裁判字號：臺灣高等法院91年上字第819號民事判決
裁判日期：民國92年01月21日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高等法院民事判決九十一年度上字第八一九號
上訴人乙○○被上訴人甲○○右當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國九十一年七月十七日臺灣臺北地方法院九十一年度北訴字第一四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同，茲引用之外，補稱略以：㈠上訴人支付坐落台北市○○街○段○○號十六樓之一房屋（下稱系爭房屋）之租
金已達新台幣（下同）百萬元，並無欠租事實，被上訴人所主張收取違約金，依法無據，如因終止契約後，亦不能請求違約金，只得請求租金數額相同之損害，但被上訴人未舉證證明受到任何損害，上訴人毋須付違約金。
㈡當今經濟蕭條，景氣不佳，房價慘跌，房租減價，此為不爭之事實，兩造租賃之
房屋，在同一大樓較系爭房屋面積為大者，每月租金亦僅為一萬八千元（上訴人所租房屋實際坪數為十四坪），上訴人向被上訴人要求減租，為合理要求，且由民國（下同）九十年十一月起繳款七、八個月，被上訴人從未表示異議，足以證明被上訴人同意減租，其後雖有律師 李勇三 來函一紙，並未表示不同意減租外，更未檢附被上訴人委託文件，顯為律師私人行為，未能視為合法催告，既未合法催告，上訴人又未欠租，被上訴人尚難有收回房屋請求權存在。
㈢證人 張添福 之證詞前後並不一致，不得作為判決依據。
㈣又行使權利，履行義務，應依誠實信用方法，上訴人承租系爭房屋後，被上訴人
經常做無理要求，要求上訴人多付一個月之租金及仲介費，否則限上訴人第二天搬出，又教唆友人數次來大廈散播上訴人欠租恐嚇等流氓行為，現上訴人又以不合法之理由，謂上訴人欠租及收回自住，其行使債權，顯屬違反誠實信用原則。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同，茲引用之外，補稱略以：㈠本件房屋租金為每月二萬元，上訴人自八十九年十二月至九十年四月共五個月，
每月僅匯付一萬元，將押租金五萬元予以抵付後即拒付九十年五月租金，又九十年十一月二萬元租金遲至九十年十二月與十二月份一起匯付，惟僅匯付三萬四千元，尚欠六千元未給付，即每月僅付一萬七千元，未依債務本旨提出給付，經催告仍不給付，被上訴人自得依法終止租約。
㈡被上訴人從未同意減租，特委請律師催告限期繳付積欠租金。
㈢被上訴人僅有系爭房屋，因上訴人不遷讓交還，致被上訴人只得借住朋友處或住
宿於旅社，被上訴人因大陸業務經營不順，即將結束返台工作，亟需收回系爭房屋自住，顯有收回之正當理由及必要性，不容上訴人設詞否認。
理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人承租伊所有之系爭房屋，租期自八十七年八月十九日起至八十八年八月十八日止，租金每月二萬元，押租金五萬元，屆期後因伊疏未續訂租約而成為不定期租賃，詎上訴人竟自八十九年十二月起至九十年四月止，通知伊以押租金抵付租金，而僅各付一萬元租金，伊無奈接受，嗣上訴人又未經伊同意，自行調低租金為一萬七千元，每月短付三千元，經伊催討，上訴人仍置之不理，伊現在台灣無其他住所可供自己返台時居住，爰依土地法第一百條第一款及系爭房屋租賃契約第六條、第十二條約定，終止租約以收回系爭房屋自住，並以起訴狀繕本之送達為終止前揭租約之通知，訴請上訴人將系爭房屋遷讓返還予伊，並給付十五萬元，及自九十年十二月二十八日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付四萬元（原審判命上訴人將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，及自九十一年四月九日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付二萬四千元之違約金，並駁回被上訴人其餘之訴，被上訴人就其敗訴之部分，未據聲明不服，此部分已告確定）。上訴人則以：本件係不定期租賃，被上訴人曾派友人通知伊願以押租金扣抵房租，並調低租金為每月一萬七千元，伊迄今均按月繳納租金，並無欠租事實，且被上訴人目前在大陸經商，在台灣不須房屋居住，無庸收回系爭房屋自住等語，資為抗辯。
二、被上訴人主張：上訴人承租伊所有之系爭房屋，租期自八十七年八月十九日起至八十八年八月十八日止，租金每月二萬元，押租金五萬元，屆期後因伊疏未續訂租約而成為不定期租賃之事實，業據提出房屋租賃契約書影本一件為證（見原審卷第十至十二頁）．復為上訴人所不爭執，被上訴人之主張，自堪信為真實。
三、被上訴人又主張：伊因大陸業務經營不順，即將結束返台工作，且僅有系爭房屋，因上訴人不遷讓交還，致伊僅得借住朋友處或住宿於旅社，亟需收回系爭房屋自住，自有收回之正當理由及必要性等語。上訴人則抗辯：被上訴人目前在大陸經商，在台灣不須房屋居住，無庸收回前揭房屋自住云云。經查：
㈠按土地法第一百條第一款規定，出租人收回自住或重新建築時，得收回房屋。次
按土地法第一百條第一款前段所謂收回自住，係指因正當事由有收回自住之必要者而言，出租人基於該條款前段所列之情形收回房屋，應就此負舉證責任（最高法院四十三年台上字第一一九九號判例參照）。
㈡被上訴人主張目前返台均借住朋友處或住宿於旅社，業據提出統一發票三紙為證
