裁判字號：臺灣臺中地方法院107年重訴字第574號民事判決
裁判日期：民國107年12月10日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺中地方法院民事判決107年度重訴字第574號原告中均實業有限公司法定代理人 楊晟銘 訴訟代理人 陳惠伶 律師複代理人 王淑菁 被告永豐路加油站有限公司法定代理人 楊淑惠
參加人 劉紀雪蓮
劉月琴 劉勝豪 即 劉明哲 劉明浩 劉珮蓉 劉家妘 劉威信 共同訴訟代理人 蘇志淵 律師上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國107年11月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將坐落於臺中市○○區○○段○○○○號土地上如附圖（即臺中市太平地政事務所收件日期文號民國106年8月25日平土測031800號、鑑測日期民國106年10月3日土地複丈成果圖）所示斜線部分面積605.73平方公尺之地上物予以拆除，並返還前開土地予原告。
二、訴訟費用由被告負擔；參加訴訟費用由參加人負擔。
三、本判決於原告以新臺幣貳佰伍拾陸萬貳仟元為被告供擔保後，得為假執行；如被告以新臺幣柒佰陸拾捌萬伍仟壹佰伍拾壹元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序部分：
壹、按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人，民事訴訟法第65條第1項定有明文。又依同法第58條第1項規定，就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加。復按，受告知人不為參加或參加逾時者，視為於得行參加時已參加於訴訟，準用第63條之規定，民事訴訟法第67條亦定有明文。而所謂有法律上利害關係之第三人，係指第三人在私法或公法上之法律關係或權利義務，將因其為訴訟參加所輔助之當事人受敗訴判決有致其直接或間接影響之不利益，倘該當事人獲勝訴判決，即可免受不利益之情形而言，且不問其敗訴判決之內容為主文之諭示或理由之判斷，祇須其有致該第三人受不利益之影響者，均應認其有輔助參加訴訟之利益而涵攝在內，以避免裁判歧異及紛爭擴大或顯在化（最高法院97年度台抗字第414號判決意旨參照）。查原告因買受臺中市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）而取得所有權，被告所有坐落於本件系爭土地上之地上物（加油站及相關設施），屬無權占有系爭土地，需加以拆除。因本件訴訟之結果，與被告之全體股東有法律上利害關係，為此具狀向本院聲請對其等為訴訟告知；本院依原告聲請，告知 劉幸 、劉紀雪蓮、 楊元枝 、劉月琴、 楊耀堂 、劉勝豪即劉明哲、劉明浩、劉珮蓉、劉家妘、劉威信等人參加訴訟，其中劉紀雪蓮、劉月琴、劉勝豪即劉明哲、劉明浩、劉珮蓉、劉家妘、劉威信等人亦聲請參加本訴訟，並參與本院言詞辯論程序（見本院卷第93-95頁），自發生民事訴訟法參加訴訟之效力。
貳、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體部分：
壹、原告主張：
