裁判字號：臺灣臺中地方法院95年簡上字第261號民事判決
裁判日期：民國95年12月29日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺中地方法院民事判決95年度簡上字第261號上訴人甲○○訴訟代理人乙○○被上訴人戊○○訴訟代理人丁○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國95年8月31日本院臺中簡易庭95年度中簡字第3609號第一審判決提起上訴，本院於95年12月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、本件被上訴人起訴主張：上訴人於民國94年11月26日向被上訴人承租門牌號碼臺中市○○區○○○街○○○號1樓之房屋（下稱系爭房屋），與被上訴人之代理人即被上訴人之父親丙○○簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約書），約定租期自94年11月26日起至95年11月25日止，租金每月新台幣（下同）8,000元，應於每月26日以前繳納，當時並已告知上訴人其係代理被上訴人簽約，及由被上訴人之妹妹丁○○收取租金。惟上訴人自94年12月26日起即未繳付租金，至95年7月26日止，上訴人遲付租金之總額，合計8個月，共64,000元（計算式：8000×8＝64000），已達2個月以上之租額，經被上訴人於95年4月12日以存證信函定期催告上訴人支付租金，否則租約即行終止，然上訴人迄今仍未履行，被上訴人遂於95年8月17日原審審理時當庭表示終止兩造之租賃契約，兩造間之租賃關係既因被上訴人之終止而消滅，上訴人自應交還系爭房屋；又上訴人自94年12月26日起至95年7月26日止，尚有8個月租金64,000元未給付，爰分別依租賃物返還請求權、租賃契約關係，訴請上訴人遷讓交還系爭房屋，及給付前開積欠之租金。另當接獲上訴人告知電動鐵捲門有問題，被上訴人之妹妹丁○○與父親丙○○相繼於94年12月10日、94年12月25日帶修門師傅前往查看，結果發現電動門開與關皆無問題，一切正常，並無上訴人所稱不能防宵小或居住不安之問題，則上訴人以此為由拒付房屋租金，並無理由等語。
貳、上訴人則以：上訴人自93年11月26日起至94年11月25日止向被上訴人之父親丙○○承租系爭房屋，租金每月8,000元，此期間之租金，上訴人係交由丙○○及丁○○二人，期滿後再自94年11月26日起至95年11月25日止續租，此期間之租金則由丁○○出面收取，被上訴人未提出任何文件可供證明授權事實，上訴人無法交付租金予被上訴人，系爭房屋之出租人應係丙○○。又94年12月間因系爭房屋之電動鐵捲門因地震後造成傾斜，馬達毀損致不堪使用，亟須修復，以免危險，且系爭房屋未設置逃生後門，遇有火災，將逃生無門，危及生命財產之安全，上訴人急以告之，出租人均置之不理，復向臺中市南屯區調解委員會申請調解，惟出租人亦拒不到場，上訴人自得拒絕給付租金，並因電動鐵捲門損壞，不能防患宵小入侵，致使上訴人舉家終日惶恐不安，精神上承受痛苦，爰依民法第191條規定提起反訴請求賠償損害，其金額自94年12月起至95年9月止共計10個月，每月以8,000元計算，合計80,000元等語（上訴人在第二審所提起之反訴部分，另由本院以裁定駁回之），資為抗辯。
叁、本件原審對於被上訴人之請求，判決被上訴人全部勝訴，並
依職權宣告假執行。上訴人聲明不服，求為廢棄原判決，並駁回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請；被上訴人則求為判決駁回上訴。
肆、兩造不爭執之事項（本院採為判決之基礎）：
（一）上訴人自93年11月26日起至94年11月25日止承租系爭房屋，期滿後再於94年11月26日起至95年11月25日止續租系爭房屋，租金每月8,000元，應於每月26日以前繳納。
（二）系爭房屋為被上訴人所有，系爭租賃契約書（本院卷第7頁正面至第9頁反面）記載出租人為「代理人丙○○」。
