裁判字號：臺灣臺北地方法院93年訴字第1242號民事判決
裁判日期：民國93年10月26日
裁判案由：返還土地
臺灣臺北地方法院民事判決九十三年度訴字第一二四二號
原告兼乙○○承受訴
丙○○甲○○共同訴訟代理人 雷祿慶 律師複代理人丁○○被告戊○
己○庚○○辛○○右當事人間請求返還土地事件，本院於中華民國九十三年十月十二日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣貳拾貳萬叁仟玖佰捌拾肆元，及被告己○自九十三年三月二十三日起，被告戊○、庚○○、辛○○自九十三年三月二十四日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣柒萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣貳拾貳萬叁仟玖佰捌拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應自坐落台北市○○區○○段五小段三三九地號、面積四十二點三三平方公尺土地上，門牌號碼為台北市○○○路○段○○○號、一二七號之建物遷出，並將前開建物拆除，將土地返還原告。
二、被告應給付原告新台幣（下同）三十一萬二千五百零一元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、被告應賠償原告自起訴狀送達翌日起至返還土地之日止，每年按第一項土地公告地價百分之四計算之金額。
四、願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、被告於民國六十二年間向原告之被繼承人 林彥清 租用坐落台北市○○區○○段五小段三三九地號、面積四十二點三三平方公尺之土地（以下簡稱系爭土地）建築房屋居住，門牌號碼為台北市○○○路○段○○○號、一二七號（以下簡稱系爭建物）。雙方簽訂土地使用借貸契約書（以下簡稱系爭租約），約定租期為十年，租金按系爭土地每年公告地價之百分之五計算，惟被告於林彥清死亡後，因見原告無法提出租約，即不願依約繼續繳納租金。原告於八十四年間向鈞院提起調整租金訴訟（案號：八十四年度訴字第二八三七號），審理結果判決被告承租系爭土地之租金，應調整為每年按公告地價百分之八計算，被告不服提起上訴，兩造於高院審理中達成訴訟上和解（案號：八十四年度上易字第一四三號），依和解筆錄內容，系爭土地租金自八十四年八月十五日起，每年按系爭土地公告地價百分之四計算，被告應於每年十二月十五日前繳付當年度土地租金，如逾期未付，僅須向被告辛○○催告即生催告之效力。
二、被告積欠原告八十四年度租金新台幣（下同）七萬五千七百九十一元（自八十四年一月一日起至八月十五日止，依原租約約定以公告地價百分之五計算，自八十四年八月十五日後至八十四年十二月三十一日止，則按和解筆錄以公告地價百分之四計算）、八十六年度租金三千六百四十一元、八十九年度租金一千一百零一元、九十一年度租金十一萬五千九百八十四元及九十二年度租金十一萬七千一百六十九元，合計三十一萬二千五百零一元。原告乃陸續於九十二年三月二十一日、三月三十一日、十二月八日及九十三年三月四日委請律師發函催告被告依前開和解筆錄給付租金，同時另訂租約，否則即視同被告無意繼續租用系爭土地，並終止雙方之租賃關係，惟被告均置之不理，原告並於本件訴訟中再以書狀重申終止系爭租約之意思表示。
三、被告所辯系爭土地係由原告無條件提供被告己○等之祖父母填土建屋居住云云，並非事實，又原告終止租約後，被告對系爭土地即屬無權占有，原告自得依民法第七百六十七條規定請求被告拆屋還地，並請求被告給付相當於租金之不當得利。
參、證據：提出土地使用借貸契約書、和解筆錄、民事判決書、律師函、掛號郵件回執、土地所有權狀、土地登記謄本、地籍圖謄本、土地公告現值及公告地價查詢網頁列印資料、死亡證明書、除戶請勘驗現場。
乙、被告方面：被告戊○、辛○○未於最後言詞辯論期日到場，惟據其先前到場及所提書狀，及其他被告所為之聲明及陳述如下：
壹、聲明：
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、如受不利判決，被告願預供擔保，請准宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、系爭土地於日據時期之地號為台北市富田町二九○番地，台灣光復後，改為富田段二九○地號，六十一年經台北市政府逕為分割，改編為富田段二九○之八地號，六十九年重測後改編為辛亥段五小段三三九地號。
