裁判字號：臺灣士林地方法院96年訴字第420號民事判決
裁判日期：民國97年07月31日
裁判案由：所有權移轉登記等
臺灣士林地方法院民事判決96年度訴字第420號原告丁○○○
號訴訟代理人 陳淑真 律師被告丙○○訴訟代理人 陳國雄 律師複代理人 劉宏邈 律師複代理人 邱南嫣 律師複代理人乙○○上列當事人間所有權移轉登記等事件，本院於民國97年7月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺北縣○里鄉○○○段○道坑口小段七五六地號土地所有權權利範圍十萬分之三０五六移轉登記予原告。
被告應給付原告新臺幣壹佰伍拾萬肆仟陸佰伍拾元，及自民國九十六年四月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔新臺幣壹萬元，由原告負擔新臺幣貳仟肆佰捌拾肆元。
事實及理由
一、原告起訴主張：緣因原告有通行連絡對外道路之需要，而於民國81年4月13日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱為系爭買賣契約），約定坐落臺北縣○里鄉○○○段○道坑口小段748-5、756、759地號內由被告所分管之土地（下稱為系爭土地），依現有道路拓寬為12公尺寬、約80公尺長，依丈量後所使用總面積，由原告承買2/3，被告負擔1/3，買賣總價款為新臺幣（下同）580萬元，以每坪3萬元計算，面積為193.33坪。嗣原告已依約支付全部買賣價款予被告，被告於原告交付尾款後，亦已依約交付土地使用權同意書予原告。嗣土地法第30條有關私有農地所有權之移轉，已於89年1月26日廢止；系爭土地已可辦理移轉過戶登記，原告乃依系爭買賣契約之約定，請求被告將系爭土地移轉登記予原告，然被告迄未辦理，更將系爭748-5地號土地出售予其子 黃秀明 ，此顯係可歸責於被告之事由，致無法將該筆土地移轉登記予原告而給付不能。又依系爭買賣契約之約定，於系爭土地所開闢拓寬之道路實際測量結果，並未使用系爭759地號土地，且於系爭748-5地號土地上道路使用如附圖所示甲部分面積為225平方公尺，於系爭756地號土地使用如附圖所示丙部分面積為555平方公尺、及如附圖戊部分面積為
155平方公尺。則原告除得依系爭買賣契約之約定，請求被告將系爭756地號土地上道路使用面積之2/3即470平方公尺，換算土地所有權應有部分為388/10000移轉登記予原告外，並得依民法第226條之規定，請求被告就系爭748-5地號土地上道路面積2/3部分，給付以每坪3萬元計算之損害賠償。惟因原告於系爭土地上道路使用面積合計為194.6坪（即643.3平方公尺），已超過約定之193.33坪，故扣除超過部分之1.27坪後，被告所應給付之損害賠償金額應為150萬4650元。至於系爭買賣契約實際出資之訴外人甲○○雖曾因原買賣道路長度不足，而另與被告於82年12月31日簽訂協議書（下稱為系爭協議），並為土地交換之約定，然原告並非系爭協議之當事人，其協議之標的與系爭買賣契約亦不相同，原告自不受該協議之拘束。且原告於系爭土地開闢道路時，並未毀損原告之住宅。是被告抗辯：原告應履行交換土地之協議，並給付損害賠償而主張同時履行抗辯及抵銷云云，顯屬無據等語；並聲明：（一）被告應將坐落系爭756地號土地所有權之權利範圍388/10000移轉登記予原告。（二）被告應給付原告150萬4650元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告則以：系爭買賣契約第6條第2項固有「本土地現時無法辦理過戶登記，雙方同意俟可辦理時再行辦理」之約定。然因系爭土地地目為田，其無法移轉登記之情形尚未除去，原告自不得對被告為移轉登記之請求。又系爭買賣契約雖係以原告名義簽訂，然事實上之買受人及實際出資者乃訴外人甲○○，並作為開闢道路通行至其所有土地之用。且被告與訴外人甲○○復已簽訂系爭協議約定：「一、乙方（即被告）所○○里鄉○○○段○道坑口小段748-5、756、759地號土地於民國81年4月13日出售193.33坪給甲方（即甲○○）作通路使用（每坪3萬元，總價580萬元正）如道路開闢後超過該193.33坪者，其超過部分甲方應以其所有長道坑口小段1842-3地號（下稱為系爭1842-3地號土地）分割對等金額之土地與乙方交換。...」