臺灣花蓮地方法院玉里簡易庭民事判決
原 告 甲○○○○○○
訴訟代理人 庚○○
被 告 乙○○
己○○
丙○○
丁○○
戊○○
共 同
訴訟代理人 林政雄 律師
複 代理人 吳明益 律師
上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於中華民國98
年4月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告丁○○、戊○○應各將坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土
地所有權應有部分萬分之162移轉登記予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丁○○負擔3分之1、被告戊○○負擔3分之1，餘
由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告起訴主張：
㈠原告於民國76年2月6日以總價金新台幣（下同）138,000元
向訴外人 張阿富 購買其所有坐落花蓮縣○○鄉○○段633地
號土地（下稱系爭土地）其中應有部分面積49坪（即162.19
平方公尺），並簽立土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約）
。因礙於當時土地法第30條及農業發展條例第30條之限制，
無法登記所有權予原告，故於系爭買賣契約第4條約定「本
約買賣土地現因法令限制不能分割移轉登記予乙方，惟將來
能分割時，甲方願意無條件履行移轉登記予乙方，絕不刁難
...
」，該約定無非是以法令解禁，作為買賣契約之停止條件，
且該約定之真意，解釋上當然包括法令解禁而土地可移轉持
分之情形。上開土地法第30條及農業發展條例第30條關於農
地禁止移轉之規定，業於89年1月26日修法時刪除，此後承
受農地者非限於有自耕能力者，且得移轉為共有。是以，前
開停止條件業已成就，訴外人張阿富及其連帶保證人即被告
乙○○自應依約履行移轉所有權予原告之義務。
㈡訴外人張阿富於81年間亡故，由其繼承人即被告乙○○、丁
○○、戊○○概括承受訴外人張阿富財產上之權利義務，其
中被告戊○○、丁○○同時繼承並按比例登記系爭土地各3
分之1所有權，而被告乙○○本應得繼承登記之3分之1所有
權，則因某些不知名緣故，與被告己○○基於通謀虛偽意思
表示而以贈與為原因，直接由訴外人張阿富名下過戶登記至
被告己○○名下。又被告己○○與乙○○離婚後，復基於通
謀虛偽意思表示，隨即將其名下系爭土地應有部分3分之1移
轉登記於被告丙○○名下，被告乙○○與己○○及被告己○
○與丙○○就系爭土地應有部分3分之1之所有權移轉登記，
既均屬通謀虛偽意思表示，依民法第87條之規定，自屬無效
，爰訴請被告丙○○、己○○應分別將系爭土地應有部分3
分之1各於90年2月5日、84年12月5日以贈與為原因之所有權
移轉登記予以塗銷。又被告丙○○、己○○塗銷系爭土地應
有部分3分之1之所有權移轉登記後，真正所有權人仍為被告
乙○○，爰請求被告乙○○應先就系爭土地應有部分3分之1
辦理繼承登記於其名下後，履行雙方買賣契約契約。
㈢退步言，系爭買賣契約第4條固為前開約定，惟另觀系爭買
賣契約第2條約定「付款辦法：乙方於立約日即一次付清甲
方新台幣壹拾參萬捌仟元（甲方當場收訖，不另立單據）」
及第3條約定「本約買賣土地於立約日即交付乙方執管使用
。」，顯然訴外人張阿富明確要將系爭土地所有權其中49坪
移轉登記予原告之真意甚明，是在農業發展條例修正後，若
仍依原有效果顯難達成當初雙方真意，且若拘泥於契約文字
記載，顯屬不公，是本件亦應有民法第227條之2情事變更原
則之適用，為此爰依系爭買賣契約及民法第227條之2之規定
，請求被告乙○○、丁○○、戊○○分別將系爭土地應有部
分萬分之162移轉登記予原告。
㈣並聲明：⒈被告丙○○應將坐落花蓮縣○○鄉○○段633地
號土地所有權應有部分3分之1於90年2月5日以贈與為原因之
移轉登記予以塗銷；⒉被告己○○應將前項不動產所有權於
84年12月5日以贈與為原因之移轉登記予以塗銷；⒊被告乙
○○應就前項不動產先行辦理繼承登記後，將應有部分萬分