二、系爭土地於日據時期明治年間，既由原告祖先 林明珠 無條件提供被告祖父母填土改良後建屋居住。大正三年（即民國三年），由已故之訴外人 陳榮枝 （即被告戊○、 陳金旺 及辛○○之父、被告庚○○之兄）繼承為戶主，故至八十二年死亡為止，陳榮枝為系爭建物之所有權人暨系爭土地占有人，系爭建物現由被告四人繼承。原告請求返還系爭土地，已罹於民法第一百二十五條所規定之十五年消滅時效；且陳榮枝於系爭建物居住已逾二十年以上，依民法第七百六十九條規定，已得依時效取得系爭土地之地上權。又原告已於八十年間訴請被告拆除系爭建物並返還系爭土地，惟經鈞院八十三年度訴字第一一八二號判決駁回，並經台灣高等法院八十四年重上字第一○八號判決駁回原告之上訴而確定在案。
三、另被告辛○○自八十四年起，即按原告丙○○提供之收據、地價證明與計算式等，分別給付八十四年度租金四萬九千五百七十元、八十五年度租金一萬零六千五百零二元、八十六年度租金十一萬零一百四十二元、八十七年度租金十一萬三千七百八十三元、八十九年度租金十一萬四千八百八十三元、九十年度租金十一萬五千九百八十四元。惟原告收取租金時並未依土地法第一百零五條準用第九十七條規定按申報地價（即法定地價，如未於公告期間申報，以公告地價之百分之八十為為其申報地價）計算，而採取對其有利之公告地價計收，顯有矛盾且於法不合。且參酌內政部七十一年三月一日台（七一）內地字第七一九○六號函之釋示，土地法第七十九條所稱「土地及建物申報總價額」，依土地法施行法第二十五條規定，土地價額依法定地價，建築物依該管縣市地政機關估定之價額。上開「法定地價」，宜以最近一次之申報地價為準。被告發現後，即於九十一年十二月二十三日函請原告丙○○退還歷年溢收之租金共十四萬四千九百三十二元或抵充九十一年度、九十二年度租金，不足部分再由被告以現金補足。詎原告反而陸續於九十二年三月二十一日、三月三十一日、十二月八日及九十三年三月四日委請律師發函催告被告給付租金，同時要求另訂租約，否則即視同被告無意繼續租用系爭土地，並終止雙方之租賃關係。經被告於九十二年三月五日、四月十一日、十二月十五日及九十三年三月八日函覆原告，並建議申請地政機關調處，原告亦置之不理。
四、至於原告主張被告積欠八十六年度租金三千六百四十一元、八十九年度租金一千一百零一元部分，係原告未查當時七月份橫跨兩個不同之施政年度，故有兩個不同之公告地價，原告片面採取較有利之方式計算所致；另原告主張被告積欠九十二年度租金達十一萬七千一百六十九元，則是原告錯按九十三年度公告地價計算；又自八十四年一月一日起至同年八月十五日止之租金部分，係於和解筆錄所載租金請求日期之前，原告不應依和解筆錄協議之計算方式追加請求。
參、證據：提出日據時期丈成果圖、民事判決、和解筆錄、收據、地價證明書、被告辛○○書函、本及日據時期鄰里登記為證。
丙、本院依職權函請台北市大安地政事務所查覆系爭土地自八十四年起各期之公告地價。
理由
甲、程序方面：
一、本件被告戊○、辛○○未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告乙○○於起訴後之九十三年四月二十八日死亡，而原告丙○○為其繼承人，業據其提出繼承系統表、相符，並經原告丙○○聲明承受原告乙○○部分之訴訟，核無不合，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：被告於民國六十二年間向原告之被繼承人林彥清租用坐落台北市○○區○○段○○段○○○○號、面積四十二點三三平方公尺之土地（以下簡稱系爭土地）建築房屋居住，門牌號碼為台北市○○○路○段○○○號、一二七號（以下簡稱系爭建物）。雙方簽訂土地使用借貸契約書（以下簡稱系爭租約），約定租期為十年，租金按系爭土地每年公告地價之百分之五計算，惟被告於林彥清死亡後，即不願依約繼續繳納租金。原告於八十四年間向鈞院提起調整租金訴訟，兩造於高院審理中達成訴訟上和解（案號：八十四年度上易字第一四三號），依和解筆錄內容，系爭土地租金自八十四年八月十五日起，每年按系爭土地公告地價百分之四計算，被告應於每年十二月十五日前繳付當年度土地租金，如逾期未付，僅須向被告辛○○催告即生催告之效力。詎被告積欠八十四年至九十二年之租金合計三十一萬二千五百零一元，原告乃於依法催告後解除租約，故被告已無占有使用系爭土地之合法權源，爰依民法第七百六十七條規定，請求被告將坐落系爭土地上之系爭建物拆除，返還系爭土地予原告，並給付積欠之租金及相當於租金之不當得利等語。被告則以：系爭建物係被告之祖先所建，現由被告四人繼承，原告就系爭土地之返還請求權已罹於時效而消滅，且被告已依法取得地上權。另原告先前所提拆屋還地之訴業經法院判決敗訴確定，況被告均有按期繳納租金，反係原告未依法按申報地價計收租金，竟以公告地價計收，於法無據，且原告就地租數額計算亦有錯誤等語，資為抗辯。
