臺灣高等法院高雄分院108年度上字第357號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院高雄分院108年上字第357號民事判決

裁判日期：民國109年02月19日

裁判案由：給付違約金

臺灣高等法院高雄分院民事判決108年度上字第357號上訴人 林景元 訴訟代理人 余景登 律師被上訴人 蘇于芬 訴訟代理人 黃君介 律師上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國108年10月18日臺灣高雄地方法院107年度訴字第640號第一審判決提起上訴，本院於109年2月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造於民國104年3月20日簽訂租賃契約書（下稱甲租約），約定由伊將坐落高雄市○○○路○○○號房屋
1、2樓（下稱系爭房屋），出租予被上訴人，租期自104年5月1日起至109年4月30日止，租金每月新臺幣（下同）1萬5000元。詎被上訴人自104年9月15日起至106年12月15日止，共10次未依甲租約第2、4條給付租金，依甲租約第6條約定，伊得請求被上訴人給付懲罰性違約金。而被上訴人違約共計10次，每次應給付違約金50萬元，合計500萬元，伊僅請求被上訴人給付250萬元。爰求為判決被上訴人應給付上訴人250萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，上訴請求廢棄原判決，判准如前述之請求。
二、被上訴人則以：上訴人於簽約時明知伊承租房屋係為經營早午餐店，伊於簽約後要求上訴人提供房屋所有權人使用同意書及103年度房屋稅單，以供伊辦理營業登記與營業登記稅籍變更，然上訴人無法提供，伊於104年7月已依甲租約第
7條終止甲租約。又伊係於上訴人知情且同意之情形下，另與房屋所有權人 林王素 遲（104年11月5日死亡）簽訂租賃契約（下稱乙租約）。上訴人既允許伊簽立乙租約，且於 林王素遲 死亡前，未曾對伊給付租金予林王素遲一事有爭執，故兩造亦有默示終止甲租約之合意。甲租約既經伊合法終止，上訴人自不得再請求伊給付違約金。況伊乃單純承租房屋之房客，不幸捲入上訴人家族間之爭產訴訟，上訴人請求伊給付違約金，有違誠信原則且屬權利濫用等語置辯。被上訴人並於本院聲明請求駁回上訴人之上訴。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於104年3月20日簽訂甲租約，約定租期自104年5月
1日起至109年4月30日止，租金每月1萬5000元，押金3萬元。兩造簽訂甲租約時，兩造及上訴人之子 林應 專均有在場。
㈡被上訴人迄今僅給付甲組約之第一期租金即104年5月1日起至同年7月31日止之租金4萬元。
㈢被上訴人與林王素遲於104年7月17日簽訂乙租約，約定租
期自104年8月起至106年7月31日止，每月租金1萬5000元，押金3萬元。
㈣被上訴人將乙租約自104年8月1日起至106年7月31日止之租金，匯入林王素遲名下帳戶。
四、本院判斷：㈠按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人
，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符。查甲租約第7條約定：「因出租人之故，不能讓承租人使用出租房屋而終止租約，則出租人應賠償承租人裝潢費用．．」，係強調若因可歸責於出租人之因素導致承租人不能使用房屋，而有終止租約之情形，則承租人可請求賠償，以保障承租人於契約終止後不至受有過多成本投入之損失。依該約定之文義與規範意旨，既以終止租約作為承租人請求損害賠償之前提，自應認賦予承租人在可歸責於出租人事由致承租人不能使用租賃物時得終止租約，而使承租人享有租約之約定終止權。又該約定所稱「不能讓承租人使用出租房屋」，自應包含承租人無法依甲租約之締約本旨使用系爭房屋之情形，並藉此課予出租人協力使承租人得在合於租約約定之使用目的範圍內租用系爭房屋，以平衡出租方、承租方對於租賃契約之權利義務。
㈡按契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義
務與從給付義務）外，尚應盡其附隨義務，以輔助債權人實現契約訂立之目的。經查，關於兩造簽立甲租約之過程，據證人即上訴人之子 林應專 證稱：我有參與接洽出租系爭房屋，是代理性質，被上訴人有表示承租房屋要開店使用，被上訴人於104年5月間在裝潢房屋時，有提到要辦理營業登記，請我們提供必要文件。當下我就跟被上訴人說會去跟家母取得房屋稅單等辦理登記必要文件，我跟家父曾一起去找家母，但我弟弟 林應慧 不肯開門，我們就以家父名字寫存證信函，要求家母提供房屋稅單或相關必要文件交給我們來轉交給被上訴人辦理營業登記等語（原審卷第161頁），並經證人即被上訴人之夫 耿子翔 證稱：我全程參與承租系爭房屋過程，簽約時我們有明確表示承租目的是要遷店作為營業餐廳使用。我們需要的是房屋稅單證明及房屋使用同意書，並非僅需稅單證明。後來有給上訴人2個月時間準備辦理營業登記所需之文件，但上訴人仍無法提供房屋使用權同意書及10
