裁判字號：臺灣臺中地方法院91年簡上字第283號民事判決
裁判日期：民國92年01月29日
裁判案由：給付管理費
臺灣臺中地方法院民事判決九十一年度簡上字第二八三號
上訴人 洪英華 訴訟代理人丁○○送達代收人丙○○被上訴人海德堡花園別墅管理委員會
設法定代理人甲○○住訴訟代理人乙○○住右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國九十一年四月三日本院台中簡易庭第一審判決（九十一年度中簡字第五四一號），提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡駁回被上訴人在第一審之訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。且按
同時履行抗辯，非僅適用於具有對價關係之雙務契約間，若非具有對價關係，其兩債務之對立在實質上有牽連性者，亦非不許準用或類推適用同時履行之抗辯（最高法院七十四年台上字第三五五號裁判參照）。
⒈被上訴人依用戶公約及管理委員會組織章程第一條中明確記載須維護社區環境品
質之整潔、衛生及社區之公共安全，職是住戶繳交管理費隻作用應得認為係管理委員會基於受任人之地位，為處理委任事務所生之必要費用性質，其依民法第五百四十五條之規定，基於法律公平原則及住戶相對於管理委員會係處於較為弱勢之狀態，自應準用或類推適用民法關於同時履行之抗辯。亦即，倘被上訴人未依住戶公約及組織章程之規定，履行其維護社區環境品質之整潔、衛生及社區公共之安全職責時，上訴人自得依民法同時履行抗辯之權利，主張於被上訴人完全履行其職責時前拒絕自己繳交管理費之義務。
⒉而查，被上訴人竟無視社區後面部分髒亂無章，屢經提醒，仍置之不理，重大損
害於上訴人應有之權益（上訴人住宅位處於社區後半部）；再社區各住戶之緊急連絡按鍵（用於與社區管理室之連絡）乃係維護社區安全之基本措施，於社區住戶居住安全之保障與提昇有其重要性，惟自上訴人遷入社區時起，該緊急連絡按鍵即已毀壞，迄今已近五年，被上訴人卻從未加以修復，致上訴人基本居住安全之保障，亦無從維護；又被上訴人為執行其應擔負之職責，雇有管理員數名，而依據社會一般常情，集合住宅式之公寓大廈，社區應於各定點設置巡邏箱，而社區管理員則應定時巡邏社區各角落，以防止不利於社區情事發生，然本件被上訴人不僅未為社區公共安全而設立巡邏箱，更被上訴人雇請之管理員甚少巡邏至上訴人住家位處之社區後半部，明顯置上訴人等之公共安全於不顧。則揭諸前開說明，上訴人自得於被上訴人改善其缺失前，拒絕繳交管理費。
㈡次按海德堡花園別墅社區管理委員會組織章程第五條、第六條第二項及第三項、
第七條第三款分別規定：決策機構：本社區管理業務之最高決策機構為住戶大會，住戶大會由本社區住戶每戶各派代表一人組成；住戶大會之召開與決議：到會住戶超過全體住戶半數以上並經到會住戶半數以上同意，始得作成正式決議；到會住戶不足全體住戶之半數，但超過全體住戶三分之一時，得經到會住戶半數以上之同意，作成假決議，並將假決議交全體住戶於一個月內，而召開臨時住戶大會，出席住戶超過全體住戶三分之一以上，並經出席住戶半數以上之同意，前項假決議即視同正式決議；住戶大會之權責：三、審議並表決住戶公約及管理委員會組織章程、裝潢施工管理辦法、管理經費收支辦法等。查本件之癥結在於管理費每月三千元之計算標準為何，而被上訴人迄未提出住戶大會決議每月徵收三千元管理費之會議記錄，原審未命被上訴人提出管理費數額計算之依據即依被上訴人請求為判決，顯於法有違。
㈢查上訴人居住之海德堡花園別墅社區住戶大會從未就管理費之收支辦法作成決議
，此觀被上訴人於原審提出之組織規章中，管理費收支辦法第三條收費標準仍付之闕如自明。被上訴人未經住戶大會決議片面決定管理費之金額，顯然違反上開組織章程之規定，其請求顯然不應准許。與本件原因事實相同之鈞院年度中簡字一四五九號給付管理費事件，被上訴人亦無法就管理費收費標準經住戶大會決議提出證明，最後被上訴人自知其請求為無理由而撤回起訴。
