臺灣高雄地方法院民事判決 102年度雄簡字第2797號
原 告 爭鮮股份有限公司
法定代理人 陳津秋
訴訟代理人 柴盈
王譽潔
被 告 歡樂視聽歌唱有限公司
法定代理人 張福順
訴訟代理人 周崇賢 律師
上列當事人間請求返還租金事件，本院於民國103年4月24日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣肆拾叁萬壹仟玖佰叁拾伍元，及自民國一
百零二年十一月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之
利息。
訴訟費用新臺幣捌仟肆佰肆拾捌元由被告負擔。
本判決得假執行，但被告如以新臺幣肆拾叁萬壹仟玖佰叁拾伍元
為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告向被告承租坐落於高雄市○○區○○○路○○
○○○號房屋（下稱系爭房屋）作為營業使用，自民國98年
7月1日起至103年5月13日止，租金自98年7月1日起至
100年5月13日為每月新臺幣（下同）95,000元，100年5
月14日起至103年5月13日止為每月10萬元，原告每次開立
1年份租金支票12紙，按月繳納租金予被告，原告並於簽約
時交付被告保證金39萬元，兩造並簽訂房屋租賃契約書（下
稱系爭租約）。嗣因原告欲終止系爭租約，故依系爭租約之
約定提前1個月即102年8月14日發函通知被告於同年9月
30日提前終止系爭租約，原告亦於同年9月18日與被告之法
定代理人張福順協議返還房屋回復原狀之事項及施工範圍，
原告於102年9月27日確認工程驗收並返還系爭房屋，業經
兩造點交完成。原告返還系爭房屋後，多次請求被告返還保
證金39萬元，及租賃契約終止前已預先給付之租金41,935元
（即102年10月1日至102年10月13日之租金，下稱預付租
金），共計431,935元（計算式：390,000＋41,935＝431,
935），被告竟拒不返還，原告遂於102年10月3日再次催
告被告儘速返還，惟被告竟置之不理，爰依系爭租約第4條
第2項、民法第263條準用第259條第1項第1款、第2款
、第454條、第179條之規定，請求擇一判命被告返還契約
終止後應返還之保證金及租金，並聲明：被告應給付431,
935元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5
％計算之利息。
二、被告則以：原告片面終止系爭租約，已造成被告損害，剩餘
8個月的租期（102年10月至103年5月）極難找到願意短
期承租的承租者，依系爭租約被告每月本可收取租金10萬元
計算，被告共損失租金收益80萬元（計算式：100,000×8
＝800,000），此80萬元之租金損害本應為租賃契約所訂保
證金效力所及，被告無庸返還保證金。又兩造曾約定以預付
租金為被告因終止租約之損害賠償，且原告未找到繼續承租
之房客則被告無庸退還該筆保證金，則原告本件請求實無理
由。又原告本已知悉將提前終止租約，竟故意以背於善良風
俗之方法不通知被告，造成被告受有上開80萬元租金損失，
被告自得依侵權行為之規定請求原告賠償，並據以抵銷本件
原告請求等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利
益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張兩造簽訂之系爭租約已於102年9月30日終止，被
告尚未返還保證金39萬元，及自102年10月1日起至102年
10月13日之預付租金41,935元等情，業據其提出房屋租賃契
約書、原告102年8月14日函、閉店工程同意書、給付租金
表、支存已兌現票據明細、102年10月3日南港昆陽存證號
碼第130號存證信函等件為證，且為被告所不爭執，堪信原
告主張之上開事實為真實。
四、得心證之理由：
原告主張被告應返還保證金及預付租金，惟為被告所否認，
並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠兩造是否曾約定以
預付租金為終止租約之賠償，並約定倘原告未代被告找到系
