裁判字號：臺灣臺東地方法院89年訴更字第2號民事判決
裁判日期：民國89年11月09日
裁判案由：返還價金
臺灣臺東地方法院民事判決八十九年度訴更字第二號
原告乙○○訴訟代理人 王丕衍 律師被告甲○○住訴訟代理人 劉輝瑞 律師右當事人間返還價金事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣貳佰參拾貳萬元，及自民國八十八年三月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：（一）先位聲明：被告應給付原告新台幣（下同）三百四十八萬元，及自民國八十八年三月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（二）備位聲明：如主文第一項所示。
二、陳述：
（一）被告於民國八十三年一月間向原告宣稱其所有臺東縣○○鄉○○段四二一之五五一地號面積五百六十九平方公尺土地（下稱系爭土地），其地目雖為田，但因農村社區更新計劃即將完成，其地目將變更為建地，並一再保證於同年六月三十日必可辦理分割，並移轉登記予原告完畢等語。原告信以為真，乃於同年一月五日以新台幣二百三十二萬元之價格，向被告購買系爭土地其中之二百十九點一二平方公尺部分之土地，雙方約定被告應於同年六月三十日鑑界點交清楚，並辦理移轉登記完畢，被告如不履行契約，應賠償以價金半數計算之違約金，並償還原告已付之價金。原告於訂約後旋依約清償前述價款（以被告向原告所購買之另筆土地價款抵充，並支付差額三十萬元）完畢，詎系爭土地迄今未變更為建地，致未能辦理分割並辦理移轉登記予原告，被告顯已違反契約，且前開契約已陷於給付不能，為可歸責於債務人之事由，原告依民法第二百二十六條、第二百五十九條之規定解除契約，請求被告返還前開二百三十二萬元價金遭拒後，更於八十八年一月二十二日聲請臺東縣鹿野鄉調解委員會調解，被告仍拒不返還而調解不成立，原告以起訴狀為解除契約之意思表示，於繕本送達被告時再度解除前開契約，並依前揭規定，請求被告返還價金二百三十二萬元與給付違約金一百十六萬元共計三百四十八萬元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，爰起訴請求如訴之先位聲明所示。
（二）退步言之，茍認前開契約之給付不能，係不可歸責於被告之事由所致，併依民法第二百六十六條、第一百七十九條之規定，基於不當得利請求權，備位請求被告返還已付之價金二百三十二萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，爰起訴請求如訴之備位聲明示。
（三）依前開不動產買賣契約已載明系爭土地地目為建地，被告應於八十三年六月三十日鑑界點交清楚，且原告係以每坪高達三萬五千元之建地價格購入，參以前開調解委員會之調解筆錄亦載明：「對造人（即被告）：因農村社區變更計畫未完成，故農地無法變更為建地」等語，足見兩造訂約當時以買賣建地之意思而訂約，並約定應於八十三年六月三十日以前辦理分割及移轉所有權登記完畢。
（四）被告自八十三年七月起迄於八十七年十二月二十三日止依照前開買賣契約書附註：「於八十三年六月三時日未移轉登記完畢，乙方應付買賣價金之銀行利息」之約定，固支付銀行利息共約九十萬元予原告。然茍無此項契約，原告未支付前開價金予被告，該價金存入銀行內原告本可有銀行利息，並有效支配收益使用該價金，今竟被告違約，其竟可坐享無償使用前開價金之利益，其理未平。且前開買賣契約書附註：「於八十三年六月三時日未移轉登記完畢，乙方應付買賣價金之銀行利息」之約定，並無緩期清償之意，應意指八十三年六月三十日前被告若未移轉系爭土地權利，被告仍應負擔銀行之利息。
