裁判字號：臺灣高等法院臺中分院107年上字第552號民事判決
裁判日期：民國108年08月20日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高等法院臺中分院民事判決107年度上字第552號上訴人 陳金刐 視同上訴人 陳世紘
陳麗美 臺中市○區○○路○○○號7樓之3被上訴人 龔周明 訴訟代理人 温承翰
陳浩華 律師複代理人 林尚瑜 律師
陳博芮 上列當事人間拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國107年5月18日臺灣臺中地方法院103年度重訴字第104號第一審判決提起上訴，本院於民國108年7月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
原判決主文第五項之履行期間為壹年。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體，民事訴訟法第56條第1項第1款前段定有明文。次按民事訴訟法第56條第1項第1款，所謂共同訴訟人中一人之行為，有利益於共同訴訟人或不利益於共同訴訟人，係指於行為當時就形式上觀之，有利或不利於共同訴訟人而言（最高法院52年台上字第1930號判決意旨參照）。被上訴人起訴主張上訴人陳金刐、視同上訴人陳世紘、陳麗美（下合稱上訴人，分別則以姓名稱之）公同共有門牌號碼：臺中市○區○○○街○○巷○號建物（下稱系爭建物）無權占有被上訴人所有坐落臺中市○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）如附圖編號B3所示土地，依民法第767條之規定，請求其等拆除系爭建物。經原審判決後，雖僅據陳金刐提起第二審上訴，惟依民事訴訟法第56條第1款規定，上訴之效力應及於全體公同共有人，是陳世紘、陳麗美應為視同上訴人，合先敘明。
乙、實體方面：
壹、被上訴人主張：
一、被上訴人前就其所有系爭土地，與第三人訂立租地建屋契約，該承租人並於系爭土地上搭建地上物（下稱原建物），嗣將原建物出賣予0000000死亡後，原建物即由上訴人共同繼承。而系爭土地上之現有系爭建物之建材、構造均與原建物不同，足見原建物已因不堪使用而消滅不存在，兩造間就系爭土地之不定期租賃關係即歸於消滅，惟上訴人所有之系爭建物仍繼續占有系爭土地，自屬無權占有。爰依民法第767條之規定，請求上訴人拆除系爭建物。並聲明：上訴人應將系爭建物拆除。
二、對上訴人答辯之陳述：㈠自從 陳秀子 買受原建物後，從未給付租金予被上訴人。被上訴人前來臺中後，始發現系爭建物並非原承租人在使用。
㈡被上訴人否認有同意上訴人改建系爭建物，亦無同意上訴人
在系爭土地上重建建物之義務。陳金刐雖有以存證信函寄送支票2紙，然該2紙支票均指定受款人為 溫承翰 ，而被上訴人從未授與溫承翰收受租金之權，被上訴人亦未持上開支票提示付款。上訴人所寄送之支票應屬不當得利之性質，並非租金。
貳、上訴人則以：
一、系爭建物係上訴人之被繼承人○○○向他人買受，而該出賣人與土地所有權人訂有租地建屋契約，○○○死亡後，上訴人即因繼承而取得系爭建物之事實上處分權。系爭建物原為竹木造，嗣因漏水，而於民國50幾年間有加蓋鐵皮、鋼筋，並無全部拆除後重建之情形。於103、104年間，亦經過系爭土地原所有權人之同意而進行修繕。退步言之，縱認系爭建物之部分經過改建，然被上訴人於上訴人改建後亦未曾反對上訴人繼續使用收益系爭土地，應認已有更新或成立新的不定期租賃關係之默示意思表示合致，本件應認兩造間之租賃契約期限係以現存之系爭建物（鋼筋混凝土造及磚造）達到不堪使用情況為止，而非以早年租地建屋契約訂定時原建物原況（竹造）做為不堪使用之期限方是。依臺灣建築發展學會之鑑定意見，系爭建物尚有「耐震評估計算後補強」之可能，亦即經過補強後仍能繼續居住使用，且系爭建物並無立即拆除重建之危險或必要性，尚未達不堪使用之程度，系爭建物占有系爭土地仍有合法權源。
二、被上訴人於提起本件訴訟前，仍持續向上訴人收取租金，待被上訴人起訴後，上訴人仍按期將2張租金支票以存證信函寄送給被上訴人，惟被上訴人並未持以提示付款，僅將其中
1張支票返還上訴人。並聲明：被上訴人之訴駁回
