臺灣高雄地方法院民事判決 99年度鳳簡字第824號
原 告 曾榮芳
訴訟代理人 李靜怡 律師
被 告 萊爾富國際股份有限公司
法定代理人 汪林祥
訴訟代理人 袁再傑
林佳慧
凌瑞隆
參 加 人 郭達易
訴訟代理人 盧俊誠 律師
複 代理人 陳妙泉 律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國100年3月29日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將高雄市○○區○○段四一三三建號即門牌號碼高雄市○
○區○○街○○號房屋遷讓交還原告。
被告應給付原告新臺幣捌萬元，並自民國九十九年六月十六日起
至遷讓交還前項房屋之日止按月給付原告新臺幣叁萬伍仟元。
訴訟費用新臺幣壹萬零壹佰肆拾元由參加人負擔新臺幣壹仟元，
餘由被告負擔。
本判決第一項及第二項得假執行，但被告以新臺幣捌拾叁萬陸仟
肆佰元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告為坐落高雄市○○區○○段○○○號土地（下
稱系爭土地）上4133建號即門牌號碼高雄市○○區○○街○○
號房屋（下稱系爭房屋）所有權人，詎被告竟自民國99年2
月16日起無權占用系爭房屋，爰依民法第455條及第767條
等規定暨不當得利之法律關係提起本訴，並聲明：㈠被告應
將系爭房屋遷讓交還原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同
）10萬9844元，並自99年6月16日起至遷讓交還系爭房屋之
日止按月給付原告4萬2461元。
二、被告則以：系爭房屋所有權人原為參加人，被告前於91年10
月9日向參加人承租系爭房屋（下稱舊租約），租期自92年
2月16日起至99年2月15日止，租金原為每月4萬元，自98
年1月16日起調整為每月2萬2000元，自99年1月16日起再
調整為每月4萬2461元。嗣被告於98年10月26日再向參加人
承租系爭房屋（下稱新租約），租期自99年2月16日起至
104年2月15日止，租金為每月2萬至2萬2000元。是參加
人固於98年11月27日將系爭房屋所有權移轉登記予原告，惟
依民法第425條第1項之規定，新租約對於原告仍繼續存在
，從而被告毋須遷讓交還系爭房屋或返還不當得利，又被告
前曾交付參加人10萬5000元之保證金，爰一併主張抵銷等語
，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張㈠其為系爭房屋所有權人，被告則為系爭房屋現占
有人；又㈡系爭房屋所有權人原為參加人；㈢被告前與參加
人於91年10月9日成立舊租約，租期自92年2月16日起至99
年2月15日止，租金原為每月4萬元，自98年1月16日起調
整為每月2萬2000元，自99年1月16日起再調整為每月4萬
2461元；㈣嗣被告與參加人於98年10月26日再成立新租約，
租期自99年2月16日起至104年2月15日止，租金為每月2
萬至2萬2000元；㈤參加人則於98年11月27日將系爭房屋所
有權移轉登記予原告等事實，有建物登記謄本（本院卷第23
頁參照）、舊租約契約書暨租金調整協議書（同卷第8至14
頁參照）、新租約契約書暨租金調整明細表（同卷第57至
59頁參照）為證，且被告對於上開事實於言詞辯論時不爭執
，是依民事訴訟法第280條第1項前段及第279條第1項等
規定，足堪信為真實。至原告主張被告無權占有系爭房屋之
事實，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥
為：㈠被告是否有權占有系爭房屋（即新租約對於原告是否
仍繼續存在）？如否，㈡被告所受不當得利之金額為何？茲
分述如下：
㈠被告是否有權占有系爭房屋（即新租約對於原告是否仍繼續
存在）？
⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；上開規定
於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者
，不適用之，民法第425條第1項固有明文。經查，參加人
於98年11月27日將系爭房屋所有權移轉登記予原告時，舊租
約之租期（至99年2月15日）尚未屆滿，且舊租約業經公證
（本院100年5月10日言詞辯論筆錄參照），則揆諸前揭法
律規定，舊租約對於原告仍繼續存在。
⒉又新租約之租期固於99年2月16日開始，惟參加人當時既已
喪失系爭房屋所有權，即非於被告依新租約占有系爭房屋中
將所有權移轉登記予原告，是揆諸前揭法律規定（反面解釋
），新租約對於原告自不得繼續存在。至被告與參加人於98
