臺灣士林地方法院101年度訴字第1261號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院101年訴字第1261號民事判決

裁判日期：民國102年11月29日

裁判案由：損害賠償

臺灣士林地方法院民事判決101年度訴字第1261號原告 鍾添文 訴訟代理人 黃瑞真 律師複代理人 何盈蓁 律師被告 何彥廷 訴訟代理人 陳明宗 律師複代理人 吳沛珊 律師
潘柔安 上列當事人間損害賠償事件，本院於民國102年11月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾伍萬元，及自民國一百零一年九月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰壹拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告原起訴請求被告給付新臺幣（下同）214萬元及其法定利息。嗣於訴訟進行中，減縮請求被告應給付115萬元及其法定利息（本院卷第143頁），核其所為係減縮應受判決事項之聲明，自應准許。
二、原告起訴主張：㈠緣原告於民國98年11月間向被告購買坐落於臺北市○○區○
○段○○段0000地號土地（權利範圍517/10000）及其上門牌號碼臺北市○○區○○街○○巷○○弄○○○號5樓房屋（下稱系爭房屋，並與上開土地合稱系爭房地）。簽約時被告應原告要求提出97、98年系爭房屋進行輻射偵測及混凝土氯離子子含量試驗報告，強調當時氯離子含量標準為每立方公尺0.
6公斤以下，系爭房屋符合當時標準，並稱系爭房屋非海砂屋，亦未因此原因降價。嗣原告於99年4月1日將系爭房地以880萬元出售予訴外人 孫正一 先生。詎料，孫正一於交屋後以系爭房屋為海砂屋為由，向原告起訴請求損害賠償，案經本院以99年度訴字第1449號損害賠償事件審理。經送交臺灣省土木技師公會鑑定，鑑定報告指出系爭房屋氯離子含量於三個採樣點分別高達每立方公尺0.674公斤、1.465公斤及1.443公斤，且有滲漏水之情形，該鑑定結果確認：「⑴鑑定標的物臺北市○○區○○街○○巷○○弄○○○號5樓房屋（即系爭房屋）氯離子含量已超過民國99年4月間之國家標準，造成氯離子含量過高的原因係建造該房屋時，混凝土之原料砂內氯離子含量過高，極可能用的砂不是河砂，而是海砂」、「⑶鑑定標的物之滲漏水造成牆面及屋頂油漆脫落，影響居住的舒適性；氯離子含量過高如未立即採取適當措施將使鋼筋腐蝕，影響結構安全及該房屋所應具備之通常效用」。原告始知悉被告出售系爭房屋時，提供載有每立方公尺低於0.6公斤標準之混凝土氯離子子含量試驗報告，顯與事實不符，數值差異甚鉅，且系爭房屋有漏水之情形，非如被告所保證者，具有重大瑕疵。原告前委託律師代函通知被告參加訴訟，被告亦委由代理人於101年2月10日至系爭房屋參與現場鑑定採樣，於知悉鑑定結果後，原告再於101年4月26日函請被告出面協商、參與調解，詎被告明示拒絕原告減少價金損害賠償等請求。
㈡系爭房屋具有氯離子含量過高之重大瑕疵，此瑕疵需經特殊
儀器檢測非通常檢查可發現，依民法第373條、第354條第
1項本文、第2項規定，應由原告負瑕疵擔保責任。且該瑕疵雖發生於兩造買賣契約成立之前，並不因此免除被告負不完全給付之債務不履行責任，原告仍得依不完全給付之規定向被告請求損害賠償。又原告於買受系爭房屋時，曾特別要求需符合國家標準，不要海砂屋，被告亦由其代理人回覆保證並非海砂屋，且因不動產現況說明書項次13經勾選未做海砂屋檢測，被告始提出檢測報告予原告為品質保證，足證被告曾向原告保證「系爭房屋之氯離子含量低於每立方公尺0.
