裁判字號：臺灣高等法院臺中分院94年再字第8號民事判決
裁判日期：民國94年04月26日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院臺中分院民事判決九十四年度再字第八號
再審原告戊○○○
乙○○丁○○兼右三人共同訴訟代理人丙○○再審被告甲○○訴訟代理人 林益輝 律師右當事人間請求拆屋還地事件，再審原告對於中華民國九十二年一月二日本院九十年度重上字第一○九號確定判決，提起再審之訴，本院於九十四年四月十二日言詞辯論終結，判決如下：
主文再審之訴駁回。
再審訴訟費用由再審原告負擔。
事實及理由
一、本院九十年度重上字第一○九號確定判決（下稱原確定判決）有下列適用法規顯有錯誤，再審原告爰依民事訴訟法第四百九十六條第一項第一款之規定，對原確定判決提起本件再審之訴，其理由如下：
㈠原確定判決認定再審原告之被繼承人 簡剛藝 將所承租之系爭二六九之七、二六
九之五一號土地，其中如附圖Ｄ部分（○○里鎮○○路○○○號房屋）出租與 白紅美 至八十九年九月二十一日等情，為再審原告所自承，且據證人白紅美證述明確，而簡剛藝於八十七年十一月二十九日死亡，有戶籍謄本在卷可憑，再審原告繼承該承租權後，仍將承租之系爭二六九之七、二六九之五一號土地如附圖Ｄ部分土地轉租與白紅美甚明。惟再審被告係主張：再審原告將向其承租之土地上所建房屋中之一棟，出租與白紅美，再審原告及證人白紅美均無簡剛藝將所承租之系爭二六九之七、二六九之五一號土地，其中如附圖Ｄ部分出租與白紅美至八十八年九月二十一日等情之自承或證言，原確定判決前揭認定，即與調查證據及辯論之結果不符，判決理由與卷內證據矛盾，有民事訴訟法第四百六十九條第六款之違背法令，自屬判決適用法規顯有錯誤之情形。
㈡原確定判決以最高法院五十二年度台上字第六八○號判例所示「按土地法第一
百零三條第三款所謂轉租基地於他人，不以全部轉租為限，即對於一部轉租，亦得就全部租賃關係予以終止」，資為「因房屋與基地有不可分離之關係，即房屋之使用不可離開基地而單獨利用，則承租人將承租土地上房屋轉租與他人，亦即係將係將承租土地轉租與他人」之依據，誤認將承租基地上所建房屋出租他人使用，即為將承租之基地出租，判決適用法規已顯有錯誤。
㈢白紅美並未向再審原告承租系爭基地，僅因其承租之房屋建在系爭土地之上，
基於常情而附帶使用系爭基地，就系爭基地部分並無租賃關係。原確定判決認定「承租人將承租土地上房屋轉租與他人，亦即係將承租土地轉租與他人。」，與經驗法則不合，亦屬判決適用法規顯有錯誤。
㈣最高法院七十九年台上字第二六七八號判例意旨固無判決全文「無論該他人為
其親屬或向其租借之人」之贅文，惟綜觀該判例意旨，係認基地承租人單純將基地轉租，始構成終止基地租約之原因，基地承租人將承租之基地上所建房屋之一部分房屋供他人使用，是為房屋所有人對於地上房屋使用收益權之行使，故將部分房屋出租，乃行使收取租金之收益權，非單純將承租之基地轉租，自不構成終止基地租約之原因。從而，再審原告將承租基地上所建房屋之一部分出租與白紅美使用，與單純之基地轉租有別，不構成基地轉租之抗辯，自與該判例意旨相符，原確定判決任意曲解該判例為「顯係指單純以房屋部分供與他人使用為要件，並無同時將土地轉租他人之情形，與本件同時將土地出租與他人使用顯有不同」，判決適用法規已顯有錯誤。
㈤按「基地所有人出租基地時，僅約定基地不得轉租轉讓者，對於基地承租人所
建房屋之使用收益及處分權，既無限制，不能解為當然可生禁止出租出讓之效力」，及「因地上有房屋而承租土地，然後將房屋出租他人，係對房屋使用收益之一種方法，與將承租土地轉租他人使用之情形有別」，為法院審判實務上之通說（最高法院五十七年台上字第四○三號、五十八年台上字第一○二一號判決意旨）。系爭基地出租時，並無所建房屋不得出租出讓之特約，原確定判決竟置之不論，認定「承租人將承租土地上房屋轉租與他人，亦即係將承租土地轉租與他人」，判決適用法規顯有錯誤至明。
㈥依最高法院四十三年台上字第四七九號、四十八年台上字第二二七號判例之釋
示及民法第四百二十六條之一之規定，基於基地承租人在基地上建築之房屋有使用收益及處分權，認定租地建屋之承租人，轉讓其在基地上建築之房屋時，應為基地租賃權隨建築物而移轉於房屋買受人，不構成基地轉租終止租約之原因。依舉重以明輕之法律適用原則，基地承租人將建築之房屋一部分出租，乃對於房屋收益權之行使，並非單純將某地轉租，亦無租賃權之移轉，更不應構成基地轉租終止租約之原因。原確定判決不依舉重以明輕之法律適用原則類推適用，以保障基地承租人對於在基地上所建房屋之收益權，判決適用法規顯有錯誤。
