臺灣臺南地方法院89年度訴字第1070號民事判決

裁判字號：臺灣臺南地方法院89年訴字第1070號民事判決

裁判日期：民國90年01月02日

裁判案由：返還租賃物

臺灣臺南地方法院民事判決八十九年度訴字第一○七○號
原告甲○○訴訟代理人 徐美玉 律師
黃溫信 律師 黃紹文 律師被告維任企業有限公司
原設台應受送法定代理人戊○○住台南
應受送被告丙○○原住台北市○○區○○路四段六九二號四樓
應受送慎威企業有限公司
設台南右一人法定代理人丁○○住台南被告凱量企業有限公司
設台南兼法定代理人乙○○住台南
送達處被告己○○住台南
送達處訴訟代理人乙○○住同右右當事人間請求返還租賃物事件，本院判決如左：
主文被告維任企業有限公司、丙○○、慎威企業有限公司、凱量企業有限公司、乙○○、己○○應將坐落台南市○○區○○段七八九、七九０、七九一、七九二、七九三、七九四地號土地上建物門牌號碼為台南市○○區○○○街○○號三層樓房屋一棟遷讓交還予原告。
被告丙○○應給付原告新台幣伍拾貳萬伍仟元。
被告丙○○或慎威企業有限公司或凱量企業有限公司或乙○○或己○○應自民國八十九年八月五日起至遷讓交還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新台幣柒萬伍仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣捌拾壹萬玖仟元供擔保後得假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一、二、三項所示，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣門牌號碼台南市○○區○○街○○○號房屋（以下簡稱系爭建物）原為被告維任企業有限公司（以下簡稱維任公司）所有，維任公司因積欠訴外人大安商業銀行債務，經鈞院以八十五年度執妥字第五七八一號民事執行事件拍賣，於民國八十八年十一月三十日由原告向鈞院標購得標，並於同年十二月十五日取得系爭建物不動產權利移轉證書，隨即辦妥所有權移轉登記手續。
（二）於鈞院前揭執行事件進行中，被告丙○○具狀主張：「向債務人維任公司承租系爭開安三街三十四號房屋全部，租期自八十四年八月五日至八十九年八月四日止，第一年租金每月新台幣（下同）六萬八千七百五十元（即每坪二百五十元，以二百七十五坪計算，於每月五日給付），自第二年起每年調整租金百分之二點五」，另據被告丙○○與維任公司之租賃契約第八條約定，丙○○非經出租人同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部出借、轉租、頂讓或其他變相方法由他人使用房屋。
（三）系爭建物既已於八十八年十二月十五日由原告取得所有權，則依民法第四百二十五條買賣不破租賃之規定，原所有權人維任公司與被告丙○○間前揭就系爭建物之租賃關係，於被告取得權利移轉證書之日即八十八年十二月十五日起，當然由原告承受。
（四）查系爭租賃契約雖自八十八年十二月十五日起由本件原告承受，惟被告丙○○自原告承受後，從未支付任何租金，甚且於租賃期間違約將該租賃標的物交由被告凱量企業有限公司（以下簡稱凱量公司）及被告乙○○、己○○使用，乙○○又將一樓部分交由被告慎威企業有限公司（以下簡稱慎威公司）使用，被告丙○○轉租之行為顯已違反前揭租賃契約第八條之約定。
（五）按承租人違反租賃契約不得轉租（借）之約定，將租賃物轉租（借）於他人者，出租人得終止契約（參民法第四百四十三條），查本件承租人丙○○違約將租賃物轉租或轉借予被告慎威公司使用，本件原告即出租人業依上開法律規定以起訴狀繕本之送達，對被告丙○○為終止租賃契約之意思表示，又該起訴狀業經鈞院於八十九年七月二十二日以刊登新聞紙方式送達予被告，依法於八十九年八月十二日發生送達效力，其送達時間較約定租約終止日即八十九年八月四日為遲，應認原告與被告丙○○間之租約，業於租期屆滿即八十九年八月四日時終止。
（六）承租人丙○○之租約業已終止，丙○○即無占有權源，又且丙○○之違約轉租因租期屆滿，其次承租人慎威公司、凱量公司、乙○○、己○○縱有租約對原告亦不生效力，如係借貸則債權契約無對世效力，被告凱量公司等與丙○○之契約，亦對原告不生效力，其等之占有於租賃期滿均屬無權占有，爰：