三、證據：提出民事裁判、住戶公約及組織章程、管理經費收支辦法各乙件、本院九十一年度中簡字第一四五九號言詞辯論筆錄二件為證，並聲請調閱上開民事事件卷宗。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠海德堡花園別墅Ａ、Ｂ、Ｃ三區是同一建築基地，同一使用執照，其共用部分包
括：台電總開關、發電機機房、通訊室、瓦斯總開關、自來水總開關，均配置在地下室一樓。歷屆管理委員會（今年已進入第九屆）是由全部區分所有權人選出，社區分Ａ、Ｂ、Ｃ三區，各區皆有分配代表委員，共同參與社區運作。Ｂ、Ｃ區所接受之服務項目，包括安全巡邏、機電維修、視訊維修、信件服務、夜間燈光及清潔維護等（如社區收支表所載）。
㈡依公寓大廈管理條例第十條第二項規定，各區分所有權人本應按其應有部分比例
分擔共用部分之修繕、管理、維護之費用。且海德堡花園別墅社區之管理費收費標準，行之有年，係由區分所有權人會議授權經管理委員會決議收費標準，但現在找不到區分所有權人會議紀錄。上訴人在原審對於積欠管理費之金額並不爭執，僅抗辯上訴人房屋位在Ｂ區，有獨立出入口，不經管理室出入而拒絕繳納云云，其上訴後改口主張收費標準未經區分所有權人會議通過顯然沒有理由。至於上訴人抗辯管委會並未盡到應盡之責任云云，與事實不符。
三、證據：提出地下室公共設施配置圖、使用執照、各月社區收支表、管理費收費紀錄表、住戶收費單據等件為證。
丙、本院依聲請調閱本院九十一年度中簡字第一四五九號民事卷宗。理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人所有門牌號碼台中市○○區○○○○路十之二號房屋，係屬被上訴人管理之「海德堡花園別墅」公寓大廈住戶，依該公寓大廈住戶公約之規定，各住戶均應繳交管理費用以支付大樓各項公共事務推展及設備維護之費用，惟上訴人自八十六年七月起至九十年六月止，共計積欠被上訴人管理費十四萬四千元，迭經被上訴人催告均置之不理，為此依據公寓大廈管理條例第二十一條及住戶公約之規定，求為判決如原審聲明所示。被上訴人則辯以被上訴人主張之管理費計算標準，未依組織章程之規定經住戶大會決議通過，且被上訴人疏於維護社區後面部分之安全衛生，上訴人住宅之緊急連絡按鍵毀壞已近五年，被上訴人從未加以修復，又被上訴人未於社區各處設立巡邏箱，管理員甚少巡邏至上訴人住家位處之社區後半部，均重大損害上訴人權益，上訴人自得類推適用或準用民法同時履行抗辯之規定拒絕繳交管理費等語資為抗辯。
二、被上訴人主張之事實，業據提出上訴人管理費欠繳明細表、住戶公約、區分所有權人會議執行報告書、公寓大廈管理組織報備證明及建物登記謄本各一份、管委會函四份（以上均影本）為證，上訴人雖辯以：本件管理費計算標準未經住戶大會決議通過，被上訴人請求上開金額尚欠依據等語。惟按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。當事人於自認有所附加或限制者，應否視有自認，由法院審酌情形斷定之。自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之。民事訴訟法第二百八十條定有明文。查上訴人於原審九十一年三月二十日言詞辯論期日陳述：「積欠管理費之金額不爭執，但因被告（即上訴人）房屋有獨立出入口，不經管理室出入，又管委會並未盡到應盡之責任，所以我拒絕繳納。」等語，有言詞辯論筆錄可徵，故上訴人對於被上訴人主張其積欠管理費金額十四萬四千元之事實，已有自認之效力，故被上訴人此部分之主張，依首開規定，即毋庸舉證，而堪信為真實。又自認人之撤銷自認，僅於其能證明上開自認與事實不符或經他造同意而撤銷自認，始得為之，復如前述。