裁判字號：臺灣臺北地方法院93年重訴字第836號民事判決
裁判日期：民國95年01月19日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺北地方法院民事判決93年度重訴字第836號原告丙○○
丁○○乙○○辰○○甲○○戊○○庚○○丑○○寅○○卯○○○壬○○子○○共同訴訟代理人 廖永煌 律師複代理人癸○○被告辛○○
己○○共同訴訟代理人 陳正杰 律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國94年12月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告丙○○負擔百分之十五、原告丁○○負擔百分之
七、原告乙○○負擔百分之十五、原告辰○○負擔百分之五、原告甲○○負擔百分之八、原告戊○○負擔百分之七、原告庚○○負擔百分之八、原告丑○○負擔百分之八、原告寅○○負擔百分之七、原告卯○○○負擔百分之七、原告壬○○負擔百分之八，餘由原告子○○負擔。
事實及理由按當事人得以合意定第一審管轄法院，民事訴訟法第24條第1
項前段定有明文。經查，本件被告住所地雖非屬本院管轄，惟兩造間所訂房屋預定買賣合約書第22條及土地預定買賣合約書第14條約定，本約如有涉訟時，雙方同意以本院為第一審管轄法院，是本院就本件訴訟應有管轄權，合先敘明。
原告起訴主張：
㈠被告辛○○就其所有坐落台北縣新莊市○○段685、687號土
地，於民國85年間與時任玉揚建設股份有限公司（下稱玉揚公司）負責人之被告己○○，以玉揚公司名義在台北縣新莊市○○路投資興建「新中泰博市」大廈出售，其等明知坐落同段686號土地（坐落在685、687號土地中間，下稱686號土地）為4米計畫道路用地（尚未徵收），日後須供公眾通行而不能作為大廈合併興建之用，竟委由廣告公司製作銷售廣告，於85年10月至87年7月間在系爭建案之銷售廣告上僅列載854號建築執照，刻意隱匿其他建照，復就前揭685、686及687號土地，以一體涵括圖示，於廣告中誆稱「1條香榭大道，1種歐洲風情，難得的是在這都心當紅地段，博市在中庭景觀規劃上，就3座不同的主題廣場上，分區分路分別植栽，其中巴黎區這座寬4米、長40米的人行步道，就是仿製香榭大道的設計，兩旁整齊並容的楓葉樹，地面上佈滿方塊形植草的散步道，步行小憩的石板椅，以千朵花，百株樹襯托不同一般住家浮實公設的規劃，尤其是博市黃昏的中庭，就像市立美術館一樣，蟲鳴、鳥叫、百花爭艷，宛如置身歐洲鄉間般。」、「全觀住宅的規劃理念：另外還仿製國外才有寬4米、長40米的香榭林蔭大道兩旁種滿高大富變幻的楓葉樹，方塊形植草的散步道，步行小憩的石板椅，是浪漫是唯美，因為花草瀰漫宛如置身在歐洲鄉間，難以複製這種花園住宅情調，何況是都心當紅地段，因此博市的設計規劃，就是要結合人、景、建築一體成型的規範社區」等語，復佐以平面圖集1樓全區平面配置圖上畫有香榭大道之設計，且於該4米計畫道路用地（686號土地）地下1樓、2樓全區平面配置圖上亦劃有機車停車位之設置圖片，規劃與685、687號土地上建物之地下室相通，並於上開房地動工時，一併開挖該4米計劃道路下之基地，外觀上使人誤認該社區為整體規劃開發之建物，分別致原告丙○○、丁○○、甲○○、戊○○、庚○○、丑○○、乙○○、寅○○、卯○○○、壬○○、子○○、訴外人 李勝義 認為購買後，將擁有如廣告所示之「結合人、景、建築一體成型，具歐洲風情之社區」，且綜合整體廣告內容，誤認所稱之「寬4米、長40米仿香榭大道設計之人行步道」係屬社區內之公共設施，得永久合法使用，而陸續於如附表所示時間與被告辛○○簽訂土地預定買賣合約書，與玉揚公司簽訂房屋預定買賣合約書，以高於當地市價每坪新台幣（下同）4萬元之高價購買如附表所示房屋及土地應有部分（下稱系爭房地）。
㈡依被告銷售系爭房地之廣告內容，應將686號土地隨同系爭
房地移轉予原告，該686號土地既不能作為整體社區建築之一部分，被告就該部分已無法給付，而違反附隨給付義務，應負不完全給付之損害賠償責任。且被告故意以誇大不實之廣告保證系爭房地之品質，致原告誤信系爭房地具有被告所保證之品質，以高於當地市價購買系爭房地，而使原告受有房屋及土地每坪4萬元之損害，被告亦得依民法第360條規定請求被告負債務不履行之損害賠償責任。
㈢李勝義於85年11月30日與被告簽訂房地買賣契約，並於87年
9月7日移轉登記取得所有權，李勝義嗣發現系爭房地有瑕疵，被告應負損害賠償責任，其後將系爭房地移轉予訴外人 黃瓊瑩 ，並將對被告之損害請求權隨同讓與，其後黃瓊瑩於88年3月3日將該房地所有權及對被告之損害請求權讓與原告辰○○，而由原告辰○○繼受本件訴訟標的之法律關係，並以93年11月23日準備書狀之送達作為對被告債權讓與之通知。