一、原告與系爭土地（面積1,085.1平方公尺）共有人即訴外人楊元枝等29人（應有部分比例：楊元枝20/100、劉幸2/10、楊耀堂1/100、楊晟銘1/100、 楊筑珺 1/300、 楊念倫 1/300、 楊人宇 1/300、 楊子妮 1/300、 楊子欣 1/300、 楊子緯 1/300、 林孟君 1/300、 黃榆茜 1/300、 黃柏霖 1/300、 黃柏寰 1/300、 詹鼎業 1/300、 詹益淳 1/300、 詹騏鴻 1/300、 詹益翔 1/300、 詹雅雯 1/300、 詹昀叡 1/300、 劉芸秀 1/300、 劉姵妤 1/300、 劉宥德 1/300、 劉宗唐 1/300、 劉棕漢 1/300、 葉怜鈺 1/300、 魏筱君 1/300、 杜雅婷 1/300、楊淑惠1/10，以下簡稱楊元枝等29人）於民國104年7月23日，就系爭土地簽立買賣契約書，價金為新臺幣（下同）5,000萬元，土地共有人楊元枝等29人依照土地法第34條之1之規定，以書面通知其他共有人有關前開土地買賣之事，因無共有人主張優先承購，原告遂依照前開買賣契約書之約定，給付全部買賣價金，而於106年3月14日取得系爭土地之所有權。惟前於84年6月間，系爭土地乃是登記在被告股東之名義下，而被告設立登記之目的係經營加油站事業，各股東之土地所有權應有部分比例即各股東之出資比例，所購買系爭土地係供興建加油站之建築物使用，因而被告股東即土地共有人等出具「土地使用同意書」，以供被告為加油站建築物之起造人及登記為所有權人，興建坐落系爭土地上之加油站建築物即建號357號建物（總面積236.30平方公尺，一層面積174.60平方公尺，二層面積54.39平方公尺，突出物面積7.31平方公尺，其後擴建建物如臺中市太平地政事務所收件日期文號106年8月25日平土測031800號、鑑測日期106年10月3日土地複丈成果圖《下稱附圖》所示斜線部分面積605.73平方公尺之地上物《含頂蓋之加油站、鋼筋水泥造辦公室、鐵皮鋼架洗車廠等》）。復至94年間，因加油站經營者日眾，營業情況競爭艱困，被告遂將該加油站（包括建築物、設備）再出租與其他公司經營。其後，承租人於97年12月1日起終止租約，押金180萬元由被告沒收，以資作為提前終止租約之賠償。被告收回加油站之建築物、設備之後，雖然繼續經營加油站事業，惟被告股東劉勝豪即劉明哲、劉明浩之父親 劉嘉培 至加油站表示公司不賺錢，不願公司繼續營業等語，被告之法定代理人因而向財政部中區國稅局大屯稽徵所申報被告公司停止營業，迄今仍停業中。原告取得系爭土地之所有權後，與被告商談有關坐落本件地上物問題，並提出二種選擇，一是由原告向被告公司價購地上物，另一是被告拆除該地上物，被告之法定代理人因而召集股東開會擬討論。未料，劉嘉培再度至開會現場阻撓被告開會，被告雖有部分股東同意將系爭土地上之地上物出賣與原告，惟有部分股東不願意出面表示意見，原告為維護權益，唯有循法律途徑處理。
二、原告取得本件系爭土地所有權之後，84、85年間之土地共有人所出具之「土地使用同意書」，對於本件系爭土地現所有權人之原告即無任何拘束力，被告對系爭土地已無合法之使用權源。原告自得基於民法第767條之規定，對無權占有系爭土地之被告請求拆除其所有坐落於系爭土地上之地上物如訴之聲明所示，並返還土地。
三、並聲明：
（一）被告應將坐落於臺中市○○區○○段○○○○號土地上，如附圖所示斜線部分面積605.73平方公尺之地上物予以拆除，並返還前開土地予原告。
（二）願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其前到庭陳述略以：原告主張系爭地上物占有使用為使用借貸無意見，亦同意拆除地上物，當初股東會未能開成，因而對拆除地上物沒有達成決議，事後被告股東會有召開，全體股東到場決議以一個價格（1600萬元）將股權出售予原告，但原告不同意該價格，並表明以低價（400萬元）承接股權，全體股東磋商中等語。並聲明：原告之訴駁回。
參、參加人方面：