等語。現甲○○開闢之道路業已逾193.33坪，自應依上開約定辦理土地交換，且有先為給付之義務。又系爭1842-3地號土地非原告或訴外人甲○○所有，致有給付不能之情事，則被告應得依民法第226條之規定請求原告給付損害賠償7791元，並據以與原告之請求為同時履行抗辯。另依系爭買賣契約之約定，原告拓寬道路不得損害被告之住宅。然原告竟蓄意損毀被告供住居使用之房舍，致被告受有房屋修繕費用183萬300元之損害。為此，原告自應依民法第184條第1項前段規定，負損害賠償責任；被告亦得據此為抵銷及同時履行抗辯等語，茲為抗辯；並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，兩造係於81年4月13日簽訂系爭買賣契約，約定系爭748-5、756、759地號土地內被告所分管之土地依現有道路拓寬12公尺寬長約80公尺，依丈量後所使用總面積原告承買2/3、被告負擔1/3，每坪3萬元計算，買賣總價款為58
0萬元；並於系爭買賣契約第6條第2點約定：「本土地現時無法辦理過戶登記，雙方同意俟可辦理時再行辦理。...」；該買賣係由訴外人甲○○實際出資，惟以原告之名義簽訂買賣契約，並由訴外人 李蔡照美 簽發面額合計為580萬元之支票給付買賣價款完畢。又訴外人黃秀明目前為系爭748-
5地號土地之登記所有權人，權利範圍為全部；被告與訴外人 黃天德 則為系爭756、759地號土地之所有權人，所有權權利範圍各為1/2；而系爭1842-3地號土地之共有人為李蔡照美及 蔡鶴齡 ，權利範圍各為1/2。另訴外人甲○○與被告曾於82年12月31日簽訂系爭協議，並於第1條約定：「被告所○○里鄉○○○段○道坑口小段748-5、756、759地號土地於民國81年4月13日出售193.33坪給甲○○作通路使用（每坪3萬元，總價580萬元）如道路開闢後超過該193.33坪者，其超過部分，甲○○應以其所有長道坑口小段1842-3地號分割對等金額之土地與被告交換。...」各節，已為兩造所不爭執（見本院97年7月8日言詞辯論筆錄），並有系爭買賣契約書影本、系爭協議書影本及土地登記謄本等件附卷可稽。又系爭土地現場道路經本院會同兩造指界而由地政人員測繪結果，應如附圖所示，即於系爭748-5地號土地甲部分道路使用面積為0.0255公頃、系爭756地號土地丙部分使用0.0555公頃、戊部分使用0.0155公頃乙節，亦有本院96年7月16日勘驗測量筆錄及臺北縣淡水地政事務所96年8月22日北縣淡地測字第0000000000函檢送之土地複丈成果圖（下稱為系爭土地複丈成果圖）存卷為據；均堪信為真實。且本件經於97年7月8日言詞辯論期日協商兩造確認爭點為：
⒈原告請求被告應移轉系爭756地號土地所有權權利範圍38
8/10000予原告，有無理由？⒉原告主張因系爭748-5地號土地如附圖所示甲部分面積之
2/3，已移轉予訴外人黃秀明致無法辦理移轉登記，而請求被告賠償150萬4,650元，有無理由？⒊被告主張原告依系爭協議第1條之規定，有與被告交換土
地之義務，並應先給付；惟因給付不能，應給付損害賠償7791元，於給付前得拒絕依系爭買賣契約履行；並為同時履行抗辯，有無理由？⒋被告以修繕因拓寬道路受損房屋之費用183萬300元為由
，主張與原告之損害賠償請求相互抵銷及同時履行抗辯，有無理由？以下茲論述之。
㈠經查，兩造所簽訂系爭買賣契約既約定由原告承買系爭土地
內被告分管之土地依現有道路拓寬12公尺寬長約80公尺，依丈量後所使用總面積之2/3，已如前述；則原告所得請求之買賣標的，自應以上開約定範圍為限。是經本院會同兩造至前場查勘測繪系爭土地上現有拓寬後道路結果，於系爭748-
5地號土地如附圖所示甲部分道路使用面積為255平方公尺，於系爭756地號土地如附圖所示丙部分使用面積為555平方公尺、戊部分使用面積為155平方公尺各節，固如前述。
然其中道路拓寬12公尺、長80公尺之範圍，則僅包括坐落於748-5地號之甲部分使用面積748-5平方公尺及坐落756地號之丙部分使用面積0.0555公頃，尚不包括戊部分使用面積
