裁判字號：臺灣新竹地方法院105年訴字第840號民事判決
裁判日期：民國106年07月19日
裁判案由：拆屋還地
臺灣新竹地方法院民事判決105年度訴字第840號原告 羅梅龍 被告 張玉龍 上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國106年7月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落原告所有 新竹縣 ○○鄉○○段○○○○號土地上，如附圖編號A所示面積一○一點九六平方公尺建物（門牌新竹縣○○鄉○○路○段○○○○○○○○○○○號）拆除，並將該占用土地騰空返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾萬元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第
1款、第2項、第256條分別定有明文。查本件原告起訴主張其所有新竹縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）上，坐落門牌新竹縣○○鄉○○路○段○○○○○○○○○○○號建物（下稱系爭建物）為訴外人 張玉彪 所有，該建物無權占有系爭土地，原聲明：張玉彪應將坐落系爭土地上系爭建物拆除清空回復原狀後，返還予原告。嗣經被告具狀表示系爭建物為其所有（見本院卷第35頁），本院亦於民國106年
1月13日會同兩造及地政人員至現場勘驗測量，確認系爭建物坐落系爭土地之範圍。是原告先撤回對張玉彪之訴，追加張玉龍為被告（見本院卷第51頁），復於106年6月6日言詞辯論期日變更聲明為如主文第1項所示（見本院卷第121頁）。核與首開規定均無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：系爭土地原為張玉彪所有，原告於104年5月間經由本院102年度司執字第27206號清償借款強制執行拍賣程序（下稱系爭執行事件），拍定取得該土地所有權登記，現為所有人。然系爭土地上坐落未辦保存登記之系爭建物（整編前門牌新竹縣○○鄉○○村0鄰○○00○0號），原告於拍定前後均無法查知系爭建物所有權人，直至提起本件訴訟後，方知悉系爭建物為被告之母親即張 陳金枝 自行出資興建，嗣由其繼承人協議分割由被告取得所有，足證系爭土地原所有權人張玉彪與其上系爭建物並非同屬一人所有，又 張陳金枝 過世後，係由全體繼承人協議分割由被告單獨取得，並無張玉彪本於系爭建物所有權人地位讓與他人之情事，且被告未提出相關租賃契約為憑，自無民法第425條之1規定適用。又被告既無法舉證證明其為系爭土地之承租人或有其他法律權源使用系爭土地，足見系爭建物無權占有系爭土地甚明。爰依民法第767條第1項前段、中段規定提起本件訴訟，請求被告拆屋還地，並聲明：如主文所示。
二、被告則以：系爭建物於50幾年間由被告母親張陳金枝自行出資所興建，系爭土地則原為父親所有，嗣於71年間將所有權移轉登記予張玉彪。張陳金枝於92年7月17日過世，其全體繼承人即被告與張玉彪等5人於同年8月7日分割協議由被告單獨取得系爭建物所有權，足見系爭建物與系爭土地原同屬一人所有，且系爭建物本合法使用系爭土地，縱然原告於
104年5月間經由強制執行程序拍賣取得系爭土地所有權，應得適用或類推適用民法第425條之1規定，讓系爭建物使用權源不受影響。又張玉彪前因積欠債務，被告幫其代償相關債務，並以此作為系爭建物坐落使用系爭土地之對價，足見被告實為系爭土地之承租人，又依土地法第104條規定，被告前既為系爭土地之承租人，於系爭土地出賣時，享有優先承購權，而系爭執行事件於拍賣系爭土地過程中，均未合法通知被告行使優先承買權，影響被告得優先承買土地之權利，故原告縱然拍定系爭土地，亦不得對抗被告等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第142至143頁）：㈠系爭土地原為張玉彪所有，原告於104年5月8日以強制執行拍賣程序取得所有權登記。
㈡系爭土地上坐落如附圖所示系爭建物（整編前門牌新竹縣○○鄉○○村0鄰○○00○0號）。
㈢系爭建物為被告母親張陳金枝於50幾年間自行出資所興建，
嗣其於92年間過世，全體繼承人協議分割由被告取得所有權。
四、本院之判斷：原告主張被告所有系爭建物無權占有系爭土地，請求拆屋還地，惟為被告所否認，並以前詞置辯，是本院應審酌如下爭點：
㈠本件有無民法第425條之1規定適用？
1.按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。民法第425條之1第1項定有明文。
2.經查，系爭土地所有權（重測前為長岡嶺段嶺尾小段3-54、分割前為同段3-2地號）於36至70年期間，係分別登記在訴外人 張阿生 、 張蘭睦 、 張桂煥 名下；於71年3月3日以買賣為原因移轉登記予張玉彪；原告於104年5月間方透過系爭執行事件拍得土地而登記為所有權人等情，有土地登記謄本、異動索引、舊式土地登記簿等件在卷可稽（見本院卷第6、26、62至63、98至100、106至107頁），應堪認定。次查，系爭建物於50幾年由被告母親張陳金枝自行出資興建，嗣其於92年間過世，全體繼承人協議分割由被告單獨取得所有權等節，業據被告提出財政部臺灣省北區國稅局新竹縣分局92年7月25日回函、張陳金枝之財產歸屬資料清單、91年度綜合所得稅各類所得資料清單、遺產稅繳清證明書、遺產分割繼承協議書等件為證（見本院卷第39至47頁），而原告對系爭建物係由張陳金枝之全體繼承人協議分割由被告單獨取得所有權之事實不爭執（見本院卷第51頁），堪認系爭建物所有權歸屬依序為張陳金枝、其全體繼承人公同共有、被告。足證系爭土地與系爭建物間，自始無同屬一人所有之情形。又縱然張玉彪因繼承成為系爭建物公同共有人，惟其係與其他繼承人公同共有，仍與民法第425條之1規定情形有別。是被告辯稱本件得適用或類推適用上開規定，與原告間推定有租賃契約存在，應非有據。
