臺南簡易庭112年度南小字第1467號民事判決

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決

112年度南小字第1467號

原告 王乙眞

訴訟代理人 張妙嬿

被告 馮婉如

上列當事人間請求返還押租金事件，經本院於民國112年11月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

一、被告應給付原告新臺幣2萬5千元。

二、原告其餘之訴駁回。　　

三、訴訟費用由被告負擔六分之五，餘由原告負擔。

四、本判決第一項得假執行。　　

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠、原告與訴外人兩位室友合租被告之臺南市○○區○○○路000號5樓之8房屋（下稱系爭房屋），由原告1人出面簽約，租賃1年，每月租金新臺幣（下同）1萬5千元，押租金3萬元，租期於民國（下同）112年6月14日止，故兩造約定112年6月12日下午3時退租，然被告當日並未到現場，而由被告委任之 房仲 代為出席完成點交事宜（原證1），點交完竣後，被告才指稱壁紙有破損、其無法接受。

㈡、該壁紙會破損是因為被告在簽約前並未告知系爭房屋該處有水電孔，而僅以壁紙貼上，故原告進出時，稍微以手扶牆，即導致壁紙破損，是正常使用而無意破壞，導致壁紙小部分破裂，被告發現後要求原告修繕至不影響使用即可（原證2），且坦承是簽約前的施工疏失（原證3）。

㈢、原告因此保留其中一份鑰匙以進行修繕，原告第一次恢復牆面至不影響使用後（原證4），被告卻認為不美觀而反悔改口要求應恢復原狀，且原狀之定義皆以被告主觀認定，還聲稱系爭房屋之後無法出租是原告的責任（原證5）。

㈣、在雙方討論期間，原告仍積極尋找壁紙公司和裝修師傅進行第二次牆面修復工程，其估價維修費為3,500元（原證6），然原告認為雙方皆有責，故僅願意負擔金額1,300元，原告提出被告須歸還3萬元押租金和支付2,200元維修費之方案，或是進行法院調解，被告選擇法院調解，故雙方同意進行法院調解（原證7）；而後被告卻又再次改口認為不可能恢復原狀，而要求原告需在退租日算起至修繕完成期間，賠償2萬元（原證8），但原告認為僅壁紙小部分破損，並不影響房屋整體功能，認為並不合理，且房仲給出證明證實被告在知情壁紙破損後至6月28日依然有刊登房屋出粗（原證9），期間有房客有意願看房，但因被告不接受房客無社會住宅資格而回絕（原證10），在原告得知此事前，被告卻一直聲稱是原告未恢復牆面而導致其無法出租云云，說詞前後反覆，有混淆視聽之行為。原告係於112年7月16日才將系爭房屋的鑰匙全部返還給被告。

㈤、後續因被告認為未完成修繕事宜無法調解（原證11），原告也認為被告應依系爭契約第4條全數返還押租金3萬元而不應扣除任何費用，故提起本件訴訟等語。

㈥、聲明（見本院卷第25頁）：

①、被告應給付原告3萬元。

②、訴訟費用由被告負擔。

二、被告答辯略以：

㈠、雖然我確實是請房仲代理我去點交房屋，但是因為房仲不了解原本的屋況，所以沒有跟原告說原告提出來的照片當中的壁紙有破損，我所說的恢復原狀就是原告應修復鈞院調字卷第25、27頁照片中之壁紙，這部分的壁紙破損原告自己也知道，後來原告要自己找師傅修復，我覺得原告修復之後，破損處還是有一個痕跡，因為原告都不聽我的建議，否則如果是我去找師傅修繕，可能不用1千元。本件應扣除原告因為自行修繕而占用系爭房屋至112年7月25日相當於租金的不當得利，我主張押租金要扣掉1萬5千元，其餘的我願意返還給原告。我沒有立刻刊登出租廣告，因為原告尚未將壁紙恢復原狀，房仲代收兩份鑰匙，直到7月16日，原告將最後一份鑰匙放在警衛室，我才全數收回鑰匙。租約是到6月14日，我刊登廣告很正常。後來我發現壁紙毀損，原告又無法修繕，所以我才在6月28日請房仲下架廣告。我是請師傅去貼壁紙，我原本也不知道牆壁中有個孔洞，怎麼提前告訴原告？原告沒有將壁紙回復原狀，我確實無法出租給下一個房客，我主張要扣掉一部分的租金。原告沒有經過我同意就自行修繕，原告還說要於7月25日之前修繕完畢，但沒有修繕好，所以我主張押租金要扣減違約金等語。

