度台上字第4363號判決參照）。查：
⑴上訴人於106年7月15日以交付鑰匙之方式，現實交付系爭
房屋予被上訴人管領而移轉占有，已如前述。參酌上訴人於
106年8月10日寄送予被上訴人之存證信函記載：「…請陳珊儀…於7日內…至竹圍派出所協調退租事宜，當面完成手續及返回鑰匙…」（見原審卷第58頁），及其於本院審理時陳稱：「無論被上訴人用何種方式占有或如何使用房屋，他繼續持有鑰匙就是尚未返還房屋」等語（見本院卷一第245頁），可見被上訴人迄107年3月28日返還系爭房屋鑰匙前，對房屋具有事實上管領力，而為占有人，上訴人主張被上訴人於107年3月28日交付鑰匙，始係依債之本旨返還系爭房屋，應屬有據。
⑵被上訴人固辯以其於106年8月4日系爭租約終止時即拋棄
占有返還房屋云云（見原審卷第30、105頁）。然觀諸①被上訴人於106年8月5日寄送之存證信函記載：「…請即刻返還押金及租金…於返還上開款項後…即可返還鑰匙」（見原審卷第49頁）。②被上訴人於同年月10日寄送之存證信函記載：「…邀台端於106年8月17日…辦理房屋點交，及租金、押金、鑰匙返還相關事宜…」（見原審卷第50頁）。③被上訴人於同年月22日寄送之存證信函記載：「…台端於10
6年8月17日不願返還本人剩餘租金與押金，致無法完成點交並返還鑰匙…」等語（見原審卷第51頁），顯係向上訴人表明應先返還租金與押金，始願返還鑰匙之意思，均難認係拋棄占有之通知。況占有之有無在於事實上管領力之存否，被上訴人持有鑰匙期間，上訴人自無從任意進出，與被上訴人是否遷空物品無涉，被上訴人僅以其於106年8月4日搬遷，即謂於是日已拋棄占有云云，並不足取。
⑶被上訴人另辯以系爭租約第5條之約定有免除或減輕上訴人
責任、加重其責任及限制其得行使同時履行抗辯之權利，對其有重大不利益等顯失公平情事，違反民法第247條之1規定而無效，其留置鑰匙係行使同時履行抗辯權，用以防衛自身權益云云（見本院卷一第83頁、第228至229頁、第143頁）。惟：
①按民法第247條之1關於定型化契約效力之規定，須定型
化契約之條款係由一方預定用於同類契約而作成，他方當事人僅按該預先之一般契約條款與提出人（契約利用人）訂立契約，並未就其內容進行磋商，始有其適用；如當事人之一方基於與特定相對人訂立契約之目的，預先擬就相關條款，作為商議之張本，嗣經雙方當事人對其內容為個別磋商而合意議定者，即非該條規定適用之範圍（最高法院106年度台上字第1166號判決參照）。系爭租約內容固多以電腦打字列印，然就租賃期間、月租金與押租金數額、繳納租金期限等欄位，均係手寫填載（見原審卷第7頁），兩造更增訂第21條、第22條關於飼養寵物之特別約定（見原審卷第9頁），可見系爭租約應係以預先擬定之相關條款為商議張本，經兩造就相關內容為個別磋商而合意議定，依上開說明，系爭租約條款應非民法第247條之1規定適用之範圍，被上訴人辯稱系爭租約第5條違反民法第247條之1規定而無效，應屬無據。
②次按因契約互負債務之當事人，如一方有先為給付之義務
者，僅他方享有同時履行抗辯權，此觀民法第264條第1項規定即明。依上開⒈系爭租約第5條內容，可知兩造約定被上訴人於租賃關係終止後，應先騰空、交還系爭房屋，上訴人始負返還押租金義務，則被上訴人以上訴人未返還押租金為由，認其得行使拒絕返還系爭房屋鑰匙之同時履行抗辯權，於法未合，亦無可取。
㈢、上訴人得否請求被上訴人賠償損害？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179條定有明文。次按無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。被上訴人於系爭租約終止後，遲未履行返還房屋之義務，致上訴人受有相當於租金額之損害，其訴請被上訴人給付按原租金計算之損害金，實屬有據。又被上訴人無權占用期間為106年8月5日至107年
3月28日，上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利12萬4,387元（16000×7+16000×24/31=124387，小數點以下四捨五入），即屬可採，逾此部分之請求，則為無據。而上訴人依民法第179條、第455條前段規定即達請求返還房屋、賠償之目的，其另依同法第184條第1項前段請求，即無論究必要。
五、綜上所述，上訴人依民法第455條前段、第179條規定，請求被上訴人返還系爭房屋、給付12萬4,387元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。原審於前開應准許範圍內，駁回上訴人之請求，即有未合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，並為訴之變更追加，為有理由，爰廢棄改判如主文第2項所示。上開本院判准部分，因金額未逾150萬元，被上訴人不得上訴第三審，該部分判決即告確定，自無宣告假執行之必要，是原審就此部分駁回上訴人假執行之聲請，其理由雖與本院不同，惟結論並無二致，仍應予維持。至上訴人其餘上訴請求，暨該部分假執行之聲請，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行聲請，尚無不合，上訴人指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。被上訴人就上開應予准許經原審判命給付部分及所為假執行之諭知，提起附帶上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所援用之證據，經斟酌後核與判決結果不生影響，無再予一一論述之必要，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴及變更追加之訴為一部有理由，一部無理由、附帶上訴為無理由，爰判決如主文。
中華民國108年6月24日
民事第五庭審判長法官古振暉
法官方鴻愷法官林昌義以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中華民國108年6月24日
書記官呂子彥