裁判字號：臺灣高等法院94年上易字第710號民事判決
裁判日期：民國95年01月03日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣高等法院民事判決94年度上易字第710號上訴人乙○○訴訟代理人 張至剛 律師被上訴人集盛交通有限公司兼法定代理人丙○○被上訴人高韋小 客車 租賃有限公司兼法定代理人甲○○上四人共同訴訟代理人 賴玉梅 律師
周福珊 律師上一人複代理人 王嘉斌 律師上列當事人間遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國94年7月20日台灣 板橋 地方法院93年度訴字第1420號第一審判決提起上訴，本院於94年12月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：坐落台北縣土城市○○段貨饒小段68-8地號，門牌號碼台北縣土城市○○路○○號1樓之房屋（下稱系爭房屋）原係被上訴人丙○○與訴外人即其胞兄 賴國亮 、 賴高發 所共有，並將系爭房屋所有權信託登記於賴國亮個人名義下，而由被上訴人丙○○及其配偶即被上訴人甲○○共同使用，被上訴人丙○○於系爭房屋經營集盛交通有限公司（下稱集盛公司），被上訴人甲○○則在系爭房屋經營高韋小客車租賃有限公司（下稱高韋公司），被上訴人丙○○與賴高發及賴國亮於民國（下同）93年4月25日共同簽署出售系爭房屋之同意書（下稱系爭同意書），同意將系爭房屋出售。賴國亮乃於93年5月24日與伊訂立房地產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），將系爭房屋連同上開68-8地號房屋基地應有部分5分之1，以新台幣（下同）850萬元出售予伊，伊亦已支付上開價金，賴國亮並於93年6月3日將系爭房屋及基地所有權移轉登記予伊；詎伊請求被上訴人等搬遷時，卻遭其等拒絕，而繼續無權占有系爭房屋，伊乃於93年7月23日分別以存證信函催告被上訴人等搬遷，被上訴人等迄今仍無權占有系爭房屋而未搬遷，依民法所有物返還請求權之規定，伊自可請求被上訴人遷讓返還系爭房屋。爰聲明：㈠被上訴人應將系爭房屋遷讓返還予伊。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：上訴人明知系爭房屋為被上訴人丙○○與賴國亮、賴高發所共有，應經全體共有人同意，並與全體共有人訂立買賣契約及受讓系爭房屋，始合法取得系爭房屋之所有權，被上訴人丙○○及訴外人賴高發並未同意將系爭房屋出賣予上訴人，賴國亮擅自將系爭房屋為處分行為，對伊等並不生效力；況上訴人與賴國亮間之買賣及所有權移轉行為，係其2人間之通謀虛偽意思表示，不生效力，上訴人無從取得系爭房屋所有權；又被上訴人等前經全體共有人同意後使用系爭房屋，並非無權占有，上訴人於受讓系爭房屋前已知被上訴人等就系爭房屋有使用權，竟仍買受，應繼受該使用借貸關係，上訴人請求遷讓返還系爭房屋，並無理由等語，資為抗辯。
三、原法院判決駁回上訴人之訴，上訴人不服提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人等應將坐落台北縣土城市○○段貨饒小段68-8地號，門牌號碼台北縣土城市○○路○○號1樓之房屋遷讓返還予上訴人。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：㈠賴國亮與上訴人於93年5月24日訂立系爭買賣契約，將系爭房屋連同基地應有部分5分之1，以850萬出售予上訴人，並辦妥所有權移轉登記。㈡系爭房屋現由被上訴人等占有使用中。
