馬公簡易庭110年度馬簡字第6號民事判決

臺灣澎湖地方法院民事簡易判決　　　　110年度馬簡字第6號
原　　　告　 張議方
被　　　告　 吳秀緞
訴訟代理人　 鄭淑卿
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國110年3月8日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：訴外人友義房屋事業行即中信房屋澎湖加盟店之
員工 陳怡婷 於民國109年10月26日介紹原告至被告所有、門
牌號碼為澎湖縣○○市○○里○○街○○○號12樓之5之房屋
賞屋（下稱系爭房屋），因系爭房屋連同地下室車位一併出
售，原告甚為喜歡，願以總價新臺幣（下同）580萬元之價
金購買，並另外負擔額外相關稅費及仲介費等，進而於是日
與友義房屋事業行簽訂確認書及附停止條件定金委託書，並
開立面額10萬元、票號CH652815號之本票乙紙作為定金。然
被告事後反悔不願簽定買賣契約，被告即屬違約，爰依民法
第249條第3款之規定及上開附停止條件定金委託書第2條
第3項之約定，提起本件訴訟，訴請被告應加倍返還定金等
語，並聲明：㈠被告應給付原告20萬元及自起訴狀繕本送達
之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保
請准宣告假執行。
二、被告則以：原告與友義房屋事業行簽訂確認書及附停止條件
定金委託書等上開行為，係在被告與友義房屋事業行業經終
止專任委託銷售契約後（即109年10月15日）所為，故無法
律上效果。何況原告與友義房屋事業行簽訂之附停止條件定
金委託書，僅係有關定金之約定，並非系爭房屋之本約，兩
造之本約既尚未簽訂，何來定金之有？又被告是跟友義房屋
事業行之員工陳怡婷訂立契約，被告最初之意思是確實要實
拿570萬元，土地增值稅是由被告付，但後來被告與其子討
論後不想賣系爭房屋。同年10月中旬，房仲有帶客戶來看房
子，但被告對價格不滿意，房仲甚至要被告降價出售，被告
不滿，故不賣等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、經查，被告就系爭房屋於109年9月26日與友義房屋事業行
簽訂專任委託銷售契約，銷售條件為：「被告實拿570萬元
，不另附其他費用，但須負擔土地增值稅，委託期間為109
年9月26日至109年11月30日」。原告則經友義房屋事業行
員工之介紹，於109年10月26日前往系爭房屋看屋，並願以
總價580萬元購買，於當日簽訂與友義房屋事業行簽訂確認
書及附停止條件定金委託書，並開立面額10萬元之上開本票
乙紙與友義房屋事業行收執。惟兩造最終並未就系爭房屋簽
訂買賣契約等情，有本票乙紙、確認書、附停止條件定金委
託書及專任委託銷售契約書等件在卷可參，復經兩造各自陳
明，此部分事實首堪認定。
四、本件爭點為：原告與友義房屋事業行簽訂附停止條件定金委
託書時所交付之面額10萬元本票，是否生定金之效力？而於
被告不與原告就系爭房屋簽立買賣契約時，原告是否得依民
法第249條第3款之規定或下述之附停止條件定金委託書第
2條第3項之約定，請求被告加倍返還定金？
㈠經查，上開「附停止條件定金委託書」第2條第3項明文約
定：「簽署本委託書之同時，買方願支付上述承購總價之附
停止條件定金10萬元，作為受託人居間向賣方洽談承購條件
之用，但不得超過50萬元。附停止條件定金於賣方同意依本
委託書條件出售並於本委託書上簽認時，即生定金效力，買
賣契約已成立。若買方違約不買，則不得請求返還定金；若
賣方違約不賣，則所收定金（包含本委託書受託人代收者）
應由賣方加倍返還買方；與受託人無涉；若賣方未於本委託
書上簽認同意出售，則附停止條件定金無息返還買方」等語
（見本院卷第17頁）。觀之原告與友義房屋事業行簽訂之契
約條文及用語，可知原告所簽發給友義房屋事業行之10萬元
本票，係用於與賣方洽談承購條件之用，類如房地產交易中
常用之斡旋金，以彰顯買方對於該房地產之出價誠意，賣方
有權決定是否接受買方之出價，買方亦可於賣方確認前撤回
出價。又買方之出價，未必能達到賣方與仲介原本約定之底
價或最低銷售條件，但仍可嘗試出價，彰顯購買意願以期賣
方有降低售價並促成成交之可能；又或縱然買方之出價達到
底價或最低銷售條件，房屋仲介仍可於委託期限內另尋覓其
他出價更高之買家，使賣方及仲介獲取更優價格之機會，或
藉此評估買方之履約能力、信用等因素，以決定是否最終做
出應賣之承諾，此觀本附停止條件定金委託書之上開約款內
明文約定「於賣方同意依本委託書條件出售並於本委託書上
簽認」為生定金效力及買賣契約成立之條件，以及附停止條
件定金委託書之最末列有賣方是否同意依買方所提出之承購
條件出售或另行調整價格之簽認欄位與附停止條件定金係因
未經賣方簽認或買方撤回等原因而返還買方之欄位等情自明
。
㈡由此可見，本件並非買方即原告只要一出價超過被告與仲介
所約定之底價並交付附停止條件定金，系爭房屋之買賣契約
即行成立。何況原告在出價時，理論上應係不知底價為若干
，僅能透過房屋仲介之聯繫得知出價有無被被告接受或被告
是否另有調整價金之意思表示，原告於簽署附停止條件定金
委託書或提出應買之要約時，應明知最終之承諾權仍在被告
，此觀原告簽署之確認書及附停止條件定金委託書中，均一
再強調「於賣方簽認出售時買賣契約始成立」自明，原告對
此自無法諉為不知。至於買方出價超過賣方與仲介之底價或
最低銷售條件，而賣方選擇違約不與買方簽約，導致仲介喪
失獲利機會等情，此係賣方與仲介間內部關於委託銷售契約
之損害賠償範疇，核與買方無關。
㈢是本件附停止條件定金委託書之最末並未有賣方即被告之簽
認，兩造復未有就系爭房屋買賣達成意思表示合致，則原告
所交付友義房屋事業行之面額10萬元本票，因所約定之條件
並未成就，尚未生定金之效力，自無民法第249條第3款之
適用，復未達成附停止條件定金委託書第2條第3項所約定
之條件。原告主張被告應加倍返還定金，為無理由，不應准
許。
五、綜上所述，原告依民法第249條第3款之規定及附停止條件
定金委託書第2條第3項之約定，請求被告給付20萬元及自
起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利
息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行
之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證
，經核與判決之結果不生影響，毋庸逐一論述，併予敘明。
至於原告聲請傳詢友義房屋事業行之員工陳怡婷及老闆吳淑
美以證被告如何違約不賣等情，該等待證事實業經被告於本
院審理中陳述，應屬明瞭，核無調查之必要，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國110年3月29日
臺灣澎湖地方法院馬公簡易庭
法官陳立祥
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭（澎湖縣馬公市西文里
西文澳310號）提出上訴狀（須按他造當事人人數附繕本）。
中華民國110年3月29日
書記官黃培嘉