㈣為此聲明：⒈被告應連帶給付原告丙○○347萬元、原告丁
○○155萬元、原告乙○○338萬元、原告辰○○142萬元、原告甲○○190萬元、原告戊○○167萬元、原告庚○○190萬元、原告丑○○171萬元、原告寅○○155萬元、原告卯○○○167萬元、原告壬○○190萬元、原告子○○142萬元，及均自起訴狀繕本送達最後被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉請准宣告假執行。
被告則以：
㈠依系爭房地買賣契約約定，買賣標的並不包含686號土地，該
土地乃被告辛○○基於為自己將來擇居於該大廈及美化週遭環境所需，無償提供予建商請其種植樹草造景後供大廈住民使用，廣告平面圖則是將整個社區可使用之私有土地及範圍予以標示，未必即與全社區住戶之私人所有產權相等，目前被告辛○○仍提供686號土地設置香榭大道之人行步道及社區住戶地下機車停車位，足見廣告並無不實。本件買賣價金之計算亦不包括686號土地，原告於買受系爭房地時當知該土地並非買賣標的，自不能要求被告將該筆土地所有權移轉予原告，是要難認原告因而受有何損害。又銷售廣告係被告委請廣告公司為之，乃屬專業範疇，且為促銷多會有所美言，原告當無盡信廣告之理，且原告乙○○、庚○○、丑○○、壬○○係於系爭房地完工並參觀實體後始購買，原告戊○○、寅○○、卯○○○則於結構體大抵完成時購買，原告辰○○則是經由他人轉手而購置，渠等所購買之系爭房地均是成品而非預售屋，並非受廣告內容影響甚明。況系爭房屋建築完成後整體結構及建材均與廣告內容相符，主管政府機關亦無徵收686號土地之計劃，被告並無不完全給付之情形，所給付之買賣標的物亦無瑕疵，原告請求損害賠償並無理由。
㈡再者，84至86年間系爭大廈附近之新建公寓大廈預售屋之單
價，每坪大抵在16萬元至20萬元間，被告出售與原告之單價僅在每坪15萬元至16萬餘元之間，並未如原告所主張高於當地市價之情形，而系爭房地附近之公寓大廈現今價格亦在每坪16萬至19萬元間，原告並未證明其受有損害及損害程度。
又經大華資產管理顧問股份有限公司（下稱大華公司）鑑定結果，系爭房地價值將因686號土地被徵收而上升5%，則原告主張受有損害並請求以每坪4萬元計算之賠償，即非有據。
㈢為此聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
兩造不爭執之事實：
㈠除原告辰○○以外之原告於如附表所示時間與玉揚公司訂立
房屋預定買賣合約書，與被告辛○○訂立土地預定買賣合約書，購買如附表所示坐落台北縣新莊市○○段685、687號土地應有部分及坐落其上玉揚公司預定興建之新中泰博市大廈房屋，上開房屋已興建完成，房地所有權並已移轉登記予原告，原告辰○○係輾轉自原始購買人李勝義、黃瓊瑩購買如附表所示房地並取得所有權。
㈡坐落685、687號中間之686號土地為4米計畫道路用地。
㈢被告辛○○、己○○因銷售上開房地過程涉及詐欺經台灣高等法院92年度上易字第2315號刑事判決有罪確定。
㈣上開事實並經原告提出房屋預定買賣合約書、土地預定買賣
合約書、台灣高等法院92年度上易字第2315號刑事判決為證（見本院卷㈠第23至424頁），堪信為真實。
原告主張被告於銷售系爭房地時，明知686號土地為4米計畫道
路用地，日後須供公眾通行而不能作為大廈合併興建之用，竟以誇大不實之廣告致原告誤認新中泰博市為一結合人、景、建築一體成型，具歐洲風情之社區，且其所稱寬4米、長40米仿香榭大道設計之人行步道（即4米計畫道路用地），係屬社區內之公共設施，得永久合法使用，乃以高於當地市價購買系爭房地，而使原告受有房屋及土地每坪4萬元之損害，被告應依民法第227條、第360條規定負不完全給付及物之瑕疵擔保之損害賠償責任云云，被告則以前揭情詞置辯。茲就兩造爭執析述如下：
㈠按債權人基於債之關係，得向債務人請求給付，固為民法第
199條所明定，然債為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，此為債之相對性原則。經查，本件依原告主張與伊等訂立房屋預定買賣合約書者為玉揚公司，則被告己○○並非系爭買賣契約之當事人，基於前述債之相對性原則，原告請求非屬債權債務關係主體之己○○負債務不履行損害賠償責任，洵無足取。
㈡次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人