0.0155公頃在內之事實，有系爭土地複丈成果圖足稽。則原告依系爭買賣契約所得主張者，自應以如附圖所示甲、丙部分面積之2/3為限。至於由訴外人甲○○及被告所簽訂系爭協議，雖有系爭土地出售面積為193.33坪，以及道路開闢範圍超出193.33坪應辦理土地交換之約定各節，有系爭協議書在卷為憑。然原告既非該協議之當事人，自不得據該協議為權利之主張及請求至明。從而，原告主張依系爭買賣契約之法律關係，於請求被告應移轉系爭756、748-5地號土地上如附圖所示甲、丙部分道路使用面積即0.081公頃（換算為
245.025坪）之2/3土地予原告，於法固非無據；超逾部分自不應准許。
㈡次查，被告雖抗辯：系爭土地複丈成果圖所示之現場道路位
置及面積，與系爭買賣契約之附件所示不符，足認該複丈成果圖所繪示者，並非原告依系爭買賣契約所承買之土地，原告據此所為面積之計算及請求，自有錯誤云云，並提出該附件影本為憑。然查，兩造於系爭買賣契約中既約定原告所承買者，係「依現有道路拓寬12公尺寬長約80公尺，依丈量後所使用總面積甲方承買2/3」等語，顯見原告所承買系爭土地之面積，仍應以現場現有道路實際拓寬如上述長寬後之情形為據。至於系爭買賣契約之附件所標示者，既僅為當事人粗略描繪，而未經地政機關實際指界測繪，其位置及面積難免疏誤，自未能全然引為兩造買賣標的所在及面積確認之準據。況系爭土地複丈成果圖所示者，係本院會同兩造至系爭土地，由地政人員依被告當場所為指界即「12公尺寬道路起算點是以現場水溝橋面為界而不同，橋面以上是依照水溝左側岸邊起算，橋面以下是依照水溝右側起算」，並依現場道路坐落於系爭買賣契約所約定系爭756、748-5及759地號土地部分進行測繪所得，在場兩造均未表示異議，有本院96年7月16日勘驗測量筆錄在卷可憑。則被告嗣又執系爭買賣契約之附件為上開抗辯，猶難憑信。並堪認原告依系爭買賣契約所承買系爭土地道路之坐落所在及面積，確應為附圖所示坐落於系爭748-5地號土地甲部分道路使用面積0.0255公頃之2/3，以及坐落於系爭756地號土地丙部分使用0.0555公頃之2/3者，洵無疑義。
㈢再按，系爭土地地目為田，乃私有農地，依修正前土地法第
30條之規定，其移轉以承受人有自耕能力者為限，違反者，其所有權之移轉固屬無效。然系爭買賣契約第6條第2項既有「本土地現時無法辦理過戶登記，雙方同意俟可辦理時再行辦理。...」之約定，顯然已預期於不能之情形除去後為給付，依民法第246條第1項之規定，其契約仍為有效。又土地法第30條之規定已於89年1月26日公布刪除，其不能之情形應已除去。是被告抗辯：系爭買賣契約給付不能之情事尚未除去云云，並無足採；且原告主張：被告依系爭買賣契約，有將系爭756、748-5地號土地由原告承買部分移轉登記予原告之義務等語，核應屬有據。
㈣又按，共有人將共有物特定之一部讓與他人，固為共有物之
處分，其讓與非得共有人全體之同意，對於其他共有人不生效力。然受讓人得對於締約之共有人，依據債權法則而請求使其就該一部取得單獨所有權，對於不履行之締約人除要求追償定金或損害賠償外，亦得請求使其取得按該一部計算之應有部分，與他共有人繼續共有之關係，有最高法院55年台上字第3267號判例意旨可資照。而查，系爭756地號土地之共有人為被告與訴外人黃天德，其應有部分各為1/2，已如前述。是被告單獨將該共有土地如附圖所示甲、丙特定部分面積2/3讓與原告，因屬共有物之處分，其讓與非得共有人全體之同意，對於其他共有人固不生效力。然依前揭判例意旨，受讓該共有土地特定部分之原告，自非不得向被告請求取得按該特定部分計算之應有部分，而與他共有人繼續共有之關係。從而，原告依系爭買賣契約，於請求被告應將所承買系爭756地號即附圖所示丙部分面積555平方公尺之2/3即370平方公尺，換算其於該土地所有權應有部分即3056/100000，移轉登記予原告之範圍內，於法自無不合。
㈤至於系爭748-5地號土地已於93年12月17日移轉登記為訴外
人黃秀明所有乙節，有土地登記謄本可稽。足認被告辦理系爭748-5地號土地由原告承買部分之移轉登記義務，業已陷於給付不能，且此顯係可歸責於被告無疑。按因可歸責於債務人之事由致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第
226條第1項規定甚明。從而，原告自得本於上開規定，向被告請求損害賠償；且其主張該損害賠償金額應依所承買坐落系爭748-5地號土地如附圖所示甲部分面積255平方公尺（換算為77.1375坪）之2/3、以所約定每坪土地承買單價
