裁判字號：臺灣臺中地方法院93年簡上字第271號民事判決
裁判日期：民國93年12月10日
裁判案由：遷讓房屋等
台灣台中地方法院民事判決九十三年度簡上字第二七一號
上訴人丙○○訴訟代理人 羅豐胤 律師
王雅泠 律師複代理人甲○○被上訴人辛○○
庚○○己○○戊○○共同訴訟代理人 吳光陸 律師
廖瑞鍠 律師複代理人壬○○
丁○○右當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國九十三年七月二十三日本院台中簡易庭九十二年度中簡字第三五二０號第一審判決提起上訴，本院於民國九十三年十一月廿六日言詞辯論終結，判決如左：
主文原判決廢棄。
被上訴人應共同將坐落台中市○○區○○段一九之二、二Ｏ、二Ｏ之一、二一等地號土地上如附圖黃色部分所示面積壹壹貳點玖伍平方公尺（Ｃ加Ｆ加Ｈ加Ｋ部分）房屋遷讓，交還上訴人。
被上訴人應連帶給付上訴人在來稻谷壹仟叁佰伍拾台斤。
第一、二審訴訟費用由被上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張坐落台中市○○區○○段二０之一等地號土地上如附圖黃色部分未保存登記建物，門牌號碼台中市西屯區福安里江西厝巷三號，為上訴人所有，於民國（下同）六十四年七月間出租於 羅德源 ，雙方約定租谷每半年三百台斤在來稻谷，未定租賃期間，屬不定期租賃。詎承租人羅德源自八十八年七月份即違約拒付租金，迭經催討，未見給付，迄九十二年十二月份止共欠九期租金未付，計積欠租谷二千七百台斤在來稻谷，因租賃房屋有半數滅失無法使用，故租谷減半即一千三百五十台斤在來稻谷。承租人羅德源於九十一年九月十八日去世，被上訴人為其繼承人，應概括承受其父羅德源之權利義務。上訴人於九十二年十月十五日以存證信函限期催告被上訴人給付上開積欠租金，被上訴人不予置理，上訴人爰對之終止租約，本於所有物返還請求權及租賃物返還請求權請求被上訴人遷讓交還系爭房屋及給付上開積欠租谷。
被上訴人則以其父羅德源於六十五年二月廿七日所簽訂之房屋租借合同書，其租賃物為坐落台中市○○區○○路○○○號土地上六間未保存登記之磚土造建物，租谷每間每年一百台斤在來稻谷，半年三百台斤，該六間建物已於八十八年九二一地震震毀，於九十二年經上訴人拆除重建，租賃關係因而消滅，被上訴人無庸給付租金；坐落同段二０之一地號國有地及羅德源所有同段二一地號土地上五間未保存登記磚土造建物，係羅德源所建，與前開震毀之六間建物。成垂直Ｌ形，中間有通道，各自獨立建物，共用同一門牌台中市西屯區福安里江西厝巷三號，羅德源於三十六年五月二十五日起即設戶籍於該處，有戶籍謄本、印鑑證明書、電費收據足憑。系爭建物為羅德源所有，四十六年起即繳含系爭房屋在內之戶稅，足認系爭房屋為羅德源所有，並非租賃標的物；縱系爭房屋非羅德源所蓋，但其坐落之基地，已放領與羅德源，其供佃農使用之系爭建物，亦附帶徵收，一併放領給羅德源，非屬上訴人所有；退一步言，縱系爭房屋為上訴人之父 張福立 所建，今張福立已死亡，系爭房屋應屬其繼承人公同共有，上訴人亦無權提起本訴；又系爭房屋於八十九年五月八日已出售予張 楊淑娟 ，依民法第四百二十五條第一項規定，上訴人已喪失出租人地位，亦不可本於租賃契約或所有權請求，其於九十二年十月十五日之催告自不生效力，上訴人仍無權為本件之請求等語，資為抗辯。
二、本件原審以上訴人未能證明其為系爭房屋所有人，及將系爭房屋出租予被上訴人之被繼承人羅德源之事實，判決上訴人全部敗訴，上訴人全部聲明不服，求為廢棄原判決，並命被上訴人將系爭房屋遷讓，交還上訴人及給付積欠之在來租谷一千三百五十台斤；被上訴人則求為判決駁回上訴。
三、本件上訴人丙○○與被上訴人之被繼承人羅德源於六十五年二月廿七日簽訂房屋租借合同書，租賃物為坐落台中市西屯區福安里江西厝巷三號房屋，租谷為每間一年一百台斤在來稻谷，半年三百台斤。租谷自八十八年七月起未付，迄九十二年十二月止共有九期未為給付，上訴人曾以存證信函限期催告被上訴人給付欠租，並表示逾期，即終止租賃契約，被上訴人對前揭事實不爭執，但以上開情詞置辯。是本件主要爭執在於上訴人提起本件訴訟，其當事人是否適格？系爭房屋是否為上訴人丙○○與羅德源於六十五年二月廿七日所訂租借合同書之租賃標的物？茲審究如次：