①本於買賣關係請求出賣人即被告維任公司交付房屋。
②本於所有物返還請求權及租賃關係請求間接占有人（即原承租人）被告丙○○交還房屋。
③本於所有物返還請求權請求直接占有人被告慎威公司、凱量公司、乙○○、
己○○交付房屋（凱量公司及乙○○、己○○均有使用一至三樓、慎威公司使用一樓）。
（七）租賃契約既於八十八年十二月十五日移轉予原告，被告丙○○本應自該日起交付租金至租約終止日。惟其迄今分文未付，又被告慎威公司、凱量公司、乙○○、己○○無權占用原告之房屋使原告受有損害（與丙○○間有為不真正連帶債務關係），爰：
①對被告丙○○本於租賃關係，請求丙○○自八十九年一月五日起（即取得權
利移轉證書之翌日）至八十九年八月四日止（即租約終止之日），按月給付租金或損害金七萬五千元（原六萬八千七百五十元，按年調整於八十八年一月時已調為七萬五千元）。
②依侵權行為及不當得利之法律關係請求被告丙○○或慎威公司或凱量公司或
乙○○或己○○自租約終止之翌日即八十九年八月五日起至交還房屋之日止，按月給付原告七萬五千元。
三、證據：提出建物登記謄本、八十九年度契稅繳款書、不動產權利移轉證書、民事聲請狀、房屋租賃契約書各一件（以上均影本）。
乙、被告方面：
壹、被告維任公司、丙○○、慎威公司部分：被告維任公司、丙○○、慎威公司未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
貳、被告凱量公司、乙○○、己○○部分：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）被告丙○○原來是被告凱量公司的股東，後來被告丙○○在八十六年間移民，丙○○在移民前，也就是八十五年十月九日，把廠房的使用權交給訴外人 何正年 處理，後來何正年又交給乙○○處理，何正年到新加坡去了。之所以會如此處理，是因為這廠房是被告維任公司所租，而被告丙○○又向被告維任公司承租，凱量公司使用系爭建物已經五年了。
（二）被告丙○○是代表凱量公司和何正年去承租，丙○○、何正年和凱量公司有合夥關係，丙○○、何正年和乙○○對被告維任公司有一千萬元的債權關係，當初主要是要以租金去抵維任公司欠乙○○的債務，租金都是直接扣抵債務，當初押租金也沒有實際支付，直接扣抵債務，後來扣抵的細目沒有再為計算。
（三）按承租行為人交付租金，當然由出租人收受應有之利益，是天經地義的事。維任公司為系爭房屋之出租人，承租五年後，廠房一旦有所變化，新權利人半年後再要求承租人再交付已交付過之租金之請求行為，業已損害到善意之第三人。承租人是受到法律保障的，否則一隻牛硬扒二層皮之行為，跟盜匪有何差別？故原告之請求，也違背社會習性及倫理，應予駁回。
（四）返還租賃物之請求部份，物產所有權合法轉移，承租人依法應返還租賃物予新所有權人，也是天經地義的事。承租人也不過要求，給時間搬遷罷了。但承租人承租廠房時，所重新架設之物權，要求拆遷，恢復原狀，返還出租人，承租人承租該廠房時是半成品屋，因原告之夫 陳清富 及慎威公司丁○○兩人，八十五年間，向凱量公司商用部份廠房使用時，要求承租人重新架設電力設備，及廠內水泥等覆蓋多關裝設，來轉借給二人使用（短時間借用）工廠重新架設期間，都有聽取二人意見去施工。今廠房之轉移，承租人所架設之物權，理當歸承租人所有，也是天經地義的事。搬遷時間內，承租人也同意付部份租金，給予廠房新所有權人。故原告訴請標的物之返還，也應予駁回。
三、證據：提出授權書、委託授權書影本各一件、房屋租賃契約書原本一件及照片一幀並聲請訊問證人陳清富。
丙、本院依職權調取本院八十五年度執字第五七八一號民事執行卷宗並勘驗現場。理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但該訴訟標的對於數人必須合一確定者，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第五款定有明文。本件原告本於不真正連帶之法律關係請求被告遷讓系爭建物並返還系爭建物，其訴訟標的對於被告全體必須合一確定，其追加被告凱量公司、乙○○、己○○為被告，自屬合法，合先敘明。
二、被告維任公司、丙○○、慎威公司未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、得心證之理由：