（三）上訴人自94年12月26日起即未依約給付租金，至95年7月26日止，合計8個月共64,000元之租金未繳。
（四）被上訴人於95年4月12日以存證信函定期催告上訴人給付租金，上訴人已收受，被上訴人並於95年8月17日原審審理時，當庭向上訴人表示終止兩造間之租賃契約。
伍、兩造爭執之事項：
（一）系爭租賃契約之出租人是否為被上訴人？
（二）上訴人能否以所承租之房屋損壞，屢通知出租人修復，出租人均置之不理為由，拒絕給付租金？
（三）被上訴人依租賃物返還請求權及租賃契約之法律關係，請求上訴人返還系爭房屋及給付所欠租金，是否有理由？
（四）上訴人以系爭房屋電動門於94年12月間損害，不能防範宵小入侵，致精神上承受痛苦、責難等情，反訴訴請被上訴人給付96,000元，是否有理由？
陸、本院之判斷
一、系爭房屋為被上訴人所有，其門牌號碼原為臺中市○○路750之18號，嗣整編為同市○○○街○○○號，此據被上訴人提出系爭建物登記謄本、建築改良物所有權狀、94年房屋稅繳款書、門牌證明書各一份為證（見補字卷第5頁反面、第7頁反面、本院卷第73至77頁），並為上訴人所不爭執。
按代理人雖未以本人名義或明示以本人名義為法律行為，惟實際上有代理本人之意思，且為相對人所明知或可得而知者，自仍應對本人發生代理之效力，此即所謂之「隱名代理」；申言之，授權人已將授權於他人之事通知或公告或為相對人所得知悉，其人所為之行為，雖未明示以本人名義為之，仍應對於本人發生效力。查系爭租賃契約書之出租人處係簽立「代理人丙○○」，而非「丙○○」，此有上訴人所提出之系爭房屋租賃契約書在卷可證（見本院卷第7頁正面至第9頁反面），並為上訴人所不爭執，則由其記載文義觀之，丙○○顯係代理他人出租系爭房屋與上訴人，並非自己以出租人之身分簽約。證人丙○○於本院審理時結證稱：系爭房屋是伊代理伊兒子戊○○出租予上訴人，契約書上有寫代理人，是指代理戊○○出租房子，出租之時有告知上訴人說房子是伊兒子的，伊代理伊兒子出租，經雙方同意才簽約，簽約當時伊女兒丁○○也在場，伊告知上訴人說丁○○住隔壁所以由丁○○來收租金，後來房租也都由丁○○去收取等語（見本院卷第56、57頁），證述與上訴人簽約時已將代被上訴人出租房屋之事實告知上訴人，且言明租金由證人丁○○代為收取，上訴人就此亦知之甚詳。證人丁○○於本院審理時結證稱：系爭房屋出租給上訴人時伊在場，契約書出租人寫代理人丙○○係指伊父親丙○○以伊哥哥戊○○代理人身分出租房子，當時 仲介鍾 先生也解釋的很清楚說房子屋主是戊○○，伊父親丙○○是代理戊○○出租，因為簽約的時候有討論這個問題，所以講的很清楚；當時鍾先生有向承租人解釋租金由伊每個月過去收取，因為伊就住在那附近等語（見本院卷第59頁），證述簽立系爭租約時其在場，當時已將丙○○系代被上訴人出租房屋一事告知上訴人，上訴人亦完全明白，且因其亦住居於系爭房屋附近，故言明房租由其代為收取。準此，系爭租賃契約書之出租人既於「丙○○」之上加註「代理人」字樣，上訴人在承租系爭房屋時，應知悉證人丙○○係代理他人之意思而出租，證人丙○○、丁○○復證述當時已表明證人丙○○係代被上訴人出租，則系爭租約出租人之代理人即證人丙○○簽約當時雖未於系爭租約上記載出租人為被上訴人，惟證人丙○○實際上有代理被上訴人之意思，且為上訴人所明知，系爭租約自應對被上訴人發生出租人之效力，是被上訴人為系爭租約之出租人，要無可疑。又上訴人曾自93年11月26日起至94年11月25日止承租系爭房屋一年，其租賃契約書上之出租人亦記載「代理人丙○○」，租金每月仍為8,000元，期間之租金係交由證人丙○○及丁○○二人等情，為上訴人所不爭執，該段期間上訴人並未質疑系爭房屋之出租人及證人丁○○代被上訴人收取租金之效力，足見證人丁○○前揭證述當時有言明租金由就近其代為收一節應係兩造當時所同意。況上訴人自承該段期間係將租金給付予證人丁○○收受，而被上訴人亦從未因此以上訴人欠繳租金為由向上訴表示異議，上訴人亦未有重複繳交租金之情事，上訴人於續約之後始以前揭情詞置辯，殊為費解。上訴人辯稱：伊向被上訴人之父親丙○○承租系爭房屋，期滿後續租，期間之租金由丁○○出面收取，被上訴人未提出任何文件可供證明授權事實云云，自非可採。
