臺灣桃園地方法院民事簡易判決 109年度桃簡字第2111號
原 告 黃俊富
訴訟代理人 王琛博 律師
楊雅涵 律師
被 告 廖美珠
吳建裕
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110年3月4日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告廖美珠應將門牌號碼桃園市○○區○○路○○○巷○○號六
樓之房屋及頂樓加蓋建物遷讓返還予原告。
被告應連帶給付原告新臺幣壹拾參萬肆仟元，及被告廖美珠自民
國一一○年一月十九日起、被告吳建裕自民國一○九年十一月二
十日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一○九年九月二十七日起至遷讓返還第一項所示房
屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣壹萬貳仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第一項、第二項得假執行。
本判決第三項到期部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴
，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴
訟法第436條第2項、第255條第1項但書第3款定有明文
。經查，原告原起訴請求：㈠被告廖美珠應將坐落桃園市○
○區○○路○○巷○○號6樓房屋及頂樓加蓋建物（下稱系爭房
屋）遷讓返還予原告。㈡被告應連帶給付原告新臺幣（下同
）13萬4,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，
按年息5％計算之利息。㈢被告應自民國109年9月4日起
至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告2萬4,
000元。㈣願供擔保，請准宣告假執行；嗣於本院審理中，
將聲明第3項之起算日變更為109年9月27日（見本院卷第
55頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，與前開規定相符，
應予准許。
二、被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟
法第386條各款所列情形，爰依同法第433條之3規定，依
職權由一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告廖美珠於108年5月30日邀同被告吳建裕為
連帶保證人，向原告承租系爭房屋，約定租期自108年5月
30日起至113年5月30日止，租金為每月1萬2,000元，應
於每月30日前給付（下稱系爭租約）。詎被告廖美珠自承租
後僅曾於108年7月11日、108年10月1日各匯款1萬2,00
0元，至109年9月5日止已累欠13個月又5日之租金未償
，扣除前收之押租金2萬4,000元後，尚欠租金13萬4,000
元，已逾2個月之租額，經原告迭為催討仍未予置理。原告
遂於109年9月4日寄發存證信函終止租約，是系爭租約應
於該函109年9月26日送達被告廖美珠之日終止。又系爭租
約於109年9月26日終止後，被告廖美珠仍無權占用系爭房
屋迄今，是被告廖美珠除應返還系爭房屋外，並應依系爭租
約第6條第3項約定，按月給付自109年9月27日起至遷讓
系爭房屋之日止，以租金之2倍即2萬4,000元計算之違約
金。而被告吳建裕既為系爭租約之連帶保證人，就上開被告
廖美珠積欠原告之租金及違約金，自應負連帶給付之責。為
此，爰依系爭租約、不當得利及連帶保證之法律關係，提起
本件訴訟等語，並聲明：㈠被告廖美珠應將系爭房屋遷讓返
還予原告。㈡被告應連帶給付原告13萬4,000元，及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢
被告應自109年9月27日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止
，按月連帶給付原告2萬4,000元。㈣願供擔保，請准宣告
假執行。
二、被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀
作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
㈠被告廖美珠返還系爭房屋部分：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租
人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約
；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不
得依前項之規定，終止契約；出租人非因承租人積欠租金額，
除以擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋；承租人
於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第
2項前段、土地法第100條第3款及民法第455條分別定有明
文。
⒉經查，原告主張其與被告廖美珠訂有系爭租約，被告廖美珠積
欠租金且扣除押租金後已達2個月租金額，原告前以電話、簡
訊向被告廖美珠限期催告未果，嗣再於109年9月4日以律師
函為終止租約之意思表示，該函並已於109年9月26日送達於
被告廖美珠等情，業據原告提出系爭租約、存摺影本、簡訊、
律師函暨其回執等件為憑（見本院卷第7頁至第18頁反面、第
56至57頁），應認系爭租約業於109年9月26日終止。則原告
依系爭租約之法律關係，請求被告廖美珠將系爭房屋遷讓返還
予原告，自屬有據。
㈡積欠租金部分：
⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明
文。次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故
租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所
交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院104年度台上