一、原告起訴主張門牌號碼台南市○○區○○街○○○號房屋（以下簡稱系爭建物）原為被告維任公司所有，維任公司因積欠訴外人大安商業銀行債務，經本院以八十五年度執妥字第五七八一號民事執行事件拍賣，於八十八年十一月三十日由原告向本院標購得標，並於同年十二月十五日取得系爭建物不動產權利移轉證書，隨即辦妥所有權移轉登記手續。於本院前揭執行事件進行中，被告丙○○具狀主張其向維任公司承租系爭建物全部。系爭建物既已於八十八年十二月十五日由原告取得所有權，則原所有權人維任公司與被告丙○○間前揭就系爭建物之租賃關係，於被告取得權利移轉證書之日即八十八年十二月十五日起，當然由原告承受。查系爭租賃契約雖自八十八年十二月十五日起由本件原告承受，惟被告丙○○自原告承受後，從未支付任何租金，甚且於租賃期間違約將該租賃標的物交由被告凱量公司及被告乙○○、己○○使用，乙○○又將一樓部分交由被告慎威公司使用，被告丙○○轉租之行為顯已違反租賃契約之約定。查本件承租人丙○○違約將租賃物轉租或轉借予被告慎威公司使用，本件原告即出租人業依民法第四百四十三條之規定，以起訴狀繕本之送達，對被告丙○○為終止租賃契約之意思表示，又該起訴狀業經鈞院於八十九年七月二十二日以刊登新聞紙方式送達予被告，依法於八十九年八月十二日發生送達效力，其送達時間較約定租約終止日即八十九年八月四日為遲，應認原告與被告丙○○間之租約，業於租期屆滿即八十九年八月四日時終止。承租人丙○○之租約業已終止，丙○○即無占有權源，又且丙○○之違約轉租因租期屆滿，其次承租人慎威公司、凱量公司、乙○○、己○○縱有租約對原告亦不生效力，如係借貸則債權契約無對世效力，被告凱量公司等與丙○○之契約，亦對原告不生效力，其等之占有於租賃期滿均屬無權占有，爰：①本於買賣關係請求出賣人即被告維任公司交付房屋。②本於所有物返還請求權及租賃關係請求間接占有人（即原承租人）被告丙○○交還房屋。③本於所有物返還請求權請求直接占有人被告慎威公司、凱量公司、乙○○、己○○交付房屋（凱量公司及乙○○、己○○均有使用一至三樓、慎威公司使用一樓）。又租賃契約既於八十八年十二月十五日移轉予原告，被告丙○○本應自該日起交付租金至租約終止日。惟其迄今分文未付，又被告慎威公司、凱量公司、乙○○、己○○無權占用原告之房屋使原告受有損害（與丙○○間有為不真正連帶債務關係），爰：①對被告丙○○本於租賃關係，請求丙○○自八十九年一月五日起（即取得權利移轉證書之翌日）至八十九年八月四日止（即租約終止之日），按月給付租金或損害金七萬五千元。②依侵權行為及不當得利之法律關係請求被告丙○○或慎威公司或凱量公司或乙○○或己○○自租約終止之翌日即八十九年八月五日起至交還房屋之日止，按月給付原告七萬五千元等情。
二、被告凱量公司、乙○○、己○○則以：被告丙○○原來是被告凱量公司的股東，後來被告丙○○在八十六年間移民，丙○○在移民前，也就是八十五年十月九日，把廠房的使用權交給訴外人何正年處理，後來何正年又交給乙○○處理，之所以會如此處理，是因為這廠房是被告維任公司所租，而被告丙○○又向被告維任公司承租，凱量公司使用系爭建物已經五年了。被告丙○○是代表凱量公司和何正年去承租，丙○○、何正年和凱量公司有合夥關係，丙○○、何正年和乙○○對被告維任公司有一千萬元的債權關係，當初主要是要以租金去抵維任公司欠乙○○的債務，租金都是直接扣抵債務，當初押租金也沒有實際支付，直接扣抵債務，後來扣抵的細目沒有再為計算。按承租行為人交付租金，當然由出租人收受應有之利益，維任公司為系爭房屋之出租人，承租五年後，廠房一旦有所變化，新權利人半年後再要求承租人再交付已交付過之租金之請求行為，業已損害到善意之第三人，原告之請求違背社會習性及倫理，應予駁回。又物產所有權合法轉移，承租人依法應返還租賃物予新所有權人，也是天經地義的事。承租人也不過要求，給時間搬遷罷了。但承租人承租廠房時，所重新架設之物權，要求拆遷，恢復原狀，返還出租人，承租人承租該廠房時是半成品屋，因原告之夫陳清富及慎威公司丁○○兩人，八十五年間，向凱量公司商用部份廠房使用時，要求承租人重新架設電力設備，及廠內水泥等覆蓋多關裝設，來轉借給二人使用（短時間借用）工廠重新架設期間，都有聽取二人意見去施工。今廠房之轉移，承租人所架設之物權，理當歸承租人所有，也是天經地義的事。搬遷時間內，承租人也同意付部份租金，給予廠房新所有權人。故原告訴請標的物之返還，也應予駁回，等語置辯。