五、本件上訴人主張：伊已向訴外人賴國亮購得系爭房屋，並辦妥移轉登記取得所有權，被上訴人等無權占有系爭房屋，為此依據民法767條所有物返請求權之規定，請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，然此為被上訴人所否認，並以上開情詞置辯，是以本件應審酌者厥為：㈠上訴人與賴國亮間就系爭房屋之買賣及所有權移轉行為是否為通謀虛偽意思表示？㈡上訴人與賴國亮間就系爭房屋之買賣及所有權移轉行為，是否已得被上訴人丙○○及訴外人賴高發之同意？賴國亮就系爭房屋之處分行為是否有效？㈢上訴人依所有物返還請求權之規定請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，有無理由？茲分述如下：
㈠、上訴人與賴國亮間就系爭房屋之買賣及所有權移轉行為是否為通謀虛偽意思表示？被上訴人抗辯：上訴人知悉系爭房屋由被上訴人丙○○使用中，竟未向丙○○詢問即買受系爭房屋，並於系爭買賣契約中同意賴國亮不負點交之責，且賴國亮就收受買賣價金之陳述與契約書之記載不符，可見本件係上訴人與賴國亮勾串而通謀虛偽意思表示，其買賣契約及所有權移轉行為均無效云云。經查，①被上訴人丙○○與訴外人賴高發及賴國亮3人於93年4月25日在台北縣三峽老家開會討論系爭房屋出賣事宜，並簽立同意書，擬出售系爭房屋，有同意書在卷可稽（原審卷第7頁），且為兩造所不爭執，堪認為真實，據此，賴國亮即有出賣系爭房屋之動機及理由。②賴國亮於93年5月24日經介紹人 林麗欽 之介紹與上訴人簽立系爭買賣契約書，以850萬元將系爭房屋連同基地應有部分5分之1出賣予上訴人，於93年6月3日將系爭房屋及基地辦妥所有權移轉登記完畢，此有買賣契約書、土地及建物登記謄本各1份在卷可稽（原審卷第4頁─第5頁、第51頁─57頁、第92頁），而系爭買賣契約成立後，上訴人分別於93年5月24日、6月2日及6月7日支付賴國亮595萬元、170萬元及85萬元等事實，有上訴人交付之支票影本9張及賴國亮出具之收據3紙附卷可稽（原審卷第59頁─66頁），其有買賣之外觀至為明顯。③又系爭房屋及基地登記在賴國亮名義下，若非基於買賣關係並已收取價金，其何以願冒所有權日後遭侵奪之風險而將系爭房屋及基地登記他人名下！又雖依系爭買賣契約之記載賴國亮不負責點交之責，但上訴人若認為系爭房屋價格合理，又自認可以自行解決占用問題，故而與賴國亮約定不負點交之責，並不違常情。④證人賴國亮對買賣價金之交付情形雖不完整，此諒係時隔已久，記憶不清所致，況賴國亮亦堅稱：我結清後賣了850萬元，錢我已收了已經過戶，但目前還沒點交，我想等點交後，再把錢分給兄弟等語（原審卷第77頁），其既願將價金分配予系爭房屋共有人，益證本件確有買賣之事實。⑤綜上所述，系爭房屋共有人間既有出賣之協議，賴國亮復備齊證件辦理所有權移轉登記，並表示要將價金分給丙○○、賴高發2人等情，足見賴國亮確有與上訴人就系爭房屋訂立買賣契約，被上訴人以上訴人與賴國亮就系爭房屋之買賣及所有權移轉登記係通謀虛偽意思表示云云，應無可取。
㈡、賴國亮將系爭房屋所有權移轉登記予上訴人之處分行為是否有效？
１、上訴人於本院主張：伊與賴國亮訂約時不知系爭房屋有其他共有人，伊係於系爭房屋所有權移轉登記辦妥後，要求被上訴人等搬遷時，才知道系爭房屋另有其他共有人，土地法第43條之規定，伊可受到信賴登記之保護云云。惟查，上訴人於原審時即已陳稱：賴國亮有提出出售同意書，所以原告（即上訴人）想3個兄弟都同意才會買受系爭房屋，原告已經得到系爭房屋的登記所有權人的同意，所以我們認為沒有問題。買賣房屋當時因為第3人占有中，所以才要出賣人出示同意書，因為出賣人賴國亮說兄弟有同意，且出示同意書，所以原告才會買等語（原審卷第40頁、第70頁），並有上訴人提出之系爭同意書附卷可稽（原審卷第7頁），可見上訴人與賴國亮訂立系爭買賣契約時，即已知悉系爭房屋有共有之情形。上訴人主張其與賴國亮訂約時不知系爭房屋有其他共有人，係事後才知情，有土地法第43條信賴登記之適用云云，即無可採。