參、經原審為上訴人敗訴之判決，陳金刐不服，提起本件上訴，兩造之聲明為：
一、上訴人之聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
二、被上訴人之聲明：上訴駁回。
肆、本院之判斷：
一、被上訴人主張其為系爭土地之所有權人，系爭建物占有系爭土地，其位置、面積如附圖編號B3所示等情，業據其提出土地登記第二類謄本為證（見原審卷一第28頁），並經原審至現場勘驗明確，並囑託臺中市中正地政事務所繪製複丈成果圖，此有原審勘驗筆錄、現場照片、臺中市中正地政事務所
104年1月16日中正地所二字第1030014312號函及所附103年12月26日土地複丈成果圖附卷可稽（見原審卷二第160至
161頁、第165至166頁背面），且為上訴人所不爭執，自堪信其上開主張為真實。
二、上訴人主張與被上訴人間有不定期租地建屋之租賃關係存在，而被上訴人固不否認兩造間曾有租地建屋之不定期租賃契約存在，然主張該契約已因原建物不堪使用，而歸於消滅，系爭建物應屬無權占有等情。經查：
㈠按土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前手之
房屋後始租用該基地，均係以承租人使用該房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，然依契約之目的探求當事人之真意，應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。而所謂不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力所造成之自然毀壞，至不能為通常之使用之情形；否則，在未明定租賃期限之租地建屋契約，一旦房屋遭受不可抗力之天災受損，出租人將永無收回之期，顯違雙方當事人租地建屋之原始目的，而失情理之平（最高法院95年台上字第388號判決參照）。
㈡系爭土地上之原建物原為土竹造（竹造）1層建物，房屋稅
起課時間為52年7月，而系爭建物今為2層建物，1樓為鋼筋混凝土造，2樓為磚造等情，有臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書、系爭建物外觀照片附卷可參（見原審卷三第
15、16、50、170頁）。另經原審囑託社團法人臺灣建築發展學會鑑定結果，認為：系爭土地上之建物已由稅籍登載壹樓木竹造（竹造）改建為壹樓為鋼筋混凝土造及磚隔間，貳樓為磚造，依現況研判其結構已無法符合現行建築相關法規，其結構安全堪慮，建議拆除重建或耐震評估計算後補強，以維居住安全等語，有該學會106年11月28日臺建發學鑑（000000）字第00000000-0號函暨所附鑑定作業報告書在卷可考（見原審卷三第276至299頁）。而觀諸鑑定作業報告書所附系爭建物之照片（見原審卷三第295頁背面、第29
7、298頁），系爭土地上原建物原始木竹造結構已不復存在，足見原建物於興建完成逾50年後，在上訴人自承之103、104年間改建時，應已不堪使用，上訴人始予以改建，更新材質、結構成為系爭建物。準此，堪信被上訴人主張原建物已達不堪使用之程度，應屬有據。則依前揭說明，應認原租地建屋契約業因原建物已不堪使用而消滅。上訴人抗辯應至其改建之系爭建物達不堪使用程度時，租賃契約始消滅云云，並無可採。
㈢上訴人雖抗辯其於103、104年間修繕系爭建物時，有經原
土地所有權人同意，且被上訴人嗣後亦未曾反對上訴人繼續使用收益系爭土地，上訴人亦有繳納租金，應認兩造已有更新租約或另成立新的不定期租約之默示意思表示合致云云，然為被上訴人所否認。則上訴人自應就上開有利於己之事實負舉證責任。經查：
⒈被上訴人係於40年12月24日買受系爭土地，並於41年8月21
日完成所有權移轉登記，有前揭土地登記第二類謄本可佐。則於上訴人所陳102、103年間整修系爭建物當時，系爭土地之所有權人即已為被上訴人無訛。然陳金刐於本院108年
2月13日準備程序期日抗辯稱：伊根本不認識被上訴人，伊於103年間修繕系爭建物時是經過舊地主同意，伊不清楚系爭土地已由被上訴人買受云云（見本院卷第61頁背面），足證其所謂同意其修繕或改建系爭建物者，顯非被上訴人，應無疑義。上訴人於103年間改建系爭建物時，既未經當時所有權人即被上訴人同意，則其抗辯業經所有權人同意始改建系爭建物云云，自無可採。
