裁判字號：臺灣高等法院89年上字第1391號民事判決
裁判日期：民國90年10月23日
裁判案由：返還價金等
臺灣高等法院民事判決八十九年度上字第一三九一號
上訴人高堃建設股份有限公司法定代理人 張永河 被上訴人甲○○右當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國八十九年四月六日臺灣基隆地方法院八十八年度訴字第二二六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決主文第二項關於「如無法交還時，應給付原告新台幣貳佰捌拾伍萬元及自八十五年七月十五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息」部分，暨訴訟費用之裁判，均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
原判決主文第一項、第二項前段所命給付於被上訴人將坐落基隆市○○區○○○○段六四九之七六地號土地面積０．六三六七平方公尺，權利範圍十萬分之六二二及地上建物門牌號碼基隆市○○區○○街○○○巷○○號五樓鋼筋混凝土造，地面層面積八
七．一四平方公尺，平台面積九．三八平方公尺所有權全部辦理所有權移轉登記予上訴人之同時為之。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審先位、備位之訴及各假執行之聲請，均駁回。
㈢如受不利判決，願供擔保請准免予假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠依被上訴人所提出之廣告圖顯示系爭房屋一樓前有樓梯，即有高程設計，該廣告
圖係上訴人推銷房屋時所出示，則雙方於訂約時所合意之標的房屋係指廣告圖上有墊高設計者，上訴人之給付與契約自相符合，況系爭預售房屋興建期間，被上訴人曾前往查看多次，被上訴人親自要求變更格局及選定磁磚顏色時，均在工地現場為之，辦理產權移轉時，亦至工地查看無訛，上訴人並無任何隱匿資訊及欺瞞情事。綜上可知，被上訴人對系爭房屋之高程設計均無異議，上訴人確已依約給付無疑。
㈡因系爭房屋地處山坡地，而有高程設計，是另以擋土牆墊高後列為被上訴人一樓
之空地歸其使用，該空地約十坪，屬直上無任何遮蓋物之空地，與買賣契約第四條第一項所指之空地相符，上訴人之給付當符契約本旨。
㈢原審依民法第二百五十九條第六款之規定，判決上訴人應返還本票乙紙，如不能
返還，即應給付票面金額二百八十五萬元及自八十五年七月十五日起計算之法定利息云云，惟被上訴人並未依該條款為主張，原審判決顯有不當。又上訴人並未取得票面上之金額，如被上訴人得請求上訴人給付票面金額，豈非構成不當得利。
㈣因系爭房地均已登記予被上訴人所有，如被上訴人主張有理由，爰依民法第二百六十四條規定主張同時履行抗辯。
三、證據：除援用第一審所提證據外，並聲請訊問證人 孫建華 。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠被上訴人所購買者乃「一樓房屋」，並享有一樓空地使用權，詎八十六年七月七
日前往現場勘查時，發現系爭房屋底下多出相當一層樓高之工作室，致系爭房屋實際形同二樓，原應交付之一樓屋前空地亦憑空消失，上訴人並將該工作室租予他人作倉庫，貨車進出頻繁，嚴重影響居住品質，系爭房屋顯有欠缺契約預定效用之重大瑕疵。依民法第三百五十九條規定，被上訴人於催告上訴人解決不獲置理後，發函解除契約，自屬合法有效，兩造間之買賣關係已因被上訴人之合法解約而失其效力。依民法第二百五十九條第一款、第二款及第六款，上訴人即負有回復原狀之義務。
㈡上訴人主張被上訴人於締約之初即知系爭房屋係坐落於斜坡上，工程進行中曾至