２、上訴人嗣又主張：依土地登記謄本記載，系爭房屋登記名義人為賴國亮，依民第758條規定，賴國亮為系爭房屋單獨所有權人，自可單獨將系爭房屋所有權移轉登記予伊。經查，所謂信託行為，係指委託人將財產所有權移轉予受託人，而受託人依信託本旨為受益人之利益或特定目的管理或處分信託財產之關係而言。本件丙○○、賴高發僅單純將系爭房屋登記於賴國亮名下，賴國亮不負管理或處分之義務，與信託登記之本旨不同，核其性質應屬借名登記，被上訴人所稱係信託登記，顯有誤會。被上訴人丙○○及賴高發雖非登記名義人，然法律上本不禁止以他人名義登記為不動產所有權人，亦即得依借名登記之法律關係而取得不動產所有權成為實質權利人（最高法院89年台上字第1119號、94年台上字第362號判決意旨參照），被上訴人丙○○及賴高發依借名登記之法律關係將系爭房屋所有權登記於賴國亮名下，其等仍係實質之權利人，是上訴人主張賴國亮為系爭房屋之單獨所有權人云云，其所為之處分行為，自屬有效云云，亦不可採。
３、按共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意，民法第819條第2項定有明文。若共有人未得全體共有人同意而處分共有物，其處分行為對其他共有人即不生效力；準此，本件之重點在於賴國亮將系爭房屋所有權移轉予上訴人之處分行為有無經丙○○、賴高發2人之同意。經查：①系爭房屋為被上訴人丙○○與其胞兄賴國亮、賴高發所共有而以借名登記之方式登記於賴國亮之名下，已如前述，被上訴人丙○○與賴國亮、賴高發固於93年4月25日在台北縣三峽老家簽立系爭同意書，同意將系爭房屋交予仲介公司出售，將價款扣除一切手續費用、稅費及賴國亮名下售屋之年終所得稅後，由被上訴人丙○○與賴國亮、賴高發平分等情，該有同意書影本在卷可稽（原審卷第7頁）。惟系爭同意書第3條已約定：此售屋3兄弟願交予房屋仲介出售（議價由3兄弟同意），第5條亦約定：成交後所剩餘款交由仲介公司平分3兄弟。則系爭房屋價金之協議、委由何人代為出售等事項，關係各共有人之權利至鉅，是以系爭房屋共有人乃約定系爭房屋之價金應由全體共有人同意，並應交由仲介公司出售，足認上開條件均為同意出售之內容，若未踐行上開約定，即可認為其他共有人尚未就系爭房屋為出售之同意。②據被上訴人丙○○陳稱：93年4月25日我跟賴高發在老家簽同意書時，同意書第3項（議價由3兄弟同意） 括弧 部分尚未刪除，當時賴國亮沒有簽，賴國亮把同意書拿走，說等房子賣了，會寄1份給我，但是他沒有寄給我等語（原審卷第79頁），核與證人賴高發所稱：我不知道同意書上之括弧為何劃掉，我簽名時尚未劃掉，我是93年4月25日在我三峽老家我母親住的地方當場簽名，所賣得價格850萬元我不同意等語（原審卷第84頁），及證人 蘇基源 所稱：他們3人在三峽老家，由丙○○起草同意書，當時我不在場，後來我看到同意書，我也給賴國亮意見，說要刪除同意書第3條，因為這條不刪除，根本不可能賣，後來賴國亮就給我有刪除第3條後段的同意書，至於如何刪除的過程我不清楚等語相符（原審卷第70頁）。依證人蘇基源上開所述，賴國亮事後出示同意書時，同意書內尚存有該議價由3兄弟同意之文字，經證人蘇基源建議後，賴國亮才將之刪除，可見該文字係於93年
