裁判字號：臺灣高等法院105年上易字第227號民事判決
裁判日期：民國105年08月09日
裁判案由：給付服務費
臺灣高等法院民事判決105年度上易字第227號上訴人麗寶CITYONE公寓大廈管理委員會法定代理人 施雪芬 訴訟代理人 黃旭田 律師
簡凱倫 律師被上訴人僑樂公寓大廈管理維護股份有限公司
僑樂保全股份有限公司共同法定代理人 高天達 共同訴訟代理人 張致祥 律師
林聖凱 律師上列當事人間請求給付服務費事件，上訴人對於中華民國105年1月19日臺灣臺北地方法院104年度訴字第4537號第一審判決提起上訴，本院於105年7月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人之法定代理人原為 邱冠銘 ，嗣於民國105年6月變更為施雪芬，有臺北市政府都市發展局公函可考（見原審卷第63頁、本院卷第293頁），其新任法定代理人聲明承受訴訟（見本院卷第291-292頁書狀），合於民事訴訟法第170條、第175條第1項規定，應予准許。
二、被上訴人主張：伊等於101年12月間與上訴人所委託之訴外人麗寶建設股份有限公司（下稱麗寶公司）簽訂受任管理維護契約書（下稱系爭契約書），約定由伊等自102年1月1日起為麗寶CITYONE社區（下稱系爭社區）提供管理及保全服務，該社區之管理委員會（即上訴人）成立後，仍由伊等繼續對系爭社區提供前述服務，上訴人並按月支付伊等服務費至103年5月份，足證兩造間有契約關係存在。縱認麗寶公司非以上訴人代理人之身分與伊等締約，該契約在上訴人成立之次月底（即102年5月31日）即告終止，兩造於102年6月1日後因意思實現而成立契約，爰先位依兩造間之契約，請求上訴人給付僑樂公寓大廈管理維護股份有限公司（下稱僑樂管理公司）103年6至8月之服務費新臺幣（下同）448,350元本息、僑樂保全股份有限公司（下稱僑樂保全公司）103年6至8月之服務費699,300元本息。縱認兩造間並無契約關係存在，上訴人於103年6月至8月受領伊等給付之社區管理及保全服務即無法律上原因，致伊等受損害，伊等亦得備位依民法第179條規定，請求上訴人償還前述本息等語。
三、上訴人則以：兩造並未締有管理維護契約，該契約係麗寶公司與被上訴人所定，約定由被上訴人向系爭社區提供勞務，上訴人並無依約給付服務費之義務。又被上訴人係依據其與麗寶公司間之契約，而在102年6月後繼續對系爭社區提供管理及保全服務，兩造自未因意思實現另行成立契約，且伊在
103年6至8月間受領被上訴人提供之勞務非無法律上原因，被上訴人依民法第179條規定請求伊償還服務費，亦非有據等語為辯。
四、原審為被上訴人部分勝訴之判決，即判命上訴人應依序給付僑樂管理公司、僑樂保全公司448,350元、699,300元，及均自103年10月4日起至清償日止按年息5%計算之利息；並駁回被上訴人其餘之訴（被上訴人未就敗訴部分聲明不服，非本院審理範圍）。上訴人提起上訴，聲明為：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執之事項：㈠麗寶公司為系爭社區之建商，於101年12月間與被上訴人簽
署系爭契約書，約定由被上訴人派員為系爭社區提供管理及保全服務，契約有效期間自102年1月1日起至102年6月30日止（見原審卷第14-21頁）；嗣被上訴人在系爭社區持續提供管理及保全服務至103年8月31日止（見原審卷第48-55頁移交清冊）。
㈡上訴人為系爭社區在102年4月27日依公寓大廈管理條例組織
成立之管理委員會（見原審卷第56頁），業經主管機關同意備查（見原審卷第64頁背面臺北市政府公函）。
