裁判字號：臺灣高等法院花蓮分院100年上字第3號民事判決
裁判日期：民國100年05月31日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院花蓮分院民事判決100年度上字第3號上訴人臺灣糖業股份有限公司法定代理人 胡懋麟 訴訟代理人 吳漢成 律師被上訴人家榆企業有限公司
之22法定代理人 鄭順發 當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國99年12月21日臺灣臺東地方法院99年度訴字第142號第一審判決提起上訴，本院於100年5月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第2、3項之訴部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應將坐落臺東市○○段九二九、九一九、九一九之一地號土地上如附圖所示Ａ部分之建物面積6.71平方公尺、Ｂ部分所示之圍牆面積65.52平方公尺、Ｃ部分所示之圍牆面積11.23平方公尺予以拆除，並將該土地返還上訴人。被上訴人應給付上訴人新臺幣壹萬陸仟零貳拾肆元，及自民國一百年五月一日起至交還土地之日止，按月給付上訴人新臺幣肆佰肆拾伍元。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人經合法通知，未於100年5月12日言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人訴訟代理人之聲請，准由其一造辯論而為判決。
二、上訴人起訴主張：被上訴人無正當權源，占用上訴人所有坐落在臺東縣臺東市○○段929、919及919之1地號土地（以下簡稱系爭土地）上，建築如臺東縣臺東地政事務所99年12月13日所繪製複丈成果圖所示：Ａ部分所示之建物（面積6.71平方公尺，門牌號碼：臺東市○○路○段○○○巷80之1號，下稱系爭建物）、Ｂ部分及Ｃ部分所示之圍牆（面積各為65.52平方公尺、11.23平方公尺，下稱系爭圍牆），故上訴人自得本於民法第767條規定，請求被上訴人拆除系爭建物、圍牆，將占用之系爭土地返還上訴人，另被上訴人無正當權源占用系爭土地，受有類似租金之不當得利，上訴人自得依民法第179條不當得利之法律關係，對上訴人請求：⑴返還回溯5年間所受之利益，合計新臺幣（下同）137,148元（計算式：依占用面積合計428.59平方公尺（即併計：因系爭圍牆致929地號全部無法使用之面積）回溯5年期間之申報地價均為640元／每平方公尺10%5年），及自99年11月18日（即起訴狀繕本送達被上訴人之翌日）起，至交還前揭土地之日止，按月給付上訴人2,285元（計算方式：占用面積合計428.59平方公尺申報地價為640元／每平方公尺10%／12個月）等語。被上訴人於原審、本院準備程序及言詞辯論期日均未到場，據其於傳真原審之說明書及於本院具狀陳述，先後以：被上訴人所坐落台東市○○段928、928之1，係於97年5月1日向訴外人 石玉芬 購買，有關現場砌磚圍牆，被上訴人並不清楚施工者為何人，僅知存在很久（依建材及施作工法應有20年以上）；系爭圍牆非屬被上訴人所有，係屬訴外人石玉芬所有等語資為抗辯。
三、本件經原審審理後，為上訴人即原告全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明請求：(一)原判決廢棄。(二)被上訴人應將系爭土地上如臺東縣臺東地政事務所99年12月13日複丈成果圖所示系爭建物及圍牆拆除，將該土地返還上訴人。(三)被上訴人應給付上訴人137,148元及自99年11月18日起至交還土地之日止，按月給付上訴人2,385元。被上訴人則具狀答辯聲明：駁回上訴。
四、本院得心證之理由
(一)上訴人主張系爭土地係被上訴人所有之事實，業據上訴人提出土地登記第二類謄本為證（原審卷第8頁至第10頁），另上訴人主張系爭土地遭人無權占用並建有如附圖Ａ所示之系爭建物及Ｂ、Ｃ所示之圍牆等情，亦經原審於99年12月9日會同臺東縣臺東地政事務所人員勘驗現場，製有勘驗筆錄，並有臺東縣臺東地政事務所人員實地測量後而繪製如附圖之土地複丈成果圖在卷可按（原審卷第35頁至第36頁、第46頁），被上訴人就上訴人前開主張之事實復未爭執，自堪認屬實。茲被上訴人於本院僅以系爭建物及圍牆非其所有等語置辯，則本件應審究者厥為系爭建物及圍牆是否為被上訴人所有或占有，被上訴人有無事實上之處分權？上訴人請求被上訴人拆除及給付相當於租金之損害，是否有理？
(二)按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力，民法第758條定有明文。又違章建築物雖然不能辦理所有權登記，但仍得為交易之標的物，且因其性質上屬於不動產，故買受違章建築者，仍須登記，始能取得所有權，不能因違章建築物不能登記，而謂不適用民法物權編關於登記之規定（最高法院43年台上字第856號判例參照）。再就未辦理保存登記之建築物為讓與時，雖因未辦理保存登記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能發生讓與之效力，但受讓人與讓與人間非不得約定將該建築物之事實上處分權讓與於受讓人（最高法院74年度台上字第1317號判決意旨參照），合先說明。查，系爭建物係未辦理保存登記之建築物，而上訴人並未舉證證明被上訴人為系爭建物之原始起造人，故雖難認被上訴人就系爭建物有所有權。