裁判字號：臺灣桃園地方法院104年訴字第1856號民事判決
裁判日期：民國106年08月09日
裁判案由：返還停車位
臺灣桃園地方法院民事判決104年度訴字第1856號原告 嚴金平 訴訟代理人 徐錦姿
徐慧齡 律師被告 楊孟儒 訴訟代理人 王徐杏芳 複代理人 林珪嬪 律師上列當事人間請求返還停車位事件，本院於民國106年7月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○○號土地其上建物同段五０六建號，即門牌號碼桃園市○○區○○路○○○號地下層編號二十四（即B8）之停車位騰空返還與原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾捌萬捌仟元為被告預供擔保，得假執行。但被告如以新臺幣捌拾陸萬貳仟玖佰貳拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告於起訴時訴之聲明第一項：被告應無條件將物品清空，返還法定車位24號。嗣原告於民國106年6月21日具狀更正聲明第1項為「被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○○號土地其上建物同段506建號，即門牌號碼桃園市○○區○○路○○○號地下層編號24（即B8）之停車位騰空返還與原告。」（見本院104年度訴字第1856號卷，下稱本院卷，卷二第56頁），上開更正聲明部分僅係更正事實上之陳述，核與前開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告於87年7月29日向訴外人 陳秀雀 （代理人： 呂俊成 ）購買桃園市○○區○○段○○○號建物、共用部分及其基地（門牌號碼為桃園市○○區○○路○○○號，下稱154號房屋），並於同年9月21日完成所有權移轉登記，154號房屋係坐落於龍潭都心社區（下稱系爭社區），建商永江建設股份有限公司（下稱永江公司）於銷售系爭社區建物時，即將各個建物搭配建物下方之地下樓停車位予以銷售。原告與前手陳秀雀之不動產買賣契約書雖未記明停車位編號，惟陳秀雀之夫即訴外人呂俊成代理簽訂買賣契約後，曾與原告前往地下室停車位進行點交，並指出系爭房屋所附之停車位編號即為「B8」，並經證人呂俊成到庭證稱明確。另佐以證人 劉鳳嬌 與永江建設公司所訂立之「龍潭都心房地預定買賣合約書」（請 參鈞 院卷第84頁），其預售屋編號為「D29」，參諸被證2之「停車位分配圖」，可知劉鳳嬌所購買之桃園市○○區○○路○○○巷○號房屋之停車位編號即為「D29」，足認154號房屋之停車位編號即為「B8」。故永江公司於銷售系爭社區建物時，係將各個建物搭配地下樓停車位予以銷售，每戶配有一個停車位，住戶不能多買或不買停車位，且地下層即桃園市○○區○○段○○○○號謄本之建物門牌欄亦載明：「神龍路219號等49戶共同使用」，每戶建物之權利範圍亦為49分之1，足證每戶配有一個停車位。
（二）依被證2之房子配置圖與車庫配置圖係建商當初設計規劃，與證人劉鳳嬌所購買預售屋編號D29，門牌號碼桃園市○○區○○路○○○巷○號，此亦與被告前手即訴外人 彭武勝 所提出之使用執照後附編號與房屋門牌對照表相符。且車庫配置圖與原證11地下室平面圖互以參照，即知編號「24」為「B8」（下稱系爭停車位）、編號「25」為「B9」。再參諸永江公司當時出售預售屋時所提供之廣告文宣，其房屋與車位之配置圖亦與原證9、11相符。堪信原告所有之154號房屋搭配停車位編號為「B8」即24號，被告所有之桃園市龍潭區142號房屋搭配停車位編號則應為「B1」即25號。
（三）至於被告抗辯嗣後其他住戶有與永江公司另行約定更換停車位之情事，亦係其他住戶與永江公司之協議，基於債權相對性原則，無從拘束原告，亦無法作為被告占用之合法權源。並聲明：（一）如主文第1項所示。（二）本件願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告自92年10月25日向前手彭武勝購買門牌號碼桃園市○○區○○路○○○號房屋（下稱142號房屋）時即搭配系爭停車位，且先前停車廠維修時，被告亦分擔系爭停車位之維修費用，則以建商原規劃之停車位分配圖已不符實際使用情況，應以實際使用情況認定分管契約內容。142號房屋所有權人已實際使用系爭停車位將近20年，亦未曾有有其他區分所有權人對被告或其前手表示異議，自堪認各共有人間有默示分管契約存在，況原告自承取得所有權即87年9月21日時，142號房屋住戶即已使用系爭停車位，原告均未表示反對等語置辯，並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告於87年9月21日以買賣為原因，取得桃園市○○區○○段○○○○號土地（權利範圍193/10000）、同段681地號（權利範圍193/10000）暨同段463建號（門牌號碼桃園市○○區○○路○○○號）所有權。
（二）被告於92年11月6日以買賣為原因取得桃園市○○區○○段○○○○號土地（權利範圍197/10000）暨同段457建號（門牌號碼桃園市○○區○○路○○○號）所有權。