6公斤」之品質，然系爭房屋之氯離子含量遠高於被告保證之品質，原告自得依民法第360條及最高法院83年台上字第1707號裁判要旨，向被告請求損害賠償。
㈢被告雖抗辯原告轉售金額扣除賠償後手之金額後，並無損害
云云，惟原告將系爭房屋出售予第三人時，即已取得轉售利益，且因本院99年度訴字第1449號判決判命原告應給付孫正一先生163萬7,240元，案經原告上訴二審達成和解協議，原告尚應就系爭房屋瑕疵給付孫正一115萬元，導致原告財產減少，受有損害。況原告當初向被告購買系爭房屋，轉售第三人後需支出手續費及稅費，未如被告所述有高達132萬元之轉售利益。
㈣原告於本院99年度訴字第1449號損害賠償事件進行中，經臺
灣省土木技師公會說明後，始知原告前提出之檢測報告無財團法人全國認證基金會之認證標章，而非具有公正性、正確性之檢測報告，足證被告動機顯有可議，有故意不告知瑕疵之嫌。
㈤原告爰依民法第227條、第373條、第354條第1項前段、
第2項、第360條規定提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告115萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以下列各點置辯：㈠被告買受系爭房地後，委由被告父親即訴外人 何政直 於97年
10月向訴外人錸發科技實業有限公司（下稱錸發公司）就系爭房屋施作氯離子含量檢測，經錸發公司就系爭房屋之走道柱及臥門柱採樣檢測，發現該兩處之氯離子含量分別為每立方公尺0.54公斤、0.47公斤，數值已超過國家標準CNS3090於87年6月25日第二次修正新拌混凝土含量每立方公尺不得超過0.3公斤之標準。被告為求慎重於98年6月30日再以自己名義委託錸發公司就系爭房屋他處採樣施測，經錸發公司就系爭房屋之餐樑、主臥柱採樣檢測後，試驗結果仍顯示該兩處之氯離子含量分別為每立方公尺0.43公斤、0.42公斤，是系爭房屋確有氯離子含量高於國家標準之情事。
㈡因被告前已將系爭房屋出租予他人，因收租及管理不便，遂
有意出售系爭房地，但因系爭房屋確有氯離子過高之情事，被告於委託仲介出售系爭房屋時，均有檢附上開兩次檢測報告，請仲介人員誠實向買方說明，並以低於市價約二成出售系爭房地。嗣原告於98年11月4日與被告議價，被告為免爭端，將上開試驗報告檢附予原告，且向原告誠實告知系爭房屋有氯離子含量高於國家標準之情事，而以低於市價約一成五之價格即742萬元出售予原告，並約定以現況交屋。此觀國泰建設公司與政治大學臺灣房地產研究中心合作，定期發佈之國泰房地價格指數於98年第4季之綜合評估報告所載：
「成交價在連續四季下跌後大幅上漲」等語，足證原告於景氣下跌之情形下，買受系爭房地短期出售尚能獲利136萬元自明。
㈢原告主張被告曾向其保證系爭房地無異常情形乙節，並非屬
實，被告確實曾將上開檢測報告交付予原告，原告於買受系爭房地時即知系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，仍表明願意買受，依民法第355條第1項之規定，被告就該瑕疵自不負擔保之責。至原告是否因不知法令或對於法令認知錯誤等情，均與被告無涉。本件亦非出賣人不知瑕疵存在，需負擔無過失責任之情形，原告執此主張被告需負瑕疵擔保責任，容有誤會。
㈣再者，被告於系爭房地買賣交易過程中，從未向原告保證系
爭房屋無氯離子含量過高之瑕疵，要約書及斡旋金契約無記載關於氯離子含量之約定，且被告與原告業已約定以「現況交屋」，足證被告並無保證系爭房屋之品質，是原告依民法第360條向被告請求損害賠償，並無理由。又原告於98年11月4日向被告買受系爭房地時，既已知悉系爭房屋有氯離子含量超過國家標準之情事，卻未於知悉後通知原告，依民法第365條第2項之規定，應視為原告承認其所受領之房屋。
退步言，縱認孫正一於99年11月8日對原告提起訴訟時，原告始知悉系爭房屋有氯離子過高之瑕疵，原告至遲亦應依民法第365條第1項規定通知被告，然原告並未為之，故應視為原告承認其所受領之房屋。
㈤又按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，