4月25日書立後遭丙○○、賴高發以外之人所刪除。證人蘇基源為系爭買賣契約以外之第3人，與本件並無利害關係，復參以被上訴人丙○○及賴高發之上開證詞，堪認其上開證詞，應符合事實而足採信。至證人蘇基源嗣又改稱：我與賴國亮是連襟，賴國亮是93年4月底拿同意書給我看，議價由3兄弟同意等字，已被刪除，．．．，我就幫他把房子賣出去了，議價由3兄弟同意等字，已被刪除，究意怎麼回事，我不清楚等語（原審卷第124頁）。上開證詞與其最初所證情節及與被上訴人丙○○、賴高發所述過程不符，應以其最初之證言較為可信。③證人賴國亮雖證稱：是我簽名的，那是我房子，給丙○○住了三四年，我要取回房子，但要不回，同意書是記載3個人都同意賣房子，所賣價金3人平分，議價本來沒有刪掉時，沒有人簽名，同意書第3項（議價由3兄弟同意）括弧部分刪除後，我們3人才在同意書上面簽名；字都是我叫我兒子看，我是最後一個簽名，第一個簽名是丙○○，第二個是賴高發，我要簽名時我叫我兒子看完我才簽」等語（原審卷第77頁、第125頁），證人 賴一中 即賴國亮之子亦證稱：「同意書是丙○○寫的，寫了2、3小時，我覺得有點約束，我起先看到同意書時，第3點的括弧內，議價由3兄弟同意等內容尚未刪除，我建議這些字要劃掉，後來丙○○去車子後面拿筆在寫，寫完以後，拿給賴高發寫，賴高發再把同意書交給我父親，這時我有看同意書的內容，其上有丙○○、賴高發的簽名，第3點括弧內議價由3兄弟同意這些字已刪除，這時我父親才在同意書上簽名等語（原審卷第126頁）。但因證人賴國亮係實際出售系爭房屋之人，不可能自承其未經其他共有人同意即出售系爭房屋並過戶之事實，而證人賴一中乃賴國亮之子，其證詞亦難免迴護及附和其父賴國亮，況同意書所載議價由3兄弟同意，關係共有人權益至鉅，於刪除該文字時，為何未見其他共有人在刪除處加以署押以示慎重？足見證人賴國亮父子之上開證詞，有違常理，難遽予採信。本件證人蘇基源之最初證詞與賴國亮、賴一中父子有違，但與丙○○、賴高發所述相符之情形下，應認丙○○、賴高發所稱其等未刪除同意書第3項議價由3兄弟同意之文字，該文字係賴國亮取走同意書後刪除等情，應屬可採，被上訴人丙○○及賴高發既未同意刪除上開文字，則賴國亮出售系爭房屋時，就價格部分仍應得共有人之同意。④本件系爭同意書既已約定系爭房屋出售時，其議價應由共有人全體同意，並應交由仲介公司出售，成交後扣除費用，餘款應由仲介公司平分予各共有人。然賴國亮出售系爭房屋時，並未交由房屋仲介公司出售，其買賣之價格亦未經其他共有人之協議，足以認定丙○○、賴高發並未同意賴國亮就系爭房屋之處分，賴國亮將系爭房屋所有權移轉登記予上訴人之共有物處分行為，即不生效力。
㈢、上訴人依所有物返還請求權之規定請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，有無理由？上訴人並非系爭房屋之所有權人，已如前述，則系爭房屋仍為被上訴人丙○○與其胞兄賴國亮、賴高發所共有，被上訴人丙○○本於所有權而占有房屋，被上訴人甲○○、集盛公司、高韋公司本於使用借貸之法律關係占用系爭房屋，對被上訴人而言均非無權占有，上訴人依所有物返還請求權之規定請求被上訴人等遷讓返還房屋，為無理由。
六、綜上所述，上訴人依民法第767條之規定，請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，為無理由，不應准許，原審為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、兩造其餘之主張及攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後，認為與本判決結果已不生影響，無庸一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國95年1月3日
民事第十六庭審判長法官黃騰耀
法官許文章法官黃國永正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國95年1月5日
書記官葉國乾