四、得心證之理由：
（一）按區分所有建物，依土地登記規則第81條第1款：「同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外。」之規定可知，公寓大廈之停車位與其他公共設施併同登記為一建號，由區分所有權人全體共有，如購買車位者取得較多之應有部分，自得對該特定之車位享有專用權。準此，公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力（最高法院96年度台上字第1152號判決意旨參照）。
（二）經查，原告所有之154號房屋編號為B8，被告所有之142號房屋編號為B1；坐落桃園市○○區○○段○○○○號即門牌號碼為桃園市○○區○○路○○○號（下稱506建號），為系爭社區49戶共同使用，且為457建號至505建號所共有，權利範圍各為49分之1；系爭停車位目前為被告所占有使用等情，為兩造所不爭，並有85桃縣工建使字第161號使用執照全卷所附編號與房屋門牌對照表、506建號登記第二類謄本附卷可佐（見本院卷一第6、7、152頁、本院卷二第61頁）。次查，證人劉鳳嬌到庭證稱略以：當初停車位是建商配給我的，社區沒有二次分配停車位；這間房子是預售屋，買了85年就搬進去住等語（見本院卷一第81頁反面、第82頁）。證人 趙正光 到庭證稱略以：我向永江公司購買門牌號碼桃園市○○區○○路○○○巷○○號房地，我是第一批住戶；當初跟建商購買時，建商是說一戶配一車位等語（見本院卷第170頁反面至第171頁）。又證人劉鳳嬌、趙正光所提出之龍潭都心房屋土地買賣合約書（下稱房地買賣合約），第1條第3項均約明：「…地下室每戶持分一停車位，位置所在以配置圖為準（附位置圖）。（附件五）」，且所附之附件五均相同。另證人劉鳳嬌之戶別為D29，附件五亦註記D29，證人趙正光之戶別為D16，附件五亦註記D16（見本院卷一第13、84至85、96、177至179、201、202頁），準此，足見證人劉鳳嬌及趙正光所提出之房地買賣合約附件五為系爭社區建商與各承購戶，就506建號定明停車位之使用權者及其範圍，而屬共有物之分管契約，足堪憑認。又依被證二之房子配置圖及車庫配置圖所示，154號房屋編號為B8，車庫位置為編號24，被告所有之142號房屋編號為B1，車庫編號為13（見本院卷一第48頁及反面），是以，依506建號關於停車位配置及使用之分管契約即房地買賣契約附件五所示，原告所有之154號房屋配置之停車位為編號24，應堪認定。
（三）被告雖抗辯506建號關於停車位之分配使用現況與被證二房子配置圖及車庫配置圖已有不符，故應以實際使用情況認定分管契約內容云云。雖證人趙正光證稱：我當初買後看到車位覺得太窄，跟建商說，建商才換現在我使用的車位給我；我記得車位在哪，但我車位沒有編號等語（見本院卷一第171頁），以及證人 傅吉和 證稱略以：房子是成屋才買的；當初向永江公司購買房地時，是一戶配一車位，但當初配得的車位太小，停進去無法開門，永江公司說旁邊的車位跟我一樣是小的，因為車位太小，所以永江公司配了另一個不在原本規劃圖內的車位給該戶，所以跟我說我能同時使用這兩個車位，但實際上這兩個車位的大小只能停一部車，我的車位是2、3號等語（見本院卷一第
172頁及反面）。惟查，證人呂俊成到庭證稱：當初以陳秀雀的名義買了門牌號碼154房屋、156號房屋，154號房屋賣給原告，156號被拍賣了；當初入住時是第一批住戶；房子的正下方地下室是附的停車位，兩間剛好都是地下室正下方的車位，編號我已經不記得了；我確定有帶原告下去看車位，所以買賣有附車位等語（見本院卷一第16
8頁反面至169頁），且證人劉鳳嬌證稱當初停車位是建商配給我的，社區沒有二次分配停車位等語（見本院卷第81頁反面）。足見雖證人趙正光及傅吉和目前所使用之車位與房地買賣契約附件五及被證二車庫配置圖不符，然渠等均證稱有與建商另行磋商所分得之停車位位置，而被告並未舉證證明證人呂俊成有與建商另行磋商停車位位置，自不得僅以證人趙正光及傅吉和使用現況與房地買賣契約附件五及被證二車庫配置圖不符，遽斷原告所有之154號房地所配置之停車位已非編號24號，故被告所辯，殊非可採。
五、綜上所述，原告依分管契約，請求被告將坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○○號土地其上建物同段506建號，即門牌號碼桃園市○○區○○路○○○號地下層編號24（即B8）之停車位騰空返還與原告，為有理由，應予准許。又本件兩造分別陳明願供擔保為假執行或免為假執行之宣告，爰分別酌定相當擔保金而准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資料，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中華民國106年8月9日
民事第三庭法官陳寶貴正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年8月10日
書記官何伊羚