三、按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同，強制執行法第九十八條第一項定有明文。查原告主張系爭建物，原為被告維任公司所有，維任公司因積欠訴外人大安商業銀行債務，經本院以八十五年度執妥字第五七八一號民事執行事件拍賣，於八十八年十一月三十日由原告向本院標購得標，並於同年十二月十五日取得系爭建物不動產權利移轉證書，隨即辦妥所有權移轉登記手續等事實，業據原告提出建物登記謄本、八十九年度契稅繳款書、不動產權利移轉證書各一件為證，並為到場被告所不爭執，復經本院調取本院八十五年度執字第五七八一號給付票款執行卷宗審核無誤，自堪信為真實。另系爭建物不動產權利移轉證書送達於原告之時間係八十八年十二月十三日而非八十八年十二月十五日，有本院送達回證一件附於前開執行卷內可稽，原告誤指為八十八年十二月十五日，在此敘明，原告既已於八十八年十二月十三日取得系爭不動產之權利移轉證書，揆諸前揭規定，原告自領得不動產權利移轉證書之日起，應即取得系爭不動產之所有權。
四、再按對於物有事實上管領之力者，為占有人；質權人、承租人、受寄人、或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人，民法第九百四十條、第九百四十一條分別定有明文。本件原告主張其於取得系爭房屋之所有權前，系爭建物即為被告維任公司出租與被告丙○○，被告丙○○再將該租賃標的物交由被告凱量公司及被告乙○○、己○○使用，乙○○又將一樓部分交由被告慎威公司使用等情，為被告凱量公司、乙○○、己○○所不否認，並經本院勘驗現場及調取本院八十五年度執字第五七八一號給付票款事件卷宗查明屬實，亦堪信為真實。揆諸前揭說明，被告維任公司、丙○○為系爭建物之間接占有人，被告慎威公司、凱量公司、乙○○、己○○為系爭建物之直接占有人，經查：
（一）被告凱量公司、乙○○、己○○雖均辯稱：被告丙○○原來是被告凱量公司的股東，後來被告丙○○在八十六年間移民，丙○○在移民前，也就是八十五年十月九日，把系爭建物的使用權交給訴外人何正年處理，後來何正年又交給乙○○處理，因為系爭建物是被告維任公司所租，而被告丙○○又向被告維任公司承租，被告丙○○是代表凱量公司和何正年去承租云云，並提出授權書、委託授權書、房屋租賃契約書各一件為證，惟此業據原告所否認，查房屋租賃契約書上承租人欄確係記載被告丙○○，而非凱量公司或訴外人何正年，且依授權書、委託授權書之記載，尚無法證明係由被告丙○○代表凱量公司及何正年承租系爭建物，被告就此事實復無法舉證以實其說，其所辯顯不足採。
（二）按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物與出租人；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第四百五十條第一項、第四百五十五條前段及第七百六十七條前段分別定有明文。又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物，最高法院七十五年度台上字第八○一號著有判例可稽。查本件丙○○與維任公司間之租約係定有期限者，其租期屆滿日為八十九年八月四日，則上開租賃關係於八十九年八月四日期限屆滿時業已消滅，丙○○即無占有權源，且慎威公司、凱量公司、乙○○、己○○縱與丙○○有租賃或借貸契約，對原告均不生效力，被告之占有於租賃期滿，對於房屋之所有權人即原告而言，並無正當權源。原告自得①本於買賣關係請求出賣人即被告維任公司交付系爭建物、②本於所有物返還請求權及租賃關係請求間接占有人被告丙○○交還系爭建物、③本於所有物返還請求權請求直接占有人被告慎威公司、凱量公司、乙○○、己○○交付系爭建物（凱量公司及乙○○、己○○均有使用一至三樓、慎威公司使用一樓）。至於被告凱量公司、乙○○、己○○另要求將系爭建物上其所設置之物品拆遷，恢復原狀，返還出租人云云，惟證人陳清富到庭證稱：原告是其弟媳婦，兩、三年前有向乙○○租過系爭廠房的一半，有寫租約，租期是一年，每月租金三萬元。沒有要求乙○○要設置水電，只有要求要設置電動鐵門。不知道乙○○的廠房何來，有看到乙○○在整理，常在裡面走動，認為廠房是乙○○的，所以向乙○○租用。廠房裡的地面沒有什麼大洞，只是不平坦，不知道何人叫了預拌混凝土車來補平等語（見本院八十九年十月十七日言詞辯論筆錄），依證人之證詞及照片並不足為證明系爭建物內之電力設備及廠內水泥等裝設為被告所有，被告上開所辯，委無足採。