三、證據：提出不動產買賣契約書、調解筆錄、調解不成立證明書、公有耕地開墾工資讓渡書、買賣契約書、領款憑據影本各乙件、書信影本二件、土地登記簿謄本乙件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）前開契約訂立時，被告已告知系爭土地係農地，被告從未保證該土地必可變更為建地，且彼時農村社區更新計劃正在進行，其進度及變更建地之可能性為原告所瞭解並可自行評估，非被告所能保證。前開買賣契約書地目部分之所以記載為「建」，係因受兩造囑託書立該契約書之代書 廖建福 叫取例稿時，誤未將地目部分之「建」字，改為「田」字所致，兩造間買賣之標的係農地，並非建地。本件兩造於八十三年一月五日訂立之前開買賣契約，係以一筆農地其中之一部分為買賣標的，因違反當時農業發展條例第三十條「每宗耕地不得分割或移轉為共有」之規定，自屬以不能之給付為契約之標的，按民法第二百四十六條第一項規定「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約為有效」，本件情形，其不能情形非不能除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付，故契約應非無效。原告固主張本件買賣契約雙方預期於八十三年六月三十日前農地可變更為建地，並辦理分割及移轉登記，因此給付並非完全不能，亦即契約應屬有效，然又主張八十三年六月三十日為約定之清償期，不得解為原告同意被告延期清償云云，則不無矛盾。蓋本件不動產買賣契約書第五條訂定「乙方應將不動產於八十三年六月三十日鑑界點交清楚」，此外契約書內並未記載應於何時辦理移轉登記，而僅於附註項下註記「於八十三年六月三十日未移轉完畢，乙方應付買賣價金之銀行利息」，以上之註記，並未正面表述八十三年六月三十日為給付（移轉登記）之確定期限，應係意指原告在訂約當時已明知八十三年六月三十日系爭土地有可能沒辦法過戶，故原告主動告知希望被告負擔銀行利息，即僅係預慮有可能於八十三年六月三十日前無法辦理移轉登記而延期，故必須補貼利息，因此將其解釋為給付之確定期限，實嫌簽強，況如其係確定之給付期限，則本件契約勢必因此無效，蓋在「約定期限內其所預期不能之情形，仍不能除去，即不得謂契約為無效」（最高法院七十年臺上字第二八八五號判決可資參照），則原告之請求仍無理由。
（二）又最高法院七十年臺上字第四五三七號判例意旨謂「以不能之給付為契約標的，如其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，依民法第二百四十六條第一項但書規定，固應認其契約仍為有效，惟在不能之情形除去前，債權人尚不得據以對債務人為給付之請求」，詎原告於八十八年二月四日遽予起訴，主張被告未依約辦理過戶，已構成違約，而以訴狀為解除契約之意思表示，依民法第二百五十九條、第二百五十條、及契約第十條請求被告返還價金及給付違約金，此因當時不能之情形尚未除去，依揭判例所示，原告尚不得請求被告辦理過戶，故其以被告未能過戶為由解除契約即非合法，從而其請求為無理由，至於其備位聲明依民法第二百六十六條及一百七十九條請求返還不當得利，而民法第二百六十六條係指嗣後不能之情形而言，與本件「給付並非不能」之情形並不相同。再契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人須定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行，始得解除契約，本件原告並未定期催告被告辦理移轉登記，而被告自八十三年七月起迄於八十七年十二月二十三日止一直依照前開買賣契約書附註：「於八十三年六月三時日未移轉登記完畢，乙方應付買賣價金之銀行利息」之約定支付銀行利息予原告，迄今近達九十萬元，其並未違約，且被告願將前開地號整筆土地移轉登記予原告，俟將來得以分割時，再將超出買賣部分之土地返還登記予被告，原告率行解除契約，起訴請求返還價金及違約金，自非合法。
（三）被告於本件最後一次言詞辯論期日並主張兩造前開契約中之八十三年六月三十日為契約之履行期限，既然系爭土地之地目未能於八十三年六月三十日由農地變更為建地，系爭土地已確定不能移轉登記給原告，給付不能之狀況已不能除去，則兩造前開土地契約應屬無效，原告與被告之前開系爭土地之契約，被告並主張應屬互易契約，蓋原告於訂約後旋依約以被告向原告所購買之另筆土地價款抵充，並支付差額二十八萬元，作為系爭土地給付價款之方式，則原告以契約無效為由依不當得利規定請求被告返還利益，原告應是請求被告返還被告向原告所購買之另筆土地，而非買賣價款，故原告主張前開兩造買賣契約無效而請求被告償還價款二百三十二萬元，亦無理由。查被告依前開兩造土地買賣契約附註事項，而給付銀行利息自八十四年一月七日起至八十七年十二月三十一日止，共九十五萬八千百元之利息，以及兩造互易契約被告所補貼給原告之二十八萬元，被告並主張在兩造契約回復原狀時應相互抵銷。
