臺灣高雄地方法院民事判決 108年度鳳簡字第675號
原 告 武美珠
訴訟代理人 黃英傑 律師
被 告 邱國彰
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國109年3月3日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬參仟參佰參拾壹元，及自民國一百零
八年九月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣壹萬參仟參佰參拾壹
元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國108年1月1日與被告簽訂房屋租賃
契約書（下稱系爭契約），約定原告所有門牌高雄市○○區
○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋），自108年1月1日起
至110年12月31日止，出租予被告，租期3年，每月租金新
臺幣（下同）2萬元，押金4萬元，惟被告於108年4月1
日起即未給付租金，原告於108年7月31日已寄存證信函終
止租賃契約，被告於108年9月20日返還系爭房屋，經原告
扣抵押金4萬元（相當於108年4月1日至108年5月31日
止之租金）後，則原告可以向被告請求108年6月至7月之
租金共4萬元，另從108年7月31日租賃契約終止後，被告
於108年9月20日返還系爭房屋，原告共受有相當於租金之
損害共1.5個月，共租金損害3萬元，又被告未繳付租金，
已違約，併請求違約金2萬元。爰聲明被告應給付原告9萬
元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之
5計算之利息。
二、被告抗辯：被告於108年1月1日簽訂契約開始，就請水電
工進去拉配線及裝置電熱水器，水電師傅告訴說房屋主體的
配線已經4、50年，太老舊，如果要裝電熱水器，一定會跳
電。被告每個月使用的電費只有1千多元，這樣就會經常跳
電，所以沒有辦法裝電熱水器。我跟屋主電話反應，但是他
都不理。我是一進去就發現會經常跳電的問題，一直跟原告
聯絡，用line聯絡，原告都置之不理。我一直付租金付到3
月份，原告還是不理，我就告訴原告說他再不理，4月份起
我就不付租金，直到他來修繕我才要付。等到5月中旬原告
才找水電工來看，原告找的水電工也說電線老舊，要全部拉
線換新才有辦法，有說要修，也沒有修。另外房子整棟漏水
嚴重，每次下雨就漏水，我也是在1月份時就跟他反應，也
都有拍照跟錄影line給原告，他還是不理。直到5月份就來
存證信還要租金，但是還是沒有處理水電跟漏水的問題。再
來6月、7月也都來存證信來要租金，並告知7月31日要終
止租約，限8月15日騰空。原告於6月10日有申請斷水斷電
，我有陸續跟他說如果不來修繕，租金要怎麼算，或是降租
金下來，或是我另找其他地點搬走，原告不願意還是要2萬
。最後我在9月20日搬走，我在搬走前有line告訴他說要怎
麼來結算，但是他還是不理。爰請求駁回原告之訴及假執行
之聲請，如受不利判決，願供擔保請求宣告免為假執行。
三、原告主張被告自108年4月1日起即未給付租金，被告違約
，原告於108年7月31日終止租賃契約，經扣除押金後，被
告尚應給付租金4萬元，相當租金損害3萬元，違約金2萬
元等語。被告則抗辯系爭房屋有漏水，電線經常跳電，無法
供電熱水器使用，被告請原告修護，原告都未修護，被告並
無違約，且租金應減少，被告已於108年9月20日返還房屋
等語。是本件之爭點在於1.原告以被告遲付租金，而終止租
約有無理由？2.被告有無違約？3.本件租賃契約，被告主張
租金應減少是否有理由？若有理由，應減少多少？4.原告尚
可請求之租金為多少？
四、原告以被告遲付租金，而終止租約有無理由？
按最高法院98年台上字第222號判決：「出租人應以合於所
約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續
中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明
文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租
賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合
於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得
主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付。」，查，本件被告
主張：「系爭房屋電力本來就是220，220的電力只有40A
，是電容量不夠。我要進去時就發現了，是1月搬進去還沒
有營業就發現電力不足。漏水部分我有錄影，只是擷取部分
淹水。漏水漏到客廳即營業場所部分，再出去就到騎樓了，
白色部分是水的部分。另前廳，從3樓、2樓滴下來到1樓
，地板有水的部分我有以黑布蓋著吸水。這是透天的，已經
漏到1樓來。另1樓前面客廳，淹到紙箱部分，紙箱我以椅
子墊高。最後是廚房，整個廚房都淹水，我把我的東西都清
空了。我是作檸檬相關的工作，租系爭房屋是要作店面，做
金桔檸檬相關產品。對我沒有半點價值，因為也不能住，生
意也受到影響，租房子最主要是要做生意用的，並不是要做
住家。我要找原告處理，但是他都不理我，我要求改善或是
降租金，他完全不理我。」，並提出照片6張為證（見本院
卷第67頁至75頁），另被告與原告於Line中之對話，亦請原
告修護電力與房屋漏水問題（見本院卷第59頁至67頁），是
被告主張系爭房屋確有電力不足與漏水之問題，原告均未修
護之事實，堪信為真。則上開最高法院判決所示，原告既未
進行修護，合於約定使用、收益之狀態，則被告主張同時履
行抗辯權，拒絕給付租金，為有理由，是原告以被告遲付租
金，而終止租約，為無理由。
五、被告有無違約？
查，原告終止租約為無理由，已如前所述，則被告並無違約
，是原告請求被告給付違約金2萬元部分，為無理由，應予
駁回。
六、本件租賃契約，被告主張租金應減少是否有理由？若有理由
，應減少多少？
按最高法院92年台上字第2640號判決：「出租人應以合於所
約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存
續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有
明文。出租人未盡此項義務時，依民法第441條之反面解釋
，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得
按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務。」，查，
被告主張系爭房屋確有電力不足，漏水問題，原告均未修護
，被告主張減少租金，依上開最高法院判決所示，被告之主
張為有理由，至於應減少之金額，本院參酌系爭房屋有漏水
，已造成客廳、騎樓、廚房都有淹水，有照片6張附卷可參
，且電力確有不足，無法供電熱水器使用，及被告租賃系爭
房屋係作為食品店面等情形，認應酌減租金三分之一，始為
合理，即本件每月之租金2萬元，應減租金6,667元，換言
之，原告可請求被告給付之租金，每月為13,333元，始為合
理。
七、原告尚可請求之租金為多少？
查，本件租賃契約自108年1月1日起至兩造合意終止並返
還租賃物108年9月20日（原告主張20日以半個月計算），
則共租賃8.5個月，以每個月租金13,333元，共113,331元
，而被告已支付原告108年1月至3月共6萬元，及給付押
金4萬元，則原告主張扣抵押金後，尚可請求被告給付租金
為13,331元（113,331元-60,000元-40,000元＝13,331元
）。
八、綜上所述，原告基於租賃契約之法律關係請求被告給付租金
13,331元及自起訴狀繕本送達之翌日起即自108年9月17日
起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，即屬有據，為
有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回
。
九、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用
簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3
款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規
定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
十、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法
第79條判決如主文。
中華民國109年3月23日
鳳山簡易庭法官沈建興
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國109年3月23日
書記官王翌翔