二、上訴人先則辯稱：伊承租初期即發現系爭房屋電動門損壞，屢通知修復，出租人均置之不理，伊才未給付租金云云，然為被上訴人所否認。查上訴人所舉之證人丙○○於本院審理時結證稱：承租人有幾次反應鐵門壞掉要求修理，只要承租人反應鐵門壞掉伊或丁○○就會找師傅過去看，伊也曾經帶師傅去看過一次，師傅看完之後說鐵門沒有壞，丁○○也有帶師傅去看過等語（見本院卷第58頁），核與上訴人所舉之證人丁○○於本院審理時結證稱：承租人有以鐵門壞掉為理由要求過去修理，伊與伊父親有帶師傅過去看共二次，當時電動門開關一切正常等語（見本院卷第60頁）相符，其二人均證述上訴人反應鐵門壞掉後，曾帶師傅過去看，當時電動門開關一切正常。嗣上訴人亦改稱：電動門壞掉的部分不是沒有辦法開關，可以開，只是馬達沒有力，可以關，只是關了以後就不能再以電動之方式開啟云云（見本院卷第60頁）。究竟系爭房屋之鐵門有無損壞，上訴人先後所述不同，且無法舉證以實其說，自難採信。況租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，為民法第430條所明定，是上訴人前開所辯縱屬實情，亦僅得依該條文之規定，自行修繕而請求被上訴人償還其費用或於租金中扣除而已，尚不得據為拒絕給付租金之理由，是上訴人前開抗辯，難據為有利上訴人之認定。至於上訴人於原審復抗辯：系爭租賃契約上所載出租人之地址及印章，明顯不符，且收租金者亦無委任書，故伊未給付租金云云。然按承租人於受租賃物交付後，除租賃契約無效、租賃物全部滅失致有不能為約定之使用收益之情形外，非經合法解除、終止租賃契約或有其他足以消滅租賃關係之行為，承租人不能免除給付租金之義務，且被上訴人從未爭執證人丁○○代其向上訴人收取租金之效力，本件上訴人前開所辯，非但不影響系爭租約之有效成立，更不足資為拒絕給付租金之理由，是上訴人此部分抗辯，亦屬無據。
三、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項定有明文。本件上訴人承租系爭房屋，自94年12月26日起即未依約給付租金，至95年7月26日止，遲付租金之總額為64,000元，已達2個月以上之租額等情，為上訴人所不爭執。而被上訴人為系爭租約之出租人，已如前述，則被上訴人依前開規定，於95年4月12日以存證信函定期催告上訴人支付租金，依法即屬有據。然上訴人迄今仍未履行，被上訴人遂於95年8月17日於原審審理當庭表示終止兩造之租賃契約，該意思表示並已當庭達到上訴人（見原審卷第18頁），則兩造之租賃契約即因被上訴人之合法終止而於當日消滅，是被上訴人是主張兩造租賃契約已不存在，於法有據。
四、末按承租人應依約定日期，支付租金。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第455條前段分別定有明文。本件兩造租賃契約既因被上訴人合法終止而消滅，上訴人自負有返還租賃物即系爭房屋及給付所欠租金之義務。從而，被上訴人依租賃物返還請求權、租賃契約之法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並給付被上訴人自94年12月26日起至95年7月26日止，所積欠之8個月租金計64,000元，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴判決，並依民事訴訟法第427條第2項第1款之規定，依職權宣告假執行，經核於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。又上訴人以系爭房屋電動門於94年12月間損害，不能防範宵小入侵，致精神上承受痛苦、責難等情，反訴訴請被上訴人給付88,000元部分，因本院已另以裁定駁回上訴人所提之反訴，是此部分亦無再審酌之必要。
陸、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國95年12月29日
民事第三庭審判長法官張瑞蘭
法官林靜芬法官黃渙文正本證明與原本無異。
不得上訴。
中華民國95年12月29日
書記官