裁判字號：最高法院97年台上字第1622號民事判決
裁判日期：民國97年07月31日
裁判案由：拆屋交地
最高法院民事判決九十七年度台上字第一六二二號上訴人丙○○
丁○○戊○○
己○庚○○辛○○壬○○癸○○子○○丑○○寅○○
卯○辰○○巳○○午○○未○○申○○酉○○（ 王柯阿玉 承受訴訟人）上列十八人共同訴訟代理人 鄭建國 律師上訴人 王嚴華 （王柯阿玉承受訴訟人）
戌○○亥○○地○○天○○被上訴人甲○
乙○○上列當事人間請求拆屋交地事件，上訴人對於中華民國九十七年二月二十六日台灣高等法院第二審更審判決（九十六年度上更（四）字第九二號），提起上訴，本院判決如下：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件上訴人辰○○、庚○○、辛○○、酉○○關於其被訴「拆屋還地」之訴訟標的，對於其共同訴訟人之各人必須合一確定，依民事訴訟法第五十六條第一款規定，其上訴效力，及於未提起上訴之戌○○、亥○○、地○○、天○○、王嚴華，爰併列彼等為上訴人，合先敘明。
本件被上訴人主張：坐落基隆市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），為伊及訴外人 蘇瑞通 等十九人所共有，如原判決附表（附表）一、二所示上訴人未○○等九人及丁○○（除 周梅仙 外）等十二人（下稱未○○等二十一人），所有各如附表三、四所示房屋，均無權占用系爭土地，其位置及面積均如原判決附圖（下稱附圖）所示。而附表五所示上訴人丑○○，基於其與上訴人未○○間之租賃或使用借貸關係，占用系爭土地上之房屋。上訴人未○○等二十一人占有系爭土地既屬無權占有，上訴人丑○○自亦無權占有等情，爰依民法第七百六十七條、第八百二十一條之規定，求為命上訴人丑○○自上開房屋遷出，其餘上訴人各將其房屋占用系爭土地部分拆除，並將土地返還予伊及其他共有人全體之判決（更審前原審判決關於命丑○○等六人各自遷出部分，除丑○○一人上訴第三審外，其餘 余添財 、 邱許麵 、簡文樹、 刁火順 及 李楊香 等五人均未聲明不服；且更審前原審判決後，余 陳玉琴 就其應拆屋還地部分亦未聲明不服，均已告確定。
另原審判決後，周梅仙就其敗訴部分，未聲明不服）。
上訴人則以：伊（指未○○等二十一人）於民國五十八年間占有系爭土地，興建如附表三、四所示之房屋時，係由系爭土地原全體共有人即訴外人 蘇有土 、 蘇溪海 、 蘇勝 及呂 蘇玉 （應有部分各四分之一，下稱蘇有土等四人）出具「土地使用權證明書」，憑以辦理建造執照、使用執照及建物所有權狀，自始即取得系爭土地全體共有人之同意而占有使用系爭土地。又蘇有土等四人出具「土地使用權證明書」時，即載明「新建房屋業經本人完全承認」等字。被上訴人係先後於七十九年一月間、八十七年五月間始自部分共有人處購得系爭土地之所有權應有部分，即應受上開土地使用借貸契約之拘束。又系爭房屋興建迄今雖已逾三十年，惟仍保存完好，被上訴人明知而仍買受系爭土地所有權之應有部分，顯已默示同意伊等繼續使用系爭土地，被上訴人執意訴請伊等拆屋還地，有違誠信原則，亦屬權利濫用等語，資為抗辯。