㈦房屋與基地為各別之不動產，其所有權人各得行使其權利，最高法院四十三年
台上字第六三九號著有判例。原確定判決竟謂「因房屋與基地有不可分離之關係，即房屋之使用不可離開基地與單獨利用，則承租人將承租土地上房屋轉租與他人，亦即係將承租土地轉租與他人」，顯與上開判例有違，亦有適用法規顯有錯誤之情形。
爰聲明求為判決：㈠本院九十年度重上字第一○九號確定判決關於再審原告敗訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，再審被告第二審之上訴應駁回。㈢再審費用及前第
一、二、三審訴訟費用，均由再審被告負擔。
二、再審被告則以本件再審依再審原告所指之再審事由，除於前訴訟已主張並為原確定判決所不採，又為最高法院所裁定駁回，再審原告再以該事由提起再審之訴，顯有違民事訴訟法第四百九十六條第一項但書當事人已依上訴主張其事由或知其事由而不為主張者，不得對於確定終局判決聲明不服之規定，再審原告即不得再提起本件再審之訴等語，資為抗辯。
三、本件再審原告係以原確定判決適用法規顯有錯誤為由，依民事訴訟法第四百九十六條第一項第一款之規定提起再審之訴，茲就再審原告所主張之再審事由是否有理由，論述於下：
㈠原確定判決認定再審原告有將承租之系爭二六九之七、二六九之五一號土地轉租
，係以再審原告自承其被繼承人簡剛藝將所承租之系爭二六九之七、二六九之五一號土地，其中如附圖Ｄ部分即門牌號○○里鎮○○路○○○號房屋出租與白紅美至八十八年九月二十一日等情，且據證人白紅美證述明確，因房屋與基地有不可分離之關係，即房屋之使用不可離開基地而單獨利用，則承租人將承租土地上房屋轉租與他人，亦即係將承租土地轉租與他人。再審原告繼承該承租權後，仍將承租之系爭二六九之七、二六九之五一號土地如附圖Ｄ部分土地轉租與白紅美為據。再審原告及證人白紅美於前訴訟程序固僅指稱簡剛藝係將承租土地上○○里鎮○○路○○○號房屋出租與白紅美，而未陳稱簡剛藝係將其承租之土地轉租，但由原確定判決所載「簡剛藝將所承租之系爭二六九之七、二六九之五一號土地，其中如附圖Ｄ部分（○○里鎮○○路○○○號房屋）出租與白紅美至八十八年九月二十一日等情，為被上訴人戊○○○、乙○○、丁○○及丙○○所自承，且據證人白紅美證述明確」，可見原確定判決僅依再審原告之自認及證人白紅美之證言，認定簡剛藝係將承租土地上○○里鎮○○路○○○號房屋出租與白紅美，而非再審原告所稱原確定判決依再審原告之自認及證人白紅美之證言，認定簡剛藝將所承租之系爭二六九之七、二六九之五一號土地，其中如附圖Ｄ部分轉租與白紅美。原確定判決認定簡剛藝有轉租承租土地與白紅美，所憑乃簡剛藝將承租土地之房屋出租與白紅美，因房屋與基地有不可分離之關係，即房屋之使用不可離開基地而單獨使用，則承租人將承租土地上房屋轉租與他人，即係將承租土地轉租與他人。原確定判決前揭認定，即無再審原告所稱與調查證據及辯論之結果不符，判決理由與卷內證據矛盾之違背法令。
㈡最高法院五十二年台上字第六八○號判例係謂「土地法第一百零三條第三款所謂
轉租基地於他人，不以全部轉租為限，即對於一部轉租，亦得就全部租賃關係予以終止」。原確定判決引用該判例係在說明再審原告雖僅將部分土地轉租，再審被告仍得將全部租賃關係終止，並非以之為「因房屋與基地有不可分離之關係，即房屋之使用不可離開基地而單獨利用，則承租人將承租土地上房屋轉租與他人，亦即係將承租土地轉租與他人」之依據，原確定判決認定再審原告將承租基地上所建房屋出租他人使用，即係將承租之基地出租，與最高法院五十二年台上字第六八○號判例無關。又民事訴訟法第四百九十六條第一項第一款規定：適用法規顯有錯誤者，得以再審之訴對於確定終局判決聲明不服。但當事人已依上訴主張其事由或知其事由而不為主張者，不在此限。再審原告曾就本院九十年度重上字第一○九號判決提起第三審上訴，經最高法院認再審原告之上訴不合法，以九十四年度台上字第一三五號裁定駁回，再審原告於提起第三審上訴時，並未主張此事由，此有再審原告之上訴理由狀在卷可稽，再審原告依法自不得再主張此項再審事由。
㈢房屋與基地有不可分離之關係，即房屋之使用不可離開基地而單獨利用（最高法