年10月26日成立新租約時系爭房屋固在被告占有中，惟被告
當時係依舊租約而非新租約占有系爭房屋，且移轉占有固得
準用簡易交付之方式為之（民法第946條第2項準用第761
條第1項但書參照），然新租約之租期當時既未開始，依契
約當事人之真意（民法第98條參照），應認參加人係於99年
2月16日即新租約之租期開始時，始將系爭房屋依新租約（
以簡易交付之方式）交付被告，而難遽論參加人於98年10月
26日即新租約之租期開始前，即有將系爭房屋依新租約交付
被告之意思，是揆諸前揭法律規定（反面解釋），新租約對
於原告自不得繼續存在。
⒊從而，原告為系爭房屋所有權人，被告為系爭房屋現占有人
等事實，業如前述，而舊租約租期既於99年2月15日屆滿，
新租約對於原告復又不能繼續存在，則被告自99年2月16日
起即非有權占有系爭房屋，是原告依民法第455條及第767
條等規定請求被告遷讓交還系爭房屋，為有理由，應予准許
。
㈡被告所受不當得利之金額為何？
⒈按無法律上之原因而受利益致他人受損害者，應返還其利益
；雖有法律上之原因而其後已不存在者，亦同，民法第179
條定有明文。又無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金
之利益為社會通常之觀念，最高法院61年度臺上字第1695號
判例同此意旨。
⒉經查，被告自99年2月16日起即無權占有系爭房屋等事實，
既如前述，則揆諸前揭法律規定及判例意旨，原告依不當得
利之法律關係請求被告返還自99年2月16日起相當於租金之
利益，即有理由。爰審酌被告與參加人約定系爭房屋之租金
自99年2月16日起為每月4萬2461元（舊租約）或2萬至2
萬2000元（新租約），及系爭房屋為3層建物，其位置緊鄰
文澄街與八德二路口，附近多為公寓大廈，並有便利商店、
幼稚園、美語班及電腦維修店（本院99年12月22日勘驗筆錄
即本院卷第123至124頁參照），生活機能尚佳等一切情狀
，認為被告無權占有系爭房屋所獲相當於租金之利益應以每
月3萬5000元計算為適當。又被告前曾給付原告6萬元作為
99年2月至4月之租金等事實，復為原告所自承（原告起訴
狀即本院卷第4頁、第6頁參照），從而，原告依不當得利
之法律關係請求被告給付（自99年2月16日起至同年6月15
日止共4個月期間）8萬元【計算式：35000元×4－
60000元＝80000元】，並自99年6月16日起至遷讓交還系
爭房屋之日止按月給付原告3萬5000元，為有理由，應予准
許；其逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
⒊再按民法第425條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係
指民法第421條第1項所定意義之契約而言，至因擔保承租
人之債務而接受押租金，則屬另一契約而不包括在內；又押
租金契約除當事人間另有特別約定者外，原則上為要物契約
，即以金錢之交付為其成立要件，押租金債權之移轉，自亦
須交付金錢始生效力，是出租人未將押租金交付受讓人時，
受讓人既未受押租金債權之移轉，對於承租人自不負返還押
租金之義務，最高法院65年臺上字第156號判例同此意旨。
經查，被告固抗辯其前曾交付參加人10萬5000元之保證金，
爰一併主張抵銷等詞；惟查，被告交付之上開保證金（核其
性質係屬押租金契約）事後均轉交訴外人 王國福 （或其所成
立之 張氏 資產）等事實，業據證人 陳貞妃 於本院100年3月
29日言詞辯論時證述明確（本院當日言詞辯論筆錄參照），
被告復又不能舉證證明原告業已取得上開保證金，則揆諸前
揭判例意旨，自難遽論原告對於被告應負返還上開保證金之
義務，從而被告以上開保證金返還債權主張抵銷，即難遽採
。
四、綜上所述，原告依民法第455條及第767條等規定及不當得
利之法律關係請求被告㈠遷讓交還系爭房屋；㈡給付8萬元
，並自99年6月16日起至遷讓交還系爭房屋之日止按月給付
3萬5000元，為有理由，應予准許；其逾此範圍之請求，則
無理由，應予駁回。又本判決主文第1項及第2項係依簡易
程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項
第3款之規定，職權宣告假執行；並依同法第392條第2項
之規定，職權宣告被告預供擔保得免為假執行，以期衡平。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條及第86條第1項前
段。
中華民國100年5月24日
鳳山簡易庭法官王耀霆
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國100年5月24日
書記官曾秀鳳