現場選擇磁磚並要求變更室內結構，被上訴人稱於系爭房屋完成後始發現之詞與常理不符云云，查上訴人前揭主張與系爭房屋瑕疵之確實存在，並無關聯，本件契約標的物因係預售屋買賣，則建築基地是否為山坡地，系爭標的物是否坐落於斜坡上，可能因坡地極陡，非以幾近一層樓高之駁嵌墊高基地不得興建等情，上訴人本應提供充分資訊，以利被上訴人為週全之判斷，然上訴人卻未克盡其資訊提供之義務，故上訴人前揭主張，完全忽略本件爭點乃在於，被上訴人於締約之初，已因上訴人刻意隱瞞重要資訊而受騙與之締約，該標的物之瑕疵係可歸責於上訴人所致，被上訴人依法即得主張解除契約，回復原狀。至被上訴人何時知悉受騙，並不影響解約之權利。
㈢縱本件係山坡地預售屋買賣，為被上訴人締約時所明知，亦不足推論被上訴人可
得預見系爭房屋會因下方之工作室而成為二樓，且廣告圖之總配置圖，未就Ｂ棟工作室有任何明白清楚之告知或表示，任何具備一般注意能力之人在閱覽契約條文及廣告圖後，均不可能知悉一樓下尚有工作室之存在。上訴人雖執廣告圖之總配置圖上Ｂ棟一樓前繪有樓梯設計抗辯，然圖中之樓梯並未標明高度，系爭房屋前仍繪有綠地，一般人無法由此推知系爭房屋未接臨地面及有工作室存在，上訴人之抗辯並非有理。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提：永和郵局第八四五號存證信函影本乙份為證。
理由
一、本件被上訴人起訴主張：伊於八十三年間向上訴人買受坐落基隆市○○區○○段六四九之七六地號土地及地上建物門牌號碼為基隆市○○區○○街○○○巷○○號Ｂ１棟一樓房屋一戶，約定伊享有壹樓空地使用權，上訴人於售屋廣告中宣稱：系爭房屋所在之社區係重綠化、重休閒、重管理之大型休閒社區，是「一座蓋在大公園裏百分之一百的家」，社區被萬坪森林保護區擁抱，其內綠地甚多，除每棟建築前均有綠地、棟棟以綠地相隔外，並採人車分道，於人行磚道上遍植路樹，有統一出入口管理，二十四小時安全警衛，並設置二百坪超大型生鮮超市及社區公車總站，專車接送學生上下學，附設兒童遊樂場及藝術造型之入口牌樓與花園，係規劃完善、機能完整之社區等情；伊於訂約時簽發如原判決附表所示本票一紙予上訴人，以擔保價金之支付，並已陸續依約交付分期之價金一百五十八萬二千元。嗣經伊於八十六年七月七日（上訴人通知辦理交屋時）前往現場勘查，竟發現系爭房屋底下多出契約上未曾載明、相當於一層樓高之「工作室」，致系爭房屋實際上形同二樓，原應交伊使用之壹樓屋前空地亦憑空消失，成為二樓陽台，更因上訴人將該「工作室」租予他人作為倉庫，貨車進出頻繁，嚴重影響系爭房屋之居住品質，且上訴人於售屋廣告中標榜之種種公共設施及大片綠地、路樹或根本未施作，或雖有施作但完全未依債之本旨提出，與契約之約定有天壤之別，系爭房屋實欠缺契約約定之效用；嗣經伊多次催請上訴人解決，均不獲置理，乃於八十八年三月三日發函表示解除契約（於同月六日寄達上訴人），請求返還伊已交付之價金及法定遲延利息，詎上訴人均不置理等情。爰依民法第三百五十九條、第二百二十七條及第二百五十九條第一、二款及第一百七十九條之規定，先位聲明求為命上訴人應給付伊一百五十八萬二千元及起訴狀繕本送達上訴人之翌日（即八十八年七月十三日）起至清償日止加計法定遲延利息，並應將附表所示之本票壹紙交還予伊，如無法交還時，應給付伊二百五十八萬元及自八十五年七月十五日（即本票到期日）起至清償日止加計法定遲延利息之判決。如認以維持契約之存在為宜，則伊得依民法第三百五十九條後段規定，請求減少一樓與二樓每坪價差三萬元，共計八十九萬一千三百元之價金，且因上訴人不為完全給付，致物預定效用減損，生活品質低落，造成伊精神上痛苦，依民法第二百二十七條、第二百二十六條第一項之規定，伊得主張不完全給付之損害賠償計五十萬元。並依消費者保護法第二十二條及第五十一條之規定，請求懲罰性賠償金一百三十九萬一千三百元。全部共計二百七十八萬二千六百元，因系爭房屋價值已大幅貶損，故原買賣價金扣除二百七十八萬二千六百元損害賠償金後，殘餘價值僅有一百三十六萬六千元，伊已給付上訴人一百五十八萬二千元，扣除一百三十六萬六千元後，上訴人尚應返還伊二十一萬六千元，乃備位聲明求為判命上訴人將系爭房屋點交予伊，並給付伊二十一萬六千元及自八十八年七月十三日起至清償日止加計法定遲延利息，並應將附表所示之本票壹紙交還予伊，如無法交還時，應給付伊二百五十八萬元及自八十五年七月十五日（即本票到期日）起至清償日止加計法定遲延利息之判決（經原審判決被上訴人先位之訴勝訴）。