字第1569號判決意旨參照）。
⒉經查，被告廖美珠依系爭租約應按月於每月30日前給付租金1
萬2,000元，然其自始即未依約繳納，並僅曾於108年7月11
日、108年10月1日各匯款1月份之租金1萬2,000元，至原
告寄發律師函之翌日即109年9月5日止，已積欠13個月又5
日之租金未付。是扣除前已付之押租金2萬4,000元後，被告
廖美珠尚積欠租金13萬4,000元【計算式：（1萬2,000元×
13月）＋（1萬2,000元×5日/30日）－2萬4,000元＝13
萬4,000元】。準此，原告請求被告廖美珠給付積欠之租金13
萬4,000元，亦為有憑。
㈢違約金部分：
⒈參諸系爭租約第8條約定：乙方（按：即被告廖美珠，下同）
於租期屆滿時，除經甲方（按：即原告，下同）同意繼續出租
外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時
，甲方每月得向乙方請求按照租金2倍之違約金至遷讓完了之
日止，乙方及連帶保證人丙方（按：即被告吳建裕，下同），
決無異議等語（見本院卷第8頁反面）。可知系爭租約就被告
廖美珠給付違約金之責任，文義上固僅約定於「租期屆滿」卻
未即時遷讓返還房屋之情形始發生。惟審酌租約雙方有此違約
金之約定，乃在促請承租人於租賃關係消滅後儘速遷讓返還租
賃房屋，以避免其持續無權占用致出租人受有無從完整利用房
屋之損害。是解釋上，於出租人因承租人違約而提前終止租約
之情形，亦應包含在內，始符前揭約定之目的。而系爭租約經
原告於109年9月26日終止後，被告廖美珠迄今仍未履行遷讓
交還系爭房屋之義務，業如前述；依上說明，原告基於前開約
定向被告廖美珠請求違約金，亦為可取。
⒉惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條定有明文。又違約金是否相當，應依一般客觀事實、社
會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約
定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不
因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度
台上字第2529號裁判要旨參照）。本院審酌被告廖美珠於租約
終止後未履行遷讓返還房屋之義務，致原告所受之損害通常即
為租金收入等情，認原告請求被告廖美珠給付相當於租金2倍
之違約金核屬過高，應以相當於租金之1倍計算違約金為合理
。是原告請求自租約終止日之翌日即109年9月27日起至被告
廖美珠騰空遷讓返還房屋之日止，按月給付1萬2,000元之違
約金，應予准許，逾此部分之請求，則為無據。
㈣被告吳建裕連帶保證部分：
⒈復按稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債
務時，由其代負履行責任之契約；又保證債務，除契約另有訂
定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於主
債務之負擔，民法第739條、第740條分別定有明文。又數人
負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶
債務；連帶債務之債權人，得對債務人中之一人，或數人，或
全體，同時或先後請求全部或一部之給付，亦為同法第272條
第1項、第273條第1項所明定。
⒉觀諸被告吳建裕所簽立之系爭租約第16條所載：乙方如有違背
本契約各條項或損害租賃房屋等情事丙方應連帶負損害賠償責
任並願拋棄先訴抗辯權（見本院卷第9頁）。與前述租約第8
條之約定互核以觀，可知被告吳建裕對於被告廖美珠就系爭租
約所生含租金、違約金在內對原告之一切賠償責任，允諾拋棄
先訴抗辯權並與被告廖美珠負連帶給付之責，則被告吳建裕為
系爭租約之連帶保證人，要臻無疑。是原告請求被告吳建裕就
被告廖美珠應給付之租金13萬4,000元，及自109年9月27日
起至騰空遷讓返還系爭房屋予原告之日止，按月1萬2,000元
之違約金，皆負連帶給付責任，同非無稽。
四、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依
法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經
約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第
1項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件
原告對被告之租金債權為定有給付期限，則被告於屆期而未
給付時，即應負遲延責任。是原告就此部分得請求之金額，
僅併請求自起訴狀繕本送達被告之翌日，即被告廖美珠自11
0年1月19日（於110年1月18日送達，見本院卷第50頁）
、被告吳建裕自109年11月20日起（於109年11月9日寄存
於被告吳建裕住所地之警察機關，依法於000年00月00日生
送達效力，見本院卷第22頁），均至清償日止，按年息5％
計算之利息，亦屬有據。
五、從而，原告依系爭租約及連帶保證之法律關係，請求如主文
第1項至第3項所示，為有理由，應予准許，逾此部分，則
無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係依簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依
民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執
行。原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，惟本院既已職權
宣告之，原告此部分聲請，核僅為促請本院職權發動，自無
庸另為准駁之諭知。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即因
訴之駁回而失所依據，應併予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。
中華民國110年3月19日
桃園簡易庭法官郭于嘉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年3月21日
書記官張俊睿