二、原告主張門牌號碼為台北市○○○路○段○○○號、一二七號之建物為被告四人所有，原告於八十四年間向本院提起調整租金訴訟，兩造於高院審理中達成訴訟上和解（案號：八十四年度上易字第一四三號），依和解筆錄內容，系爭土地租金自八十四年八月十五日起，每年按系爭土地公告地價百分之四計算，被告應於每年十二月十五日前繳付當年度土地租金，如逾期未付，僅須向被告辛○○催告即生催告之效力之事實，業據原告提出和解筆錄等件為證，核屬相符，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
三、本件應審酌之點為：（一）原告得否請求被告將系爭建物拆除，返還系爭土地予原告？（二）原告得否請求被告給付租金，數額若干？（三）原告得否請求被告給付不當得利，數額若干？茲分述如下：
（一）原告得否請求被告將系爭建物拆除，返還系爭土地予原告？原告確為系爭土地之所有權人，業據原告提出土地所有權狀、土地登記簿謄本為證，核屬相符，是以原告確為系爭土地所有權人，殆無疑義。又，系爭房屋確係坐落系爭土地上，占用面積共四十二點三三平方公尺，占用範圍如附圖斜線部分所示，此業經本院會同台北市大安地政事務所勘驗屬實，製有勘驗筆錄、複丈成果圖在卷可稽。是以被告所有之系爭房屋確有占用系爭土地如附圖所示範圍之事實，對原告之所有權確有妨害。被告主張原告不得請求拆屋還地，無非以原告就系爭土地之返還請求權業已罹於時效，被告已依法取得地上權，原告先前所提拆屋還地之訴業經法院判決敗訴確定，被告均按期繳納租金等情為據，並提出民事判決、和解筆錄、收據、地價證明書等件為證，惟查：
１．按已登記不動產所有權人之回復請求權與除去妨害請求權，並無消滅時效之適用，業經大法官會議釋字第一○七號、第一六四號解釋在案。本件系爭台北市○○區○○段五小段三三九地號、面積四十二點三三平方公尺之土地係已登記之不動產，此有土地所有權狀、土地登記簿謄本在卷可稽，是以原告本於民法第七百六十七條請求被告拆除地上物，返還系爭土地之請求權，不因時效而消滅，被告辯稱原告之請求權業已罹於時效云云，要無可採。
２．次按，占有人因時效而取得地上權登記請求權者，以已具備時效取得地上權之要件，向該管地政機關聲請為地上權登記，如經地政機關受理，則受訴法院即應就占有人是否具備時效取得地上權之要件為實體上裁判，固為本院所持之見解，惟此係指占有人在土地所有人起訴前已申請為地上權之登記且經受理者，始有其適用，最高法院八十三年度台上字第一四四八號著有判決可資參考。被告雖辯稱其被繼承人陳榮枝居住於系爭房屋已逾二十年，業已因時效而取得地上權云云，然並未舉證證明伊等於本件原告起訴前，業已向該管地政機關聲請為地上權登記，揆諸前開說明，仍不能認為被告已就系爭土地取得地上權，是以被告辯稱其已因時效取得地上權云云，亦屬無據。
３．兩造間就系爭土地訂有不定期租賃契約，此為原告所自承，本院八十三年度訴字第一一八二號判決、台灣高等法院八十四年重上字第一○八號判決亦係以此駁回原告請求被告拆屋還地之訴確定，此有民事判決在卷可稽。兩造間就系爭土地之租金，經兩造於台灣高等法院八十四年度上易字第一四三號訴訟上達成和解，和解內容為：系爭土地租金自八十四年八月十五日起，每年按系爭土地公告地價百分之四計算，被告應於每年十二月十五日前繳付當年度土地租金，如逾期未付，僅須向被告辛○○催告即生催告之效力，此有和解筆錄在卷可稽，被告即應按此和解筆錄之內容給付租金。被告雖辯稱原告應按申報地價而非公告地價計收租金云云，然查：土地法第一百零五條準用同法第九十七條，固規定基地租賃之租金以不超過土地申報總價年息百分之十為限，然此僅為租金上限之規定，並非強制基地租金必須以申報地價為計算標準，縱按公告地價為計算標準，若其計價結果未超過該條所規定之租金上限，仍屬合法。兩造和解筆錄約定之租金雖係以土地公告地價為計算標準，然其租金率僅百分之四，且系爭土地係於九十三年一月起始有申報地價，先前均無申報地價之記載，此有土地登記簿謄本在卷可稽，依修正前平均地權條例第十六條之規定，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為申報地價，是以本件自八十四年起至九十二年止，應以公告地價百分之八十為申報地價，則兩造和解契約約定以公告地價年息百分之四計算租金，顯未逾土地法所規定之地租上限（申報地價年息百分之十），是以被告辯稱原告應以申報地價計算租金，否則即屬溢收云云，即屬無據。
４．經本院依職權向台北市大安地政事務所函查結果，系爭土地歷年公告地價如附件所示，是以本件被告應給付之歷年租金以及欠租金額分別為：
