臺灣嘉義地方法院民事判決 101年度嘉簡字第728號
原 告 洪金生
訴訟代理人 汪玉蓮 律師
複 代理人 汪銀夏
被 告 陳碧蘭
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國102年5月9日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應自坐落於嘉義縣○○鄉○○○段○○○○○號土地如附圖
所示編號A部分面積一五七點八六平方公尺之房屋遷出，並將該
房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣肆萬元，及自民國一○一年十二月二十五
日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一○一年十二月二十五日起至返還上開房屋之日止
，按月給付原告新臺幣貳萬伍仟元，及自各月期滿之翌日起至清
償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告新臺幣壹萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴
訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論
而為判決。
二、原告主張：被告於民國100年8月15日與原告簽訂房屋租賃契
約（下稱系爭租約），向原告承租門牌號碼嘉義縣竹崎鄉○
○村0000000號之未保存登記房屋1樓店面，租賃範圍如
附圖所示編號A部分面積157.86平方公尺（下稱系爭房屋）
，作為販賣薑母鴨之用，約定租賃期間自100年9月1日起至
105年8月30日止，第1年之租金每月新臺幣（下同）2萬元
，第2年起之租金每月2萬5,000元，依約被告應於每月5號繳
付租金予原告，兩造並無約定可以分期或緩期清償租金，另
原告已收取被告繳付之押租金5萬元。然101年7月份之租金
，被告遲至101年7月27日始匯款5,000元，原告予以退回，
被告復於101年9月初匯款7,000元予原告，亦遭原告退回，
被告再於101年9月中匯款5,000元，原告亦退回之。原告曾
於101年8月6日以存證信函催告被告給付同年7月份之租金，
惟被告未為給付，遂於同年9月6日、18日分別以存證信函催
告被告給付同年7、8、9月之租金（依序為2萬元、2萬元、2
萬5,000元）共計6萬5,000元，被告仍未給付，復於同年9月
26日再以存證信函向被告表示終止系爭租約，並於同年9月
27日送達被告。嗣因原告已合法終止系爭租約，亦為系爭房
屋之所有權人，被告仍無權占有，故請求返還系爭房屋之請
求權為依民法第455條前段及第767條之規定，爰請本院任擇
一訴訟標的，判命被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；並
依系爭租約之法律關係請求被告給付積欠3個月份之租金6萬
5,000元及違約金4萬元；因被告於系爭租約終止後，仍無權
占有系爭房屋，原告受有相當於租金之損害，依民法第179
條規定請求被告給付101年10月份相當於租金之不當得利2萬
5,000元，與上開欠繳租金及違約金合計13萬元（計算式：
65,000＋40,000＋25,000＝130,000），及被告於遷讓返還
系爭房屋時止按月給付相當於租金之不當得利等語，並聲明
：（一）如主文第1項所示。（二）被告應給付原告13萬元
，及自民國101年12月25日起至清償日止，按年息5％計算之
利息。（三）如主文第3項所示。
三、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其先前到庭辯稱：伊
沒錢繳房租，是因為原告母子吵鬧害店內生意很差，一落千
丈，原告都未賠償營業損失。再者，訴外人即原告之母洪葉
桂枝不讓伊用水，還來系爭房屋之廚房內噴農藥，害伊中毒
送醫。又伊雖從101年7月開始沒給全部租金，但有儘量給，
然原告不但退回還寄存證信函要終止契約，而不跟伊商量，
伊願意分期償還租金等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁
回。
四、原告主張被告於100年8月15日向原告承租系爭房屋，每月5
日繳交租金2萬5,000元，101年7月份之租金，被告遲至101
年7月27日始匯款5,000元，原告予以退回，後寄發存證信終
止系爭租約，並於同年9月27日送達被告，被告迄今仍占有
系爭房屋等情，業據原告提出系爭租約（見本院卷第6至7頁
）、存證信函、掛號郵件收件回執及照片2張（見本院卷第
16至17頁、第58頁）等件為證，且為被告所不爭執（見本院
卷第29頁、第62頁），並經本院囑託嘉義縣竹崎地政事務所
繪測如附圖之土地複丈成果圖（下稱複丈成果圖）存卷可參
，亦有本院102年2月25日勘驗筆錄在卷足稽（見本院卷第55
頁），自堪信為真實。
五、原告另主張系爭租約已於101年9月27日終止，被告仍無權占
有系爭房屋，被告應返還系爭房屋並給付積欠租金、相當於
租金之不當得利及違約金等情，則為被告所否認，並以前詞
置辯。是以，本件之爭點為：（一）原告請求被告遷讓房屋
有無理由？（二）原告得否請求被告給付租金、相當於租金
之不當得利及違約金，數額為何？茲分述如下：
（一）有關原告請求被告遷讓房屋有無理由部分：
1.按學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟
標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已
為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足
以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所