⒉上訴人雖主張被上訴人於系爭房屋改建後未曾反對上訴人繼
續使用收益系爭土地，上訴人亦有繳納租金，應認兩造已有更新或成立新的不定期租約之默示意思表示合致云云，然為被上訴人所否認，並主張自陳秀子買受原建物後，即從未給付租金予被上訴人等語。經查，上訴人陳金刐於本院上開準備程序期日陳稱：前手地主『○○』（台語）有請1名女子來向伊等收取租金，伊並未將租金給付予被上訴人，伊根本不認識被上訴人等情（見本院卷第62頁），足見上訴人並非直接將租金交付予被上訴人，其復未能證明被上訴人即為其所給付租金之實際領收者，則其據此主張被上訴人有默示同意更新租約或另定新租約之意思表示云云，亦無可採。
⒊上訴人另抗辯自從被上訴人提出本件訴訟後，即以存證信函
郵寄租金支票予被上訴人等情，並提出支票影本、臺中民權路郵局存證號碼1510號存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執在卷可稽（見原審卷四第22、23頁、本院卷第27至33頁），惟被上訴人已委託律師於108年2月21日以律師函將其中
1紙票面金額為新臺幣（下同）16,380元之支票寄還上訴人，且另紙票面金額為38,220元之支票，迄未經提示兌現等情，有律師函（附支票影本）、臺灣銀行108年3月21日健行營字第10850001941號函附卷可證（見本院卷第79至81頁、第87頁），足見被上訴人主張並未持上開2紙支票提示付款等情，堪信為真實。另上開上訴人擬用以給付租金之支票上均指定受款人為温承翰，而非被上訴人，而温承翰固為本件訴訟之訴訟代理人，然本件訴訟乃為拆屋還地之訴，訴訟代理人所得為之法律上代理範圍，應僅及於法律上之攻擊防禦，而不及於租金之收取，被上訴人復否認有授權温承翰收取租金，因此尚難因上訴人片面決定將上開支票寄送予訴訟代理人温承翰，即認被上訴人已有收取租金之事實。
⒋綜上，上訴人就其上開所辯之事實，既均未能舉證以實其說
，則其抗辯兩造有更新或成立新的不定期租賃關係之默示意思表示合致云云，自無可採。
三、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項、第821條定有明文。查兩造間原不定期租地建屋契約既因原建物已不堪使用而消滅，且無從認定兩造有達成默示更新租約或另訂新租約之意思表示合致，上訴人自無從以原租地建屋契約，主張有占有系爭土地之合法權源。則被上訴人依民法第767條之規定請求上訴人拆除系爭建物，即屬有據，應予准許。
四、按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間，民事訴訟法第396條第1項定有明文。查陳金刐居住於系爭建物之時間已達數十年，且目前仍居住其內等情，為被上訴人所不爭執。而原判決主文第5項所命上訴人拆除系爭建物之給付部分，因須陳金刐先自系爭建物遷移他處，其勢須花費相當時間另覓適宜住處，並搬遷系爭建物內之物品、傢具設備，及清運廢棄無用之相關物品，且陳金刐已年屆80（有個人戶籍資料查詢結果在卷可參），年事已高，另覓處所居住，衡情自需相當時日，其性質應需相當時間始能履行。是本院斟酌陳金刐該等境況，並為兼顧系爭土地所有權人即被上訴人之利益，爰依據上開規定，酌定履行期間為1年。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條規定，請求上訴人拆除如附圖編號B3所示建物，為有理由，應予准許。從而，原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。本院併就原判決
主文第5項命上訴人拆除系爭建物部分，定履行期間為1年。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第2項、第463條、第396條第1項，判決如主文。
中華民國108年8月20日
民事第七庭審判長法官王銘
法官高英賓法官郭妙俐正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官李淑芬中華民國108年8月20日