一、系爭土地購入之初，原土地所有權人與被告之原始股東大致相同，即股東有被告法定代理人楊淑惠、參加人劉紀雪蓮、劉月琴、訴外人楊淑惠之父母劉幸及楊元枝、 劉淑樵 、劉嘉界、 劉月珠 等，故被告設立時方能取得土地所有權人出具「土地使用權同意書」供其設立地上物使用。系爭地上物之權利義務雖然形式上歸被告所有，但被告之自然人股東亦藉由出資握有對公司之股東權，進而享有地上物之權利義務。即便楊元枝等29人將系爭土地出售原告，仍可推斷原告默許被告得繼續使用土地。依104年7月23日土地買賣契約書所示，第10條約定，足以證明原告默許被告繼續使用土地。
二、原告之股東為楊晟銘、劉幸、楊淑惠、楊耀堂、楊筑珺，上開股東亦為系爭土地前共有人之一，原告應明知該土地係由原土地所有權人無償提供予被告使用，購買土地後竟再主張被告無權佔用土地應拆屋還地云云，自屬權利濫用而有違誠信。系爭土地使用借貸關係，於土地出賣前並未遭原土地所有權人終止，或有其他消滅土地借貸關係之情形，則被告對原土地所有權人當屬有權使用土地。原土地所有權人楊淑惠出賣系爭土地予其同時擔任代表人之原告後，如以原告起訴被告拆屋還地，將造成兩家公司法定代理人同為楊淑惠之困窘，為遂其目的，竟將原告之法定代理人更換為楊淑惠胞弟楊晟銘後，再提起本件訴訟，要求被告拆屋還地，楊淑惠亦未通知另一董事即參加人劉紀雪蓮與參加人股東有關被告遭起訴事宜，更從未就本案應訴並提出任何答辯以維護全體股東權益，核其作法確屬可議，並有故意違反董事善良管理人之忠誠義務，而有背信之嫌及違反全體股東所託。被告設立20餘年未曾召開股東會，所有公司決定均由楊元枝一人做主，其舉措有損參加人股東權益。而被告加油站事業原於84年自行經營、嗣再於94年出租他人經營，後續因承租人退租後，被告方於97年接回，未經召集股東會即自行決定營運，惟因被告之財務自始均遭楊淑惠、楊元枝等人掌控，參加人等股東無法了解財務情形，多次要求其等應公佈相關財務明細，楊淑惠為免遭監督，才不得不辦理公司停業，誠非原告所述，係因參加人劉勝豪即劉明哲、劉明浩等2人之父親劉嘉培干擾公司營運所致。
三、原告之法定代理人係楊淑惠，因同時為先前系爭土地出賣人之一，依法楊淑惠本不得代表原告向土地所有權人購買系爭土地，系爭土地買賣契約有違法而屬無效之情形。系爭土地出賣標的為全部，而非僅出賣應有部分，不論依契約目的或當事人真意，該給付標的若非為土地所有權全部，即屬給付不可分之情形，無扣除楊淑惠部分再論其餘買賣契約有效之理。楊淑惠擔任原告法定代理人購買土地，如稱排除無效出賣人楊淑惠部分，則當然必須同時排除楊淑惠擔任原告法定代理人之情形，欠缺代表人之原告所簽訂之買賣契約，又如何認定其餘部分契約有效？且如排除楊淑惠之1/10應有部分，而依但書規定使原告取得9/10應有部分，則楊淑惠既仍為土地所有權人，原告豈有權以持有全部土地之所有權人自居，要求被告拆屋還地、並返還土地予原告？扣除楊淑惠1/10應有部分，其餘楊元枝等28人應有部為1/22，並未過半數。
出賣人雖達28位超過半數（全部為50位），然其應有部分暨未超過半數，依土地法第34條之1規定，上開所有權人出賣土地全部自屬違反土地法第34條之1而屬無效，原告並無合法取得土地所有權，應認系爭土地買賣契約之給付標的乃全部不可分，該買賣行為更應以一整體法律行為視之，豈得遇有違反公司法第59條無效情形下，即屏除無效部份，再強解剩餘買賣標的僅為土地應有部分，再論契約有效之理？故原告主張契約有效，實無足取。原告現雖為系爭土地之登記名義人，但若該土地買賣契約無效，土地登記即具有無效原因，參加人縱尚未訴請塗銷原告之土地所有權登記，參加人以原土地所有權人身分，自仍得以系爭土地買賣契約無效為由對抗原告，參加人亦已向鈞院另案提起「確認買賣關係不存在訴訟」以明正理。
肆、本院之判斷：