原審審理結果，以：查系爭土地目前為被上訴人二人與訴外人蘇瑞通等十九人共二十一人共有，如附表一、二所示上訴人未○○等二十一人於系爭土地上建有如附表三、四所示之房屋，其占有使用系爭土地面積及位置各如附圖所示等事實，有土地及建物登記簿謄本附卷可稽，且經會同地政人員履勘現場，製有勘驗筆錄及複丈成果圖可憑，並為兩造所不爭，可信為真實。經查，上訴人提出之上開系爭土地使用權證明書共二張，其中一張記載由地主蘇有土、蘇玉、 蘇絨 、蘇溪海、蘇勝於五十九年十二月出具於申○○、余添財、 黃彭玉梅 ；另一張記載由地主蘇有土、蘇玉、蘇溪海、蘇勝於五十八年十二月出具於訴外人 蘇聰明 。而依上開土地登記簿謄本及戶籍登記簿謄本之記載，系爭土地之原共有人雖為蘇有土、蘇溪海、蘇勝及 呂蘇玉 ，應有部分各四分之一，但蘇溪海早於五十年一月十一日死亡，其繼承人 蘇樹林 於六十六年二月十一日辦畢繼承登記。蘇勝更早於十二年一月十四日死亡，其繼承人 蘇土 、 蘇波 亦均已死亡，而由蘇土之繼承人 蘇丁貴 及蘇波之女余 陳桃 於六十九年四月二十一日代位辦畢繼承登記。上開土地使用權證明書卻記載當時已經死亡之蘇溪海、蘇勝為同意書出具人，且未有任何關於蘇溪海、蘇勝繼承人同意之記載，又將不具地主身分之蘇絨列為出具人，該土地使用權證明書是否由系爭土地共有人所出具即屬可疑。退步而言，縱認該使用權證明書係屬由當時尚生存之共有人蘇有土及呂蘇玉所出具，系爭土地既屬蘇有土、呂蘇玉、蘇溪海之繼承人、蘇勝之繼承人所共有，蘇有土及呂蘇玉本無權同意他人使用收益，其竟出具上開土地使用權證明書同意他人使用系爭土地，已有可議，再者，系爭土地面積為一千四百二十七平方公尺，上開證明書記載承認使用範圍僅為「各八十二‧三三平方公尺」、「九十平方公尺」，其同意對全體共有人尚不生效力。是上訴人所提上開土地使用權證明書，無法證明其自始即取得系爭土地全體共有人之同意而占有使用系爭土地。又上訴人所提上開「不動產買賣預約書」，充其量僅係記載 張萬乞 曾向蘇樹林買受包括系爭土地在內之十一筆土地中之建築位置第二號部分，再轉賣予申○○、余添財之事實，不能證明上訴人自始即取得系爭土地全體共有人之同意而占有使用系爭土地。再者，上訴人所提建築物使用執照，僅能證明系爭建物曾取得使用執照之事實，且建築主管機關縱使核發建築執照，但其並未經實質審查，對實體權利關係之爭議並無拘束力，自不能執建築執照之核發，即認業已取得全體共有人同意。是上訴人所提出之使用執照，亦無法證明上訴人自始即取得系爭土地全體共有人之同意，而得占有使用系爭土地。次查，蘇樹林與訴外人吳金龍等三人於七十八年間向張萬乞，以張萬乞長期未付款違約為由，表示解除五十七年間就三筆土地所成立之買賣契約，有存證信函可按，而上訴人雖因第一次建物登記、買賣、贈與等原因而取得系爭房屋所有權，但其自承其雖曾向張萬乞買受系爭土地，但迄未取得系爭土地所有權等事實，並提出不動產買賣預約書為證，足證被上訴人稱兩造間並無契約關係，其表示反對使用系爭土地之意思係向張萬乞為之等語，可信為真實。兩造與張萬乞間既各自有糾紛，且已各自向張萬乞主張權利，則不能以系爭土地所有權人三十餘年未向上訴人等提出異議為由，主張「土地使用權證明書」已得全體共有人之同意而出具。又原地主之繼承人余陳桃等十九人於八十九年五月二十一日寄發存證信函予上訴人，該函既稱「無論歷來究係有權或無權使用，皆請於文到後勿再使用」，且該函旨在請求上訴人不要繼續使用土地並應將土地歸還，故該函並未發生系爭土地所有人事後承認上訴人使用系爭土地權利之法律效果。從而，上訴人所提證據均不能證明系爭建物興建，已得系爭土地之原所有權人或其繼承人同意使用系爭土地之事實，故上訴人主張其使用系爭土地已得系爭土地原所有權人同意等語，即無可採。