而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院77年度第7次民事庭會議決議要旨參照）。末按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致時，出賣人始同時負有物之瑕疵擔保及不完全給付之債務不履行責任。且所謂瑕疵係可歸責於出賣人之事由所致，係指瑕疵之發生而言，與出賣人是否知悉有瑕疵及為告知，核屬二事（最高法院98年度台上字第1811號判決意旨參照）。而系爭房屋有氯離子含量高於國家標準之情事，係因起造人於興建房屋時，使用氯離子含量較高之海砂，而非河砂所致。但系爭房屋並非被告所興建，且於被告出賣系爭房屋前，系爭房屋已有氯離子含量過高之情形，是該瑕疵不可歸責於被告，且無構成不完全給付之債務不履行責任，故原告之請求亦無理由。
㈥綜上，請求駁回原告之訴，並聲明：如受不利判決，願供擔保免為假執行。
四、本件經本院協商整理兩造不爭執事項如下，並同意以此做為判決基礎（本院卷第83頁、第128頁）：
㈠系爭房屋於另案中（99年度訴字第1449號），經本院囑託臺
灣省土木技師公會鑑定。其中之鑑定結果認為：經日笙檢測科技有限公司檢測結果，客廳樑氯離子含量為○‧六七四公斤／立方公尺、走廊樑氯離子含量為一‧六四五公斤／立方公尺、主臥室柱氯離子含量為一‧四四三公斤／立方公尺。鑑定結論與建議認為：1、鑑定標的物臺北市○○區○○街○○○巷○○弄○○○號五樓房屋，氯離子含量已超過九十九年四月間之國家標準，造成氯離子含量過高的原因係建造該房屋時，混凝土之原料砂內氯離子含量過高，極可能用的砂不是河砂，而是海砂。2、鑑定標的物外牆及屋頂有細微滲漏水，外牆的細微滲漏水之可能原因為地震造成牆壁細微龜裂，雨水經由細微裂縫造成室內油漆脫落；屋頂的細微滲漏水之可能原因為屋頂防水膜局部破壞，雨水經由防水膜穿過屋頂版細微裂縫而造成天花板油漆脫落。
㈡被告於出賣系爭建物時，於「不動產標的現況說明書」項次
13「建築改良物是否曾經做過海砂屋檢測（氯離子檢測事項）欄，勾選「否」。
五、本件經本院協商整理兩造爭執事項如下，並同意以此作為本件判決基礎（本院卷第83頁背面至第84頁、第128頁及其背面）：
㈠系爭房屋所生氯離子含量過高之瑕疵，是否因系爭房屋已由
被告交付原告，而應由原告承受該瑕疵所生之危險？㈡系爭房屋所生氯離子含量過高之瑕疵，是否因發生在兩造買
賣契約成立之前，而無給付不完全責任規定之適用？㈢被告於買賣時所提出檢測證明是否為系爭房屋品質之保證？㈣被告所提出檢測證明氯離子含量數據尚不違反於87年6月25
日以前興建房屋之標準（每立方公尺0.6公斤），與系爭房屋於101年1月間檢測氯離子含量數據均明顯大於87年6月25日以前興建房屋之標準，而有較大差異，是否為故意不告知原告瑕疵？
六、本院之判斷茲就上開經協商整理之爭執事項，說明本院判斷之理由及結果，並據以判斷原告之訴有無理由如下：
㈠系爭房屋所生氯離子含量過高之瑕疵，是否因系爭房屋已由
被告交付原告，而應由原告承受該瑕疵所生之危險？
1、按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險，移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。民法第373條前段、第354條分別定有明文。由上開法律規定可知，系爭房屋所生氯離子含量過高之瑕疵，如在交付後，始行發生，則其應為買受人即原告所應承受該瑕疵所生之危險，惟如在交付前，即已存在，則應屬出賣人即被告應擔保之瑕疵，而不應由原告承受該瑕疵所生之危險。
2、兩造所不爭執之前開鑑定結論與建議第1點指出：「造成氯離子含量過高的原因係建造該房屋時，混凝土之原料砂內氯離子含量過高，極可能用的砂不是河砂，而是海砂。」由此可知：系爭房屋氯離子含量過高之瑕疵，應早於房屋建造時，即已存在，是其於房屋交付前，亦已存在，故此項瑕疵，應由出賣人即被告加以擔保，而不應由原告承受其危險。
3、被告雖又抗辯：氯離子含量過高之瑕疵，早經被告於系爭房地買賣時，即已提供錸發公司之檢測報告給原告（見本院卷第74-75頁，被證二），而為原告所知悉，並因此在買賣房價上折減一成五，是應依民法第355條第1項，出賣人即被告不負擔保之責。惟查：
⑴依被告所提出之錸發公司檢測報告所示，其走道柱氯離子
含量為每立方公尺0.5474公斤，臥門柱氯離子含量為每立方公尺0.4738公斤，而該份報告僅揭示民國83年所訂定CNS3090氯離子含量之一般限制為每立方公尺0.6公斤。
⑵但兩造不爭執之鑑定結果顯示：走廊樑氯離子含量為每立
方公尺1.645公斤，主臥室柱氯離子含量為每立方公尺1.