之162之所有權移轉登記予原告；⒋被告丁○○應將坐落花
蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地所有權應有部分萬分之162移
轉登記予原告；⒌被告戊○○應將坐落花蓮縣○○鄉○○段
○○○○號土地所有權應有部分萬分之162移轉登記予原告。
二、被告則均抗辯：
㈠系爭土地原為訴外人張阿富所有，張阿富於81年過世後，其
身後所遺留之財產即由其子女繼承並協議分割繼承，其中系
爭土地由被告乙○○、丁○○、戊○○共同繼承，並於81年
8月29日登記予被告等人，嗣後，被告乙○○因配偶即被告
己○○多年來為家庭辛勤付出，無怨無悔，為感謝其辛勞，
遂於84年11月25日將系爭土地應有部分3分之1所有權贈與被
告己○○，其間自有贈與之意思表示合致無疑，該贈與行為
應屬合法有效。嗣後被告乙○○因與被告己○○離婚，被告
己○○單純考量其前夫生活不虞匱乏且未感念其公公張阿富
生前待其不薄，遂將系爭土地轉贈與同為繼承人之被告丙○
○，是被告己○○乃出於真心贈與系爭土地予被告丙○○以
回報伊公公張阿富生前之照顧。
㈡依系爭買賣契約第4條之約定，可知系爭契約簽訂當時，礙
於當時土地法及農業發展條例相關法令之規定，出賣人無法
將原告所承買範圍之土地分割移轉登記予原告所有，故雙方
約定出賣人於「將來能分割時」時始負有履行交付買賣標的
物之義務，依此，買賣雙方當事人係以「法令解除相關分割
移轉登記之限制」為本件買賣契約之停止條件，易言之，買
賣雙方當事人約定若將來相關法令放寬限制，解除分割移轉
之禁止時，出賣人即因停止條件成就而負有履行分割移轉所
有權登記之義務。且依上開買賣契約第4條之文義及雙方當
事人之真意，前揭「停止條件」之內容應係指法令放寬或解
除耕地分割移轉之相關限制，並不包括原告所稱「土地可移
轉持分」之情形。
㈢土地法及農業發展條例於89年1月26日修法後，對農地雖有
許多放寬，但因系爭土地係屬都市計畫外農地，依農業發展
條例第16條第1項及耕地分割執行要點第4點之規定，耕地分
割後每人所有之每宗耕地面積應在0.25公頃以上，而原告所
承買之土地出售面積僅49坪，自無法辦理分割移轉登記手續
，則系爭買賣契約履行交付標的物義務之停止條件尚未成就
，出賣人自不負有交付系爭土地之義務，買受人即原告亦不
得依契約請求被告等履行買賣契約出賣人之義務。
㈣系爭買賣契約之停止條件不包含法令解除可移轉為共有之情
形，原告為此主張顯與系爭買賣契約第4條之約定不符；況
依訂約之初雙方當事人之真意，雙方既約明原告僅買受系爭
土地3330平方公尺中之162.19平方公尺，依此買受土地之面
積僅占整筆土地萬分之487，依一般農地買賣常情，出賣人
均於符合法令要求之要件限制下將土地分割移轉登記予買受
人，而避免成立共有關係使產權關係趨於複雜化，影響土地
之有效利用，從而，系爭買賣契約乃於第4條明文約定俟將
來法令放寬分割移轉之面積限制時，出賣人始辨理所有權分
割移轉登記手續，原告一再主張相關法令已放寬耕地共有持
有之停止條件成就乙節，應屬曲解契約之文義及誤會契約當
事人之真意，難認有理。
㈤依系爭買賣契約第3條及第4條之約定，可見雙方當事人於訂
約當時，均清楚知悉土地法及農業發展條例等相關法令關於
耕地分割移轉之限制，且預期未來相關法令若有修正或放寬
之情事，再行辦理所有權分割移轉登記手續，從而，上開法
令之限制並非雙方當事人訂約當時所不可預料之情事，且土
地法及農業發展條例相關規定之修正與否，亦非實務判決就
民法第227條之2規定所揭示「成立當時之環境或基礎有所遽
變」之情形，且原告自契約之日起即使用收益系爭買賣土地
迄今，亦難認有何顯失公平之情節發生，是原告主張本件有
情事變更原則之適用，顯屬謬誤。
㈥並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利之判決，願供擔保，
請准宣告免為假執行。
三、本件經兩造整理並協議簡化爭點結果如下：
㈠兩造不爭執之事實：
⒈訴外人張阿富死亡後， 張谷森 、戊○○、丁○○、乙○○
、丙○○、 張春清 、 張桂鳳 、 張桂英 、 張瑞鳳 、 曾完妹 為
其繼承人。
⒉系爭土地原為訴外人張阿富所有，訴外人張阿富死亡後，
其繼承人協議系爭土地由繼承人即被告戊○○、丁○○、