㈢麗寶公司於102年5月6日致函上訴人及僑樂管理公司，表明
依其與系爭社區區分所有權人簽署之房屋買賣契約書第12條第3款約定，其僅代管系爭社區事務至上訴人成立後次月為止，上訴人應於102年6月1日與之辦理點交事宜，正式由上訴人接管社區管理事務（見原審卷第42頁）。
㈣上訴人與麗寶公司於104年3月31日簽署公設點交書及備忘錄
，雙方同意將系爭社區所有各項設（施）備點交清冊全數完成用印簽認，並依公寓大廈管理條例第57條規定辦理移交，且依規定向建管處申請公共基金提撥，麗寶公司應於兩週內將同意補貼上訴人之400萬元匯入上訴人所指定帳戶（見本院卷第117-118頁）。
六、被上訴人起訴主張其等在103年6至8月期間，派員在系爭社區提供管理及保全服務乙節，為上訴人所不爭執。被上訴人先位依兩造間之管理維護契約，請求上訴人給付前開期間之服務費，上訴人則辯稱兩造間並無契約關係，被上訴人係依其與麗寶公司間之管理維護契約，對系爭社區提供管理及保全服務云云。經查：
㈠麗寶公司與系爭社區區分所有權人簽署之房屋預定買賣契約
書第12條明定：「本社區區分所有權登記達三分之二以上時，乙方（即麗寶公司）應於三個月內協助本社區召開區分所有權人會議暨組織管理委員會。甲方（即區分所有權人）同意本社區未成立管理委員會時，委由乙方委託物業管理公司組織服務中心，代為管理社區至本社區成立管理委員會或管理負責人執行任務之次月為止……。乙方於社區管委會成立後次月起，應將社區管理事務交還社區管理委員會或管理負責人管理，並於管委會報備成立及依公寓大廈管理條例第五十七條所規定移交後，將住戶所繳之管理費及管理基金，扣除乙方代管期間執行支付之款項後，全額無息匯入社區管理委員會專戶內（代支管理費款項包括：社區大樓管理維護服務費、公共用水、電……」（見原審卷第36-37頁），麗寶公司遂依前開約定，於系爭社區之管理委員會（即上訴人）成立前之101年12月間，即與被上訴人簽署系爭契約書，約定由被上訴人在102年1月1日至同年6月30日期間，派員在系爭社區提供管理及保全服務。核麗寶公司所為，乃本於其所受系爭社區區分所有權人之委任，代為處理委請物業管理公司在系爭社區進行管理之事務。觀諸系爭契約書之委任人欄及立約人欄均明載麗寶公司之名稱，且在立約人欄蓋用麗寶公司之大小章（見原審卷第15頁、第21頁），可知麗寶公司與被上訴人締約時係以自己名義為之，顯然麗寶公司始為與被上訴人締結管理維護契約之人。
㈡被上訴人雖稱依前述房屋預定買賣契約書之約定，足證麗寶
公司係受系爭社區分所有權人之委任，以代理人身份與其等締約，系爭管理維護契約之當事人應為系爭社區之各區分所有權人，且稽諸系爭契約書之文字內容，亦可推知此契約書所稱之甲方（即委任人）並非麗寶公司，而是系爭社區之區分所有權人云云（見本院卷第261-264頁），本院基於下列理由，認被上訴人之主張無足憑採：
⒈按民法第541條第2項規定：「受任人為以自己之名義，為
委任人取得之權利，應移轉於委任人」，顯見委任人處理受任事務，非必以委任人名義為之，亦得以受任人自己之名義為之。此由最高法院72年台上字第4720號判例明揭：
「受任人本於委任人所授與之代理權，以委任人名義與他人為法律行為時，固直接對委任人發生效力；若受任人以自己之名義與他人為法律行為，因而為委任人取得之權利，則須經受任人依民法第541條第2項規定，將其移轉於委任人，委任人始得逕向該他人請求履行。前者，因法律行為發生之權利義務，於委任人及該他人之間直接發生效力；後者，則該他人得以對抗受任人之事由，對抗委任人，二者尚有不同」，進一步闡釋受任人以委任人名義或自己名義與他人締約時，三方間權利義務關係之不同，亦可得證。是麗寶公司受任為系爭社區之區分所有權人，處理上訴人成立前之社區管理事務，自得選擇以自己名義與物業管理公司締約，並約定由物業管理公司直接對系爭社區提供服務，而此適為麗寶公司在本件所採取之處理事務方法，蓋麗寶公司在與被上訴人簽署系爭契約書時，並未表明其係以上訴人或系爭社區區分所有權人代理人身分而為。
