裁判字號：臺灣苗栗地方法院97年訴字第279號民事判決
裁判日期：民國98年05月08日
裁判案由：拆屋還地
臺灣苗栗地方法院民事判決97年度訴字第279號原告戊○○
甲○○共同訴訟代理人 黃文皇 律師被告丙○○
號號乙○○
號己○○
號上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國98年4月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告丙○○應將坐落苗栗縣○○鄉○○○段三八四之一六五地號土地上如附圖所示編號A部分，面積五平方公尺之水塔、編號B部分，面積四二平方公尺之鐵皮棚架、編號C部分，面積三六０平方公尺之雞舍、編號D部分，面積三七平方公尺之雞舍、編號
E部分，面積五平方公尺之雞舍予以拆除。被告丙○○、乙○○、己○○應將坐落苗栗縣○○鄉○○○段三八四之一六五地號土地騰空返還原告。
被告丙○○、乙○○、己○○應連帶給付原告新臺幣捌佰貳拾叁元，及自民國九十八年四月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告丙○○、乙○○、己○○應自民國九十八年五月一日起至騰空返還坐落苗栗縣○○鄉○○○段三八四之一六五地號土地之日止，按月連帶給付原告新臺幣柒拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但被告同意者、請求之基礎事實同一者，不在此限；民事訴訟法第25
5條第1項第1、2款分別定有明文。查原告起訴時原請求：被告應將坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○○○○○○號土地上之建物予以拆除，將土地騰空返還原告。嗣於民國98年4月16日以書狀追加訴之聲明為：先位聲明：㈠被告丙○○應將坐落苗栗縣○○鄉○○○段384之165地號土地上如附圖所示編號A部分，面積5平方公尺之水塔、編號B部分，面積42平方公尺之鐵皮棚架、編號C部分，面積360平方公尺之雞舍、編號D部分，面積37平方公尺之雞舍、編號E部分，面積5平方公尺之雞舍予以拆除。㈡被告丙○○、乙○○、己○○應將坐落苗栗縣○○鄉○○○段地號土地騰空返還原告。㈢被告丙○○、乙○○、己○○應連帶給付原告新臺幣（下同）46,156元，及自該書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈣被告丙○○、乙○○、己○○應自98年5月1日起，至騰空返還坐落苗栗縣○○鄉○○○段384之165地號土地之日止，按月連帶給付原告4,196元。備位聲明：㈠被告應連帶給付原告46,156元，及自該書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡被告應自98年5月起，按月於每月30日前連帶給付原告4,
196元，及均各自翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。經查原告於追加前後所主張之基本原因事實相同，均係對於被告無權占有之事實而為主張，且被告對於原告之追加亦當庭以言詞表示在程序上並無反對之意見，是原告上開訴之追加，核與前揭法條規定相符，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
甲、先位部分：
（一）其經由本院民事執行處95年度執字第274號強制執行程序，拍定買受原為訴外人丁○○所有、坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），並於97年5月20日辦妥所有權移轉登記，然被告丙○○並無合法權源，竟占有系爭土地，並違法搭建如附圖所示之水塔、鐵皮棚架、雞舍等地上物，與被告乙○○、己○○共同經營養雞場使用，屢經原告促其拆除地上物返還土地，被告均未置理，爰依民法第767條所有物返還請求權，請求被告丙○○拆除前開地上物後，與被告乙○○、己○○共同將系爭土地騰空返還原告。
（二）系爭土地為原告所有，被告卻無權占有系爭土地，搭建上開建物使用，顯然受有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，爰併依侵權行為及不當得利之法律關係，請求被告自原告取得系爭土地之日即97年5月20日起至返還土地之日止，連帶給付因無權占用系爭土地而獲得相當於租金之不當得利。又參照93年度房屋及土地之「當地一般租金標準」，土地之當地一般租金標準係以土地申報地價之
5％計算，系爭土地公告現值為1,007,070元，年租金應為50,353元，月租金為4,196元，被告自97年5月20日原告取得系爭土地之日起至98年4月止，已占用系爭土地11個月，故應連帶給付原告46,156元，及自追加書狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息；暨自98年5月1日起至被告騰空返還系爭土地之日止，按月連帶給付原告4,196元等語；並聲明如前開先位聲明㈠～㈣所示。