㈠按房屋所有人將其所有房屋出租予他人使用、收益，租約終止後，出租人除得本
於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，出租人尚得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物。復按租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件。（參照最高法院六十四年台上字第四二四號判例意旨）。系爭房屋上訴人主張為其父張福立所蓋，供佃農無償使用，其父於三十八年十月十日去世，由伊繼承為所有人，繳納房捐稅，然系爭建物未辦保存登記，上訴人自無從取得所有權，其父過世後，系爭房屋自為全體繼承人公同共有。但依前述，租賃，乃特定當事人間所締之契約，出租人既不以所有人為限，則在租賃關係存續中，關於租賃上權利之行使，例如欠租之催告、終止租約之表示等項，概應由締結契約之名義人行之，始能生效。是上訴人以出租人之地位，向被上訴人催繳欠租，逾期，表示終止租約，訴請被上訴人遷讓交還系爭房屋及給付積欠之租谷，不能指為當事人不適格。
㈡民法第四百二十五條第一項規定，「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱
將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」該條之適用，固以讓與租賃物之所有人須為出租人為其要件，倘出租人與租賃物所有人並非同一人，即無該條規定適用之餘地。是民法第四百二十五條第一項所定所有權讓與不破租賃之原則，應以所有權移轉業已生效為其要件。按不動產所有權依法律行為移轉者，依民法第七百五十八條規定，非經登記，不生效力。本件系爭房屋未為保存登記，縱令上訴人於出租後將之讓與訴外人 張楊淑娟 ，系爭房屋之納稅義務人已變更為張楊淑娟，但因無從辦理所有權移轉登記，自難認張楊淑娟已取得系爭房屋之所有權，應無民法第四百二十五條第一項規定之適用。（參見最高法院六十九年台上字第七二０號判例意旨）。
㈢查上訴人丙○○主張其父張福立係大地主，於大正八年在其所有坐落台中市○○
區○○段○○○號土地上搭蓋風格獨特之三合院「江西古厝」，嗣因耕作需要，於其後面，右側建造兩排農舍，供佃農居住，被上訴人之祖父 羅改 係張福立之佃農，亦住張福立所蓋農舍，嗣生子 羅朝坤 、羅德源，續為佃農。羅朝坤、羅德源結婚生子後，農舍不敷使用，羅朝坤即住張楊淑娟房子，羅德源即住於第二層外圍搭蓋之系爭建物及左側目前已拆之土塊造房屋，每排農舍間均留有巷路與地主建物相通等情，核與證人乙○○、 張文隆 供證所有農舍均係地主張福立建造，無償提供佃農使用，乙○○陳 稱伊 亦曾住該農舍等語相符，堪信為真實。且依本院會同兩造現場勘驗及兩造所提照片顯示，坐落台中市○○區○○段一九之二、二
０、二０之一、二一等地號土地上之系爭建物及坐落同段十九之二地號土地上已拆建物，成Ｌ形垂直建築，其構造均為土塊造牆壁、茅瓦屋頂，使用相同建材，應係同時建造，被上訴人雖主張系爭建物為其父羅德源出資興建，但並未能舉證以實其說。而經濟能力有限之佃農，羅德源怎可能獨資搭蓋建物？且同時搭蓋之兩棟房屋，一棟由地主建造，一棟由佃農興建，情理難通。況其兄羅朝坤住張福立所蓋農舍、羅德源須自行出資建屋居住，厚彼薄此，殊無可能，是系爭建物難認為羅德源出資建造。
㈣查坐落台中市○○區○○段一九之二、二０、二０之一、二一等地號土地上之系