得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。民法第227條第1項定有明文。所謂不完全給付，係指債務人提出之給付內容不符合債之本旨而言。又依消費者保護法第22條規定，企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容，並未明定「廣告為要約」或「廣告必為契約內容之一部」，故消費者如信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告內容再為約定，企業經營者所應負之契約責任，仍及於該廣告內容，該廣告固應視為契約之一部。惟簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定，或企業經營者並未再據原屬「要約引誘」之廣告為訂約之說明、洽談，使之成為具體之「要約」，縱其廣告之內容不實，應受消費者保護法或公平交易法之規範，仍難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部。是消費者倘因受不實廣告內容吸引，致陷於錯誤而與企業經營者訂立買賣契約，固得主張撤銷該意思表示及請求侵權行為之損害賠償，惟除符合上述情形外，該廣告之內容並不當然視為契約之一部。經查：
⒈原告提出之系爭房地銷售廣告雖載稱：「1條香榭大道，1
種歐洲風情」、「另外還仿製國外才有寬4米、長40米的香榭林蔭大道，兩旁種滿高大富變幻的楓葉樹，方塊形植草的散布道，步行小憩的石板椅，是浪漫是唯美，因為花草彌漫宛如置身在歐洲鄉間，尤其是博市黃昏的中庭，就像市立美術館一樣，蟲鳴、鳥叫、百花爭艷，宛如置身歐洲鄉間般，難以複製這種花園住宅情調，何況是都心當紅地段，因此博市的設計規劃，就是要結合人、景、建築一體成型的規範社區」等語（見本院卷㈠第61頁），又系爭房地銷售平面圖集1樓全區平面配置圖上亦繪有林蔭步道（見本院卷㈠第60頁），惟依原告與被告辛○○訂立之系爭土地買賣契約第16條附件約定：「土地價款付款明細表。委託代辦貸款合約書。自洽貸款協議書。」並未將廣告列入，原告復未能證明兩造間買賣磋商過程有將之列為契約之一部，則原告所主張之系爭廣告，難認為系爭買賣契約之一部分，自不能課以被告辛○○履行之義務。
⒉又住居品質之良窳，固為消費者選購房屋之重要因素，然
該等住居環境之維持，隨著城鄉之發展、科技之進步或時間之經過等因素不斷變更，當非購買房地之初所能預見，故消費者購買房屋時，倘未將住居品質之維持，經由與出賣人之合意而納入契約中，而出賣人亦未就一定居住品質為品質之保證時，則該等因素之考量僅能成為買賣房屋之動機，殊難成為令出賣人履行契約責任之理由。又出賣人於廣告中雖載有居住品質或附屬公共設施之介紹，倘消費者認出賣人於廣告所稱之設施與實際交屋後之情形不符，端視該等休閒設施是否成為買賣契約之標的，諸如公共休閒設施是否為全體住戶所共有、或該等設施已在買賣價金中作考量，否則仍不能將之作為契約內容。本件依原告與被告辛○○及玉揚公司所訂立之土地買賣契約第1條及房屋買賣契約第1條約定，買賣標的為坐落685、687號土地上之房屋及上開土地應有部分，不包括原告所謂林蔭大道所在之686號土地；又系爭房屋已然興建完成，並辦妥第一次所有權登記，被告辛○○亦已將系爭685、687號土地之所有權應有部分移轉登記予原告，且系爭社區目前亦有設置原告所謂香榭大道之人行步道及社區住戶地下機車停車位等節，為原告所不爭執，並有土地及建物登記謄本在卷可稽（見本院卷㈠第55、56、71-74、132-134、170、
171、203、204、212、213、240、241、268、269、296、297-298、333-335、362-368、395-397頁），是就系爭房地之給付言之，被告辛○○已為絕大部分之給付，並無不完全給付或瑕疵可言。
⒊第按刑事判決所為事實之認定，於為獨立民事訴訟之裁判
時本不受其拘束（最高法院29年上字第1640號、40年台上字第1561號、50年台上字第872號判例參照）。本件原告雖提出台灣高等法院92年度上易字第2315號刑事判決為其佐證，然依上開判例意旨，該刑事判決認定之事實，本件民事訴訟本不受其拘束。且觀諸前揭刑事判決之記載，係認為被告2人明知686號土地為尚未徵收之4米道路計畫用地，猶以不實之銷售廣告使原告誤以為系爭房地所在社區為整體開發之建物，購買後原告將擁有如有廣告所示之一體成型歐風社區，其中4米仿香榭大道之人行步道（即4米道路用地）係屬得永久合法使用之公共設施，致原告陷於錯誤而以高於當地市價每坪2至3萬元購買系爭房地，因而認被告構成詐欺罪（見本院卷㈠第398-401頁），至多僅可認定原告係因被告之詐欺行為乃決定購買系爭房地，然不足證明被告辛○○有不完全給付或其給付有瑕疵之情形。