爭房屋後續承租人，則被告無庸返還保證金？㈡被告主張原
告故意不預先通知終止系爭租約，致其受有損害80萬元，並
據以主張抵銷本件原告之請求，有無理由？本院判斷如下：
㈠兩造是否曾約定以預付租金為終止租約之賠償，並約定倘原
告未代被告找到系爭房屋之後續承租人，則被告無庸返還保
證金？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民
事訴訟法第277條定有明文，次按主張法律關係存在之當事
人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之
責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明，
最高法院48年度台上字第887號判例可資參照，被告抗辯兩
造約定以預付租金為終止租約之賠償，並約定倘原告未代被
告找到系爭房屋之後續承租人，被告即無庸返還保證金云云
，揆諸前揭說明，自應由被告就兩造曾有上開約定之事實負
舉證之責。
⒉經查，原告於102年8月14日發函通知被告將於同年9月30
日終止系爭租約，張福順於同年9月18日簽署閉店工程同意
書，約定由被告就系爭房屋提供回復之工程，被告業已完成
閉店工程，並經張福順於同年月27日簽名確認，此有閉店工
程同意書可憑（本院卷第37頁），又負責上開閉店工程之原
告公司展店開發專員 黃欣怡 於本院審理時證稱：系爭房屋之
閉店工程由伊負責辦理，原告公司基於尊重出租人，所以在
閉店前要求伊要取得閉店工程同意書，被告簽名同意後會拆
除原告增加的裝潢。伊於102年9月間知悉被告要求原告代
為尋找終止租約後續承租人，否則即拒絕退還預付租金及保
證金，但原告公司並未同意被告之提議。倘若被告無法接受
原告之裝潢及設備，原告則應將預付租金補貼被告拆除系爭
房屋設備之工程款，但兩造就此並未達成協議，且日後原告
應張福順之要求留下裝潢及空調設備，原告即無庸補償被告
，原告亦未同意以預付租金賠償被告等語（本院卷第65-69
頁），原告之開發部經理即證人 陳昕揚 於本院審理時證稱：
伊將系爭租約相關事宜交給黃欣怡處理，伊曾聽黃欣怡表示
張福順在點交系爭房屋時稱如未代為找到續租房客將不退還
保證金一情，伊遂指示黃欣怡依系爭租約之約定處理，就預
付租金伊無印象原告曾承諾做為賠償被告而不索回等語（本
院卷第70-73頁），細繹上開閉店工程同意書並無原告所述
，以預付租金為終止租約之賠償，以及原告未代被告找到系
爭房屋之後續承租人，被告即無庸返還保證金之記載，被告
所述兩造間曾有上開協議，是否可信，即屬有疑。且原告於
閉店工程中保留騎樓牆面造型、用餐區牆面及地板、廚房牆
面及地板、廁所、廚房區內所有隔間、全室牆面壁紙一情，
亦有原告提出之拆除協議書、撤店內容（ 大昌 ）之照片9張
等件為憑（本院卷第95-97頁），核與證人黃欣怡所述大致
相符，原告所述其無庸將預付租金充作閉店拆除工程之補償
一情，應堪採信。再原告並未與被告為上開約定，業經證人
黃欣怡、陳昕揚證述綦詳，本院尚難僅憑被告所述遽認兩造
間曾有上開約定，從而被告無庸返還預付租金及保證金，被
告復未就此節再舉證以供本院調查，應認被告抗辯兩造曾有
上開協議，被告無庸返還上開預付租金及保證金等款項云云
，並不足採。
㈡被告抗辯原告故意不預先通知終止系爭租約，受有損害80萬
元，並據以抵銷，有無理由？
被告抗辯原告於101年11月1日即簽發12張支票予被告，惟
最後1張支票金額為41,935元，顯見原告於簽發支票之際即
已知將於102年10月終止系爭租約，而竟未提前告知，原告
實故意以背於善良風俗之方法致被告受有80萬元租金損害云
云，經查，原告繳納系爭租約之租金之方式為一次簽發12張
支票，每張支票都是每月1日為發票日，因每個月的13日為
合約切始點，本件因切始點為10月，故102年簽發之金額為
10月1日起至同月13日止，後續8個月之支票並未簽發予被
告係因原告公司會計作帳要求，均以年度給付租金，101年
11月間發12張支票給付租金之際，不知系爭租約將提前終止
，提前終止係因原告公司營業考量一情，業經證人黃欣怡證
述明確（本院第68-70頁），復自原告提出之給付租金表（