一、原告主張：原告與訴外人楊元枝等29人於104年7月23日就系爭土地（面積1,085.1平方公尺）簽立買賣契約書，價金為5,000萬元，土地共有人楊元枝等29人依照土地法第34條之1之規定，以書面通知其他共有人有關前開土地買賣之事，因無共有人主張優先承購，原告遂依照前開買賣契約書之約定，給付全部買賣價金，而於106年3月14日取得系爭土地之所有權。又於84年6月間，系爭土地之共有人為被告設立登記時之股東，因被告設立登記之目的係經營加油站事業，各股東為供被告興建加油站之建築物使用，而以「土地使用同意書」同意被告在系爭土地上興建加油站建築物即建號357號建物（總面積236.30平方公尺，一層面積174.60平方公尺，二層面積54.39平方公尺，突出物面積7.31平方公尺），而被告事後擴建建物如附圖所示之斜線部分面積605.73平方公尺之地上物（含頂蓋之加油站、鋼筋水泥造辦公室、鐵皮鋼架洗車廠等）等情，為兩造所不爭執，並有原告提出之土地買賣契約書影本1份（見本院卷第10-13頁）、土地謄本、地籍圖各1份（見本院卷第14-15頁）、建物謄本、建物測量成果圖各1份（見本院卷第16-17頁）、被告變更登記表1份（見本25-26頁）、現場照片1份（見本院卷第28-33頁）、土地使用權同意書1份（見本院卷第42-44頁）為證，並經本院通知兩造會同臺中市太平地政事務所派員協助履勘並繪製測量圖（即附圖），並有勘驗筆1份（見本院卷第58-60頁）、測量圖（見本院卷第65頁）在卷可憑，自堪信為真實。
二、又原告主張被告現占用系爭土地上如附圖所示之建物，係無權占用系爭土地，為被告所不未爭執，並表示同意拆除（見本院卷第140頁），惟因參加人到庭以前述事由表示意見，被告乃稱因股東會無法召開未達成決議云云。是本件所應審究者為①原告是否為系爭土地之所有權人？②原告請求被告拆除系爭土地上之建物是否有理由：經查：
（一）「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」土地法第34-1條第1項定有明文。本件系爭土地系爭土地之部分共有人即楊元枝在內等29人（應有部分比例：楊元枝20/100、劉幸2/10、楊耀堂1/100、楊晟銘1/100、楊筑珺1/300、楊念倫1/300、楊人宇1/300、楊子妮1/300、楊子欣1/300、楊子緯1/300、林孟君1/300、黃榆茜1/300、黃柏霖1/300、黃柏寰1/300、詹鼎業1/300、詹益淳1/300、詹騏鴻1/300、詹益翔1/300、詹雅雯1/300、詹昀叡1/300、劉芸秀1/300、劉姵妤1/3
00、劉宥德1/300、劉宗唐1/300、劉棕漢1/300、葉怜鈺1/300、魏筱君1/300、杜雅婷1/300、楊淑惠1/10）欲處分而出賣系爭土地予原告，乃依土地法第34條之1之規定，於104年7月23日由楊元枝代理出賣人與原告之原法定代理人楊淑惠（其後離職由楊晟銘繼任）予以簽寫土地買賣契約書，買賣契約成立之後，出賣人並通知未同意出賣土地之其他共有人（含參加人劉紀雪蓮、劉月琴、劉珮蓉、劉家妘、劉威信等人）是否行使優先承購權，在無共有人行使優先承購權之情況下，原告始因「買賣」之原因關係而取得系爭土地之所有權等情，為被告及參加人所不爭執，並有系爭土地出賣變更登記前土地登記謄本（見本院第166-177頁）、前述土地異動索引（見本院卷第45-56頁）在卷可憑，自堪為真實。是原告主張其係系爭土地之所有權人，應屬有據。雖參加人表示前述買賣契約違反公司法第108條第4項準用公司法第59條規定之適用而無效云云，惟查：
