最高法院91年度台上字第2111號民事判決

裁判字號：最高法院91年台上字第2111號民事判決

裁判日期：民國91年10月18日

裁判案由：給付買賣價金

最高法院民事判決九十一年度台上字第二一一一號
上訴人庚○○訴訟代理人 林宇文 律師被上訴人己○○
丙○○丁○○戊○○
甲○乙○○共同訴訟代理人 林俊倩 律師右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十九年十二月二十日台灣高等法院第二審判決（八十九年度上字第一○○八號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件被上訴人主張：坐落基隆市○○區○○段溪西股小段一五六地號土地（下稱系爭土地），原為被上訴人及訴外人 白宗賢 等合計二十一人共有，系爭土地全體共有人於民國八十七年三月五日，與上訴人簽訂不動產買賣契約書，將系爭土地以總價新台幣（下同）一千九百萬元賣與上訴人，約定價金分三次給付，系爭土地已於八十七年六月十六日移轉登記與上訴人，惟上訴人迄今僅交付前二期款項，尚有第三期尾款七百萬元未給付。被上訴人為系爭土地之部分共有人，依據應有部分比例計算，其各自尚未取得之價款，被上訴人乙○○、甲○各為一百十六萬六千六百六十六元，被上訴人己○○、丁○○、戊○○、丙○○各為十九萬四千四百四十四元等情。爰依買賣之法律關係，求為命上訴人分別如數給付被上訴人及各加計法定遲延利息之判決。
上訴人則以：被上訴人乙○○曾單獨將系爭土地賣與訴外人 游成茂 、 夏德仁 ，系爭土地存有權利瑕疵，上訴人依民法第三百六十八條規定，可拒絕給付尾款價金。又系爭土地上有第三人之墳墓，存有物之瑕疵，上訴人並得主張減低買賣價金等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人之上訴，無非以：被上訴人主張之事實，業據其提出不動產買賣契約書為證，上訴人對兩造間有系爭買賣契約，及尚有尾款價金未付之事實，亦不爭執。依兩造所定契約附表二之記載，被上訴人請求之第三期款項，應於系爭土地所有權移轉登記與上訴人名下時給付，而系爭土地業已移轉登記為上訴人所有，有土地所有權狀可稽，應認該第三期款項之給付條件已成就。再依買賣契約第六條約定，被上訴人應將不動產依現況移交與上訴人管業使用，而該條款原記載之「指明界址」等文字，業經兩造共同刪除，足見第三期款之給付，並不以「指明界址」為條件。至依契約第十四條約定，指明界址固為被上訴人之義務，但關於給付第三期款之條件，仍應以前開第六條之約定為據，上訴人以第十四條之約定，抗辯第三期款給付條件尚未成就，應無可採。按民法第三百五十五條規定「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限」。查系爭買賣契約之簽訂，係透過訴外人 王一川 與被上訴人接洽商談，而王一川係在上訴人之父 林昭君 所經營之協興隆工程股份有限公司擔任董事長之特別助理，有被上訴人提出之名片影本足參。王一川有上開身分關係，且多次協同上訴人之父林昭君前往現場查看系爭土地，並出示上開名片，林昭君不爭執其代理人身分，自足使被上訴人認其有代理人之資格，王一川就本件買賣契約所為之一切行為，均對上訴人生效。王一川曾書立承諾書記載「現有墳墓，買方如有需要遷移時，所生之任何費用概由買方負責，與賣方無關」等語，應認上訴人對系爭土地存在墳墓之狀況已知悉。又林昭君為系爭土地實際出資買受人協興隆工程股份有限公司之負責人，並為系爭買賣契約書面簽訂時之代理人，林昭君自為上訴人之代理人。王一川並證述其曾多次帶同林昭君至現場看過系爭土地，故上訴人委託之二名代理人均曾至系爭土地勘查。另參酌上訴人所提第一幀「系爭標的之全景」照片，顯示土地上明顯存有墳墓，及王一川曾出名申請指定系爭土地之建築線，林昭君於簽訂買賣契約後立即請求訴外人 鄭逢辛 帶其前去找墳墓之所有人商談，暨買賣雙方將本件買賣契約書第六條原已印就之「指明界址、搬清家私雜物、維持原狀」等例稿文字刪除，改以手寫之特別約定「依現況」移交等情形，益證上訴人對土地上存有墳墓等地上物之狀況當已知悉。再依證人王一川、鄭逢辛、 王啟明 證述，兩造於簽訂買賣契約就價金為約定時，即已將該墳墓所佔面積及既有道路面積先予扣除後計算價金。上訴人依物之瑕疵擔保請求減少價金，即無理由。又上開墳墓存在之事實既為上訴人所明知，並業已折價在價金計算中，上訴人亦不得依民法第三百六十八條規定，拒絕給付價金。被上訴人依買賣關係，請求上訴人給付系爭買賣價金尾款及利息，為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
按意定代理與表見代理不同，意定代理乃本人確有授與代理權之事實，而表見代理則原無代理權，但表面上足令人信為有代理權，故法律使本人負一定之責任。又民法第一百六十九條所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，以本人實際知其事實為前提，其主張本人知此事實者，應負舉證之責（本院六十二年台上字第七八二號、六十八年台上字第一○八一號判例參照）。本件原判決理由，就王一川究竟係上訴人之意定代理人，或因表見代理而使上訴人負授權人責任之說明，不僅前後矛盾，且將意定代理與表見代理，混淆不分，又未說明如何合於意定代理或表見代理之要件，遽為不利於上訴人之判決，自有可議。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。又上訴人於原審言詞辯論終結後，及於上訴本院後主張，有部分被上訴人於八十七年間曾立同意書，同意收取尾款之一半作為和解條件，被上訴人不能再請求原契約尾款之金額云云，並提出同意書為證。乃屬新事實、新證據，本院依法不能斟酌，惟案經發回，宜併注意查明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國九十一年十月十八日
最高法院民事第二庭
審判長法官曾桂香
法官劉福聲法官黃秀得法官楊鼎章法官吳麗女右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十一年十月二十九日