（三）原告對被告抗辯所為之陳述：證人丁○○雖證稱系爭地上物係伊於70年所建，並於82年以120萬元將系爭地上物賣予被告丙○○，惟證人丁○○與被告間為直系血親，其證詞顯有偏頗，不可採信，且82年時，被告丙○○年僅13歲，應無支付買賣價金之能力；又債權人於前揭強制執行事件中，曾陳報系爭土地上之建物已經滅失，依照片所示，系爭地上物並非老舊，顯係新建，而非於70年間所搭蓋；且該地上物只是鐵皮棚架、水塔及雞舍，並非房屋，不能適用民法第425條之1規定，被告自不能依上開法條規定，主張與原告間有租賃關係存在而拒絕拆除地上物。
乙、備位部分：
倘認被告得依民法第425條之1規定，主張與原告間有租賃關係存在而免於拆除地上物，其亦應給付租金予原告，爰依租賃法律關係，訴請被告連帶給付自原告取得系爭土地之日即97年5月20日起至98年4月止，已占用系爭土地11個月之租金46,156元，及自追加書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；另自98年5月起，按月於每月30日前連帶給付原告4,196元，及均各自翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息等語；並聲明如前開備位聲明㈠、㈡所示。
二、被告則以：系爭土地原為訴外人丁○○所有，系爭地上物係由丁○○於70年間起造，並於82年間將系爭地上物賣予被告丙○○，並由被告丙○○與被告乙○○、己○○共同經營聯群牧場，是本件應有民法第425條之1之適用，兩造就系爭土地存在租賃關係，原告請求拆屋還地，不應准許；且被告等人僅占用系爭土地之一小部分經營養雞事業，原告不得以整筆土地之面積向被告追償租金或不當得利等語，資為抗辯；並聲明：駁回原告之訴。
三、得心證之理由：
（一）原告主張其經由本院前開強制執行程序拍定取得系爭土地，並於97年5月20日辦畢所有權移轉登記，然被告丙○○仍在系爭土地上以鐵皮棚架、水塔、雞舍等地上物占有使用，並與被告乙○○、己○○共同經營養雞事業等事實，業據其提出與所述相符之土地所有權狀影本、土地登記謄本各1份、現場照片3幀為證，並經本院於97年10月17日與兩造會同苗栗縣銅鑼地政事務所人員勘驗屬實，並製有勘驗筆錄、當日所攝現場照片6幀及占用現況之土地複丈成果圖各1份在卷可稽，此部分事實且為被告所不爭執，應堪信為真實。
（二）按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；其期限不受第449條第1項規定之限制；民法第
425條之1定有明文。又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地；最高法院48年台上字第1457號判例可資參照。
（三）次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；民事訴訟法第277條前段亦有明文。被告雖辯稱系爭土地及地上物原本均為訴外人丁○○所有，嗣經被告丙○○於82年買受地上物後，在系爭土地上經營聯群牧場，是其就系爭土地應有民法第425條之1之適用，與原告間存在租賃關係云云，並聲請訊問證人丁○○為證；而證人丁○○固於本院審理中到庭證稱：系爭土地上之雞舍、水塔、鐵皮棚架等地上物，係伊於70年間在當時為自己所有之系爭土地上所建造，後於82年間以120萬元將前開地上物賣予被告丙○○，但歷經多年，書面證明文件業已遺失等語（見本院98年4月21日言詞辯論筆錄），然查：系爭土地在原告拍定取得之前，原本為證人丁○○所有，固為兩造所不爭執，然土地上之水塔、鐵皮棚架等地上物，倘若確係建於70年間，迄今已歷經近30年之風吹日曬雨淋，經過自然環境與人為使用之耗損，應已相當老舊，然本院於上開期日履勘系爭土地時，由上開地上物之外觀以肉眼加以判斷，其外觀烤漆、實體結構尚屬新穎，並無歷經多年使用及耗損而老舊之跡象（參本院卷第40頁勘驗所攝照片，及第10頁由原告所攝照片），而證人丁○○就此亦未提出其他書面證據相佐，以供本院參酌，依經驗法則判斷，證人陳稱該地上物均係其於70年間所建乙節，是否真實，誠屬啟人疑竇；參諸證人丁○○係被告乙○○之父、被告丙○○之祖父， 與渠 等係屬直系血親，骨肉相連，而系爭土地原本為其所有，遭債權人聲請拍賣，由原告拍定取得，致其失去恆產，復遭原告訴請其子、孫拆除地上物返還土地，對於原告不免心生忿懣，衡諸常情，其證詞難免迴護偏袒己方之親人，顯難期待其所為之證述內容完全客觀真實，是證人丁○○上開證詞，尚難遽予採信。另經本院依職權調閱95年度執字第274號強制執行卷宗查核結果，在原告拍定系爭土地之前，債權人臺灣土地銀行股份有限公司曾於95年7月14日向本院民事執行處具狀陳報：系爭土地上之原有建物已經拆除滅失，目前為空地等語（見上開強制執行卷宗㈠第126頁正、反面），亦與證人及被告前開所陳情況相左。此外，被告並未提出其他任何與其所述相符之有利證據供本院審酌，自難僅憑證人丁○○之前開薄弱證述，而遽予斷定被告上揭所辯確屬真實。