㈡被告是否為系爭土地承租人而具優先購買權？
1.按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。民法第421條第1項亦有明文。準此，租賃契約之成立，必須承租人與出租人間有成立租賃契約之合意，約定出租人以物租與他方使用收益，承租人支付租金始可成立。次按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之；前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。土地法第104條第1項、第2項分別定有明文。
2.被告辯稱其幫張玉彪代償債務，並約定以此債權作為使用系爭土地之對價，自為土地承租人等語。經查，被告對於其幫張玉彪代償債務之事實，固據提出相關繳費收據數張為憑（見本院卷第144至146頁），惟代償債務與是否和債務人成立租賃契約，係屬二事，原告既否認租賃契約存在，被告自應就前與張玉彪達成租賃合意及以代償債務方式支付租金事實，負舉證責任。況被告於105年12月13日言詞辯論期日到場陳稱：張玉彪之前幫別人作保，有積欠債務，三不五時會跟我們要錢，所以我們就協議他跟我們借的錢不用還，系爭建物繼承後由我們自己去分配，當時他也知道土地登記在他名下，只是系爭建物已經不是他的，誰要去住都沒關係，反正是親兄弟無所謂，彼此間不請求對價，都同意大家使用等語（見本院卷第68頁）。此外，被告復未再提出其他事證為憑。足見縱認被告及其他兄弟姊妹曾幫張玉彪代償債務或借款屬實，其等至多僅約定張陳金枝之遺產由張玉彪以外之其他繼承人自行協議分割方案，張玉彪對此均無異議，並無所謂約定以代償債務或借款方式，作為使用收益系爭土地之對價支付，自難認雙方有租賃契約之合意存在，是被告辯稱其為系爭土地承租人，要非可採。被告既非系爭土地之承租人，依前開規定，自無優先購買權存在。
3.系爭建物為未辦保存登記建物，於86年3月3日經門牌整編為中平路2段423、425、427號；房屋稅籍資料於原告提起本件訴訟時，仍登記為舊門牌、納稅義務人張陳金枝等情，有新竹縣湖口鄉戶政事務所105年10月17日回函、新湖地政事務所105年11月21日回函、新竹縣政府稅捐稽徵局105年11月21日回函及房屋稅籍證明書各1紙附卷可參（見本院卷第24、61、64至65頁），足見依系爭建物相關公示登記資料，尚無法查閱得知被告因協議分割繼承為所有權人。又系爭執行事件於拍賣系爭土地過程，債權人有將優先承買公告張貼土地現場等情，業據本院職權調取該執行事件卷宗核閱無誤（見本院卷第129至132頁），堪認系爭執行事件就系爭土地之拍賣，業已盡通知優先購買權人之義務，併此敘明。
㈢原告依民法第767條第1項前段、中段規定請求拆屋還地，
有無理由？
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段、中段定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條本文亦有明文。
又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告則應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。
2.被告所有之系爭建物坐落使用如附圖編號A所示系爭土地面積101.96平方公尺範圍一情，業據本院106年1月13日會同兩造及新湖地政事務所人員至現場勘測屬實，有勘驗測量筆錄、土地複丈成果圖各1紙及現場照片5張為憑（見本院卷第75、81、77至79頁），堪信屬實。而被告復未舉證證明其有何其他使用系爭土地之正當權源，依前開說明，原告主張系爭建物為無權占有系爭土地，本於所有權人地位，請求被告拆屋系爭建物上開坐落系爭土地範圍及返還所占用土地，要屬有據，應予准許。
五、綜上所述，本件無適用或類推適用民法第425條之1規定，被告復未舉證證明前為系爭土地承租人而具優先購買權，其所有系爭建物自屬無權占用系爭土地。從而，原告主張依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除如附圖編號A所示系爭建物坐落系爭土地面積101.96平方公尺範圍，並返還該部分土地予原告，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列。
七、原告 陳明 願供擔保，請准宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額併准許之。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項，判決如主文。
中華民國106年7月19日
民事第一庭法官王凱平以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年7月19日
書記官董怡湘附圖（見本院卷第81頁）