乙○○各繼承應有部分3分之1，被告戊○○、丁○○、乙
○○遂於81年9月29日就系爭土地辦理分割繼承登記，其
應有部分各3分之1（卷第83頁）。
⒊被告乙○○於84年12月5日將系爭土地所有權應有部分3分
之1，以贈與為原因移轉登記予當時為其妻子之被告己○
○（現已離婚）。
⒋被告乙○○與己○○離婚後，被告己○○於90年2月5日將
系爭土地所有權應有部分3分之1，以贈與為原因移轉登記
予被告丙○○。
⒌原告於76年2月3日以138,000元向訴外人張阿富購買系爭
土地（即同段633-7地號南側）面積49坪，雙方並簽訂土
地買賣契約書。土地買賣契約書第4條約定：「本約買賣
土地現因法令限制不能分割移轉登記予乙方（按即原告）
，惟將來能分割時，甲方（按即張阿富）願無條件履行移
轉登記予乙方，絕不刁難，但移轉登記所須土地增值稅及
一切規費費用均由乙方負擔。」。
⒍原告向訴外人張阿富購買之系爭土地（即同段633-7地號
南側）面積49坪，依現有法令仍無法分割予原告，惟可以
辦理所有權移轉登記為共有。
⒎原告向訴外人張阿富購買之系爭土地（即同段633-7地號
南側）面積49坪，自簽訂土地買賣契約書之日起，即交由
原告管理使用收益。
㈡本件爭點限縮為：
⒈被告己○○與丙○○於90年2月5日就系爭土地應有部分3
分之1所為之贈與行為及所有權移轉登記行為，是否為通
謀虛偽意思表示而無效？
⒉被告乙○○與己○○於84年12月5日就系爭土地應有部分3
分之1所為之贈與行為及所有權移轉登記行為，是否為通
謀虛偽意思表示而無效？
⒊原告請求被告乙○○就系爭土地辦理繼承登記後，將系爭
土地所有權應有部分萬分之162移轉登記予原告，有無理
由？
⒋原告請求被告丁○○、戊○○各將系爭土地所有權應有部
分萬分之162移轉登記予原告，有無理由？
四、本院之判斷：
㈠被告己○○與丙○○於90年2月5日就系爭土地應有部分3分
之1所為之贈與行為及所有權移轉登記行為，是否為通謀虛
偽意思表示而無效部分：
按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該
第三人應負舉證責任，最高法院著有48年台上字第29號判例
可資參照。本件原告主張被告己○○與丙○○於90年2月5日
就系爭土地應有部分3分之1所為之贈與行為，屬通謀虛偽意
思表示等語，然為被告己○○與丙○○所否認，揆諸前揭說
明，原告自應對被告己○○與丙○○間就系爭土地應有部分
3分之1之贈與，係通謀虛偽之事實，負舉證責任。然查，原
告僅空言主張被告己○○與乙○○離婚後，未將系爭土地應
有部分3分之1贈與被告乙○○，卻贈與被告丙○○，顯不合
理等語，而未舉實證以佐其說，自難認原告已盡其舉證責任
。況原告對於被告己○○於本院審理時所為「我和被告乙○
○離婚後，我不想保留任何張家的財產，而被告丙○○之前
和我同住瑞穗，且和我年齡相近、感情比較好，所以我經過
被告乙○○、被告丙○○、被告丁○○、被告戊○○及張谷
森之同意後，將我的持分移轉登記給被告丙○○。」之陳述
，亦當庭表示被告己○○之陳述實在（詳卷第67頁），則依
被告己○○前開供述，亦難認被告己○○將系爭土地應有部
分3分之1贈與被告 黃明華 係屬通謀虛偽意思表示。是原告主
張被告己○○與丙○○於90年2月5日就系爭土地應有部分3
分之1所為之贈與行為及所有權移轉登記行為，為通謀虛偽
意思表示而無效，被告丙○○應將系爭土地所有權應有部分
3分之1之移轉登記塗銷，為無理由，應予駁回。
㈡被告乙○○與己○○於84年12月5日就系爭土地應有部分3分
之1所為之贈與行為及所有權移轉登記行為，是否為通謀虛
偽意思表示而無效部分：
查原告就被告乙○○於84年12月5日贈與系爭土地應有部分3
分之1予被告己○○之行為，屬通謀虛偽意思表示乙節，已
當庭表示捨棄主張（詳卷第67頁），是原告主張被告乙○○
與己○○於84年12月5日就系爭土地應有部分3分之1所為之
贈與行為及所有權移轉登記行為，為通謀虛偽意思表示而無
效，被告己○○應將系爭土地所有權應有部分3分之1之移轉
登記塗銷，為無理由，應予駁回。
㈢原告請求被告乙○○就系爭土地辦理繼承登記後，將系爭土
地所有權應有部分萬分之162移轉登記予原告，有無理由部
分：
查系爭土地現登記為被告戊○○、丁○○、丙○○共有，應