提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判
斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必
須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違
背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始
足當之（最高法院99年度台上字第781號判決意旨參照）。經
查，被告於101年7月27日匯款5,000元作為7月份之租金，原告
予以退回，被告復於101年9月初匯款7,000元予原告，亦遭原
告退回。後被告於101年8月16日以存證信函催告被告給付同年
7月份之租金，惟被告未為給付，遂於同年9月6日、18日分別
以存證信函催告被告給付同年7、8、9月之租金，被告仍未給
付，復於同年9月26日再以存證信函向被告表示終止租賃契約
。被告於101年8月13日起訴主張終止系爭租約，並請求原告賠
償營業損失165萬元，理由略以原告未提充足水源，甚至停止
供水；原告之母 洪葉桂枝 至系爭房屋吵鬧使生意一落千丈，更
於系爭房屋之廚房噴灑農藥，致被告中毒等，惟原告並無為上
開行為，被告請求終止系爭租約及營業損失均無理由，而遭駁
回確定之事實，已據本院101度訴字第502號在判決理由中認定
屬實，嗣因被告未上訴而確定，業經本院調取上開101度訴字
第502號卷宗（含該判決）核對屬實，是上開確定判決既本於
當事人辯論之結果，而兩造間就被告終止系爭租約有無理由，
被告有無給付上開月份之租金，系爭租約嗣經原告終止等重要
爭點已為判斷，而其訴訟當事人亦與本件相同，且被告於本件
訴訟程序中既未主張上開判斷有何違背法令之情事，亦未提出
足以推翻該判斷之證據，則揆諸前開說明，前開判決之爭點效
自及於兩造，本院亦不得作相異之判斷。是被告在本院仍抗辯
：原告故意停止供水、來店內吵鬧，並在廚房噴灑農藥，應賠
償其營業損失云云，自非可採。
2.次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止
契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額
，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支
付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；承租人於
租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2項
、第455條前段分別定有明文。本件被告既自101年7月起即未
給付租金，經原告催告後仍未繳納租金，於其積欠101年7、8
、9月共3月份租金後，而以存證信函為終止租約之意思表示，
故系爭租約於存證信函送達被告時即101年9月27日業經原告為
合法終止而消滅之事實，已經本院審認如前，是以，依上開條
文及系爭租約第7條第1點約定：「乙方（即被告）積欠租金達
兩個月以上，經甲方（即原告）催告限期繳納仍不支付時，甲
方得終止本租約。」本件原告主張於101年9月27日系爭租約因
終止而消滅後，得請求被告遷讓系爭房屋，核屬有據，應予准
許。
（二）有關原告得否請求被告給付租金、相當於租金之不當得利
及違約金，數額為何部分：
1.租金部分：
（1）按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有
明文。次按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清
償期者，即各得以其債務，與他方之債務，主張互相抵銷
。再按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故
租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其
所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有
餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第
1631號判決意旨參照）。
（2）本件被告未給付自101年7月至9月份之3個月份租金共計6萬
5,000元之事實，已如前述，依前開規定，則原告自得請求
被告給付上開系爭租約有效期限之租金6萬5,000元，惟依
系爭租約第3條第4點約定「押租金兩個月伍萬元整，乙方
（即被告）應於簽訂本租賃契約之同時給付甲方。於租賃
期間屆滿，乙方無違約之情形，並返還房屋經甲方點收無
誤後無息退還乙方。」，可知本件押租金之目的，係在擔
保被告能履行租賃債務，若無違約情事，被告始得請求返
還押租金，是被告所繳交之押租金5萬元，應先抵充積欠之
租金，且原告對此無意見（見本院卷第71頁），於抵充後
，被告尚積欠1萬5千元（計算式：65,000－50,000），故
原告本於系爭契約之租金請求權，請求被告應給付尚積欠
之租金1萬5千元，及自101年12月25日起至清償日止，按年
息5％計算之利息，即屬有據。逾此範圍之租金請求，為無
理由，應予駁回。
2.相當於租金之不當得利部分：
又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲
得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上
字第1695號判例意旨參照）。本件系爭租約終止後，被告仍消
極不遷讓並繼續占有使用系爭房屋，即屬無合法權源，且受有
相當租金之不當利益，是揆諸前揭規定及判例意旨，原告得請