綜上所述，原告係系爭建物之所有人，而被告無正當權源而占用系爭建物，則原告依買賣關係、所有物返還請求權及租賃關係，分別訴請被告返還系爭建物，即屬有據，應予准許。
五、按前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉，強制執行法第九十八條第二項前段定有明文；復按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第一百七十九條、第一百八十一條但書分別定有明文。又無權佔用他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，有最高法院六十一年度台上字第一六九五號判例可供參照。查被告維任公司與丙○○間上開租賃關係，自原告於八十八年十二月十三日取得權利移轉證書起，亦隨同移轉予原告。原告主張被告丙○○迄未交付租金，依據租賃關係請求被告丙○○應給付自八十九年一月五日起至八十九年八月四日止，按月給付原告七萬五千元，並依侵權行為及不當得利之法律關係請求被告丙○○或慎威公司或凱量公司或乙○○或己○○自租約終止之翌日即八十九年八月五日起至交還房屋之日止，按月給付原告七萬五千元等情，有建物登記謄本、八十九年度契稅繳款書、不動產權利移轉證書、民事聲請狀、房屋租賃契約書各一件為證，堪認真實，雖被告凱量公司、乙○○、己○○另以：被告丙○○是代表凱量公司和何正年向被告維任公司承租，丙○○、何正年和乙○○對被告維任公司有一千萬元的債權關係，當初主要是要以租金去抵維任公司欠乙○○的債務，租金都是直接扣抵債務，當初押租金也沒有實際支付，直接扣抵債務，後來扣抵的細目沒有再為計算云云，惟其僅提出授權書、委託授權書、房屋租賃契約書各一件，尚難遽認其為實際承租人並有以租金扣抵債務，此外並未提出其他任何資料可為證明，足認被告前開抗辯顯無可採，原告依據租賃關係請求被告丙○○應給付自八十九年一月五日起至八十九年八月四日止所積欠共七個月之租金五十二萬五千元（計算式：七萬五千元×七個月＝五十二萬五千元），為有理由。次查，租賃關係終止或消滅後，承租人繼續使用租賃物，係屬無權占有，系爭建物為原告所有，分別由被告慎威公司、凱量公司、乙○○、己○○所無權占有使用，已如前述，則該等被告係無法律上原因而受有利益，原告並因此受有不能使用系爭房屋之損害。是原告於取得系爭不動產所有權後，自得依侵權行為及不當得利之法則，請求無權占有之被告丙○○、慎威公司、凱量公司、乙○○、己○○返還其相當於租金之利益。
從而，原告依據租賃關係，請求被告丙○○單獨給付租金五十二萬五千元，並依侵權行為及不當得利之法律關係請求被告丙○○或慎威公司或凱量公司或乙○○或己○○自租約終止之翌日即八十九年八月五日起至交還房屋之日止，按月給付原告七萬五千元，為有理由，應予准許。又被告丙○○與慎威公司、凱量公司、乙○○、己○○間，就上開債務係本於各別之發生原因，負其債務，並因其中一債務之履行，而他債務亦同歸消滅，為不真正連帶債務，如其中一被告業已履行，則另一人於給付範圍內可免給付之義務，併此敘明。
六、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事實已臻明確，兩造其餘主張及所提證據，經核均不影響判決結果，已無庸逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第一項、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國九十年一月二日
臺灣臺南地方法院民事第一庭~B法官黃瑪玲右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（應依對照人數附具繕本。）中華民國九十年一月三日~B法院書記官黃傳鈞