三、證據：提出土地所有權狀、土地買賣契約書、土地交換契約書、地籍圖謄本、農村社區更新重劃前後土地分配清冊影本各乙件、土地登記簿謄本三件、活期儲蓄存款存摺二本、臺東縣鹿野地區農會交易明細表四份為證，並請求訊問證人廖建福。
理由
一、本件原告起訴主張被告於八十三年一月間向原告宣稱其所有臺東縣○○鄉○○段四二一之五五一地號面積五百六十九平方公尺土地，其地目雖為田，但因農村社區更新計劃即將完成，其地目將變更為建地，並一再保證於同年六月三十日必可辦理分割，並移轉登記予原告完畢，原告信以為真，乃於同年一月五日以二百三十二萬元之價格，向被告購買前開地號其中之二百十九點一二平方公尺部分之土地，雙方約定被告應於同年六月三十日鑑界點交清楚，並辦理移轉登記完畢，被告如不履行契約，應賠償以價金半數計算之違約金，並償還原告已付之價金，原告於訂約後旋依約清償前述價款（以被告向原告所購買之另筆土地價款抵充，並支付差額三十萬元）完畢，詎前開土地迄今未變更為建地，致未能辦理分割並辦理移轉登記予原告，被告顯已違反契約，且前開契約已陷於給付不能，為可歸責於債務人之事由，原告依民法第二百二十六條、民法第二百五十九條之規定，以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，並依前揭規定，請求被告返還價金二百三十二萬元與給付違約金一百十六萬元共計三百四十八萬元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；退步言之，茍認前開契約因給付不能而無效，併依民法第二百六十六條、第一百七十九條之規定，基於不當得利請求權，備位請求被告返還已付之價金二百三十二萬元等語。
二、被告則先以上開買賣契約訂立時，被告已告知系爭土地係農地，被告從未保證該土地必可變更為建地，且彼時農村社區更新計劃正在進行，其進度及變更建地之可能性為原告所瞭解並可自行評估，非被告所能保證；原告固主張本件買賣契約雙方預期於八十三年六月三十日前農地可變更為建地，並辦理分割及移轉登記，因此給付並非完全不能，亦即契約應屬有效，況兩造又於契約附註項下註記「於八十三年六月三十日未移轉完畢，乙方應付買賣價金之銀行利息」，以上之註記，並未正面表述八十三年六月三十日為給付（移轉登記）之確定期限，應係意指原告在訂約當時已明知八十三年六月三十日系爭土地有可能沒辦法過戶，故原告主動告知希望被告負擔銀行利息，即僅係預慮有可能於八十三年六月三十日前無法辦理移轉登記而延期，故必須補貼利息，因此將其解釋為給付之確定期限，實嫌簽強，兩造雖係以一筆農地其中之一部分為買賣標的，但其不能情形非不能除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付，依民法第二百四十六條第一項但書規定，本件契約應非無效；末按最高法院七十年臺上字第四五三七號判例意旨謂「以不能之給付為契約標的，如其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，依民法第二百四十六條第一項但書規定，固應認其契約仍為有效，惟在不能之情形除去前，債權人尚不得據以對債務人為給付之請求」，詎原告於八十八年二月四日遽予起訴，主張被告未依約辦理過戶，已構成違約，而以訴狀為解除契約之意思表示，依民法第二百五十九條、第二百五十條、及契約第十條請求被告返還價金及給付違約金，此因當時不能之情形尚未除去，依前揭判例所示，原告尚不得請求被告辦理過戶，故其以被告未能過戶為由解除契約即非合法，從而其請求為無理由，至於其備位聲明依民法第二百六十六條及一百七十九條請求返還不當得利，而民法第二百六十六條係指嗣後不能之情形而言，與本件「給付並非不能」之情形並不相同等語為置辯。