3萬元計算，核亦屬有據。據此，則原告所得請求之損害賠償金額應為154萬2750元。從而，原告於本件僅請求被告給付損害賠償150萬4650元，應有理由。
㈥被告雖另抗辯：系爭買賣契約實際出資之訴外人甲○○，曾
於82年12月31日與被告另行簽訂系爭協議。依該協議，就系爭土地上道路開闢後超過193.33坪部分，甲○○應以系爭1842-3地號地分割對等全額之土地與被告交換；且因系爭土地道路開闢面積實際已超過193.33坪，原告自應依協議辦理土地交換，並先為給付。又因系爭1842-3地號土地非原告或訴外人甲○○所有，致有給付不能之情事，則原告應依民法第
226條之規定給付損害賠償7791元；另因系爭土地道路開闢致損害被告之住宅，依協議亦應由原告負責修復及賠償，則被告自得依系爭協議主張同時履行抗辯，並為抵銷之主張云云。然按，稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約，民法第528條定有明文。經查，本件係由訴外人甲○○實際出資，而委由原告以買受人名義，與被告簽訂系爭買賣契約乙節，已如前述；則於甲○○與原告之間，係由甲○○委託原告處理事務且經原告允諾之契約，其性質應屬上開民法規定之委任契約。又依民法第541條第2項之規定，受任人以自己之名義，與第三人為法律行為而為委任人取得之權利，固應移轉於委任人；然於移轉前，其法律行為之效力係存在於該法律行為之當事人即委任人與第三人之間，委任人尚不得逕向該他人請求履行；該第三人亦不得以對抗受任人之事由，對抗委任人，此亦有最高法院85年度台上字第111號民事判決意旨可資參照。而如前所述，訴外人甲○○既非系爭買賣契約之當事人，原告亦未參與系爭協議之簽定；則依上揭說明，於原告將由系爭買賣契約所取得之權利移轉予訴外人甲○○之前，被告應不得執其基於系爭協議對訴外人甲○○之抗辯事由對抗原告。是以，縱認訴外人甲○○於系爭土地上實際開闢道路已超出193.33坪，且於道路開闢施工之際，曾損害被告之地上物或工作物，致依系爭協議負有交換土地及損害賠償之義務；被告亦不得逕向原告主張。從而，被告基於系爭協議所為上述同時履行抗辯及抵銷之主張，均屬無據。
㈦至於系爭買賣契約第3條後段雖亦有「拓寬道路不得損害乙
方（即被告）現有之住宅」之約定。被告並抗辯：道路開闢時，伊確有住宅遭原告拆毀，原告違反系爭買賣契約上揭約定，自應負損害賠償責任且得為抵銷云云，並提出道路拓寬前現場照片影本為證。然原告已否認有損害被告住宅之情事。且經以上開照片提示證人即於系爭買賣契約簽訂時在場之戊○○後，亦據證稱：於開路時是有拆到被告置放農具之寮舍，被告當時係居住於現場道路旁邊的房屋，該房屋之情形與現在一樣等語（見本院96年12月18日言詞辯論筆錄）。足認原告於開闢道路時縱有拆毀如上述照片所示建築物，該建物應係被告置放農具之寮舍，而非供被告居住之住宅甚明。則被告抗辯：原告已違約毀損住宅而侵害其權利云云，所為舉證實有未足。再審酌被告既出售系爭土地特定部分供原告開闢道路使用，應無再以其地上物占用土地致妨礙道路通行之理，此衡情亦非原告所得容許。是原告主張：原坐落於系爭道路上置放農具之工寮，既非住宅，依約本應拆除，並未侵害被告之權利等語，亦值憑採。從而，被告抗辯：為修繕房屋估計支出費用183萬300元，應由原告負侵權行為損害賠償責任，並得與原告之請求抵銷及為同時履行抗辯云云，亦乏所據。
四、綜上，則原告基於系爭買賣契約及民法第226條之規定，於請求被告應將系爭756地號土地所有權權利範圍3056/10000
0移轉登記予原告，及被告應給付原告損害賠償150萬4650元，暨自起訴狀繕本送達翌日即96年4月26日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許；逾此部分，為無理由，應予駁回。併依職權確定本件訴訟費用為1萬2484元，應由被告負擔1萬元，由原告負擔2484元。
五、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌均與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條判決如主文。
中華民國97年7月31日
民事第二庭法官李瑜娟以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國97年8月5日
書記官李秀蘊