（１）八十四年度：兩造於台灣高等法院八十四年度上易字第一四三號和解筆錄中約定之租金係自八十四年八月十五日起算，是以八十四年八月十五日以後之租金，即應按和解內容計付。惟在此之前之租金，原告固主張應按兩造租約依土地公告地價年息百分之五計收，然並未能提出原告所稱租約即土地使用借貸契約書原本，被告亦否認原告所主張之租金額，原告復未能另行舉證證明兩造約定之租金額，自無從認為應按土地公告地價年息百分之五計收。台灣高等法院八十四年度重上字第一○八號判決既認定兩造八十年至八十三年之租金為每年一萬五千元，此有民事判決在卷可稽，原告所提調整租金之訴訟（本院八十四年度訴字第二八三七號、台灣高等法院八十四年度上易字第一四三號案件），其和解約定之租金調整時點為八十四年八月十五日，則八十四年八月十五日以前之租金仍應按原租金每年一萬五千元計算，是以八十四年度之租金額為四萬一千五百三十六元，計算式如下：
15000X8.5/12=0000000000X4%X42.33X3.5/12=30886（小數點以下四捨五入，下同）10650+30886=41536被告業已給付四萬九千五百七十元，此有收據在卷可稽，是以被告並未積欠八十四年度租金，尚溢付八千零三十四元。
（２）八十五年度：八十五年度之租金額為十萬六千五百零二元，計算式：
62900X4%X42.33=106502被告業已如數給付，有收據在卷可稽。
（３）八十六年度：八十六年度之租金額為十萬零一百四十三元，計算式：
62900X4%X42.33X1/2=0000000000X4%X42.33X1/2=0000000000+56892=110143被告業已給付十萬零一百四十二元，有收據在卷可稽，僅積欠一元。
（４）八十七年度、八十八年度：八十七年度、八十八年度之租金額均為十一萬三千七百八十三元，計算式：
67200X4%X42.33=113783被告業已如數給付，有收據在卷可稽。
（５）八十九年度：八十九年度之租金額為十一萬四千八百八十四元，計算式：
67200X4%X42.33X1/2=0000000000X4%X42.33X1/2=0000000000+57992=114884被告業已給付十一萬四千八百八十三元，有收據在卷可稽，僅積欠一元。
（６）九十年度至九十二年度：九十年度至九十二年度之租金額均為十一萬五千九百八十四元，計算式：
68500X4%X42.33=115984被告業已如數給付九十年度之租金，有收據在卷可稽。九十一年、九十二年之租金則未給付。
（７）小結：綜上，被告積欠之租金額為二十二萬三千九百八十四元。
115984X2+2-8034=000000
0．按土地法第一百零三條第四款規定，不定期基地租賃，出租人收回基地，需以承
租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上為要件。本件依和解筆錄約定，每年租金給付之期限為十二月十五日，是以九十三年度之租金尚未屆清償期，無從認為被告有欠租情事。本件被告積欠之租金，扣除先前被告溢付之數額，尚未達二年租金額，揆諸前開法條，原告尚無從以被告欠租為由終止租約，是以本件原告終止租約為不合法，兩造間之不定期基地租賃契約仍繼續存在。
６．兩造間既仍有不定期基地租約，則被告自屬有權占有系爭土地，則原告依民法第七百六十七條請求被告拆屋還地，即屬無據。
（二）原告得否請求被告給付租金，數額若干？
原告主張被告欠租三十一萬二千五百零一元，惟被告積欠之租金額僅為二十二萬三千九百八十四元，已如前述，是以原告依租賃契約請求被告給付欠租二十二萬三千九百八十四元並加計自起訴狀繕本送達翌日即被告己○自九十三年三月二十三日起，其餘被告自九十三年三月二十四日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求即屬無據，應予駁回。
（三）原告得否請求被告給付不當得利，數額若干？
本件兩造間不定期基地租賃契約仍存續中，已如前述，是以被告占有系爭土地即有法律上原因，要無不當得利可言，則原告依不當得利之法律關係請求命被告給付自起訴狀送達翌日起至返還土地之日止，每年按第一項土地公告地價百分之四計算之金額，為無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告依租賃契約請求被告給付欠租二十二萬三千九百八十四元並加計自起訴狀繕本送達翌日即被告己○自九十三年三月二十三日起，其餘被告自九十三年三月二十四日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求即屬無據，應予駁回。
五、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
六、兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述。
七、據上論結：原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十三年十月二十六日
民事第六庭法官陳怡雯正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十三年十月二十六日
書記官謝梅琴