後以兩造因當時由被告向原告購買另筆土地，二者價額互相抵充，被告並補貼給原告二十八萬元，則兩造之系爭土地契約應屬互易契約，且兩造前開系爭土地契約中之八十三年六月三十日為契約之履行期限，既然系爭土地之地目未能於八十三年六月三十日由農地變更為建地，系爭土地已確定不能移轉登記給原告，給付不能之狀況已不能除去，則兩造前開土地契約應屬無效，則原告以契約無效為由依不當得利規定請求被告返還利益，原告應是請求被告返還被告向原告所購買之另筆土地，而非買賣價款，故原告主張前開兩造買賣契約無效而請求被告償還價款二百三十二萬元，亦無理由；而被告依前開兩造土地買賣契約附註事項，而給付銀行利息自八十四年一月七日起至八十七年十二月三十一日止，共九十五萬八千百元之利息，以及兩造互易契約被告所補貼給原告之二十八萬元，被告並主張在兩造契約回復原狀時應相互抵銷等情作為置辯。
三、原告主張其於八十三年一月五日以二百三十二萬元之價格，向被告購買系爭土地其中二百十九點一二平方公尺部分之土地，雙方約定被告應於八十三年六月三十日點交並辦理移轉登記予原告，被告如不履行契約，應賠償以價金半數計算之違約金，並償還原告已付之價金，原告旋依約清償前述價款（以被告向原告所購買之另筆土地價款抵充）完畢，系爭土地迄今尚未變更為建地，致未能辦理分割並辦理移轉登記予原告之事實，已據其提出與所述相符之不動產買賣契約書、公有耕地開墾工資讓渡書、土地登記簿謄本等為證，並為被告所不爭執，堪認原告之主張為可採。
四、本件兩造就系爭土地之買賣契約效力究為何？按為擴大農場經營規模，防止農地細分，現有之每宗耕地不得分割及移轉為共有，為八十九年一月二十六日修正前農業發展條例第三十條所明定，而兩造買賣之土地，其地目為田，且並非全部買賣而僅為部分之買賣，上訴人既不能變更地目，將其分割或移轉登記與被上訴人為共有，是本件即係以不能之給付為契約之標的，依民法第二百四十六條第一項前段之規定，應屬無效，且亦無該條項但書及第二項之情形，從而被上訴人請求上訴人返還已給付之價款五萬元，即無不合，復有最高法院六十四年臺上字第三三一號判例意旨可資參照。經查兩造於八十三年一月五日訂立之系爭土地買賣契約，係以系爭土地面積五百六十九平方公尺其中二百十九點一二平方公尺為買賣標的，系爭土地並編定為特定農業區農牧用地，且系爭土地契約並明定八十三年六月三十日為系爭土地之給付期限，有兩造訂立之買賣契約及土地登記謄本在卷足憑，並為兩造所不爭執，而兩造締約當時農業發展條例修正前第三十條規定農地不得分割之規定，立法目的乃為每宗農地面積已嫌過小，故不另定最小面積單位，故當時一律不准分割，以防止農地細分，而兩造前開之系爭土地買賣契約，既以系爭土地之一部分為買賣之標的，違反當時之農業發展條例第三十條農地不得分割之強制規定，揆諸上開最高法院六十四年臺上字第三三一號判例意旨，即使兩造間訂約時有預期系爭土地於更改地目後才履行給付義務之意思，則在八十三年六月三十日之給付期限已確定系爭土地無法由農地變更地目為建地，依民法第二百四十六條第一項前段之規定，仍應認兩造就系爭土地之買賣契約為無效。
既然兩造就系爭土地之買賣契約為無效，則原告尚不得解除「無效」之買賣契約請求回復原狀即返還已給付之價金及違約金共三百四十八萬元暨起訴狀繕本送達之翌日即八十八年三月三日起至清償日止按法定週年利率百分之五計算之利息，亦即原告之先位聲明為無理由，應予駁回。
五、原告復以兩造前開系爭土地之買賣契約無效為由，備位聲明主張依民法第一百七十九條規定，請求被告返還已給付之買賣價款二百三十二萬元等語，被告對此並抗辯兩造間就系爭土地之契約應為互易契約，則原告以契約無效為由依不當得利規定請求被告返還利益，原告應是請求被告返還被告向原告所購買之另筆土地，而非買賣價款，原告主張前開兩造買賣契約無效而請求被告償還價款二百三十二萬元亦無理由，且應與被告已給付自八十四年一月七日起至八十七年十二月二十三日止共九十五萬八千四百元之銀行利息、以及兩造互易契約被告所補貼給原告之二十八萬元互相抵銷等情。經查：