縱認上訴人主張其使用系爭土地，已得系爭土地原所有權人或其繼承人同意等語為可採信，上訴人既未主張並證明使用借貸當事人間有可以移轉第三人之特約存在，該使用借貸契約義務不能移轉而由被上訴人承受，被上訴人並非該使用借貸契約之當事人，自不受該使用借貸契約之拘束，上訴人不得以其與他人間成立之使用借貸契約對被上訴人主張其有合法使用系爭土地之權利。另查，本件被上訴人甲○、乙○○分別於七十九年一月及八十七年五月以買賣為由，各登記為四分之一及四八分之一之應有部分，其等雖均不否認買受系爭土地時，即已知悉其上有系爭建物情事，但均否認有默示同意上訴人繼續使用系爭土地情事，上訴人復未證明究係因何事由，被上訴人有默示其同意使用系爭土地之情事，自不能單以被上訴人買受系爭土地時已知系爭房屋存在，即認其默示同意上訴人繼續使用系爭土地。上訴人既未能提出證據證明其有占有系爭土地之正當權源，上訴人丑○○雖非系爭建物之所有人，但其因承租系爭建物而為直接占用人，因使用系爭建物而無權占用系爭土地，其餘上訴人為系爭房屋所有權人，亦因系爭建物而無權占用系爭土地，則被上訴人自得請求上訴人遷讓或拆除系爭房屋，並返還土地。末查，上訴人並無使用系爭土地之正當權源，且上訴人購買系爭房屋，雖有部分上訴人已給付訂金用以購買系爭土地，亦有僅購買房屋未支付價金購買土地者，但並未證明其已給付全部土地價金完畢，且有部分上訴人係分別以買賣與贈與為原因自前手繼受取得房屋所有權，其等取得系爭房屋之際，均應已知系爭房屋之基地，因有土地糾紛，而無法取得土地所有權及土地使用權自明，竟仍買受系爭房屋，且因買受該屋而無償使用系爭土地數十年，難認應受誠信原則之保護。又系爭土地之地價稅，均由土地共有人繳納，上訴人並未支付土地使用費而長期占用，被上訴人經一年，因協商上訴人買地未果，始提起本訴，且其係就共有物之全部為全體共有人之利益，而非僅為其個人之利益而為請求。再者，系爭房屋建於六十一年，迄今已有三十五年之久，建築材料並非鋼筋混凝土，年久折舊，已逾財政部公布之資產耐用年限，總計全部房屋課稅現值約新台幣（下同）數百萬元，但系爭土地位於基隆市六堵工業區旁，以九十二年每平方公尺公告現值一萬一千元計算，合計一千九百十七萬三千元，兩相比較，系爭土地之再開發利用價值大於上訴人拆屋還地之損失。故被上訴人本於所有權之作用請求上訴人拆屋還地，不能認為有違誠信原則，亦不能認為有權利濫用情事。綜上所述，被上訴人依據民法第七百六十七條及第八百二十一條規定，請求上訴人丑○○應自基隆市○○路○○○巷○號二樓房屋遷出，其餘上訴人應分別將如附表三、四所示房屋如附圖所示部分拆除，將如附圖所示系爭土地返還被上訴人及其他共有人全體，為有理由，應予准許。且本件事證已明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，毋庸逐一論述，爰將第一審所為被上訴人敗訴之判決予以廢棄，改判如其所聲明，經核於法並無違誤。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決對其不利部分違背法令，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十七年七月三十一日
最高法院民事第五庭
審判長法官劉延村
法官許澍林法官黃秀得法官李寶堂法官童有德本件正本證明與原本無異
書記官中華民國九十七年八月十二日
Ａ