院四十八年台上字第一四五七號判例亦謂房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基），故承租他人之房屋當然有權使用該房屋所坐落之基地，此事實亦為再審原告所承認。而就承租人使用房屋所坐落基地之法律關係，原確定判決認為「承租人將承租土地上房屋轉租與他人，亦即係將承租土地轉租與他人」，再審原告認為「白紅美並未向再審原告承租系爭基地，僅因其承租之房屋建在系爭土地之上，基於常情而附帶使用系爭基地」，究竟白紅美承租再審原告之房屋何以得使用該房屋之基地，係基於承租再審原告之房屋而一併承租該房屋之基地，或係附帶得使用該房屋之基地，此為解釋白紅美承租再審原告房屋之意思表示的問題。按解釋意思表示原屬事實審法院之職權，原確定判決不過就事實審法院所確定之事實為法律上之判斷，事實審法院解釋意思表示，縱有不當，亦不生適用法規顯有錯誤問題，最高法院六十四年台再字第一四○號判例著有明文。原確定判決以再審原告將所承租土地上之房屋出租與白紅美，及房屋與基地有不可分離之關係，即房屋之使用不可離開基地而單獨利用等事實，解釋當事人之意思表示而為法律上之判斷，認定白紅美承租再審原告之房屋即包括該房屋所坐落之基地，再審原告將承租土地上房屋轉租為他人，即係將承租土地轉租與他人，既無再審原告所稱之與經驗法則不合，亦非適用法規顯有錯誤。
㈣最高法院七十九年台上字第二六七八號判例係謂「房屋所有人與基地所有人間就
基地有租賃關係，如當事人間無相反之特約，則房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因」，固無判決全文所載「無論該他人為其親屬或向其租借之人」之字句，但由該判例「房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用」，並未限定係無償使用，則所謂將其房屋一部分供與他人使用，自應包括有償使用之租賃，再由該判例「為所有人對於地上房屋使用收益權之行使」，所謂收益應係指將房屋一部分出租他人而收取租金而言，故房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，該他人當然包括房屋所有人之親屬或向其租借之人，判決全文所載「無論該他人為其親屬或向其租借之人」之字句，自屬贅語，判例意旨刪除全文所載「無論該他人為其親屬或向其租借之人」之字句，意義並無不同。則細釋最高法院七十九年台上字第二六七八號判例要旨，應解為房屋所有人將其房屋一部分出租予他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因。惟最高法院七十九年台上字第二六七八號判例係針對房屋所有人將其房屋一部分即部分房間供與他人使用而言，因房屋所有人僅將其房屋之一部分供與他人使用，其他部分仍由房屋所有人使用，該房屋所坐落之基地自無轉租之問題。此與本件再審原告及其被繼承人簡剛藝係將承租土地上之二棟建物即門牌號○○里鎮○○路二○○、二○二號房屋，其中之門牌號○○里鎮○○路○○○號房屋整棟建物出租與白紅美不同，自無最高法院七十九年台上字第二六七八號判例之適用，是原確定判決認「最高法院七十九年台上字第二六七八號判例係指單純以房屋部分供與他人使用為要件，並無同時將土地轉租他人之情形，與本件同時將土地出租與他人使用顯有不同，渠等援用該判例，尚不足採取」，並無不當。再審原告認房屋所有人將其所建二棟房屋之一棟房屋出租與他人使用，解為符合最高法院七十九年台上字第二六七八號判例要旨所稱房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用之要件，顯係曲解該判例之意思而無可採。
㈤最高法院五十七年台上字第四○三號判決要旨「基地所有人出租基地時，僅約定
基地不得轉租轉讓者，對於基地承租人所建房屋之使用收益及處分權，既無限制，不能解為當然可禁止出租出讓之效力」，最高法院五十八年台上字第一○二一號判決要旨「按因地上有房屋而承租土地，然後將房屋出租他人，係對房屋使用收益之一種方法，與將承租土地轉租他人使用之情形有別」。原確定判決所持之「承租人將承租土地上房屋轉租與他人，亦即係將承租土地轉租與他人」法律見解，固與最高法院五十七年台上字第四○三號、五十八年台上字第一○二一號判決要旨有異。但最高法院前開判決之法律見解，並無拘束各級法院之效力，且民事訴訟法第四百九十六條第一項第一款所謂適用法規顯有錯誤者，係指確定判決所適用之法規顯然不合於法律規定，或與司法院現尚有效及大法官會議之解釋，或最高法院尚有效之判例顯然違反者而言（參照最高法院五十七年台上字第一○九一號、六十年台再字第一七○號判例），故適用法規顯有錯誤，並不包括確定判決之法律見解與最高法院之判決顯然違反在內，再審原告以原確定判決所持之法律見解，不符最高法院五十七年台上字第四○三號、五十八年台上字第一○二一號判決要旨，指為適用法規顯有錯誤，委無可取。況此部分之再審事由，並未經再審原告於提起第三審上訴時主張，再審原告依同前述之理由亦不得再主張此項再審事由。