從而，自未能以麗寶公司簽署系爭契約書之目的，實為處理受任事務乙節，遽謂其係以代理人之身分締約，而認此契約直接對上訴人或系爭社區之區分所有權人發生效力。
⒉至系爭契約書第2條、第6條、第8條、第9條、第12條雖分
別約定：「乙方（即僑樂管理公司）同意提供甲方下列服務項目：⒈公寓大廈一般事務管理服務事項。⒉公寓大廈之清潔及環境衛生之維持事項。⒊公寓大廈及周圍環境安全防災管理維護事項。⒋公寓大廈住戶之生活服務事項。⒌社區公共設施管理事項」、「為利乙丙方執行業務，甲方應提供下列協力義務：⒈無償提供適當之辦公處所、休息處所、倉庫、崗亭、服務台、投幣式電話、桌、椅、燈等便利服務之設備。⒉負擔留駐人員之水電費」、「留駐人員由乙丙方負責管理運作，並受甲方之監督。留駐人員除應遵守乙丙方之管理規章及勤務準則外，並應服從甲方之管理規定。留駐人員如有怠忽職守或其他不法之情事，甲方得通知乙丙方按情節輕重予以懲處或調換」、「甲方標的物之共用部分、約定共用部分之一切責任及財產保險費用，由甲方負擔」、「乙丙方執行期間內未善盡管理通報之責，而任由社區住戶擅自加設規格外之鐵窗、違建者，或其他違反甲方之外觀管制辦法者，乙丙方限期三十日內請住戶拆除，若未於期限內完成時，每戶罰新臺幣壹萬元之扣款。乙丙方執行期間內，如未善盡本契約各項約定或其他侵害甲方、所屬區分所有權人或住戶權益之情事，因而造成人員在本社區內、外所生之傷害及所致之殘廢或死亡（包含乙丙方受僱人、社區住戶及來訪賓客等），均應由乙丙方負賠償責任。乙丙方派駐本社區服務人員之基本資料及相關證照應於派駐前一週送交甲方備查後，方可執行勤務。承攬期間人員如有更換亦於前一週提報並徵得甲方同意，否則甲方不予支付服務費」（見原審卷第15-19頁），無非係締約雙方就社區管理維護事項之執行細節所設規範，徒由該等約定內容，實無從斷言此管理維護契約之當事人即為上訴人或系爭社區之區分所有權人。況查一般新建案自交屋後至管委會成立前，住戶因彼此間互不相識，且忙於裝潢、搬遷事宜，而未能自行○○○區○○○○○段期間內多由建商為全體住戶為社區事務之管理，待社區之管委會成立後再接手處理相關管理事項，實為常態。而系爭契約書第7條第7項關於被上訴人服務規範及義務之約定明載：「需全責成立社區第一次區分所有權人會議及報備核准，並協助甲方點交公共設施」（見原審卷第17頁），顯見被上訴人於締約時已明知系爭社區尚未成立管理委員會，斯時有管理社區事務之需求，須與其締約由其提供管理服務者應為系爭社區之建商甚明，益徵系爭管理維護契約應係由麗寶公司以自己名義與被上訴人所締結。
⒊麗寶公司回覆本院函詢事項之105年5月17日（105）寶字
第069號函雖記載：「本公司於麗寶CityOne社區尚未成立管理委員會時，基於與住戶所簽署契約之委任關係，代全體住戶與僑樂管理公司、僑樂保全公司就社區物業管理及保全服務簽約，並由住戶所預繳之管理費用中支付該物業保全之服務費用」等語（見本院卷第122頁），似指其係以系爭社區住戶代理人之身份，與被上訴人締結系爭管理維護契約，然麗寶公司前開主張所憑之理由，實與被上訴人相同，本院已詳述此項主張不足採之論據如上，故由此函亦無從作成有利被上訴人之認定。
㈢系爭契約書係由麗寶公司與被上訴人簽訂，此管理維護契約