443公斤，該鑑定結果所憑日笙檢測科技有限公司（下稱日笙公司）試驗報告附註第五點則併揭示民國87年6月25日所修訂公佈CNS3090氯離子含量必須小於每立方公尺0.
3公斤（見本院99年度訴字第1449號卷外放證物：台灣省土木技師公會鑑定報告附件七；亦可見該案判決書第12頁之說明）。
⑶前開兩項檢測檢定，相互對照可知：被告所提供錸發公司
檢測報告隱匿了民國87年6月25日新修訂公佈之氯離子含量標準，且其走道柱、臥門柱之氯離子檢測結果亦與兩造不爭執之鑑定結果相去甚遠（錸發公司之檢測結果均在每立方公尺0.6公斤以下，但日笙公司之檢測結果卻均超過每立方公尺1公斤以上）。
⑷由上可知，經由被告於買賣交易時所提供之錸發公司檢測
報告，原告僅能知悉系爭房屋之混凝土含有氯離子，但並不知其含量如此之高，並已違反新修訂標準。是被告抗辯原告對於上開氯離子含量過高之瑕疵，已經知悉，並不可採。
㈡系爭房屋所生氯離子含量過高之瑕疵，是否因發生在兩造
買賣契約成立之前，而無給付不完全責任規定之適用？
1、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能規定行使權利。民法第227條定有明文。
2、查系爭房屋所生氯離子含量過高之瑕疵，應早於房屋建造時，即已存在，其原因極可能係使用海砂所致，已如前述（見前開第一項爭點第2點之判斷理由所載），本件原告並未舉證系爭房地係由被告使用海砂所建造，被告所為瑕疵給付，自屬不能歸責，是本件被告應無給付不完全責任規定之適用。
㈢被告於買賣時所提出檢測證明是否為系爭房屋品質之保證
？
1、按出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第2項定有明文。此項規定，緊接於同條第1項出賣人應擔保無滅失或減少其價值之瑕疵及無滅失或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵（下稱一般擔保責任）之後，可認為此乃出賣人特別保證之責任規定，係在一般擔保責任以外，額外承擔特定品質保證之責任。惟此特定品質保證責任與一般物之瑕疵擔保責任，並非不能同時存在，倘出賣人就物之通常效用或價值，亦加以為品質保證時，物之瑕疵擔保責任與品質保證責任即得競合併存，此時買受人自得任擇其一，主張出賣人責任。
2、原告主張：於買受系爭房屋時，曾特別要求需符合國家標準，不要海砂屋，被告因而提出錸發公司之檢測報告予原告為品質保證，向原告保證「系爭房屋之氯離子含量低於每立方公尺0.6公斤」之品質等情，被告固自認曾提出錸發公司之檢測報告予原告，但否認有何品質保證之情事，而抗辯：提出錸發公司檢測報告，就是要事先告知原告系爭房屋有含氯離子之瑕疵，並因此以低於市價一成五出售系爭房屋，且以現況交屋。
3、經查：兩造均引用之錸發公司檢測報告（本院卷第74-75頁），隱匿了民國87年6月25日新修訂公佈之氯離子含量標準，已詳如前述（見前述第一項爭點第3點第⑶小點之說明），倘僅觀看此份報告，應會認為系爭房屋符合CNS3
090之氯離子一般含量標準。再對照本件房地買賣契約書（兩造均有提出，見被證一、原證五，本院卷第72-73、88-92頁），均無出賣人有特別瑕疵告知或就氯離子含量乙節為特別免責之聲明，甚至被告還在不動產標的現況說明書有關「建築改良物是否曾經做過海砂屋檢測（氯離子檢測事項）」乙欄勾選「否」（兩造不爭執事項㈡），堪認原告所主張曾特別要求系爭房地，需符合標準，不得為海砂屋，被告因而提出錸發公司檢測報告，以為品質保證之證明，較可採信。至於證人 吳奇典 雖亦為有利於原告之證述（本院卷第99-102頁），但因其為仲介銷售人員，而非仲介開發人員（銷售人員係向買方介紹買賣標的物，開發人員係向賣方尋求買賣標的物），其立場與利害與買方即原告較為一致，情理上也對賣方即被告之情形較不了解，故不採用其證詞，作為推論認定事實之基礎。
4、被告雖又抗辯：系爭房地之成交價低於市價一成五，就是因為被告已告知氯離子含量過高之瑕疵，並提出國泰房地產指數季報（被證三，本院卷第107頁）為證。惟不動產成交價格之因素，同時受多項因素影響，縱使成交價有較低情事，也未必係因曾有瑕疵告知所致。另本件房地買賣契約書雖有「現況交屋」之記載（本院卷第91頁），但此對於被告曾於交易過程中所為品質保證之責任，並無影響，僅原告不得就現況所得見之瑕疵主張擔保責任而已。是被告所辯，並不可採信。
