臺灣士林地方法院94年度簡上字第84號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院94年簡上字第84號民事判決

裁判日期：民國94年08月18日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣士林地方法院民事判決94年度簡上字第84號上訴人丙○○訴訟代理人乙○○
陳欽賢 律師被上訴人丁○○訴訟代理人甲○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國94年4月29日本院士林簡易庭94年度士簡字第52號第一審判決提起上訴，本院於民國94年8月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按不合於民事訴訟法第427條第1、2項規定之訴訟，法院適用簡易程序，當事人不抗辯而為本案之言詞辯論者，視為已有適用簡易訴訟程序之合意。次按核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準，亦民事訴訟法第77條之1第2項所明定。本件被上訴人起訴請求上訴人返還坐落台北市○○區○○街○○號5樓房屋及其頂樓增建，其中5樓房屋部分起訴時交易價格即被上訴人應買之價格應為新台幣（下同）113萬元，已逾民事訴訟法第427條第1項應適用簡易程序之50萬元規定，雖原審誤行簡易訴訟程序，然因兩造當事人不抗辯而為本案言詞辯論，依前揭規定，自應視為已有適用簡易程序之合意，合先敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：被上訴人於民國93年間經由法院拍賣程序購得坐落台北市○○區○○街○○號5樓房屋（以下簡稱：
系爭房屋），並於同年11月24日辦妥所有權移轉登記。惟系爭房屋遭上訴人占有，上訴人雖提出其與訴外人即原房屋所有人 陳煌 所簽租約主張買賣不破租賃，其為有權占有使用云云，惟上訴人自93年11月24日起即未將每月租金6,000元給付被上訴人，經被上訴人催告並於93年12月31日終止租約，且上訴人與 陳煌間 原租約於94年3月31日亦已到期。又屋頂平台增建之房屋應屬系爭5樓房屋之從物，由被上訴人當然取得所有權，被上訴人自得本於租賃物返還請求權、所有物返還請求權請求上訴人返還系爭5樓房屋及屋頂平台加蓋之房屋。再上訴人於租約到期前，應依租賃之約定按月給付被上訴人租金6,000元，到期後其占有使用房屋屬不當得利，亦應按月賠償被上訴人相當於租金之不當得利6,000元。
爰請求上訴人將返還系爭房屋及屋頂平台加蓋建物，並自93年11月24日起至遷讓房屋之日止，按月給付被上訴人6,000元等語。
上訴人則以：上訴人與訴外人陳煌自88年4月1日起即就5樓房屋訂有房屋租賃契約，每月租金6,000元，上訴人已將93年9月28日起一年份租金交付訴外人陳煌，被上訴人主張上訴人未交付租金而欲終止租約云云，亦有誤會。而原訂租約租賃期間雖僅至94年3月31日，但93年9月28日上訴人與訴外人陳煌已合意將租期延展3年，此一行為應屬履行原租賃契約權利義務之行為，而非另一新之行為，對兩造均繼續存在且受拘束。又縱上訴人與陳煌間上述租約展期非屬原契約之履行行為，此行為亦無礙執行效果，自不得主張對被上訴人不存在。是則本件租約尚未到期，上訴人占有使用前述5樓房屋並非無權占有，被上訴人本於所有物返還請求權、租賃物返還請求權請求遷讓房屋及給付租金、不當得利，均無理由。被上訴人本於所有物返還請求權、租賃物返還請求權請求返還增建物及請求該部分租金、不當得利亦無理由等語，資為抗辯。
二、本件原審對於被上訴人之請求，判決上訴人應將坐落台北市○○區○○街○○號5樓房屋遷讓返還被上訴人，並自94年4月1日起至遷讓返還之日止，按月給付被上訴人6,000元，並駁回被上訴人其餘之訴，另就被上訴人勝訴部分為假執行宣告，上訴人就敗訴部分全部聲明不服，求為判決：㈠原判決關於上訴人敗訴部分廢棄。㈡前開廢棄部分，駁回被上訴人在第一審簡易之訴及假執行之聲請。被上訴人則求為判決駁回上訴（被上訴人就原判決駁回系爭房屋5樓頂增建之遷讓，暨94年4月1日前按月以6,000元計算之不當得利請求，未據上訴聲明不服，已告確定）。
三、兩造不爭執之事實：被上訴人於93年間經由法院拍賣程序購得系爭房屋，並於同年11月24日辦妥所有權移轉登記，系爭房屋現為上訴人占有中。
四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意就本院94年8月4日言詞辯論期日協議簡化後之爭點為辯論範圍。其爭點為：上訴人與訴外人即執行債務人訂立租約，約定租期自88年4月起至94年3月31日止，系爭房屋於91年12月27日經查封後，上訴人復於93年9月28日約定將租約展延三年，上訴人可否以此一約定主張對拍定人繼續存有租賃關係？
五、上訴人主張於88年4月即與訴外人陳煌就系爭房屋訂立租賃契約，原約定租賃期間至94年3月31日，其並因而占有使用系爭房屋迄今等情，業據上訴人提出房屋租賃契約一紙為憑。查前述租賃契約成立於88年4月，依89年5月5日修正施行前民法第425條規定：「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。」是以，原出租人陳煌既已將租賃物（系爭房屋）交付上訴人，出租人因法院拍賣而於93年11月間將租賃物所有權讓與被上訴人，依前述規定，該租賃契約對於受讓人即被上訴人，仍繼續存在。又前開租賃契約對於被上訴人既仍存在，則於租賃期間屆滿前，承租人自屬有權繼續占有使用租賃物，茲應進一步探究者，乃租賃期間何時屆滿？經查：
