裁判字號：臺灣士林地方法院106年重訴字第386號民事判決
裁判日期：民國107年01月31日
裁判案由：分割共有物
臺灣士林地方法院民事判決106年度重訴字第386號原告 陳俊廷 訴訟代理人 戴家旭 律師複代理人 陳薏珺 被告 陳琮富
陳美惠 前列共同訴訟代理人 楊愛基 律師上列當事人間分割共有物事件，本院於民國107年1月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有如附表一所示之不動產准予變價分割，所得價金依附表二所示比例分配。
訴訟費用依附表二所示比例負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：附表一所示臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）及上揭地段坐落其上之1807建號建物，門牌號碼：臺北市○○區○○路○○號2樓（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地），為原告陳俊廷及被告陳琮富、陳美惠等三人所共有，應有部分如附表二所示。原告與被告二人間就系爭土地及建物並無不分割之協議，就如何使用系爭土地及建物，亦難以達成共識，依民法第823條請求分割共有物。
聲明：如附表一所示之不動產變價分割，所得價金由共有人按照共有比例分配。
二、被告辯稱：原告利用實價登錄制度，藉由高價購買系爭持分之方式，提高自己不動產價值，原告所承買之應有部分，在取得前經法院四次減價拍賣，底標價格已由原始拍賣之新臺幣（下同）
396萬5,000元，減價為209萬元，而原告為系爭建物一樓之所有權人，為了炒作自己房產價格，明知該持分經過三次拍賣流標，且明知被告將於第四次拍賣後，行使優先承買權，竟出於妨害被告優先承買權之故意，以及干擾市場價格之目的，竟於第四次拍賣時，出價388萬8,888元予以得標購買。本件原告並非系爭房屋之原始共有人，亦非經由繼承取得持分成為共有之人，且對於共有之系爭房屋，並無任何情感或歷史淵源之利益，則原告自可以經由「出賣持分」之方式退出共有關係。原告係假藉持分、實價登錄、分割共有物等制度進行房地產炒作，嚴重違背政府遏制炒房之國家政策，違反民法第148條規定等語置辯。聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
㈠、系爭房地是否不得分割：
1.按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。查系爭土地、建物，為兩造共有，應有部分如附表二所示，有土地、建物登記謄本在卷可按（調解卷第7頁至第10頁）。系爭建物為住家用途，並無因物之使用目的不能分割之情形；又兩造間就系爭房地未約定有不分割之期限，且分割方法不能協議決定等節，並為兩造所不爭，自堪信為真。
2.按民法第148條係規定，行使權利不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人蒙受不利，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院71年度台上字第3060號裁判要旨參照），被告雖稱原告係以於第四次減價拍賣程序高價承買、實價登錄、分割分有物等方式炒高房價，侵害其優先承買權，本件分割請求為權利濫用云云。惟查，依本院執行處鑑定報告顯示，原告承買之土地、建物應有部分，鑑定價格為396萬5,000元，此有鑑定報告附卷，系爭不動產經三次拍賣均無人應買，故經執行處減價為第四次拍賣，其底價為209萬元，原告雖以高於底價之價格388萬8,888元得標，然未高於鑑定報告之鑑定價額，本院認為非屬被告所稱之不合理之高價，係屬自由經濟行為。又被告稱原告明知渠等要行使優先承買權，係故意侵害其權利云云，然未提出任何證據證明原告之主要目的係為妨害被告行使權利，被告於執行程序中仍得行使其優先承買權，是原告購買系爭房地之應有部分後，依民法第823條第1項規定訴請分割共有物，難謂該當於民法第148條權利濫用之情形，是原告訴請分割共有物，即屬有據。
㈡、按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第1項、第2項定有明文。惟分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割（最高法院88年度台上字第600號判決意旨參照）。分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量（最高法院98年度台上字第2058號判決意旨參照）；不問係以原物分配於各共有人，抑變賣共有物，而以價金分配於共有人，皆係合法處置，不生違法之問題（最高法院51年台上字第428號判例意旨參照）。系爭房地為5層建物之第2層建物及其座落基地，僅有一出入口，面積僅有77.89平方公尺，若依兩造之應有部分比例為原物分割，則每人分得之面積過小，且原物分割後兩造亦難有各自獨立之門戶出入，將造成日後使用之困難，難以實現系爭房地經濟上之利用價值。而被告雖曾表明能以金額補償原告，但其表示僅願意以執行程序中第三拍與第四拍間之金額（本院卷第42頁），原告不同意，雙方對於金錢補償價差過大，是所有共有人間未能達成原物分割搭配金錢補償之分割方法分割系爭房地之共識，則本件系爭房地應屬有難以為原物分割，而僅得為變價分割之情形。從而，本院斟酌兩造之意願、系爭房地之性質、使用情形、經濟效用及兩造之利益等情形，公平裁量，認將系爭房地變賣，就所得價金按兩造應有部分之比例分配之，兩造並可選擇是否於變賣程序中參加投標或主張優先承買權以取得系爭房地，較符經濟、適當及公平之原則，爰就系爭房地定其分割方法如主文第1項所示。
四、綜上所述，原告依民法第823條第1項、第824條等規定，請求合併分割並准予變價分割系爭房地，價金依房屋之應有比例分配，為有理由，應予准許。
五、末按分割共有物訴訟為形式之形成訴訟，法院不受原告聲明分割方案之拘束，如准予裁判分割，原告之訴即有理由，自無敗訴之問題，且兩造均因本件裁判分割而同霑利益，故本院認於本件裁判分割共有物訴訟，應由兩造各按系爭房地之應有部分比例分擔訴訟費用較符公平原則，爰酌命兩造各應負擔訴訟費用如主文第2項所示。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中華民國107年1月31日
民事第三庭法官絲鈺雲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國107年1月31日
書記官郭如君附表一：
┌─────────────────────────────────────┐│土地標示│├───────────────────┬──┬──────┬───────┤│土地坐落│地目│面積│權利範圍│├──┬───┬───┬──┬──┬──┤├──────┤││編號│縣市○鄉鎮○段│小段│地號││平方公尺│││││市區│││││││├──┼───┼───┼──┼──┼──┼──┼──────┼───────┤│1│臺北市│大同區│玉泉│一│486││184│2352/22080│││││││││││││││││││││└──┴───┴───┴──┴──┴──┴──┴──────┴───────┤┌─────────────────────────────────────┤│建物標示│├──┬───┬────┬─────┬────┬───────────┬──┤│編號│建號│基地坐落│建物門牌│建築式樣│建物面積/平方公尺│權利││││││主要建築├─────┬─────┤範圍││││││材料及房│樓層面積│附屬建物│││││││屋層數││││├──┼───┼────┼─────┼────┼─────┼─────┼──┤│1│1807│臺北市│臺北市大同│鋼筋混凝│77.89平方│陽臺1.53│全部│││○○○區○○區○○路26│土造5層│公尺│平方公尺│││││泉段1小│號2樓││二層││││││段486地│││││││││號│││││││││││││││└──┴───┴────┴─────┴────┴─────┴─────┴──┘附表二：
┌───┬──────┬────────┬──────┐││土地應有部分│建物應有部分│訴訟費用分│││比例│比例│比例│││├────────┤││││變價分割，價金分│││││配比例││├───┼──────┼────────┼──────┤│陳俊廷│784/22080│3333/10000│3333/10000│├───┼──────┼────────┼──────┤│陳琮富│784/22080│3334/10000│3334/10000│├───┼──────┼────────┼──────┤│陳美惠│784/22080│3333/10000│3333/10000│└───┴──────┴────────┴──────┘