二、上訴人則以：售屋廣告並非系爭房屋買賣契約之附件，被上訴人不得引為買賣契約之內容而為主張；又被上訴人於簽訂系爭房屋買賣契約時，即知系爭房屋一樓係有樓梯之設計，具有高度落差，不得於事後主張系爭房屋之設計有瑕疵，認與買賣契約本旨不符，伊依約固應提供一樓建物外之空地供被上訴人使用，惟兩造並未就該使用權約定係平台或露台，故伊所應擔保者，應僅係提供位處系爭房屋一樓外、性質堪用、且無任何第三人得作任何主張之空地，即符契約之本旨。另工作室之使用如確有妨害其他住戶之安寧或影響居家生活品質，社區區分所有權人會議應早已依公寓大廈管理條例或區分所有權人會議之決議排除之，故被上訴人主張工作室之使用有妨害其他住戶之安寧或影響居家生活品質，即應舉證以實其說。又公共設施部分，伊已依約施作或規劃者有兒童遊戲場、籃球場、網球場、社區綠地、公車總站、統一出入口及牌樓，該等公共設施所以呈現目前之殘破景象，係因系爭房屋所在社區完工交屋後，各買受戶及管委會未繼續為妥善之管理及修護所致。伊雖○○○區○○○○○道及種植路樹，惟依然盡力栽植盆景、綠樹，綠化社區景觀，係因住戶在交屋後未繼續維修管理，方造成目前野草漫生之景象。依售屋廣告所載，伊僅負有「規劃」生鮮超市之責任，且伊在發現錯誤後，即不斷設法彌補買受戶之損失，不能徒以系爭房屋現狀遽認伊違約，被上訴人主張之瑕疵縱屬存在，衡情應非重大，被上訴人遽予解除買賣契約，顯然有失公允。再者，系爭房地均已登記予被上訴人所有，如被上訴人主張有理由，爰依民法第二百六十四條規定主張同時履行抗辯。備位之訴部分，被上訴人應就一樓與二樓每坪價差三萬元及不完全給付損害賠償五十萬元，舉證以實其說，又伊並無損害消費者權益之故意，故被上訴人援引消費者保護法第五十一條規定，請求損害額二倍之違約金自屬無據等語，資為抗辯。
三、本件被上訴人主張伊於八十三年間向上訴人買受系爭房屋（含基地應有部分），約定伊享有一樓空地使用權，伊於訂約時簽發如附表所示之本票乙紙予上訴人，並依約陸續交付分期之價金共一百五十八萬二千元等情，業據提出兩造所簽訂之「預定房屋買賣契約書」（原審卷第八頁至第一五頁）、「預定土地買賣契約書」（同上卷第一六頁至第一九頁）各乙份、統一發票（即繳款收據）二十三張佐證，並為上訴人所不爭執，自堪信為真實。
四、被上訴人雖主張伊受前揭售屋廣告之誤導而與上訴人簽約，而上訴人並未提供與該廣告所宣稱相符之公共設施云云，固提售屋廣告（同上卷第六頁至第七頁）為其佐證。惟因兩造並未將該廣告列為買賣契約之條件，且依兩造所訂之「預定房屋買賣契約書」第十七條及第二十二條約定，該廣告並未列入買賣契約之附件，即非買賣契約之一部，與契約所定之條款尚無同一效力。又依該廣告所載，其內容顯有誇大不實，其目的僅在引發購屋者之興趣，俾使進一步前往參觀選購而已，任何人閱後均知建竣之屋斷不可能與廣告所示相符，實不致有受誤導之可能，衡其性質，無非要約之引誘而已，尚非契約內容之一部，自無具與契約同一之效力，從而被上訴人認上訴人未依債務本旨為給付，即非有據。
五、被上訴人又主張伊購買一樓房屋，並享有一樓空地使用權，詎伊於八十六年七月七日上訴人通知辦理交屋時，前往現場勘查，竟發現系爭房屋底下多出契約上未曾載明，相當於一層樓高之「工作室」，使系爭房屋形同二樓，原應交伊使用之一樓屋前空地亦憑空消失，成為二樓陽台，更因上訴人將該「工作室」租與他人作為倉庫，貨車進出頻繁，嚴重影響系爭房屋之居住品質等情，上訴人則以前揭情詞置辯。經查：
㈠系爭房屋屬東城社區，位於基隆市○○街○○○巷內，共有七連棟，九個梯，被
上訴人所買系爭房屋為二三三巷二四號一樓，但未接近地面，其下另有一層，並有人使用，此經原審勘驗現場無訛，有勘驗筆錄（同上卷第一三九頁背面）及現場房屋相片七禎（同上卷第三四頁、第三六頁、第三八頁至第四二頁）在卷可稽，亦為上訴人所不爭執，自堪信為真實。
㈡按房屋之分層，向以地面為界，而非以門牌為準，地面以上者，為一層、二層、