１、「依本法所為之登記，有絕對效力。」土地法第43條定有明文。依上開規定，土地法所為之登記有絕對真實之公信力，縱使債務人之處分有無效之原因，在債權人未提起塗銷登記之訴，並得有勝訴之確定判決以前，其登記不失其效力。系爭土地既由原告因買賣為原因取得所有權移轉登記，依土地法第43條規定，土地法所為之登記有絕對真實之公信力，於原告所有權登記未經塗銷之前，原告自得行使所有人之權能，參加人抗辯：原告不得行使系爭土地所有權能，以排除他人侵害，自無可採。
２、「代表公司之股東，如為自己或他人與公司為買賣、借貸或其他法律行為時，不得同時為公司之代表。但向公司清償債務時，不在此限。」公司法第59條定有明文，依公司法第108條第4項規定，並於有限公司亦有準用。依此規定之立法意旨，無非避免董事於與公司為買賣、借貸或其他法律行為時，代理公司與自己交易或為雙方代理以圖利自己或第三人而危害公司之利益，是有限公司代表公司之董事，為圖利自己或第三人，於買賣契約如代理公司與自己交易，或代理公司與自己所代理之人交易，公司自得以其違反上開規定而主張無效不予履行，惟如有限公司代表公司之董事，非為圖利自己或第三人，而公司認交易之內容非屬不利於公司時，第三人自不得公司為無效之主張，前述規定解釋上，應限縮其適用範圍。系爭土地之交易，係系爭土地共有人中之楊元枝等29人欲依土地法第34條之1之規定處分系爭共有土地，乃由訴外人楊元枝代理出賣人與原告訂約後，依土地法第34條之1之規定，於處分前依法通知其他不同意處分之人（含參加人劉紀雪蓮、劉月琴、劉珮蓉、劉家妘、劉威信等人）是否依同一交易條件行使優先權，經其共有人（含參加人劉紀雪蓮、劉月琴、劉珮蓉、劉家妘、劉威信等人）拒絕行使優先權後，乃依法由全體共有出售處分系爭土地所有權全部予原告，並由原告支付價金予全體共有人，是系爭土地之交易係整筆土地之處分，而非楊淑惠個人應有部分之處分，其與代表公司之董事為自己與公司為買賣尚有不同，既非屬代表公司之董事為他人與公司為買賣，亦不符代表公司之董事為自己與公司為買賣，即系爭土地之交易與公司法第59條所規定雙方代表之禁止有異。又就系爭土地有權移轉登記一節，對原告並非不利，而楊淑惠就其應有部分移轉登記予原告更屬向公司清償債務時，難認其無效。是系爭土地之買賣及所有權移轉登記均為有效，參加人抗辯：系爭土地之買賣交易及土地所有權移轉登記均屬無效，原告不得行使系爭土地所有權能云云，自無可採。
（二）「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」民法第767條第1項定有明文。
原告為系爭土地之所有權人，參加人抗辯被告非無權占有使用系爭土地，自應負舉證之責，雖參加人抗辯：被告占有使用系爭土地曾經前土地共有人出具同意書而占有使用云云，經查：
１、按「土地使用同意書」，係屬土地使用借貸之債權契約，該契約之效力僅及於債之關係之當事人，對於非債之關係之當事人並無拘束力。原告取得本件系爭土地所有權本得行使物上請求權，而前述84、85年間之原土地共有人所出具之「土地使用同意書」，對於原告即無任何拘束力，亦即被告在原告取得系爭土地之所有權後，其就系爭土地對原告而言已無合法之使用權源，原告自得基於民法第767條之規定，對無權占有系爭土地之被告請求拆除其所有坐落於系爭土地上之地上物，並請求返還土地。至於卷附系爭土地買賣契約書第10條約定：「本土地原供加油站使用，其上之房屋、站島及地下埋設之管線、儲油槽等所有地上物，均為永豐路加油站有限公司所有，由甲方（即原告）購買土地後自行與永豐路加油站協調處理方式，與乙方（即土地所有權人）無涉。甲方不得以前述地上物占有本土地為由向乙方請求賠償或主張其他權利」等語，其並非約明被告有繼續使用系爭土地之權利，原告不得對之行使所有權能，而僅係原告對土地出售之人免除物之瑕疵擔保責任，並由原告自行對占用人主張權利之約定，參加人自行臆測推斷原告默許被告得繼續使用土地，自無可採。