本件上訴人既以被上訴人主張之管理費計算標準未經住戶大會決議通過為由，對於前揭積欠管理費十四萬四千元之事實再予否認，而被上訴人則主張區分所有權人會議曾決議授權經管理委員會訂立收費標準，但現在找不到會議紀錄云云，依首開說明，即應由上訴人就其主張系爭管理費收費標準未經區分所有權人會議決議通過之事實負舉證責任，始生撤銷自認之效力。查上訴人就此並未提出任何證據以實其說，且本件又無證據足資證明上訴人所為自認與事實不符，則上訴人對於其在原審已生自認效力之前揭積欠管理費金額十四萬四千元之事實，再於上訴時翻異其主張而撤銷自認，即屬無據，故上訴人此部分之抗辯，尚非可採。又上訴人另抗辯稱：被上訴人並未盡到維護安全衛生、設置緊急連絡按鍵、設置巡邏箱及派員巡邏等責任，而主張同時履行抗辯云云。按民法第二百六十四條第一項之同時履行抗辯，係以因契約互負債務，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付為要件，而所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，最高法院著有五十九年台上字第八五０號判例要旨可供參照。上訴人主張被上訴人未盡管理責任云云，為被上訴人所否認，且上訴人均未提出任何證據方法以實其說，已難輕信，況區分所有權人依公寓大廈管理條例第二十一條應繳納之管理費，其性質為公共基金，而共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用雖由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，然前開管理委員會修繕、管理、維護義務及費用之分擔為公寓大廈管理條例第十條第二項所明文規定，足見區分所有權人應繳納之管理費與管理委員會應盡之修繕、管理、維護義務之間，顯無對待給付之關係，故本件自不得適用民法第二百六十四條同時履行抗辯之規定。又所謂準用，須有法律之明文規定，而類推適用，須其情形雖未符合法定之構成要件，但基於相同情形應為相同處理之法律原則而予解釋適用。本件上訴人應繳納之管理費與被上訴人所負修繕、管理、維護義務係分別基於公寓大廈管理條例之不同規定，彼此欠缺對價關係，已如前述，而公寓大廈區分所有權人繳納之管理費係用於社區之公共事務，性質上不宜以管理委員會管理妥適與否而拒絕繳納，否則將影響社區之整體利益，故區分所有權人應繳納之管理費與管理委員會應盡之修繕、管理、維護義務之間，客觀上亦欠缺應準用、類推適用同時履行抗辯規定之依據，故上訴人主張準用、類推適用同時履行抗辯之規定，亦不足採。
三、按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第二十一條定有明文。本件上訴人所有上開房屋，既屬被上訴人管理之「海德堡花園別墅」公寓大廈住戶，依該公寓大廈住戶公約及公寓大廈管理條例第二十一條之規定，上訴人即有繳交管理費之義務，上訴人上開抗辯，均不可採，復如前述，被上訴人依上開規定，請求上訴人給付管理費十四萬四千元，及自支付命令送達翌日（即九十年十一月三日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。是原審判決命上訴人如數給付上開管理費及法定遲延利息，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
四、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十二年一月二十九日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B審判長法官張瑞蘭~B法官廖慧如~B法官林慧貞右為正本係照原本作成不得上訴中華民國九十二年一月二十九日~B法院書記官