求被告給付101年10月份因繼續占有系爭房屋相當於租金之不
當得利2萬5,000元；暨自101年12月25日起至騰空遷讓返還系
爭房屋之日止，按月給付以原租額2萬5,000元為計算之不當得
利，及自各月期滿之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利
息，要屬有據，應予准許。
3.違約金部分：
（1）再按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損
害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當
方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履
行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履
行債務所生損害之賠償總額。約定之違約金額過高者，法
院得減至相當之數額，民法第250條第2項、第252條分別定
有明文。又違約金之約定倘係過高，法院本得依職權酌減
之，並減至相當之數額，至於是否相當，即須依一般客觀
事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之
標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思
，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求
返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高
法院79年台上字第1915號、79年台上字第1612號判例意旨
參照）。
（2）查本件兩造固於系爭租約第7條第3點約定「乙方於上述終
止租約或租賃屆滿，仍不交還房屋者，乙方應給付甲方按
房租貳倍計算之違約金。」（見本院卷第6頁反面）。然本
院審酌本件租期為5年，第2年起之每月租金為2萬5,000元
，衡以本件違約金之約定內容，應係針對租約終止後未搬
遷者，所為債務不履行之損害賠償之預定性質，承上，系
爭租約既經原告以101年9月26日存證信函之送達作為對被
告終止系爭租約意思表示之通知，被告並於101年9月27日
收受而生終止租約效力，又被告迄至本件言詞辯論終結前
，仍未返還系爭房屋，亦未支付租金予原告，是原告自系
爭租約終止後顯受有無法使用收益系爭房屋之損害，依一
般社會通念，核屬可能獲得相當於租金之收入及租金轉投
資之收益，又原告亦未就其自101年9月27日起尚受有其他
損害，另舉具體事證，以實其說，本院審酌兩造約定之租
金內容，並衡量被告違約之情形、原告受損程度及社會經
濟狀況等情，認原告請求4萬元之違約金，尚屬過高，應予
酌減為1萬元計算為適當。
（3）末按當事人就金錢債務之遲延履行所約定之違約金，有懲
罰性違約金，及損害額預定性違約金兩種。當事人所約定
之違約金如為前者，則債務人遲延履行時，債權人除違約
金外並得請求遲延利息或因遲延所生之損害，如為後者則
否（最高法院68年度台上字第3055號判決意旨參照）。本
件違約金之性質為損害額之預定，並非屬懲罰性違約金，
依上揭說明，原告請求就違約金應加計法定遲延利息5％部
分，自非有據，不應准許。從而，原告主張被告應給付違
約金1萬元，為有理由，應予准許；另請求自101年12月25
日起至清償日止，按年息5％計算之遲延利息，為無理由，
則不應准許。
六、另本件原告係依民法第455條前段、第767條等規定，提起本
件訴訟，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，基礎事實同
一，為單一之聲明，所據以為訴訟標的請求之法律關係則有
二，應屬訴之重疊的合併（或稱競合之合併）。而重疊的合
併之訴訟型態，法院應就原告主張之數項標的逐一審判，如
認其中一項標的之請求為有理由時，即可為原告勝訴之判決
，而無須就他項標的審判，惟若認其中一項請求為無理由，
則仍須就他項標的請求加以審判（最高法院89年度台上字第
911號判決意旨參照）。本件原告請求交還系爭房屋，既依
民法第455條規定，已認該請求為有理由，自無須再就原告
主張之其他訴訟標的法律關係審判，併此敘明。
七、綜上所述，原告依系爭租約、民法第455條前段及第179條規
定之法律關係，請求判決如主文第1、3項所示、被告應給付
原告4萬元（計算式：抵充押租金後欠繳之租金15,000元＋
101年10月相當於租金之不當得利25,000元），及自101年12
月25日起至清償日止，按年息5％計算之利息暨被告應給付
原告1萬元（即酌減後之違約金），均為有理由，應予准許
；至於逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
八、本件為簡易訴訟事件，就原告勝訴部份，爰依民事訴訟法第
389條第1項第3款之規定，職權宣告假執行。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用
之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，
爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國102年5月23日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法官王昌國
以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
○○○○○號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年5月28日
書記官李文政