（一）兩造於八十三間所訂立之前開系爭土地契約究為買賣契約亦或互易契約？按原告所提出之兩造所訂立之前開系爭土地系約書面，很明確地在契約起頭寫明為「不動產買賣契約書」，另兩造就系爭土地之對價在該契約書面稱之為「買賣價金」，再者兩造就「買賣價金」之付款方式，諸如定金、第一期價金、第二期價金及第三期價金之金額，均載明在該契約書面，有該契約書在卷可按，可認兩造就系爭土地之締約真意應為買賣關係，雖然原告亦自承其當時亦有另一筆土地要賣給被告，與系爭土地差價二十八萬元，被告並已付清之情節，惟與卷附之兩造系爭土地契約書之內容比較之下，可認兩造應以二個獨立之土地買賣契約，偶然地互相予以抵銷雙方應須給付之價金並補償差額，以完成兩個獨立買賣之交易，則被告抗辯兩造係訂立互易契約之情，顯不足採。
（二）被告得否就其買賣價金所給付之八十四年一月七日起至八十七年十二月二十三日止共九十五萬八千四百元之銀行利息、及兩造兩筆土地交易被告所補貼給原告之二十八萬元互相抵銷？先就銀行利息而言，兩造就系爭土地買賣契約中明定於八十三年六月三十日未移轉完畢被告應給付買賣價金之銀行利息，而此約定為系爭土地買賣契約之一部分，並且系爭土地買賣契約因標的不能為無效，已如前述，則此利息給付由被告之約定亦歸於無效。然就買賣價金二百三十二萬元銀行利息之給付義務，尚非可直接歸由原告承擔，蓋參酌民法第一百八十二條第二項「受領人於受領時知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還，如有損害，並應賠償」及同法第一百十三條「無效行為之當事人，於其行為當時知其無效或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任」之規定，可認立法上對受領利益時知無法律上之原因或其後知之惡意受領人，應返還相對人利益及賠償損害，而本件被告並自認於締約當時已明知系爭土地為農地，且後來亦明知系爭土地無法變更地目為建地致無法分割，因此被告受領系爭土地之買賣價額二百三十二萬元後，按上開規定而應於知情系爭土地根本無法變更地目為建地致無法分割買賣之時起，就必須返還原告所受利益、利息及賠償原告損害，更無理由要求原告須賠償被告所受價金利益之銀行利息損害。則被告主張就其買賣價金所給付之八十四年一月七日起至八十七年十二月二十三日止共九十五萬八千四百元之銀行利息互相抵銷之情，並不足採。再就兩造兩筆土地交易被告所補貼給原告之二十八萬元而言，原告雖自承其當時亦有另一筆土地要賣給被告，與系爭土地差價二十八萬元，被告並已付清之情，同前所述，應認兩造以二個獨立之土地買賣契約，偶然地互相予以抵銷雙方應須給付之價金並補償差額，以完成兩個獨立買賣之交易，則本件系爭土地契約為獨立之買賣契約，該契約無效而產生之效力，與另一筆土地之交易之效力無關，故被告以本件契約無效為由，以無關係之兩筆土地交易所補償之差價二十八萬元主張抵銷，亦不足採。
（三）故原告以契約無效為由，備位聲明主張請求被告應給付二百三十二萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即八十八年三月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由。
六、綜上所述，原告之先位聲明請求被告應給付原告三百四十八萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即自八十八年三月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並無理由，應予駁回；而原告之備位聲明請求被告應給付二百三十二萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即八十八年三月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
七、本件原告、被告其餘之攻擊、防禦方法及舉證，對判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十九條但書，判決如主文。中華民國八十九年十一月廿九日
臺灣臺東地方法院民事庭~B審判長法官簡慧娟~B法官張震武~B法官范智達右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年十一月廿九日~B法院書記官李春菊