有部分各3分之1（詳兩造不爭執事實⒉⒊⒋），是原告請求
被告乙○○將系爭土地所有權應有部分萬分之162移轉登記
予原告，顯屬給付不能，為無理由，應予駁回。
㈣原告請求被告丁○○、戊○○各將系爭土地所有權應有部分
萬分之162移轉登記予原告，有無理由部分：
按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效
果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他
原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。經查，原告
與訴外人張阿富就系爭土地其中49坪之買賣，原係因土地法
第30條及農業發展條例第30條規定之限制，礙於原告非自耕
農之身分，而無法分割移轉系爭土地所有權，或移轉系爭土
地為共有。惟目前土地法已將上開規定刪除，農業發展條例
修正後，亦解除農地移轉為共有之限制，並放寬農地分割之
限制，惟增列第16條第1項「每宗耕地分割後每人所有面積
未達0.25公頃者，不得分割」之限制，是農業發展條例修正
後關於農地分割面積之限制，顯屬簽約當時未能預見之法令
變更，是本件確實有契約成立後，因法條修正之情事變更，
非原告與訴外人張阿富簽約當時所得預料，如依原約定須迨
系爭土地得分割予原告時，始能移轉該49坪所有權予原告，
顯失公平之情事，因此原告主張本件有前揭情事變更法條之
適用，洵屬有據。又被告丁○○、戊○○因繼承關係，繼承
訴外人張阿富所有系爭土地應有部分各3分之1（詳兩造不爭
執事實⒉），是被告丁○○、戊○○自負有各將系爭土地所
有權應有部分萬分之162【計算式：49坪＝161.98371平方公
尺；161.98371平方公尺÷3330平方公尺＝0.0486，小數點
第4位以下四捨五入，即系爭49坪占系爭土地應有部分萬分
之486；萬分之486÷3＝萬分之162，即被告丁○○、戊○○
按其就系爭土地所有之應有部分，各應移轉予原告之應有部
分】移轉予原告之義務。
五、綜上，原告依據其與被告丁○○、戊○○之被繼承人張阿富
間之系爭買賣契約，依民法第227條之2主張情事變更，請求
被告丁○○、戊○○將系爭土地應有部分萬分之162移轉登
記予原告，為有理由，應予准許；另依民法第87條、第227
條之2及系爭買賣契約，請求被告丙○○、己○○分別將系
爭土地應有部分3分之1各於90年2月5日、84年12月5日以贈
與為原因之所有權移轉登記塗銷，及被告乙○○應就系爭土
地應有部分3分之1先行辦理繼承登記後，將應有部分萬分之
162移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據調查，核
與判決結果不生影響，爰不一一論述，併予敘明。
七、假執行之宣告：按為執行名義之判決，係命債務人為一定之
意思表示，而不表示者，視為自判決確定時已為其意思表示
，強制執行法第130條第1項定有明文，本件原告請求被告丁
○○、戊○○將系爭土地應有部分萬分之162移轉登記予原
告，即係請求命被告丁○○、戊○○為一定之意思表示，待
判決確定時，應視為已有向有關機關申請為意思表示，茲判
決尚未確定，固無執行之可言，即日後確定，亦無待於執行
，是本件原告勝訴部分，雖係適用簡易程序所為被告丁○○
、戊○○敗訴之判決，惟依前開說明，本院自無從依職權為
假執行之宣告；又原告勝訴部分，既無從為假執行之宣告，
被告即無供擔保，聲請宣告免為假執行之必要，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條、第85條第1項
後段。
中 華 民 國 98 年 5 月 22 日
臺灣花蓮地方法院玉里簡易庭
法官 陳燁真
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由（須按他造當事人之人數附繕本），並按「上訴利益額」
「百分之1.5」繳納上訴裁判費。如於本判決宣示後送達前提起
上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書。
中 華 民 國 98 年 5 月 22 日
法院書記官 陳蓮茹