5、被告再抗辯：系爭房地買賣交易時間為98年11月4日，此時氯離子含量標準，應適用民國87年6月25日新修訂公佈之氯離子含量標準每立方公尺0.3公斤，以此標準對照錸發公司之檢測結果，即可知系爭房地不符合新修訂公佈之標準。錸發公司之檢測報告既已提供給原告，原告不知新修訂標準或認知錯誤，均與被告無涉等語。惟查：姑不論被告此項抗辯，與本院前開認定被告應有品質保證之情事，已然不符，由於氯離子含量標準涉及科學專業，非一般人所得輕易知悉，被告提供隱匿新修訂標準之錸發公司檢測報告，並無從憑以認定原告已知悉物之瑕疵，更無從免除被告之品質保證責任。
㈣被告所提出檢測證明氯離子含量數據尚不違反於87年6月
25日以前興建房屋之標準（每立方公尺0.6公斤），與系爭房屋於101年1月間檢測氯離子含量數據均明顯大於87年6月25日以前興建房屋之標準，而有較大差異，是否為故意不告知原告瑕疵？
1、此項差異，已詳如前述，但單憑此項差異，並不能認定被告有故意不告知原告瑕疵之情事。被告亦有可能單純委請錸發公司檢測，並轉提供給原告而已。
2、原告主張錸發公司並非經認證合格之檢測單位，被告擇其為檢測單位，顯然動機可議。但原告並未舉證證明被告事先就明知錸發公司未經認證合格，甚或其檢測報告會有隱匿新修訂標準之情事，因此尚不能認定被告係故意不告知瑕疵。
㈤有關第三項爭點之認定及說明，可知被告有保證「系爭房
屋之氯離子含量低於每立方公尺0.6公斤」之品質，惟依兩造不爭執之臺灣省土木技師公會鑑定結果，系爭房屋之氯離子含量均有超過每立方公尺0.6公斤之情事，而缺少被告所保證之品質。原告依民法第360條請求不履行保證品質之損害賠償，為有理由，應予准許。又此項不履行保證品質之損害賠償請求權，民法並無特殊短期時效規定，是當無被告所另辯稱罹於時效之問題。
㈥原告因系爭房屋減少被告所保證之品質，以致於轉售他人
時，遭買方請求減少價金，並以不當得利法則請求給付已減少之價金，經本院以99年訴字第1449號判決判命原告應給付新台幣1,637,240元（見本院卷第54-65頁），嗣經於102年2月4日臺灣高等法院審理中移付調解，成立調解給付金額為115萬元（見本院卷第145頁），原告因而受有同額之金錢損害，已經本院調取該案全卷核閱屬實。是原告依民法第360條，請求同額之損害賠償，自屬有據，應予准許。又原告曾於101年2月11日即以告知訴訟之方式，通知被告系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵問題（見本院99年訴字第1449號卷⑴第256-258頁），且原告因此瑕疵所受損害亦係至本院審理中始經調解而確定其金額，是原告並無怠於通知被告而喪失損害賠償請求權之問題，應併此敘明。
㈦原告另請求自起訴狀繕本送達之翌日（經查為101年9月
24日）起，以上開金額週年利率百分之五計算之法定利息，依民法第229條第2項、第233條第1項、第203條規定，亦為有理由，而應一併准許。
㈧原告引為請求權基礎之依據有物之瑕疵擔保責任（民法第
354條第1項前段、第2項）、保證品質之損害賠償責任（民法第360條）、不完全給付之損害賠償責任（民法第
227條），其中物之瑕疵擔保責任，雖經本院認定應由被告負擔，但該條尚無得據為損害賠償之明文，又不完全給付之賠償責任亦經本院認定於本案並無適用。此二部分原告據以請求賠償，均無理由，但核其真意，僅係併同保證品質之損害賠償，作為訴之聲明之基礎而已，其中保證品質之損害賠償請求，既經本院准許，其他請求權基礎，即無另行判決駁回之必要，應併此敘明。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述。
九、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第39
0條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國102年11月29日
民事第二庭法官蔡志宏以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國102年12月5日
書記官吳旻玲