㈡、聲明（見本院卷第26頁）：

①、原告之訴駁回。

②、訴訟費用由原告負擔。

三、法院之判斷：

㈠、原告主張其與訴外人兩位室友合租被告之臺南市○○區○○○路000號5樓之8房屋，由原告1人出面簽約，租賃1年，每月租金1萬5千元，押租金3萬元，租期於112年6月14日止，兩造約定112年6月12日下午3時退租，被告當日並未到現場，由被告委任之房仲代為出席完成點交事宜等情，為兩造所不爭執，並有房仲與被告間之對話截圖、租賃契約書附卷可稽（見調字卷第17頁、本院卷第21至44頁），堪可認定。

㈡、按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年臺上字第2108號裁判意旨參照）。查系爭租賃契約業於112年6月14日租期屆至，為兩造所不爭執，則原告依系爭租賃契約第4條約定，請求被告返還押租金3萬元，即屬有據。　　

㈢、至被告抗辯：原告修繕期間亦應給付1個月租金15,000元之違約金為由，要求扣抵押租金，有無理由？

①、按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力；承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限，民法第438條第1項、第432條分別定有明文。

②、經查，系爭租賃契約第11條約定：「承租人應以善良管理人之注意，保管、使用租賃住宅。承租人違反前項義務，致租賃住宅毀損或滅失者，應負損害賠償責任。...前項承租人應賠償之金額，得由第4條第1項規定之押金中抵充，如有不足，並得向承租人請求給付不足之金額。」（見本院卷第33頁）。次查，原告使用系爭房屋過程致壁紙破損之情，有破損前照片兩張附卷可稽（見調字卷第23、25頁）；又原告自承：為了修繕，原告才將一份鑰匙留著，直到112年7月16日才將系爭房屋的鑰匙全部返還給被告等語，為被告所不爭執，則自租賃期間屆滿之翌日112年6月15日起至112年7月16日止，雖原告業已搬遷，然仍留有租賃物之鑰匙，得自由進出進行修繕，依客觀社會通念，堪認仍有占有之事實，故被告抗辯這1個月原告修繕之損害應予以抵充押租金，尚非無據。惟就得抵充之金額部分，本院審酌，被告自稱：「原告修復之後，破損處還是有一個痕跡，因為原告都不聽我的建議，否則如果是我去找師傅修繕，可能不用1千元。」、「我6月12日就刊登廣告很正常，我6月28日有請房仲下架出租廣告。」等語（見本院卷第26、27頁筆錄），足見系爭房屋之壁紙破損情況尚非嚴重，原告縱應負擔善良管理人注意義務之損害賠償責任，惟其業已自行支出費用進行修繕，且被告早已提前刊登出租廣告，雖於6月28日下架出租廣告，然該月中尚未能覓得承租人，或係無人有意願承租、或係條件不符、或係被告認為不適宜，原因眾多，未必全部均可歸責於原告，故被告主張應以1個月租金1萬5千元予以抵充，實屬過高，應認定以其損害為5千元予以抵充，始為允妥。

四、結論：

㈠、原告依系爭租賃契約租期屆滿後請求被告返還押租金25,000元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

㈡、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

㈢、本件係就民事訴訟法第436條之8第1項適用小額程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第436條之20之規定，應依職權宣告假執行。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，

經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘

明。

中　　華　　民　　國　　112　年　　11　　月　　30　　日

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭

　　法官吳金芳

以上正本證明與原本無異。

如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令之理由，不得為之。且上訴狀內應記載表明：㈠原判決所違背之法令及其具體內容；㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實者。

中　　華　　民　　國　　112　年　　11　　月　　30　　日

書記官李崇文