本院卷第10頁）觀之，其中發票日（誤載為到期日）為101
年10月14日之支票金額為58,065元（101年10月14日至同年
月31日租金）、101年11月1日起至102年9月1日止共11
月之金額為每月10萬元，102年10月1日之支票金額為41,9
35元，則上開101年10月份之金額與102年10月份金額合計
為10萬元（計算式：58,065＋41,935＝100,000），堪認原
告所稱10月13日為契約切始點並以年度給付租金等情，應非
虛妄，再兩造約定租期為98年7月1日起至103年5月13日
，98年7月1日起至100年5月13日租金為每月95,000元
，100年5月14日起至103年5月13日止每月租金為每月10
萬元乙節，有系爭租約在卷可稽（本院第6頁），又原告分
別於98年10月1日、99年9月23日、100年9月1日、101
年9月4日每次均同時簽發13紙支票給付租金，每次簽發支
票日之第1張及最末張支票金額合計均為當月租金，此亦有
原告提出之支票付款記錄為憑（本院卷第98頁），益徵原告
主張依年度給付租金、切始點月份會分兩次付款等節為可採
，被告徒憑原告於101年11月所簽發給付租金之支票，其中
最末張為102年10月份僅13日之租金額，遽謂原告故意不告
知將提前終止系爭租約云云，實屬速斷，尚難採憑，是被告
抗辯原告故意不預先通知終止系爭租約，受有損害80萬元，
並據以抵銷云云，即屬無據。
㈢被告應返還保證金39萬元及預付租金41,935元：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；租賃契
約，依前2條之規定終止時，如終止後始到期之租金，出租
人已預先受領者，應返還之，民法第179條、第454條分別
定有明文。經查，系爭租約第4條第2項明定，租賃期滿或
終止，於乙方（原告）交還房屋時，甲方（被告）應立即無
息返還乙方（原告），有系爭租賃契約書可參（本院卷第6
頁），系爭租約於102年9月30日經原告終止，原告已將系
爭房屋返還原告，依系爭租約第4條第2項之約定被告本應
將保證金39萬元返還原告，而竟未返還而仍保有上開利益，
當已構成不當得利，原告依系爭租約第4條第2項及不當得
利法律關係請求被告返還保證金39萬元，即屬有據。又系爭
租約既於102年9月30日終止，原告已支付之102年10月1
日至13日之租金41,935元，自屬預先受領之租金，且該期間
兩造已無租約存在，被告受領上開款項即屬無法律上原因受
有利益，揆諸前揭說明，原告本得依不當得利及民法第454
條之規定，請求被告返還預付租金41,935元，是原告主張被
告應返還保證金及預付租金431,935元（計算式：390,000
＋41,935＝431,935），應屬可採。至被告抗辯稱本件保證
金與一般押租金不同，並非租約終止即應返還，而應擔保本
件被告損害云云，被告此部分抗辯核與系爭租約第4條第2
項之約定不符，且原告終止系爭租約並不構成侵權行為，已
如前述，應認被告上開抗辯並不足採，併予敘明。
五、綜上所述，原告依不當得利之法律關係及民法第454條之規
定，請求被告給付431,935元，及自支付命令送達翌日即10
2年11月7日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，
為有理由，應予准許。
六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣
告假執行。並依同法第392條第2項規定，依聲請宣告被告
如預供擔保後，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，經核與本判
決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國103年5月8日
高雄簡易庭法官賴建旭
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年5月8日
書記官湯正裕
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費4,740元
證人旅費3,708元
合計8,448元