桃園簡易庭112年度桃小字第1720號民事判決

臺灣桃園地方法院小額民事判決

112年度桃小字第1720號

原告力霸倫敦城劍橋區管理委員會

法定代理人 陳遠任

訴訟代理人 羅于哲

被告 陳美芳 寄桃園市○○區○○街00巷0號14樓之7

上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國112年12月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

原告之訴駁回。

訴訟費用額確定為新臺幣1,000元，由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：

原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，此於小額訴訟程序適用之，民事訴訟法第262條第1項、第436條第2項、第436條之23分別定有明文。查本件原告於起訴時原列 張家鈞 為被告，嗣於民國112年11月27日具狀撤回對張家鈞之訴（桃小卷145頁），核無不可，應予准許。

貳、實體方面：　　

一、原告主張：被告於民國109年8月12日，以拍賣取得原告社區內門牌號碼為桃園市○○區○○街00巷0號14樓之7之房屋（下稱系爭房屋）所有權，為原告社區之區分所有權人，依社區規管每月應繳納管理費新臺幣（下同）824元。惟訴外人即系爭房屋之前手 詹育倫 積欠原告社區自108年5月至109年8月間之管理費共計13,472元（下稱系爭管理費）。依公寓大廈管理條例第24條之規定，被告於取得系爭房屋後，應繼受前手之一切權利義務。且系爭社區管理規約第22條規定「管理費收繳辦法效力及於法院拍定人」（下稱系爭條款），系爭房屋之拍賣公告內亦有記載拍定人應負擔系爭管理費。詎被告取得系爭房屋後仍拒不繳納系爭管理費，爰依公寓大廈管理條例第21條，請求被告給付系爭管理費，並聲明：被告應給付原告13,472元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、被告則以：被告以拍賣取得系爭不動產，並未一併繼受詹育倫所積欠之系爭管理費，依債之相對性原則，原告應向詹育倫請求而不得向被告主張等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

　㈠原告主張其為力霸社區全體區分所有權人選舉成立之管理委員會，被告經由法院拍賣取得系爭房屋，為力霸社區區分所有權人之一，及詹育倫積欠原告社區系爭管理費，原告多次催告被告請求給付系爭管理費但被告迄未清償等情，業據提出管理費催繳通知、建物登記謄本、力霸社區住戶規約（節本）、公寓大廈管理組織報備證明、桃園市八德區公所112年4月27日桃市德工字第1120014792號函、催繳存證信函等件在卷可稽（桃小卷17、28至32、43頁），復為被告所不爭執，堪信為真實。

　㈡原告主張被告應依公寓大廈管理條例之規定繼受系爭管理費債務，有無理由。

　　⒈區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務，公寓大廈管理條例第24條第1項後段定有明文。

　　⒉公寓大廈管理條例上開規定，係為維護公寓大廈管理維護之一致性，提昇居住品質，避免區分所有權之繼受人以「契約效力不及於第三人」為由，逃避包括公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用或其他住戶間相互關係之事項（如依規約所定管理費之計算方式）等規約所定公共事務抽象規範之拘束力，故立法強制區分所有權人團體之構成員，不問在區分所有權人會議決議之前或之後加入，均受規約之拘束。至於原區分所有權人若未依規約履行其給付管理費之義務，則屬具體發生之個別債務，此債權債務關係係存在於管理費債務發生時之區分所有權人與社區管理委員會之間，依債之相對性原則，並無公寓大廈管理條例第24條適用之餘地。

　　⒊再者，區分所有權人或住戶積欠應繳納之管理費已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，同條例第21條定有明文，同條例第22條並就住戶積欠管理費，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價1%者，賦予管理委員會得依區分所有權人之決議，訴請法院強制遷離、命區分所有權人為出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分、聲請法院拍賣等權利，足見現行法律對於違反義務之原區分所有權人本已有制裁救濟之道。故在未經繼受人與原區分所有權人訂立債務承擔契約之情形下，若仍將原區分所有權人積欠管理費之債務強加予繼受人，不僅有悖於債之相對性之法理，而不當賦予該等債權關係有類似物權法上之追及效力，亦侵害繼受人之財產權而有失公平。

　　⒋因此，原告主張被告依公寓大廈管理條例第24條第1項後段之規定應繼受詹育倫所積欠之系爭管理費，應屬無據。

　㈢原告另主張被告應依系爭條款清償系爭管理費，有無理由。

　　⒈當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。原告主張力霸社區規約內有關於拍定人應繼受前手債務之約定應負舉證責任。

　　⒉原告主張力霸社區規約第22條定有「管理費收繳辦法效力及於法院拍定人」之規定，然並未提出完整社區規約而僅提出節本，原告提出之規約節本（第11條第2項至第13條第3項第7款）中並無上開約定，則力霸社區規約是否確有上開規定即屬不明。且依原告上開主張之文意而言，該規定僅係約明因拍賣而取得力霸社區內房屋之拍定人，負有依力霸社區管理費收繳辦法繳納管理費之義務，並無必須繼受前手所積欠管理費及應代為清償之意思，故縱令力霸社區規約確有如上之規定，原告仍不得據以請求被告清償系爭管理費。

　㈣原告又主張被告應依系爭房屋拍賣公告內容清償系爭管理費，有無理由。

　　⒈第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人承認，對於債權人不生效力，民法第301條定有明文。針對此免責之債務承擔契約，第三人所須承擔債務之範圍、數額之確定或依契約訂定時之資料可得確定，當屬契約必要之點，自應經締約當事人之意思表示合致，此契約始得謂成立。

　　⒉依強制執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院47年台上字第152號、80年度台抗字第143號民事判決參照）。原告固主張系爭房屋拍賣公告內有記載拍定人應負擔詹育倫所積欠之管理費，然並未提出拍賣公告以為佐，則原告主張之拍賣公告中是否有確有上開記載，記載之內容有無表明拍定人應承擔詹育倫所負債務之範圍、內容及數額均屬不明，應認原告此部分舉證尚有不足，本院無從認定被告與詹育倫間成立債務承擔契約。故原告主張依系爭房屋拍賣公告，被告負有清償系爭管理費之義務，亦不可採。

四、綜上，原告請求被告給付13,472元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，並無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

六、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。並依同法第436條之19第1項規定，確定訴訟費用負擔如主文第2項所示。　　

中　　華　　民　　國　　112　年　　12　　月　　29　　日

桃園簡易庭法官楊奕泠　　　　　　

以上為正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。

如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　112　年　　12　　月　　29　　日

書記官王帆芝

附錄：

一、民事訴訟法第436條之24第2項：

　　對於小額程序第一審裁判上訴或抗告，非違背法令為理由，不得為之。

二、民事訴訟法第436條之25：

　上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：

　㈠原判決所違背之法令及其具體內容。

　㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。

三、民事訴訟法第471條第1項：（依同法第436條之32第2項規定於小額事件之上訴程序準用之）

上訴狀內未表明上訴理由者，上訴人應於提起上訴後20日內提出理由書於原第二審法院；未提出者，毌庸命其補正，由原第二審法院以裁定駁回之。