三層、．．．地面以下者，為地下一層、地下二層、地下三層、．．．。購屋者選擇購買地面一層（即一樓），通常有其特殊之考量，惟不論如何，因一樓緊臨地面，直接與道路相通，使用上較其他樓層為便利，故售價與第二層以上或其他樓層者相差甚多，此為眾所週知之事實。本件兩造所簽訂之「預定房地買賣契約書」第一條明定：「預定買賣房屋標示：基隆市○○區○○段五堵南小段第六四九之七六號土地上興建「東城」Ｂ１棟第壹層房屋計一戶．．．」，明載被上訴人購買者乃第一層房屋，而非第二層或其他樓層，而上訴人欲交付被上訴人之系爭房屋，門牌雖編為基隆市○○街○○○巷○○號「一樓」，惟其並未接近地面，其下另有一層，並有人使用中，與買賣契約所定者顯有未合，系爭房屋具物之瑕疵，應屬無疑。系爭房屋為上訴人所出賣，並無不負擔保責任之事由存在，系爭房屋既具有物之瑕疵，出賣人之上訴人即應負擔保責任，至堪認定。
㈢證人孫建華證稱：「我原在原聯營造公司任職四年多，在八十九年離職，原聯與
上訴人公司是發包的關係，我是工地主任，被上訴人向上訴人買受系爭房屋之事，我沒有參與，但因我們在工地，所以有客戶要看工地時，為了安全，我們會陪同，並加以解釋，鑰匙都保管在營造廠，且交屋時，若有瑕疵則需修補，所以會去現場，系爭房屋係蓋在山坡地上，地下室是工作室，．．．使用執照取得、權狀下來，上訴人有叫客戶來交屋，客戶沒有來，但之前有來選瓷磚，系爭房屋在開工前，地下室的結構就存在，系爭房屋一樓是與地面有差距，當時被上訴人對此並無表示意見，我離職前並未交屋，且在我的印象中，他對系爭房屋並未表示意見，且他一直準時交款，八十五年一月七日選瓷磚時，工地是否整理差不多，時間已久，不太記得．．．」（見本院卷第六八頁、第六九頁），足見系爭房屋建竣時，被上訴人並未至現場查看，亦未完成交屋，上訴人以被上訴人於簽訂買賣契約前，即知系爭房屋有樓梯之設計，具高度落差，自非可採。又被上訴人於本院陳稱：「更改隔局平面圖，其上簽名是我簽，在簽約伊始，上訴人就稱可以在不影響結構之情形下，變更格局及選瓷磚，而變更格局及選瓷磚在事務所就決定，並沒有到工地去，事務所離工地尚有一段距離，我大約在八十四年時簽約，買的是預售屋，那時工地很亂，社區雖是位在山坡地上，但我買的是一樓，根本無法預知系爭房屋會變成二樓，而該社區祇有一、二棟是這種情形．．．」（見本院言詞辯論筆錄），上訴人對此亦不爭執。而售屋廣告總配置圖（原審卷第七頁）及被上訴人簽名之變更格局圖（本院卷第七六頁）均無從知悉系爭房屋前有樓梯具高度落差，益見被上訴人於上訴人通知交屋前，尚不知系爭房屋有前揭物之瑕疵。
六、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條（指民法第三百五十四條至第三百五十八條）之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金（但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金），民法第三百五十九條定有明文。查本件被上訴人所購系爭房屋既具物之瑕疵，而上訴人應負瑕疵擔保責任，且房、地之買賣，係一樓抑二樓，在買受人主觀認知上及客觀之利用、價差上，相差甚大，買受人所受損害，殊非減價所可填補，本件瑕疵情形，允被上訴人解除契約，尚無顯失公平之情形。本件被上訴人先於八十六年八月五日命上訴人限期補正，再於八十八年三月三日函知上訴人解除上開買賣契約，此有永和四支局存證信函字第二一四號（原審卷第四三頁至第四七頁）、台北郵局第三十九支局存證信函第一０三三三號（同上卷第四八頁至第五一頁）、收件回執（同上卷第五二頁），被上訴人解除契約，自屬合法有效。又依兩造所簽訂之「預定房地買賣契約書」第二十一條約定：「．．．本約暨附件應與甲方（指被上訴人）所訂之「土地預定買賣契約書」、「代辦貸款委託書」中之各項約定同時履行，任何一部分不履行時，視為上開全契約全部違約。」及兩造所簽訂之「預定土地買賣契約書」第十一條約定：「甲方（指被上訴人）與本基地上房屋起造人簽立之「房屋預定買賣契約書」和本約有不可分之并存關係，故乙方（指上訴人）同意對房屋起造人依「房屋預定買賣契約書」所應履行之義務負連帶責任，．．．。」則被上訴人隨同解除兩造所簽訂之「預定土地買賣契約」，亦屬合法有效，從而兩造間所訂前揭買賣契約已因被上訴人之合法解約而失效不存在。