２、又於84年6月間，系爭土地之原共有人出具「土地使用同意書」同意被告在系爭土地上興建加油站建築物即建號357號建物（總面積236.30平方公尺，一層面積174.60平方公尺，二層面積54.39平方公尺，突出物面積7.31平方公尺）等情，固為兩造不爭執，惟被告事後擴建建物如附圖所示斜線部分面積605.73平方公尺之地上物（含頂蓋之加油站、鋼筋水泥造辦公室、鐵皮鋼架洗車廠等）等情，已如前述，顯見被告未依「土地使用同意書」之約定方法使用系爭土地，其違法擴建已有違反契約之情事；再者，參加人劉紀雪蓮、劉月琴、劉珮蓉、劉家妘、劉威信等人均為系爭土地之共有人，於系爭土地處分時，如參加人劉紀雪蓮、劉月琴、劉珮蓉、劉家妘、劉威信等人有意讓被告繼續使用系爭土地，其等均得依法行使優先承買權，於取得系爭土地有權後，再供被告繼續使用，然其等不願行使優先承買權，而同意由原告承購，其等事後亦已取得價金，顯見參加人劉紀雪蓮、劉月琴、劉珮蓉、劉家妘、劉威信等人無意讓取得系爭土地所有權以供被告繼續使用系爭土地甚明，今參加人竟稱：原告明知系爭土地曾由原共有人出具使用同意書予被告興建合法之建物，於承買後對被告行使物上請求權請求拆除被告興建之地上物，有權利濫用之情事云云，自無可採。另被告自106年11月1日停業，本應於107年10月31日復業，惟被告及參加人於言詞辯論終結前（107年11月12日）迄未提出復業之證明，顯見被告無繼續營業之計劃，被告無繼續營業使用系爭土地之計劃，而任由系爭土地荒蕪，棄置土地於不顧，顯無法地盡其利，被告既然業經停止經營加油站業務，縱如前述土地使用借貸契約可拘束原告，惟因該契約之目的已完成，依民法第470條之規定，借用人應返還借用物與出借人，故原告請求被告拆屋還地，係行使原告所有權之法律上權利，並無違反誠信原則、權利濫用。是原告行使所有權能請求被告拆除荒置之地上物，將土地回復原狀返還原告以供原告善盡利用，並無違反誠信原則及權利濫用之情事，應可認定。
三、綜上，原告依民法第767條第1項之規定請求被告應將坐落於臺中市○○區○○段○○○○號土地上如附圖所示斜線部分面積605.73平方公尺之地上物予以拆除，並返還前開土地予原告，為有理由，應予准許。
四、原告 陳明 願供擔保，聲請宣告准予假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額併准許之；並依職權酌定相當擔保金額宣告被告得預供擔保後，免為假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
伍、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第78條、第86條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項。中華民國107年12月10日
民事第四庭法官王金洲
一、以上正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），如委任狀提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
三、提起上訴，應以上訴狀表明㈠對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，㈡上訴理由（民事訴訟法第44
1條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。中華民國107年12月10日
書記官林素珍