㈠上訴人與訴外人陳煌間原租賃契約期間係88年4月1日起，
迄94年3月31日止，已於被上訴人提起本件訴訟前屆滿，茲有疑義者，則為系爭房屋於91年12月27日經法院依強制執行法規定為查封後，上訴人與訴外人陳煌間復於93年9月28日經合意延展期限3年之約定，其效力是否得對抗本件被上訴人？㈡按實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他
有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，強制執行法第51條第2項定有明文。本件上訴人與訴外人於93年9月28日所為「展延租賃契約」行為，其或因租賃契約當事人基於簡便而沿用原租賃契約部分之約款，然無論其名稱為何，因業已變更原租賃契約關於租賃期限之期間要素，自屬原租賃契約以外之另一法律行為，應受上揭強制執行法第51條第2項之限制。至上訴人與訴外人陳煌所定租賃契約第2條中段約定：「...屆期如雙方同意繼續租賃時，應於屆滿一個月前續訂租賃契約」等語，僅為租賃雙方就續訂租約期限之約定，並未約定租賃契約雙方有續定租約之義務，上訴人辯稱93年9月28日所為續約行為係履行原租賃契約之義務，並非查封後另一新行為云云，應無可採。
㈢次按強制執行法第51條第2項所謂「其他有礙執行效果之行
為」，係指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，故不動產之出租，雖屬管理行為，但有礙執行，自不得為之。又所謂債權人，應兼指聲請執行之債權人、已參與分配之債權人及拍定人而言（最高法院85年台抗第534號裁定意旨參照）。如前所述，執行債務人及原所有權人於所有權移轉前所訂立之租賃契約，對拍定人仍繼續存在（民法第425條第1項），是如許執行債務人於執行查封後，任意訂立、延長租賃契約之期限，承租人對拍定人主張租賃契約繼續存在，將使拍定人延後取得房屋之占有時間，衡諸常情，勢必降低應買意願，影響債權人經由執行程序實現債權，自屬前揭法條所定其他有礙執行效果行為。本件查封時執行債務人與訴外人陳煌間租賃契約期限至94年3月31日即告屆滿，並經登載拍賣公告，拍定人所知悉者亦為上開租賃契約之租賃期限，是縱拍賣條件雖為「不點交」，拍定人仍得於94年4月
31日租賃契約屆滿後訴請上訴人遷讓。反之，如容許執行債務人陳煌與上訴人任意變更、展延原租賃契約期限三年，應買人延後三年始得取得房屋之占有，依前揭說明，當然影響應買意願及債權受償，執行債權人及拍定人自得主張該約定不生效力。從而，查封後可否展延租約，對拍定人所受之影響至鉅，上訴人所謂條件與情況與查封時相同，應無礙執行效果云云，洵無足採。
六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條定有明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，亦為民法第179條、第181條但書所明定。本件兩造間系爭房屋之租賃契約既已於94年3月31日期滿，上訴人與訴外人陳煌所為延展租賃期間之約定，依強制執行法第51條第2項規定對於原告又不生效力，上訴人繼續占有使用被上訴人所有之系爭房屋，自屬無權占有，被上訴人依民法第767條所有物返還請求權之規定，請求上訴人返還5樓房屋，自屬有理，應予准許。又，上訴人自93年4月1日起已無占有使用系爭房屋之權源，其仍繼續占有使用系爭房屋，核屬無法律上之原因，而獲得占有使用系爭房屋之利益，並致使被上訴人受損害，被上訴人自得本於不當得利法律關係訴請返還。又上訴人此一占有使用利益，性質上不能返還，自應償還其價額，此一價額之計算，依社會通念，應得以「相當之租金」計算之（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。本院斟酌系爭建物係於67年5月24日辦理建物所有權第一次登記，係一近30年屋齡之房屋，面積75.20平方公尺，係坐落台北市大同區，被上訴人以305萬元拍定取得系爭房地所有權，暨上訴人與訴外人陳煌間原約定租金為每月6,000元等各情，認被上訴人以上訴人、訴外人陳煌間原約定之每月租金6,000元計算上訴人使用系爭房屋之利益，應屬相當。
七、從而，被上訴人本於上揭原因事實，依民法第767條、第
179條規定，訴請上訴人將系爭房屋遷讓返還被上訴人，並自94年4月1日起至遷讓返還之日止，按月給付6,000元，為有理由，應予准許。原審就此為被上訴人勝訴之判決，並依職權為假執行之宣告，核無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國94年8月18日
民事第二庭審判長法官陳介源
法官陳玉曆法官王本源以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中華民國94年8月23日
書記官戴顯澄