（四）再者，前揭法條及最高法院判例所稱之房屋，應以達一定經濟上效用，可供人居住使用之建築物為限，至若地上物或定著物係供豢養禽畜或提供其他工作上使用，則該地上物或定著物之所有權人或事實上處分權人，當不得本於前揭法條規定及實務見解，對土地所有權人主張就土地有租賃關係存在。經查：依本院現場勘驗結果，系爭土地上之水塔及鐵皮棚架，顯然不具有房屋之構造及外觀，而雞舍部分僅有鐵皮屋頂及圍欄，作為被告等人飼養雞隻之場所，亦非供人居住使用之房屋，被告等人本於前揭法條規定，辯稱其就地上物所占用之土地部分，對土地所有權人即原告有租賃權存在云云，殊非可採。
（五）復按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；民法第767條定有明文。被告等人既未能舉證證明其就系爭土地確有租賃關係存在，且可據以對抗土地所有權人，此外亦未能陳明有何其他合法權源，卻在系爭土地上共同經營養雞事業，自屬無權占有系爭土地。從而，原告本於所有權人之地位，訴請地上物之事實上處分權人即被告丙○○應將坐落系爭土地上如附圖所示編號A部分，面積5平方公尺之水塔、編號B部分，面積42平方公尺之鐵皮棚架、編號C部分，面積360平方公尺之雞舍、編號D部分，面積37平方公尺之雞舍、編號E部分，面積5平方公尺之雞舍均予拆除，由被告丙○○等3人共同將所占用之系爭土地騰空返還原告，為有理由，應予准許。
（六）原告請求被告給付相當於租金之不當得利損害部分：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例意旨可資參照。
2.經查，被告無權占用原告所有之系爭土地並搭建地上物加以使用，已如前述，自屬無法律上原因而獲有相當於租金之利益，並致原告受有損害，原告依前揭法條之規定及前開判例意旨，請求被告給付相當於租金之不當得利予原告，即有理由，應予准許。另城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之；土地法第97條定有明文。而上揭法條規定依同法第105條所定，於租用基地建築房屋之情形亦準用之。本院參酌前揭法條之規定，併參考94年1月28日修正之93年度房屋及土地之「當地一般租金標準」，土地之當地一般租金標準係依土地申報地價之5％計算；而系爭土地位在苗栗縣三義鄉道路旁，周邊並無其他繁榮之商圈或經濟活動區域，原告請求依土地申報地價之5％計算相當於租金之損害，尚屬合理。查系爭土地於96年
1月之申報地價為每平方公尺40元，此有原告提出之土地登記謄本1份在卷可稽，而被告占用系爭土地之面積合計為449平方公尺，每年所獲得相當於租金之利益應為898元（計算式：5＋42＋360＋37＋5＝449平方公尺；40元×449平方公尺×5％=898元）。而原告係於97年5月20日登記為系爭土地所有權人，是原告據以請求被告連帶給付自其取得系爭土地之日起至98年4月份止（應為4月19日）共11個月份相當於租金之不當得利，所應准許之金額為823元（898元×11/12年≒823元，元以下四捨五入）；原告於書狀中雖主張依土地申報地價5％計算，卻未衡量被告占用土地之面積，而誤以整筆土地面積之公告現值1,007,070元為核算之基礎，請求被告按月給付相當於租金之不當得利金額4,196元，容屬誤會，尚非可採。
從而原告訴請被告連帶給付上開11個月部分之不當得利金額823元，及自追加書狀繕本送達後之翌日即98年4月18日起至被告返還系爭土地之日止，按年息5％計算之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
3.又系爭土地迄今仍由被告繼續占有使用中，被告就其占用土地部分，自屬持續獲有相當於租金之不當得利，原告請求被告自98年5月1日起，至渠等返還系爭土地之日止，按月連帶給付原告相當於租金之不當得利，亦屬有據，然原告所得請求之金額，依上揭說明，則以每月75元（計算式：898元÷12月≒75元，元以下四捨五入）為限，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
（七）本院經審理之後，既已就原告先位聲明部分所主張之法律關係及請求予以准許，其備位聲明部分，即無庸再予審究，附此敘明。
四、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：本件原告起訴之訴訟標的，係本於民法第767條所有物返還請求權，請求被告拆除地上物後騰空返還土地，並附帶請求被告賠償因不當得利所導致之損害，本院亦依上開訴訟標的價額核定其墊支之裁判費用，至其附帶請求之部分，依民事訴訟法第77條之2第2項規定，並未徵收裁判費。而原告就其主請求部分，業已獲得全部勝訴判決，其附帶請求賠償損害部分，雖經部分駁回，然該部分請求既未徵收裁判費，本院審酌同法第79條、第85條第2項之規定，認本件訴訟費用，應全部由被告連帶負擔，始符公允。
中華民國98年5月8日
民事庭法官邱光吾以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
書記官葉燕蓉中華民國98年5月8日