（見本院卷第三四、三五頁），而證人張添福亦於原審證稱：「原告（即被上訴人）現在於大陸做生意，經常來來去去，每月平均住在我家壹個多禮拜到十幾天不等，他小孩住在大陸，太太住在韓國，他太太回臺灣也住在我家，原告（即被上訴人）在台灣只有系爭房子，原本原告（即被上訴人）在鄭州路有租賃一間房子做生意，也住在那裡，後來生意失敗，收起來就到大陸做生意。」等語（見原審卷第四五頁）。佐以證人張添福居住之台北市○○街○○號一樓，與被上訴人存證信函及起訴狀之聯絡住址相同，又被上訴人在台無其他住所，此為上訴人所不爭執，則被上訴人主張其返台後借住朋友處或住宿於旅社，堪予採信。雖被上訴人每月實際居住台灣之時間僅數日，惟依一般社會常情，借住他人住處或住宿於旅社，實非常態，而被上訴人復陳稱其大陸業務經營不順，即將結束當地事務返台工作，顯見被上訴人確有收回系爭房屋自住之必要，被上訴人主張其因每月返台數日需要，且即將結束大陸業務，返台工作，亟需收回系爭房屋自住，自堪採信。上訴人抗辯被上訴人在台灣不須房屋居住，無庸收回前揭房屋自住，殊不足採。
四、上訴人抗辯：被上訴人同意伊自八十九年十二月起至九十年四月止，以押租金抵付租金，而僅各付一萬元租金等語，雖為被上訴人所否認，然觀上訴人所提被上訴人於九十年六月十八日第二二六號存證信函內容，被上訴人於信函中自承押租金業已扣抵完畢，被上訴人亦於原審審理時當庭承認對此默示同意（見原審卷第七七頁），故上訴人此部分抗辯應堪採信。
五、上訴人又抗辯：被上訴人曾派友人通知伊願調低租金為每月一萬七千元，伊均依約繳納租金，並無欠租事實等語。然此為被上訴人所否認。經查：
㈠按民法第四百四十二條不動產租賃租金增減請求之規定，係租賃物為不動產者，
因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金；除經出租人之同意，承租人不得自行主張調降租金。
㈡上訴人所提出被上訴人於九十年六月十八日所寄第二二六號存證信函，並未載明
兩造就租金部分達成減租之合意，上訴人就被上訴人同意調低租金為每月一萬七千元之事實，復未舉證以實其說，且被上訴人亦於九十年十二月十九日寄發之三律字第二○六二號律師函表示上訴人未依約繳納租金，上訴人既未能證明被上訴人已同意將租金調降為每月一萬七千元，自仍應按月給付兩造所約定二萬元租金，上訴人此部分之抗辯，委無足採。
㈢再依上訴人提出之房租繳款明細表及世華銀行繳款收據之記載（見原審卷第六六
至六九頁），並無九十年五月租金二萬元之匯款紀錄，又自九十年十一月起至九十一年六月止，上訴人僅按月繳納租金一萬七千元，而上訴人每月應繳納之租金為二萬元，已詳如前述，故上訴人每月繳納之租金尚不足三千元。而被上訴人得依土地法第一百條第一款規定收回系爭房屋自住，亦已詳如前述，被上訴人主張以起訴狀繕本之送達即九十一年一月十五日通知上訴人終止租約，上訴人既經被上訴人合法通知，即應遷出系爭房屋將之返還被上訴人，然上訴人迄今拒不返還，則依兩造房屋租賃契約第六條約定，被上訴人每月得向上訴人請求按租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，上訴人雖僅請求依租金加倍計算之違約金，然本院斟酌兩造因此所受損害及上訴人已繳納部分租金等情形，認為被上訴人主張之違約金以每月租金二萬元加計二成計算即二萬四千元為適當，則被上訴人請求上訴人自起訴狀繕本送達上訴人翌日（即九十一年一月十六日）起，按月給付二萬四千元之違約金，自屬有據。又上訴人自九十年十一月起至九十一年六月十九曰止，按月匯款予被上訴人一萬七千元乙節，為兩造不爭執，扣除上訴人未繳之九十年五月之二萬元租金部分，並與上訴人已繳納之租金抵銷，上訴人繳納之金額得抵銷至九十一年四月八日止（九十年五月欠繳二萬元、九十年十一月欠繳三千元、九十年十二月欠繳三千元共欠繳二萬六千元，九十一年一月一日至九十一年一月十五日租金為一萬元，自九十一年一月十六日起按月違約金以二萬四千元計算，與上訴人至九十一年六月十九日止按月繳納一萬七千元之租金抵銷，上訴人繳納之金額可抵銷至九十一年四月八日止）。
六、綜上所述，被上訴人主張：伊因大陸業務經營不順，即將結束返台工作，且僅有系爭房屋，因上訴人不遷讓交還，致伊僅得借住朋友處或住宿於旅社，亟需收回系爭房屋自住，為可採。上訴人抗辯：被上訴人已同意將租金調降為每月一萬七千元，伊並無欠租，且被上訴人目前在大陸經商，在台灣不須房屋居住，無庸收回前揭房屋自住，為不可採。從而，被上訴人依土地法第一百條第一款及系爭房屋租賃契約第六條約定，請求上訴人遷出系爭房屋並將之返還被上訴人，及自九十一年四月九日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人二萬四千元之違約金，為有理由，應予准許。被上訴人逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，核無不當。上訴意指指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經核與判決結果不生影響，爰不一一贅論，附此敘明。
綜上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。
中華民國九十二年一月二十一日
民事第十庭
審判長法官林敬修
法官藍文祥法官黃騰耀右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十二年一月二十二日
書記官吳碧玲附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。