爭建物房屋稅籍號碼為一０二三號，另坐落同段一九之二地號土地上建物，房屋稅籍號碼為一０二二號，共用台中市西屯區福安里江西厝巷三號門牌，坐落一九之二地號土地上建物已於九十二年十二月拆除重建，另行設籍，此有台中市稅捐稽徵處黎明分處所檢送之房屋稅籍資料可按。上訴人丙○○與被上訴人之父羅德源於六十五年二月廿七日所訂房屋租借合同書，其租賃標的物載明為坐落台中市西屯區福安里江西厝巷三號房屋，並未特別標示何棟房屋，自包括前揭稅籍號碼一０二二、一０二三號兩棟建物。租金每間每年壹佰台斤在來稻谷，半年三百台斤，應係以六間房舍計租，於每年六月及十二月給付，系爭建物隔有五間－廚房、臥房、廳堂、豬舍、廁所及雞舍，另棟建物除有三間房舍外，右後方有豬舍、左邊有間牛棚，被上訴人主張坐落十九之二地號土地上建物共有六間，係租賃標的物，惟查其將豬舍畫成兩間，矮小牛棚也算一間，將之計租有違常情。上訴人主張以系爭三間廳、房，及另棟三間房舍共六間計租，簡陋之豬、牛、雞舍不計租，較合理，故本件租賃物除系爭建物外，尚包括坐落一九之二地號土地上稅籍號碼為一０二二號之建物。
㈤被上訴人主張其父羅德源早於三十幾年即設戶籍於台中市西屯區福安里江西厝巷
三號，提出戶籍謄本、印鑑證明、電費收據為證，稱系爭建物為羅德源建造，然上開證據僅能證明其居住何處，尚難證明所住房屋為其所有。被上訴人又主張其父羅德源就系爭房屋早於四十六年起即繳交戶稅，提出四十六年度及五十一年度戶稅繳納收據二紙影本為證，但查早期戶稅課征之資產包括不動產及機械器具，被上訴人所提各該戶稅收據上僅載財產總額，並未記載其課征之不動產名稱，尚難認定系爭建物包括其內。被上訴人復主張依當時實施耕者有其田條例規定，出租之耕地，一律由政府徵收，轉放現耕農民承作。其被徵收耕地範圍內，現供佃農使用收益之房舍，附帶徵收之。惟查本院原審曾會同地政人員鑑測系爭建物所占用之基地：如附圖所示，一九之二地號內Ｃ部分面積０、００一二五七公頃、二０地號內Ｆ部分面積０、００一０九四公頃、二０之一地號內Ｈ部分面積０、００七九０九公頃、二一地號內Ｋ部分面積０、００一０三五公頃，上○○○區○○段二０之一地號土地屬國有，並未被放領。且原為張福立所有七十八年十一月八日地籍圖重測前坐落台中市○○區○○○段一四二之一、三、四、五、六、八地號土地，自四十二年五月三十一日起陸續放領給羅朝坤、羅德源兄弟，上訴人僅保有一四二之七地號土地，系爭建物被上訴人並未能提出證據證明有附帶被征收，放領給羅德源。況如系爭建物被征收放領給羅德源，於耕地放領後，羅德源殊不可能再以系爭建物為租賃物，與上訴人訂立租借合同，繳交租谷，是系爭建物未被征收放領給羅德源，堪以認定。
綜上所述，上訴人以出租人地位向被上訴人表示終止租約，請求被上訴人遷讓房屋及給付欠租，其為當事人適格。本件租賃契約之租賃標的物為坐落台中市○○區○○段一九之二、二０、二０之一、二一等地號土地上房屋稅籍號碼一０二三號之系爭建物及坐落同段一九之二地號土地上房屋稅籍號號一０二二號建物。
四、經查承租人羅德源自八十八年七月起即違約拒付租谷，迄九十二年十二月止，計欠九期租金，共積欠在來稻谷二千七百台斤，但因坐落順安段十九之二地號土地上稅籍號碼為一０二二號建物因年久失修不堪使用，張楊淑娟將之拆除重建鐵皮屋，被上訴人無法使用，然彼等間之租賃關係並不當然消滅。上訴人只請求一半租谷一千三百五十台斤在來稻谷，上訴人於九十二年十月十五日以台中民權路郵局第四二一八號存證信函限期催告被上訴人給付所欠租谷一千三百五十台斤在來稻谷，被上訴人逾期未繳，上訴人對之終止租約，羅德源於九十一年九月十八日去世，被上訴人為其繼承人，有戶籍謄本附原審卷可稽，兩造間之租賃關係既已消滅，上訴人本於租賃及繼承之法律關係，請求被上訴人共同將坐落台中市○○區○○段一九之二、二０、二０之一、二一等地號土地上如附圖黃色部分所示面積壹壹貳點玖伍平方公尺（Ｃ加Ｆ加Ｈ加Ｋ部分）房屋遷讓，交還上訴人並連帶給付上訴人一千三百五十台斤在來稻谷，洵屬正當，原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二、三項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敍明。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第八十五條第二項判決如主文。
中華民國九十三年十二月十日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B審判長法官洪碧雀~B法官張恩賜~B法官周靜秀右為正本係照原本作成不得上訴。
中華民國九十三年十二月十四日~B法院書記官
Ａ