所載之甲方委任人為麗寶公司，並非上訴人或系爭社區區分所有權人，前已詳論，是僅麗寶公司在契約期間內，對被上訴人負有給付服務費之義務。雖系爭社區之住戶與麗寶公司已於預定房屋買賣契約書第12條第3項約定針對上訴人成立前之物業公司管理維護費用，應由該社區區分所有權人終局負擔，然此究為其等內部間之約定，與被上訴人無涉，被上訴人無權依此約定逕於契約期間內向上訴人請求給付服務費。又系爭契約書第4條第1項明定系爭管理維護契約之有效期間自102年1月1日起至同年6月30日止，是麗寶公司與被上訴人間之契約關係，持續至102年6月30日即告屆滿。上訴人雖辯稱：麗寶公司及被上訴人均未依系爭契約書第4條第2項之約定，於契約屆滿前一個月以書面通知他方不再續約，視為本約自動展期，故102年7月1日後麗寶公司仍與被上訴人有契約關係存在云云（見本院卷第258頁），惟麗寶公司業於上訴人成立後之102年5月6日即致函上訴人及僑樂管理公司，表明其代管系爭社區事務至上訴人成立次月為止，且上訴人應於成立後一個月內與其辦理公共設施移交事宜，故請上訴人於102年6月1日配合辦理點交，正式接管社區管理事務之意（見原審卷第42頁），再佐以上訴人第一屆102年12月份例行會議中曾討論與被上訴人續約事宜，而就該議案決議：「社區之物管公司合約屬點交之範圍……」（見本院卷第173頁會議紀錄），堪認麗寶公司應已於102年6月1日辦理點交時，即已表明將系爭社區之管理事務交由上訴人自行處理，而有自102年6月1日起提前終止系爭管理維護契約之意，雖系爭契約書對於契約之提前終止設有應於一個月前提前以書面通知他造之規範（參見系爭契約書第13條第1項，見原審卷第19頁），因前函未在102年6月1日前1個月提出，不生提前終止之效力，但亦應認麗寶公司業以該函向被上訴人表明約滿後不再續約，蓋麗寶公司受任委任物業管理公司組織服務中心之期限僅至上訴人成立後次月為止（參見房屋預定買賣契約書第12條第2項約定，原審卷第36頁），上訴人成立次月後麗寶公司並無賡續受任委任物業管理公司提供系爭社區管理服務之權限；且上訴人與麗寶公司雖因公設瑕疵問題，遲至104年3月31日始完成公寓大廈管理條例第57條規定之移交手續（參見上訴人提出之系爭社區共有共用設備設施初檢查核報告、第三次複查查核報告、公設點交書、公設點交備忘錄，本院卷第46-118頁），然上訴人已於成立後實際接手系爭社區之管理事務，此由上訴人成立後有定期召開管理委員會議，針對社區管理之相關事務進行討論即可得證（見本院卷第125-159頁管理委員會會議紀錄），另衡諸被上訴人在系爭社區實際提供之服務內容包含一般事務管理服務（如：社區識別證、通行證之製作發放管理、管委會決議之執行與追蹤、定期召開管委會與住戶大會、住戶資料建立與修正、應收帳款之催繳）、清潔及環境衛生之維持事項（如：每日社區公設區域環保清潔工作、景觀花園維護、休閒活動設施清潔、資源回收處理）、周圍環境安全防災管理維護事項（如：門禁管制、訪客登記、巡邏勤務、郵務協助處理、消防救災處理、人員車輛出入管制）、生活服務事項（如：家務服務、櫃臺服務、企劃活動）、公共設施管理事務（如：督促廠商各項系統定期維護檢查並紀錄、相關廠商如未能如期保養或各項設備有異常狀況，應即時通知廠商維修，並應於3日內回報業主）等項目，有系爭契約書附件一之管理維護服務項目明細可參（見本院卷第218-220頁），均為與系爭社區住戶公共事務有關之事項，而無關於應由麗寶公司負責之公設瑕疵補正事宜，是上訴人成立次月後，亦無再由麗寶公司代為委任物業管理公司提供系爭社區管理服務之必要。被上訴人於本院主張縱認麗寶公司為系爭管理維護契約之當事人，因該契約定有期限，且麗寶公司已於102年5月