㈢復按損害賠償之債，以實際上受有損害為成立要件，倘無損
害，即不發生賠償問題。又依民事訴訟法第222條第2項規定，當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院固應審酌一切情況，依所得心證定其數額。惟須原告已證明受有損害始有其適用。本件原告主張被告應負不完全給付及物之瑕疵擔保之損害賠償責任，應由原告就其實際上受有損害之有利事實負舉證之責。查原告主張因被告給付不完全且所給付之標的物有瑕疵，致伊受有房屋及土地每坪4萬元之損害，已為被告所否認，自應由原告負舉證之責。原告僅泛謂系爭房地因被告給付不完全及有瑕疵致標的價值減損，並未舉證證明其究受有何損害，且經本院送大華公司請其鑑定686號土地經徵收後，是否會減損新中泰博市大廈之價格及其減損價值若干，經該公司以94年7月21日（94）華發字第034號函檢附估價報告書及94年11月1日（94）華發字第061號函表示，依內政部發布之「地價調查估計規則」所頒佈之「影響住宅用地地價區域因素評價基準表」所規定內容進行評估，以686號土地徵收前新中泰博市大廈之價值作為基準房地價，考量法令相關規定、勘估標的個別條件與現場勘察所得資訊，推估686號土地徵收後對新中泰博市大廈之合理價值應較尚未徵收前之價值高出5%（見本院卷㈡第173頁、本院卷㈡第36、37頁及外置鑑定報告書），足見686號土地縱經徵收原告亦未受有損害，何況686號土地僅列為道路預定地，主管機關目前並無徵收計劃，仍由原告等按玉揚公司及被告辛○○所交付符合廣告所述香榭大道之狀態為使用，亦為兩造不爭，要難認原告受有何損害。原告既未舉證證明受有損害之事實，本院即無從按前揭法條規定審酌一切情況，依所得心證定其損害之數額。至原告所提刑事判決固認定原告係以高於附近類似建案之每坪單價購買系爭房地，惟均係本於包括本件部分原告在內之告訴人所為指述，並無其他佐證，不能採為本件之證據。況依被告所提84、85年間系爭房地附近之新建公寓大廈預售屋行情，每坪約16至20萬元不等（見本院卷㈡第20、21頁），則原告以每坪約15、16萬元之價格購買系爭房地，亦無較高之情形。準此，原告既未能證明受有損害，自不得請求被告負賠償之責。㈣此外，原告不能另行舉證說明被告依契約之給付有何不完全或瑕疵，則其等主張被告應負損害賠償責任，尚非有據。
綜上所述，原告主張被告依廣告內容，應將686號土地隨同系
爭房地移轉予原告，惟686號土地為4米道路預定地，被告之給付有不完全及瑕疵云云，為無足取，被告辯稱686號土地並非系爭買賣契約之標的，已依約履行給付義務等語，尚屬可信。
從而，原告依民法第227條、第360條規定，請求被告應連帶給付原告丙○○347萬元、原告丁○○155萬元、原告乙○○338萬元、原告辰○○142萬元、原告甲○○190萬元、原告戊○○167萬元、原告庚○○190萬元、原告丑○○171萬元、原告寅○○155萬元、原告卯○○○167萬元、原告壬○○190萬元、原告子○○142萬元，及均自起訴狀繕本送達最後被告翌日起加計法定遲延利息，即有未合，不應准許。
又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項但書，判決如主文。
中華民國95年1月19日
民事第四庭法官劉又菁以上為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年1月23日
書記官楊勝欽附表┌────┬──────┬──────┬──────┬────┐│原告姓名│購買房屋及坪│買賣合約簽訂│土地/建物│備註│││數、購買土地│日期│登記日期││││地號及坪數││││├────┼──────┼──────┼──────┼────┤│丙○○│台北縣新莊市│85年10月3日│87年8月28日/│登記為李│││中平路286號9││87年9月5日│ 廖素霞 