臺中簡易庭97年度中小字第3180號民事判決

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
原　　　告　丙○○
訴訟代理人　 涂芳田 律師
被　　　告　甲○○
訴訟代理人　乙○○
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國97年11月21日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣壹萬元，及自民國九十七年八月二十二日
起至清償日止，按年百分之五計算之利息。
被告承租原告所有坐落台中市○區○○○段第一三六六地號土地
面積五十八平方公尺，及同段第一三六六之一地號土地面積二十
七平方公尺，自九十七年八月二十一日起調整租金為每月新台幣
貳仟參佰伍拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹仟參佰參拾元，由被告負擔新台幣玖佰玖拾捌
元，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張坐落台中市○區○○○段第1366、1366之1地
號土地，面積各為58、27平方公尺為原告所有，出租予被告
使用，兩造並未訂立書面契約，為不定期限租賃關係，被告
自85年間起按月給付原告土地租金新台幣（下同）2,000
元，至97年7月22日止尚欠租金10,000元。按租賃物為不動
產者，因價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。民法
第442條前段定有明文。又基地租用，年租金最高限額，依
土地法第105條準用第97條規定，以不超過該土地申報總價
額年息百分之10為限。系爭1366、1366之1號土地在85年至
96年間之申報地價均為每平方公尺4,160元，惟85年公告現
值為每平方公尺15,000元，97年為每平方公尺23,000元，
上漲約53％，租金每月2,000元，大約為土地申報地價年息
百分之7，原告請求依上開規定調整租金為每月2,700元，大
約為土地申報地價年息百分之9，調整幅度約35％，且在土
地法第97條規定之範圍內，應屬合理。從而，原告依民法第
421條及第442條前段規定請求被告給付所欠租金及調整租金
等語。並聲明：㈠被告應給付原告新台幣壹萬元，及自起訴
狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年百分之五計算之利
息；㈡被告承租原告所有坐落台中市○區○○○段第1366
地號土地面積58平方公尺，及同段第1366之1地號土地面積
27平方公尺，自97年6月1日起，調整租金為每月新台幣2,
700元。
二、被告則以：原告主張被告積欠租金1萬元，被告同意清償，
至於原告主張調整租金部分，被告不同意調整，因被告向原
告所承租之土地部分是路地，並非被告使用，計算租金之面
積應減少等語資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、法院之判斷：
㈠原告主張其所有系爭1366、1366之1號土地出租予被告，兩
造並未訂立書面契約，就系爭1366、1366之1號土地成立不
定期租賃契約，被告自85年間起每月給付租金2,000元，惟
迄97年7月22日止尚欠租金10,000元之事實，業據提出與所
述相符之土地登記簿謄本影本為證，且為被告所不爭執，堪
認原告之主張為實在。
㈡按租賃物為不動產者，因價值之昇降，當事人得聲請法院增
減其租金，民法第442條前段定有明文。查系爭土地85年度
公告現值為每平方公尺15,000元，97年度為每平方公尺
23,000元，有地價第2類謄本影本在卷足憑，是系爭土地之
價值顯有調昇，揆諸首揭規定，原告訴請本院調整租金，自
屬於法有據。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其
建築物申報總價年息百分之10為限；租用基地建築房屋準用
之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。依民法第
442條規定調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價
值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比
較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利
益，與應調整租金數額是否平衡（司法院院字第981號解釋
、最高法院81年台上字第3062號判決可資參照）。經查，被
告租用系爭土地作為其建物之部分基地，為兩造所不爭執，
雖被告抗辯：所承租之土地，部分為道路使用並非建物使用
，不應計入承租面積云云。惟被告自承其自訴外人 黃魏玉燕
受讓系爭土地租賃權，而原告與黃魏玉燕於82年7月30日在
本院成立和解，其內容為：「原告願將系爭1366號土地面積
58平方公尺及1366之1號土地面積27平方公尺租給黃魏玉燕
，每月租金2,000元」，有本院82年度訴字第842號和解筆錄
影本附卷可稽。被告既承受黃魏玉燕之承租人地位，所承租
之土地面積應與黃魏玉燕相同，即系爭1366號土地面積58平
方公尺及1366之1號土地面積27平方公尺，共計85平方公尺
，被告上開所辯，尚非可採。爰審酌被告所使用系爭土地之
價值，所處位置係位於道路旁，出入方便，以及利用土地主
要係作為建物使用，參以目前社會經濟狀況非佳等情狀，認
本件調整租金為每年以申報地價百分之8計算為相當，依卷
附地價第2類謄本影本所示，系爭土地每年申報地價為每平
方公尺4,160元，據此計算，每月租金應調整為2,357元（41
60x85x8%÷12=2357，元以下4捨5入），逾此部分之金額，
核屬過高。
㈢末按，房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租
金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准
許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算，
故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整（最高
法院著有48年台上字第521號判例、69年度台上字第1344號
裁判）。原告請求自起訴前之97年6月1日起調整租金，惟原
告並未提出起訴前調高租金意思表示之證明，故應以起訴狀
繕本之送達為向被告為調高租金意思表示。綜上所述，原告
依民法第421條規定，請求被告給付租金10,000元及自起訴
狀訴狀繕本送達被告翌日即97年8月22日起至清償日止，按
年百分之五計算之利息，及依民法第442條前段規定，請求
被告自起訴狀繕本送達之日即97年8月21日起，調整系爭土
地租金為每月2,357元，洵屬有據，應予准許。超過此部分
之請求，為無理由，應予駁回。
㈣本件應適用小額訴訟程序，依民事訴訟法第436條之19第1項
規定，法院為訴訟費用之裁判時，併確定訴訟費用額為1,33
0元，但本院審酌兩造就本件訴訟互有勝敗，故命被告負擔
訴訟費用額為998元，餘由原告負擔。
㈤本件係適用小額訴訟程序，依民事訴訟法第436條之20規定
，法院為被告一部敗訴之判決時，應就原告勝訴部分依職權
宣告假執行，爰不待原告之聲請，諭知假執行之宣告如主文
第5項所示。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　12　　月　　12　　日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法　官　吳蕙玟
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　12　　月　　12　　日
書記官