惟查，被上訴人於99年4月7日行文上訴人，向上訴人表示被上訴人前向石玉芬小姐購入坐落台東市○○段○○○○號土地及其上建物，即台東市○○里○○路○段○○○巷80之1號（即系爭建物），交付接管迄今均以現況存續未曾更動，再詢以前手石小姐稱：其向前手 王文筆 先生購入上開不動產時即已維持現狀，從未改造或增設任何設施，故而不可能有貴區處所稱越界情事等語，嗣於同年6月1日再行文上訴人，除重申上旨外，並稱：該建物已和平、繼續、善意使用越界土地30餘年，依民法第796、796之1、772、769、770及852條規定，暨最高法院63年台上字第1235號判例，貴區處已無權訴請拆除越界房屋，且本公司亦已取得請求登記為地役權人之權利，貴區處如妥善洽商使用補償金，本公司樂於配合，如率爾興訟，亦將另提請登記為地役權人之訴訟等語，業經上訴人提出被上訴人99年4月7日榆字第0990407號函、99年6月1日榆字第0990601號函為證（本院卷第42頁、第56頁），被上訴人就前開函文之真正亦不爭執（本院卷第49頁），復佐以被上訴人傳真原審之說明書中所自承：被上訴人所坐落台東市○○段928、928之1（按系爭建物除占用上訴人所有之929地號土地外，其餘均使用928地號土地），係於97年5月1日向訴外人石玉芬購買，有關現場砌磚圍牆，被上訴人並不清楚施工者為何人，僅知存在很久等語（原審卷第44頁），足認被上訴人係於97年5月1日向訴外人石玉芬買受系爭建物，雖因未辦保存登記致無法辦理所有權移轉登記，系爭建物之所有權不能發生讓與之效力，但由被上訴人前開致函上訴人之內容，足見系爭建物已交由被上訴人占有，且出賣人石玉芬已將系爭建物之事實上處分權讓與被上訴人無疑，是揆諸前開說明，上訴人主張被上訴人就系爭建物及圍牆有事實上之處分權能，應屬有據，堪以採信。
(三)被上訴人於本院固改辯稱系爭建物及圍牆為訴外人石玉芬所有，且提出上訴人90年5月9日 東土開 字第9092101039號覆知石玉芬之函文證明上訴人明知其事云云。惟查，系爭建物之稅籍，其納稅義務人登載為「石玉芬」，固有卷附臺東縣稅務局東稅財字第0990045997號函檢送之稅籍證明書乙紙可參（原審卷第49、50頁）。但繳納房屋稅，乃在盡公法上之義務，房屋稅籍之變更與否，與房屋所有權人之移轉無涉，更非房屋所有權移轉之要件，而系爭建物既係未辦理保存登記之建築物，關於事實上處分權之歸屬，要不能僅依稅籍納稅義務人之登記即予推定，此與民法第759條之1所定不動產物權經登記者，推定登記權人適法有此權利，尚屬有別。況訴外人石玉芬係被上訴人法定代理人鄭順發之配偶，此為被上訴人於答辯狀中所自承（詳本院卷第49頁），並參諸前開稅籍證明書上所載起課日為85年7月，是被上訴人於買受系爭建物後，因石玉芬與被上訴人法定代理人之配偶關係而未更異納稅義務人，尚符一般社會經驗法則，故自難以納稅義務人仍登記為石玉芬，即得推翻被上訴人其前已自承為其所有之事實，而遽謂被上訴人對系爭建物並無事實上之處分權。另被上訴人所提出上訴人90年5月9日東土開字第9092101039號覆知石玉芬之函文，距被上訴人於99年4月及同年6月向上訴人自承系爭建物為其所有，已有9年之久，且觀其意旨亦僅關於石玉芬欲申購系爭土地之事，並未敘及系爭建物之所屬，故該函文無法為被上訴人有利之證明。此外，被上訴人就其對系爭建物及圍牆並無事實上處分權乙節，復未舉其他事證以實其說，故其前開抗辯，委無可採。
(四)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段及中段定有明文。本件被上訴人無正當權源而占用上訴人系爭土地如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ所示，且被上訴人對系爭建物及圍牆均有事實上處分權，既均經認定如上，故上訴人本於前開所有權排除侵害請求權，請求被上訴人拆除如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ所示系爭建物及圍牆並將土地返還等，為有理由，應予准許。
(五)次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條後段分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院著有61年台上字第1695號判例可資參照。
查，被上訴人無權占用系爭土地，受有使用系爭土地之利益，致上訴人受有損害，該項利益依其性質無法返還，上訴人請求被上訴人償還無權占用系爭土地相當於租金之價額，揆之前開說明，固屬有據。然被上訴人係於97年5月1日向訴外人石玉芬買受系爭建物，業經本院認定如前，據此，被上訴人無權占用系爭土地，僅足認定係起自97年5月1日，且其無權占用之面積亦僅83.46平方公尺（即附圖Ａ、Ｂ、Ｃ所示），是上訴人請求被上訴人返還本件99年11月17日起訴前回溯5年期間相當於租金之損害，及以428.59平方公尺核算，自非全然可採。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報價額年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文，故上訴人依系爭土地之申報地價為本件不當得利之計算標準，應屬可採。而系爭土地自96年1月起至99年1月，每年申報地價之價額為每平方公尺640元，有地價公務謄本在卷可參（原審卷第33頁）。綜上，上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人給付相當於租金之所受利益，於請求給付16,024元（計算式：每平方公尺640元×83.46平方公尺×10％×3年〈按自97年5月1日至100年4月30日〉，且小數點以下四捨五入），及自100年5月1日起至返還前開土地之日止，按月給付445元（計算式：每平方公尺640元×83.46平方公尺×10％÷12個月）之範圍，為有理由，逾此部分，為無理由，不應准許。
五、綜上，原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2、3項所示。至上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條但書、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。
中華民國100年5月31日
民事庭審判長法官謝志揚
法官李水源法官許仕楓以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中華民國100年5月31日
書記官李德霞