名│││樓│││義│││（38.97坪）│││││├──────┤│││││台北縣新莊市││││││中平路288號9││││││樓││││││（34.16坪）│││││├──────┤│││││687號土地││││││應有部分││││││196/10000││││││（13.78坪）││││││││││├────┼──────┼──────┼──────┼────┤│丁○○│台北縣新莊市│85年11月16日│87年8月28日/││││中平路288之││87年9月5日││││15號7樓││││││（32.65坪）│││││├──────┤│││││687號土地││││││應有部分││││││88/10000││││││（6.18坪）││││├────┼──────┼──────┼──────┼────┤│乙○○│台北縣新莊市│87年7月1日│87年8月28日/││││中平路288之6││87年9月5日││││號2樓││││││（34.91坪）│││││├──────┤│││││台北縣新莊市││││││中平路288之6││││││號2樓││││││（34.91坪）│││││├──────┤│││││685號土地││││││應有部分││││││512/10000││││││（14.75坪）││││├────┼──────┼──────┼──────┼────┤│辰○○│台北縣新莊市│85年11月30日│87年9月7日│原買受人│││中平路288之2│││李勝義，│││號8樓│││嗣出賣予│││（30.06坪）│││黃瓊瑩，││├──────┤││黃瓊瑩再│││687號土地│││出賣予原│││應有部分│││告辰○○│││80/10000│││。│││（5.62坪）││││├────┼──────┼──────┼──────┼────┤│甲○○│台北縣新莊市│85年11月17日│87年8月28日/││││中平路288之││87年9月5日││││16號8樓││││││（39.93坪）│││││├──────┤│││││687號土地││││││應有部分││││││109/10000││││││（7.65坪）││││├────┼──────┼──────┼──────┼────┤│戊○○│台北縣新莊市│86年1月10日│87年8月28日/││││中平路288之││87年9月5日││││11號8樓││││││（35.13坪）│││││├──────┤│││││687號土地││││││應有部分││││││95/10000││││││（6.67坪）││││├────┼──────┼──────┼──────┼────┤│庚○○│台北縣新莊市│86年7月2日│87年8月28日/│登記為李│││中平路288之││87年9月5日│春始名義│││16號7樓││││││（39.93坪）│││││├──────┤│││││687號土地││││││應有部分││││││109/10000││││││（7.65坪）││││├────┼──────┼──────┼──────┼────┤│丑○○│台北縣新莊市│87年7月14日│87年8月28日/││││中平路288之3││87年9月5日││││號2樓││││││（35.98坪）│││││├──────┤│││││687號土地││││││應有部分││││││98/10000││││││（6.89坪）││││├────┼──────┼──────┼──────┼────┤│寅○○│台北縣新莊市│86年3月8日│87年8月28日/││││中平路288之││87年9月5日││││15號5樓││││││（32.65坪）│││││├──────┤│││││687號土地││││││應有部分││││││88/10000││││││（6.18坪）││││├────┼──────┼──────┼──────┼────┤│卯○○○│台北縣新莊市│86年2月27日│87年8月28日/││││中平路288之││87年9月5日││││11號7樓││││││（35.13坪）│││││├──────┤│││││687號土地││││││應有部分││││││95/10000││││││（6.67坪）││││├────┼──────┼──────┼──────┼────┤│壬○○│台北縣新莊市│86年11月24日│87年8月28日/││││中平路288之││87年9月5日││││16號9樓││││││（39.93坪）│││││├──────┤│││││687號土地││││││應有部分││││││109/10000││││││（7.65坪）││││├────┼──────┼──────┼──────┼────┤│子○○│台北縣新莊市│85年12月2日│87年8月28日/│登記為曾│││中平路288之││87年9月5日│清秀名義│││13號7樓││││││（30.02坪）│││││├──────┤│││││687號土地││││││應有部分││││││80/10000││││││（5.62坪）││││└────┴──────┴──────┴──────┴────┘