裁判字號：臺灣基隆地方法院93年基簡字第314號民事判決
裁判日期：民國93年07月13日
裁判案由：土地使用補償金
臺灣基隆地方法院民事判決九十三年度基簡字第三一四號
原告基隆市政府法定代理人甲○○訴訟代理人丙○○被告乙○○右當事人間請求土地使用補償金事件，本院於中華民國九十三年六月二十九日辯論終結，茲判決如左：
主文被告應給付原告新臺幣捌萬捌仟捌佰零捌元及自民國九十三年六月十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣參仟零玖拾元由被告負擔壹仟元，餘由原告負擔。
本判決命被告給付部分，得為假執行。
事實及理由要領
一、本件原告主張：被告前向原告標購坐落於基隆市有「基隆市○○區○○段三小段四六地號土地」（下稱系爭土地）上門牌號碼「基隆市○○區○○路九三之二號房屋」（下稱系爭房屋），未依原告「六八基府財產字第一四五一○號」配售函說明二規定（為買賣契約之一部分）向原告承租房屋基地，繳交租金，然按「無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念」（參見最高法院六十一年臺上字第一六九五號判例），被告使用系爭土地未支付對價予原告，自受有相當於租金之利益，原告則受有相當於租金之損害，故原告自得依民法第一百七十九條不當得利之規定，請求被告返還相當於租金之利益。查系爭房屋依建物登記謄本所示，面積（含公共設施）合計為五○‧○三平方公尺，自七十五年七月一日起至九十二年十二月三十一日止，依原告七十九年十一月二十一日「七九基府財產字第七六○七九號」函所示減半徵收及各樓層負擔方式，並依歷年之租金率計算，被告共積欠土地使用補償金計二十八萬五千八百三十二元（詳如起訴狀所附計算表所示），詎被告始終不為給付，為此提起本件訴訟，請求判命被告如數給付原告二十八萬五千八百三十二元及加給自起訴狀繕本送達被告之翌日（即九十三年六月十一日）起至清償日止按年息百分之五計算之遲延利息。
二、被告對於原告主張之事實並無爭執，惟對於已逾五年「相當租金之損害金」部分，認已罹於五年之時效期間（伊為消滅時效之抗辯），伊得拒絕給付等語，資為抗辯。聲明駁回原告之訴。
三、查原告主張：被告所有之系爭房屋使用基隆市有系爭土地，未向原告租用房屋基地繳交租金（原告似指被告無權占有，惟始終未曾明示），認被告受有相當於租金之利益二十八萬五千八百三十二元（詳如起訴狀所附計算表所示），使原告受有相當於租金之損害等情，業據提出(一)原告六十八年三月二十一日六八基府財產字第一四五一○號函影本一件、(二)「基隆市政府標售旭川河三幢大樓剩餘戶投標須知」影本一件、(三)原告七十二年九月二十九日七二基府財產字第五五四六八號函影本一件、(四)原告七十九年十一月二十一日七九基府財產字第七六○七九號函影本一件、(五)「基隆市市有基地租賃契約」例稿影本一件、(六)「基隆市市有非公用不動產租賃作業程序」影本一件、(七)基隆市○○區○○段三小段四六地號土地及系爭房屋之登記謄本各一件為證，且被告除抗辯逾五年「相當租金之損害金」部分已罹於消滅時效，伊得拒絕給付外，其餘亦為被告所不爭，原告之主張自堪信為真實。
四、按土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，惟房屋性質上不能與土地分離而存在，故土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，向來法院實務上之見解，認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當之代價，故其法律關係之性質，當屬租賃（參見最高法院四十八年臺上字第一四五七號判例及最高法院七十三年五月八日七十三年度第五次民事庭會議決議）。八十八年四月二十一日修正公布（自八十九年五月五日起施行）之民法第四百二十五條之一並予以明文規定。本件系爭土地及系爭房屋原均為基隆市所有，而由原告管理（依法原告得行使所有權人之權利），而原告僅出售系爭房屋予被告（為兩造所不爭，並有系爭土地及系爭房屋之登記謄本各一件在卷可稽），依上開說明，本可推定兩造對於系爭房屋之基地（即系爭土地）有租賃關係存在。惟查：被告始終拒絕依原告六十八年三月二十一日「六八基府財產字第一四五一○號」函說明二之規定（性質為買賣契約之一部分）與原告簽訂基地租賃契約，向原告承租房屋基地，繳交租金；原告亦始終未以被告違反買賣契約之約定（即租用市有基地繳納租金），對被告表示解除買賣契約，或訴請被告給付租金，亦為兩造所不爭，故尚難認被告對於系爭房屋之基地（即系爭土地）有租賃關係存在，而應認為被告乃無權使用系爭土地。
五、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第一百七十九條定有明文。又「無權占有他人土地，可能獲得相當於租金利益，為社會通常之觀念。」（參見最高法院六十一年度臺上字第一六九五號判例）。本件被告既無權使用基隆市有系爭土地，可能獲有相當於租金利益二十八萬五千八百三十二元，而使基隆市受有相當於租金之損害二十八萬五千八百三十二元，如前所述，從而原告（依法原告得行使所有權人之權利）依民法第一百七十九條之規定，請求被告如數返還，核有依據，本應准許。茲尚應審究者為：對於已罹於消滅時效部分，原告得否請求？以下再述之。
六、次按「利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。」民法第一百二十六條定有明文。又「無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權，已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時效之租金之利益，即不得依不當得利之法則請求返還。」（參見最高法院四十九年臺上字第一七三○號判例及六十五年度第五次民庭庭推總會議決定（(二)）。本件原告既係依不當得利之法律關係請求被告返還「相當於租金之利益」，且經被告為消滅時效之抗辯，則原告對於八十七年十二月三十一日以前相當租金之補償金債權之請求權，因已逾五年而告消滅，被告得拒絕給付（參見民法第一百四十四條第一項規定），故原告此部分之請求應不准許。
七、綜上，被告應給付原告八十八年一月一日起至九十二年十二月三十一日止計五年相當於租金之土地使用補償金八萬八千八百零八元及自起訴狀繕本送達被告之翌日（即九十三年六月十一日）起至清償日止按年息百分之五計算之利息。從而原告之請求，以此部分為限為有理由，逾此部分之請求即無理由，應不准許。又本件原告雖僅請求至九十二年十二月三十一日止之「相當於租金之損害金」，惟被告於九十三年一月一日之後仍繼續無權使用系爭土地，受有相當於租金之利益，使基隆市受有相當於租金之損害，依法仍應返還基隆市（由原告行使所有權人之權利）「相當於租金之損害金」，被告並非已無給付之義務；被告實應與原告洽訂租約，約明租金，以免將來再次涉訟，請被告參考辦理。
八、訴訟費用（裁判費）三千零九十元，依民事訴訟法第七十九條規定，命兩造依比例負擔，爰一併確定其數額如主文第三項所示。
九、本件命被告給付部分，係「就民事訴訟法第四百二十七條第一項訴訟（關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在新臺幣五十萬元以下者）適用簡易程序所為被告敗訴之判決」，依民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款規定，應依職權宣告假執行，爰依職權宣告之。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百八十九條第一項第三款，判決如主文。
中華民國九十三年七月十三日
基隆簡易庭法官林金發右為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於本判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（並附繕本）及繳納上訴裁判費，上訴於本院合議庭。
中華民國九十三年七月十三日
法院書記官溫麗燕