3年度房屋稅單，導致被上訴人文件不足而無法申請營業登記。而上訴人寄發要求屋主提供辦理營業登記必要文件之存證信函後，林應慧即找被上訴人表示應該與屋主林王素遲簽訂租約，被上訴人當天以電話告知林應專此事，希望林家人可以先處理，但得到回應是林應專無法取得相關文件，被上訴人因需屋主提供文件辦理相關登記才能營業，因此才與屋主簽訂乙租約等語（原審卷第162頁反面、163頁），足認上訴人於簽約時知悉被上訴人承租系爭房屋之目的係供作餐廳營業使用，且經被上訴人要求上訴人提供辦理營業登記所需之文件，但上訴人經過2個月期間仍無法提供，應堪認定。
㈢按商業登記申請辦法第6條第4項規定：「商業登記事項有
變更者，應檢具申請書，並視申請變更事項之類別，檢具下列文件之一，申請變更登記：．．四、所在地變更：所在地之建物所有權狀，所有權人非商業負責人或合夥人者，應附具所有權人同意書。建物所有權狀得以建物謄本、房屋稅籍證明、最近一期房屋稅單或其他得證明建物所有權人之文件代之；所有權人同意書得以商業與所有權人簽訂之租賃契約，或載明得辦理商業登記或供營業使用之商業負責人與所有權人簽訂租賃契約代之．．。」，足證被上訴人於辦理商業登記或變更登記時，需備有建物所有權狀及房屋所有權人之同意書，始得依法向主管機關辦理相關登記事項，揆諸前開說明，上訴人出租系爭房屋予被上訴人作為餐廳營業使用，自應負有提供被上訴人辦理營業變更登記相關文件，使被上訴人合法營業之協力義務，諸如房屋使用權同意書與最近一期房屋稅單，否則即有甲租約第7條所約定「因出租人之故，不能讓承租人使用出租房屋」之約定終止事由。上訴人既未能提供被上訴人辦理營業變更登記之相關文件，致被上訴人承租系爭房屋無法依締約目的合法經營餐廳，已該當甲租約第7條所約定承租人行使約定終止權之要件，被上訴人辯稱其得依甲租約第7條主張終止租約，應屬有據。上訴人主張其一時不能提供資料予被上訴人辦理營業處所變更登記，僅係行政裁罰問題，稅籍登記變更未於期限內完成，並無不能使用房屋之情形，應非甲租約第7條之終止租約事由云云，並非可採。
㈣又依證人林應專證稱：後來大約在家父寫給家母存證信函7
天內，家父仍在嘗試提出營業登記必要文件過程中，被上訴人即另與家母簽立乙租約，並於簽立乙租約（104年7月17日）後之當天或隔天即向我們主張甲租約無效；被上訴人亦有打電話給家父，說要終止租約，家父就請被上訴人找我處理，被上訴人認為租約無效，請求返還3萬元押金，之後又說終止租約等語（原審卷第161頁反面、第162頁），及林應專於另案臺灣橋頭地方法院橋頭簡易庭104年度鳳簡字第
795號上訴人請求 王林素遲 給付租金事件中陳述：（蘇于芬事後有無跟原告表示要終止租約或解約的意思？）她與被告（指王林素遲）簽約之後曾經有這樣表示過，她認為租約無效，要我把保證金還給她等語（原審卷第151頁所附言詞辯論筆錄），可見被上訴人於簽立乙租約後之當天或隔天即向上訴人主張租約無效，並曾以電話向上訴人表示終止租約。而被上訴人並非具法律專業之人，其雖先後表示甲租約終止、無效，然其既已爭執甲租約之效力，並經原審闡明而提出民事答辯三狀明確主張有依甲租約第7條終止租約（原審卷第145頁），足認被上訴人之真意應係主張終止租約，上訴人仍對此部分加以爭執，並主張被上訴人未主張依甲租約第
7條終止租約云云，即非可採。準此，被上訴人於104年7月間終止甲租約之意思表示既經到達上訴人，被上訴人主張甲租約業經其合法終止而不存在，核屬有據。至被上訴人於甲租約合法終止後仍占用系爭房屋，乃係因另與房屋所有權人林王素遲簽訂乙租約之故，上訴人以被上訴人未將租賃物返還與伊乙情，主張甲租約仍有效存在，要非可採。又被上訴人主張依甲租約第7條終止甲租約，既屬可採，是被上訴人另主張兩造有默示合意終止甲租約部分，即無審究之必要，附此敘明。
五、綜上所述，被上訴人已於104年7月間依甲租約第7條約定合法終止甲租約，該租約既經終止，上訴人即不得再主張被上訴人於該租約終止後之104年9月15日起至106年12月15日止有違約事由，依甲租約第6條約定，請求被上訴人給付違約金。從而，上訴人依租賃契約，請求被上訴人給付上訴人250萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中華民國109年2月19日
民事第四庭
審判長法官甯馨
法官羅培毓法官徐文祥以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年2月19日
書記官王秋淑附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。