七、次按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，．．．，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。．．．六、應返還之物有毀損、滅失，或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。」，民法第二百五十九條第一款、第二款及第六款亦分別定有明文。兩造間之買賣契約既經解除，上訴人自有依上開規定負回復原狀之義務，上訴人於該契約解除前，已向被上訴人收受價金計一百五十八萬二千元及如附表所示之本票乙紙，自應返還被上訴人。又上開本票現在上訴人處，並無給付不能之情事，經上訴人自陳在卷（見本院言詞辯論筆錄），並為被上訴人所不爭執，堪信為真實。系爭本票既無毀損、滅失或因其他事由，致不能返還之情形，被上訴人依民法第二百五十九條第六款之規定，請求如該本票無法返還時，應償還其價額，非有理由，自不應准許。
八、綜上所述，被上訴人主張其因物之瑕疵，而解除買賣契約，並據以請求回復原狀，尚堪採信，上訴人所辯，均無可採。從而被上訴人依民法第二百五十九條第一款、第二款之規定，請求上訴人給付一百五十八萬二千元及自起訴狀繕本送達翌日（八十八年七月十三日）起至清償日止，按年利率百分之五計算利息，並將如附表所示本票乙紙交還，為有理由，自應准許，逾此所為請求，為無理由，應予駁回。乃原審判命上訴人應給付部分除上開應准許部分外，並判命上訴人「如無法交還時，應給付新台幣二百八十五萬元及自八十五年七月十五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息」，即有未洽，上訴人指摘原判決不當，自有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄，改判如主文第一項所示，並駁回被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請，至上開應准許部分，原判決並無不當，惟上訴人上訴本院後已行使同時履行抗辯權，而系爭房、地已移轉所有權登記予被上訴人，則被上訴人應為對待給付，將系爭房、地移轉所有權登記為上訴人之同時，上訴人應為上開給付（參照最高法院三十九年台上字第九０二號判例），從而上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回，並為同時履行之判決如主文第四項所示。
九、兩造其餘攻擊防禦方法及其他未經援用證據，經斟酌認無礙本院前述認定，爰不一一論究。
十、據上論結，本件上訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條後段，判決如主文。
中華民國九十年十月二十三日
臺灣高等法院民事第十七庭
審判長法官鄭雅萍
法官呂太郎法官許文章右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十年十月三十日
書記官陳明俐附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
┌───────────────────────────────────────────────────┐│附表：（八十九年度上字第一三九一號）│├──┬─────┬────────┬────────┬───────┬───────┬────────┤│編號│發票人│發票日│到期日│票面金額│本票號碼│備註││││││（新台幣）│││├──┼─────┼────────┼────────┼───────┼───────┼────────┤│１│ 洪賜益 │八十五年六月八日│八十五年七月十五│貳佰捌拾伍萬元│0000000││││││日││││└──┴─────┴────────┴────────┴───────┴───────┴────────┘