臺中簡易庭102年度中簡字第1879號民事判決

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　102年度中簡字第1879號
原　　　告　 林灯燦
訴訟代理人　 陳建三 律師
被　　　告　 徐水蓮
　　　　　　 黃旭偉
上列當事人間請求返還租賃物等事件，經本院於民國102年10月29
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落門牌號碼臺中市○區○○路○○○號4樓房屋，其中如
附圖所示符號34-70（1）部分（面積十六點四八平方公尺），騰
空遷讓返還原告。
被告徐水蓮應自民國一百零二年四月十九日起至返還上開房屋之
日止，按月給付原告新臺幣參仟肆佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、被告經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事
訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯
論而為判決。
二、原告主張：原告所有坐落門牌號碼臺中市○區○○路○○○號4
樓房屋隔成數間出租予他人。嗣被告徐水蓮於民國101年12
月初與原告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），由被告
徐水蓮向原告承租門牌號碼臺中市○區○○路○○○號4樓如附
圖所示即符號34-70（1）部分、編號2房屋（下稱系爭房屋
），約定租賃期間自101年12月4日起至102年12月3日止，租
金每月新臺幣（下同）3,400元，被告應於每月10日前給付
。被告承租系爭房屋後，將系爭房屋交予其子即被告黃旭偉
使用，詎被告徐水蓮繳交3個月租金，並於102年3月10日繳
交一半租金1,700元後，即未再繳納租金，迄今遲付租金總
額已逾三個月之租額。經向臺中市北區調解委員會聲請調解
，被告徐水蓮均不置理。嗣原告以台中法院郵局第1565號存
證信函通知被告終止系爭租約並請求返還系爭房屋，兩造間
之租賃關係應已發生終止之效力，被告徐水蓮自應將系爭房
屋返還，而被告黃旭偉仍續占有系爭房屋，自屬無權占有。
系爭租約既已合法終止，租賃關係消滅，被告自應遷讓返還
系爭房屋予原告，並給付原告租賃契約終止翌日即102年3
月19日起至返還系爭房屋前相當於租金之損害，且被告黃旭
偉於使用系爭房屋期間，曾因未帶公共大門鑰匙，竟擅自破
壞天花板爬進門內，致該處天花板及輕鋼架毀損，致原告受
有5萬元之損害，爰依租賃契約、不當得利及侵權行為之法
律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：如主文所示。
三、被告均未於最後言詞辯論期日到場，惟據被告徐水蓮前到庭
所為陳述則以：當初這個房子要租的時候，係伊代替兒子黃
旭偉去看房子的，房東要伊先訂立契約，但實際上係黃旭偉
在住，之前伊有幫黃旭偉付房租，伊付到三月，三月僅繳1,
700元，後來就未幫他付了等語。並聲明：原告之訴駁回。
四、法院之判斷：
(一)原告主張系爭房屋為其所有，與被告徐水蓮簽訂系爭租約，
而於102年3月10日繳交該月一半租金1,700元後，其後即未
再繳納租金，系爭房屋現仍由被告黃旭偉占有之事實，業據
其提出建物登記謄本、租賃契約書、調解不成立證明書、存
證信函現場照片等件為證，並經本院會同臺中市中正地政事
務所至現場履勘屬實，並有勘驗筆錄、複丈成果圖附卷可稽
，堪信原告之前開主張為真正。
(二)按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終
止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之
租額，不得依前項之規定，終止契約。承租人於租賃關係終
止後，應返還租賃物。民法第440條第1項、第2項、第455條
前段分別定有明文。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物
者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。
有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項
定有明文。依系爭租約第19條第1款約定，遲付租金之總額
達二個月之租額，並經出租人定相當期間催告，承租人仍不
為支付者，原告得終止租約。經查，被告徐水蓮自承租金僅
付到102年3月，3月僅繳半月租金1,700元，後來即未再支付
租金等情，則自102年3月19日起迄今，被告已欠繳租金達2
個月以上，迭經原告催繳未果，原告自得依上開規定終止系
爭租約，並請求被告徐水蓮給付積欠之租金。惟按押租金之
主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後
，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金
，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還
押租金之問題。最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參
照。依系爭租約第5條約定，被告徐水蓮所支付之押租金為
3,400元，則經抵充相當於一個月租額之押租金3,400元後，
原告請求自102年4月19日起至終止租約日止按月計付3,400
元之欠租，應予准許。而系爭租約既經原告合法終止，被告
徐水蓮即應返還系爭租賃房屋，乃被告徐水蓮之子黃旭偉仍
繼續占有系爭房屋，即難認有何合法占有權源，自屬無權占
有，則原告請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准
許。
(三)又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法
第179條亦有明定。經查，兩造之租約業已終止，則被告即
屬無權占有系爭房屋，其受有利益致原告受有損害，自堪認
定。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為
社會通常之觀念（參照最高法院61年台上字第1695號判例意
旨）。本件被告徐水蓮於系爭租約終止後，本應將系爭房屋
返還原告，惟被告徐水蓮遲未履行仍由被告黃旭偉繼續占用
系爭房屋，則其占用係屬無權占有，並使原告喪失占有使用
系爭房屋之利益，被告徐水蓮獲得相當於租金之利益，致原
告受有無法使用房屋之損害。審酌被告向原告租賃系爭房屋
，其租金為每月3,400元，有原告提出之房屋租賃契約書在
卷可稽。是原告主張系爭租約終止後，被告仍無權占有系爭
房屋使用，被告受有相當於上開租金之利益，並使原告受相
當於上開每月租金之損害，應屬可採。從而，原告依據不當
得利之法律關係，請求被告徐水蓮自終止租約後迄遷讓系爭
房屋之日止，按月給付相當租金3,400元之不當得利，即屬
正當。
(四)至原告主張被告黃旭偉於使用系爭房屋期間，曾因未帶公共
大門鑰匙，竟擅自破壞天花板爬進門內，致該處天花板及輕
鋼架毀損，致原告受有5萬元之損害一節，雖據原告提出現
場照片、裝潢收據為憑，然依該照片所示，不能認定其損害
發生原因為何，原告復未能舉證證明損害係因被告黃旭偉破
壞所致，則原告請求被告賠償該部分損害5萬元，及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息
，洵非有據，不應准許。
(五)綜上所述，原告依租賃契約及所有權物上請求權，請求被告
應將系爭房屋如附圖所示符號34-70（1）部分（面積16.48
平方公尺），騰空遷讓返還原告；並請求被告徐水蓮自102
年4月19日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告3,400元
，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予
駁回。
五、本判決原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第2項第1款規
定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條
第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前
段。
中華民國102年11月21日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官吳崇道
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國102年11月21日
書記官