6日致函其及上訴人，其與麗寶公司於102年5月31日以後已無契約關係（見本院卷第258頁背面），應係主張麗寶公司前函具有終止契約或表明不再續約之意，堪可採取。雖麗寶公司未合法提前於102年6月1日終止系爭管理維護契約，該契約期間仍於102年6月30日即告屆滿，且未發生自動展期效力，該日後麗寶公司與被上訴人間即無契約關係存在。
㈣又上訴人第一屆102年12月份例行會議中曾討論與被上訴人
續約事宜，並決議在未完成點交前暫不與被上訴人簽訂新合約，有關物管人員春節期間休假應依與麗寶公司所簽合約規定（見本院卷第173頁會議紀錄），可推知上訴人顯然誤認102年7月1日後麗寶公司猶與被上訴人存有契約關係。而102年7月後至103年5月期間，上訴人雖按月出具支付憑證予麗寶公司，由麗寶公司支付服務費予被上訴人，再由被上訴人開立服務費之統一發票交予麗寶公司收執（見本院卷第196-
213頁），惟上訴人對此作法乃稱：支付憑證僅為確認被上訴人有於系爭社區提供服務之事實，不因麗寶公司自行挪用住戶所繳之管理費先行墊付管理服務費，而免除麗寶公司應向被上訴人給付服務費之契約義務（見本院卷第168頁背面、第169頁），麗寶公司則於前揭覆函主張：「因麗寶City
One社區於102年4月27日成立管理委員會後暫不願進行財務移交，故本公司乃依照管委會每月所簽核支付憑證之指示，繼續於代收之管理基金中撥款給付服務費予僑樂公司……因
103年6月至8月期間管委會並未簽核支付憑證，故本公司未再代支付服務費」（見本院卷第122頁）等語，雙方顯就102年7月後應由何人負擔對被上訴人支付服務費義務之見解不一。麗寶公司於102年7月後逕以其所保管之上訴人管理基金對被上訴人支付服務費，實有可能係誤認上訴人已與被上訴人締約，上訴人係以支付憑證指示其付款所致；至上訴人之所以出具支付憑證予麗寶公司，亦無法排除係因誤認麗寶公司與被上訴人間契約關係仍存續之可能性，故亦未能以102年7月後麗寶公司及上訴人對被上訴人付款之模式，作為上訴人或麗寶公司與被上訴人間存有管理維護契約之證明。又被上訴人固於102年7月後按月開立服務費發票予麗寶公司收執，亦僅能作為其已領訖該等款項之憑據，不得解為被上訴人與麗寶公司在前述期間仍續存契約關係，併予指明。
㈤被上訴人另主張其自102年7月1日起繼續在系爭社區提供管
理及保全服務，並受上訴人之指揮監督，兩造已因意思實現另行成立管理維護契約云云（見本院卷第257頁背面）。惟意思實現係指要約生效後，因有可認為承諾之事實時，契約即為成立，要約受領人無庸再進一步為承諾之契約成立方法，因此種契約成立方式非屬常態，民法第161條對之設有相當之限制，即限於：依習慣而承諾無須通知（例如預定旅館房間）、依事件之性質而承諾無須通知（例如現物要約）、要約人要約當時預先聲明承諾無須通知者，始得依意思實現成立契約（參見 邱聰智 著《民法債編通則修訂六版》第36頁）。查被上訴人於原審主張系爭管理維護契約係麗寶公司以上訴人代理人身份所締結，且因自動展期而於原訂契約期間屆滿後仍有效力，直至其等服務1年8個月後始與上訴人合意終止契約（見原審卷第95頁背面），則被上訴人本於前開錯誤認知，其在102年7月1日後是否另對上訴人為締結管理維護契約之要約，容有疑義，如被上訴人並未對上訴人為要約，上訴人實無從本於該要約而為可認為承諾之事實，兩造即不可能因意思實現而自102年7月1日起成立契約。且被上訴人亦未舉證證明上訴人於102年7月1日至103年8月31日期間受領其等提供之管理及保全服務，符合民法第161條所規定承諾無須通知之要件，亦難認兩造已因意思實現而於前開期間成立契約。