㈥最高法院四十三年台上字第四七九號、四十八年台上字第二二七號判例分別明示
「租地建築房屋除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人」、「租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋所有權讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在」。八十九年五月五日施行之民法第四百二十六條之一，亦明定「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在之（最高法院四十三年台上字第四七九號、四十八年台上字第二二七號判例於民法增訂第四百二十六條之一後不再援用）。但最高法院上開判例及民法第四百二十六條之一之規定，之所以允許基地承租人將其房屋轉讓他人，基地租賃權可以隨房屋所有權之移轉而讓與房屋受讓人，乃因土地法第一百零三條並未將承租人將基地承租權轉讓於他人，列為出租人得收回基地之原因，且為保障房屋受讓人之權益，此觀民法第四百二十六條之一之立法理由「租用基地建築房屋，於房屋所有權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權，基地出租人將可請求拆屋收回基地，殊有害社會之經濟」自明。而土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設（參照最高法院七十四年台上字第二五六二號判例），則基地承租人就地上建物理應自己使用，基地承租人若已另有房屋可供居住，而得將承租之土地上建物出租與他人，基地承租人已未直接使用承租之土地，則其利益自不值得保護，土地法第一百零三條第三款既將承租人轉租基地於他人，列為出租人得收回基地之原因，基地承租人即不得將地上建物連同承租之土地一併出租與他人，基地承租人即無從以舉重以明輕之法律適用原則而得類推適用民法第四百二十六條之一之規定，認其得將承租土地上之建物出租與他人使用，再審原告以原確定判決未類推適用民法第四百二十六條之一之規定，指原確定判決適用法規顯有錯誤，洵屬無據。又此部分之再審事由，並未經再審原告於提起第三審上訴時主張，再審原告依同前述之理由亦不得再主張此項再審事由。
㈦最高法院四十三年台上字第六三九號判例謂「土地與房屋為各別之不動產，其所
有權人各得行使其權利」，此與本件係再審原告將承租土地之房屋出租他人，在解釋上應認再審原告係將房屋所坐落之基地一併出租無關；該判例再謂「被上訴人雖將基地及其第一、二層房屋出賣與上訴人，其對於未出賣之部分自得行使權利，又系爭房屋所用之基地，買賣契約既無特別約定，亦應推斷默許被上訴人繼續使用」，乃針對買賣所為之闡釋，亦與本件係租賃之法律關係有別。按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，故土地與房屋可以分開同時或先後出賣不同人，但房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，使用房屋必須使用該房屋之地基，因此在買賣，房屋所有權已出賣與他人，基地所有權人仍可以將基地出賣與不同人，而在租賃，房屋已出租與他人，基地即無從再出租與不同人，自不得以土地與房屋為各別之不動產，遂認土地與房屋得分別出租與不同人，最高法院四十三年台上字第六三九號判例於租賃關係即無適用之餘地，原確定判決認定將承租土地上房屋轉租與他人，亦即係將承租土地轉租與他人，自未違背最高法院四十三年台上字第六三九號判例。
四、綜上所述，原確定判決並無再審原告所指適用法規顯有錯誤之再審事由，再審原告提起本件再審之訴，並無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件再審之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國九十四年四月二十六日~B1民事第四庭審判長法官黃斐君~B2法官張浴美~B3法官陳蘇宗右為正本係照原本作成。
再審原告得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
~B書記官吳麗慧中華民國九十四年四月二十九日
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