㈥綜上，本件依被上訴人所舉事證，尚無從證明兩造在103年6
至8月間有管理維護契約存在，則被上訴人請求上訴人依約給付前開期間之服務費，非有理由。
七、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；但依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文。於給付型之不當得利，所謂無法律上原因，乃指欠缺給付目的而言。而作為給付之原因行為未成立、無效或撤銷，為自始欠缺給付目的。查上訴人為系爭社區之管理組織，依公寓大廈管理條例第42條規定，得委任或僱傭領有中央主管機關核發之登記證或認可證之公寓大廈管理維護公司或管理服務人員執行管理維護事務。而被上訴人於102年7月1日至103年8月31日期間，與麗寶公司、上訴人間均無管理維護契約關係存在，如前述，被上訴人卻始終堅稱其與上訴人在前開期間訂有契約，可推知被上訴人係因誤認其與上訴人間確有成立契約，而於上述期間繼續在系爭社區提供管理及保全服務；上訴人亦因誤認被上訴人與麗寶公司間成立管理維護契約而繼續受領被上訴人提供之服務，足證被上訴人對上訴人為給付之原因行為並未成立，自始欠缺給付目的，上訴人受領被上訴人所提供之服務，即無法律上原因。上訴人抗辯被上訴人於103年6至8月對其所為給付，非無給付目的，是其受領給付具有法律上原因云云，實係誤認被上訴人與麗寶公司在102年7月1日後仍有契約關係存在所致，自非可採。上訴人因受領服務受有利益，致被上訴人受損害，渠等受益之原因事實與受損之原因事實同一，被上訴人自得就其等在103年6至8月間所提供之服務，依前引規定請求上訴人返還其利益。因該利益依性質不能返還，上訴人即應償還相當於服務費之價額。而被上訴人主張上訴人所應依序償還僑樂管理公司、僑樂保全公司103年6至8月期間相當於服務費之價額為448,350元、699,300元，業據提出上訴人所不爭執之報價單為證（見原審卷第57頁、本院卷第227頁），被上訴人請求上訴人給付前開款項，即無不合。
八、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件上訴人對被上訴人所負返還不當得利之債務，並無確定之給付期限。被上訴人前於103年9月18日函催上訴人於收文後兩週內給付前述款項，上訴人已於同年月19日收受此催告函，有存證信函及回執可參（見原審卷第45-47頁），上訴人迄未給付，被上訴人自得依前揭規定，請求上訴人加給自103年10月4日起算之法定遲延利息。
九、綜上所述，被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人依序給付僑樂管理公司、僑樂保全公司448,350元、699,300元，及均自103年10月4日起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付前開本息，並附條件為假執行及免為假執行之宣告，並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所用之證據，經本院斟酌後，認均不足影響本判決之結果，於茲不贅。
十、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中華民國105年8月9日
民事第七庭
審判長法官李媛媛
法官陳心婷法官陳婷玉正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國105年8月9日
書記官郭姝妤