臺灣臺中地方法院民事判決
105年度中訴字第22號
原 告 賴昱蓁
訴訟代理人 陳松林
被 告 張玉熹
被 告 駱錦慶
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於中華民國105年12月2
9日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落台中市○○區○○路○○○巷○○○○○號七樓房
屋遷讓返還原告。
被告應自民國一０五年七月十三日起至遷讓返還前項房屋之日止
，按月給付原告新臺幣叁仟零貳拾肆元，並自民國一０五年十一
月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十，餘由於原告負擔。
本判決第一項，如原告以新臺幣叁拾伍萬叁仟叁佰叁拾叁元供擔
保後，得為假執行。
本判決第二項，如原告每月以新臺幣壹仟零捌元供擔保後，得為
假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序事項：
一、按訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以
起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的
所有之利益為準，民事訴訟法第七十七條之一第二項亦有明
文。本件原告起訴時以房屋課稅現值新臺幣（下同）二十九
萬六千九百元為訴訟標的價額，據以適用簡易訴訟程序審理
。嗣原告於一０五年十二月六日言詞辯論期日自承系爭房屋
拍定價額為一百零六萬元，另土地一百十九萬元，合計共二
百二十五萬元（按土地部分並非本件訴訟標的），並經記明
筆錄在卷（參本院卷第一一０頁）。本院乃於一０五年十二
月六日當庭依此諭知原告應於五日內補繳裁判費八千二百九
十四元。是原告起訴請求金額已逾民事訴訟法第四百二十七
條第一項規定之五十萬元，亦非同條第二項各款所列之事件
，本院審酌前情及被告駱錦慶未到庭與原告請求之金額已逾
簡易訴訟程序之金額甚多，自應改依通常程序審理，合先敘
明。
二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述
者，非屬訴之變更或追加，民事訴訟法第二百五十六條定有
明文。本件原告起訴本請求（一）被告應將坐落台中市○○
區○○路○○○巷○○○○○號七樓房屋（下稱系爭房屋）
遷讓返還原告。（二）被告應給付原告，自取得不動產權利
移轉證明書日一０五年七月十三日起至遷讓返還前項之房屋
日止，按月給付原告七千一百十四元，相當於租金之不當得
利，並按週年利率百分之五計算之利息。（三）原告願供擔
保請准宣告假執行。（四）訴訟費用由被告張玉熹、駱錦慶
各負擔二分之一。嗣於本院審理中之一０五年十一月三日就
前述租金部分更正自起訴狀繕本最後送達被告之翌日起算（
參本院卷第八十二頁），其餘聲明不變，核屬更正事實上之
陳述，參諸前揭規定，應予准許。
三、被告駱錦慶經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事
訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由
其一造辯論而為判決。
乙、實體事項：
壹、原告主張略以：
一、本院一０四年度司執字第一０二六三九號強制執行事件將訴
外人 桂先進 所有坐落臺中市○○區○○路○○○巷○○○○
○號七樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落之基地即臺中市○○
區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地，與系爭房屋合稱
系爭不動產）拍賣，經原告於一０五年六月十三日得標買受
，並繳足全部價金，本院於一０五年七月十三日發給權利移
轉證書，並辦畢所有權移轉登記。乃被告張玉熹於本院查封
系爭不動產時，主張系爭房屋係其與被告駱錦慶共同購買，
僅借名登記在桂先進之名下，於點交時，又稱系爭房屋為被
告駱錦慶所有，其與被告駱錦慶為租賃關係。惟被告張玉熹
就其主張未舉證以實其說，且縱使被告張玉熹所稱系爭房屋
借名登記於桂先進名下屬實，於依法終止與桂先進間之借名
登記關係，並請求桂先進將系爭房屋登記為被告所有前，原
告因信任系爭房屋登記名義人為桂先進之所有之外觀，而依
強制執行程序取得系爭房屋所有權。被告張玉熹於查封筆錄
稱其另對桂先進之間就與系爭房屋之相關之權利義務糾紛，
而依債之相對性，此自不得對抗系爭借名登記契約以外之第
三人。被告等二人無權占用系爭房屋，受有相當於租金之利
益，致原告受有損害，爰依不當得利之法律關係，請求自原
告取得不動產權利移轉證明書日即一０五年七月十三日起至
遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之利益。被
告自一０五年七月十三日起至遷出並返還系爭不動產之日止
，每月應給付原告不當得利金額七千一百十四元。爰依民法
第七百六十七條及第一百七十九條規定提起本件訴訟，並聲
明：被告應將系爭房屋遷讓返還原告。（二）被告應自起訴
狀繕本最後送達被告之翌日起至遷讓返還前項房屋之日止，
按月給付原告七千一百十四元，相當於租金之不當得利。（
三）原告願供擔保請准宣告假執行。（四）訴訟費用由被告
張玉熹、駱錦慶各負擔二分之一。並提出：惠雙法拍屋代標
委託書影本、房屋現值證明、法院查封筆錄、建物登記、土
地登記第一類謄本、附近租金行情、房屋坐落空照位置圖、
存證信函影本。
二、對被告抗辯之陳述：
被告提出之租賃契約是一０四年才出版的新版，原告是從事
不動產仲介，被告張玉熹提出之租賃契約是一０三年九月九
日簽立，而該租賃契約書範本是一０四年出版，故被告張玉
熹所提之租賃契約不實在。又縱使是真正對原告也不生效力
，原告有發存證信函終止契約。而且被告張玉熹原來主張借
名登記提起終止借名登記訴訟，是對桂先進提起，借名登記
是否還在存疑，且被告張玉熹將五年二十二萬元租金一次交
付被告駱錦慶，且每月租金才四千元，不到當地行情五分之
一，與常情有違。原告也有合法通知其轉租約，租約也終止
了。被告二人尚居住系爭房屋，原告去談判請被告返還房屋
時，被告張玉熹在場，並指另一名男性為被告駱錦慶，被告
張玉熹與被告駱錦慶主張已經離婚，桂先進是被告駱錦慶的
姊夫等語資為抗辯。
貳、被告則略以：
一、被告張玉熹則以：
系爭房屋是被告駱錦慶以一百四十萬元向被告張玉熹的妹妹
買的，被告張玉熹沒有出錢，會登記在桂先進名下是因桂先
進是公務員，可以貸款。被告張玉熹是以每個月四千元向被
告駱錦慶承租系爭房屋，依系爭契約書，五年租期之租金二
十二萬元一次給付完畢，是簽約時給的，沒有收據，是直接
簽名，是被告駱錦慶簽名沒有錯。被告駱錦慶與被告張玉熹
已經離婚很久了，小孩是被告張玉熹帶。租賃契約書是一０
三年買的，是被告駱錦慶提供的契約書，有封面，但封面的
底有被墨水污損。被告張玉熹於查封時稱系爭房屋係借名登
記予桂先進，是說錯了。前往查封之司法事務官未提及借名
登記之事情，是被告張玉熹自己向司法事務官提及借名登記
。當時因被告張玉熹未找到與被告駱錦慶間之系爭房屋租賃
契約，所以未向司法事務官提租賃關係。且被告張玉熹認為
只要提借名登記就可，不用提租賃關係。於強制執行程序中
未以所有人身分對桂先進提第三人異議之訴。不是借被告張
玉熹的名字，是借被告駱錦慶的名義，被告張玉熹沒有資格
提起。系爭不動產係本院執行處於一０四年十二月七日查封
，被告張玉熹及被告駱錦慶於一０四年十二月十四日對登記
名義人桂先進提起終止借名登記，請求返還房屋之民事訴訟
，由本院一０四年度補字第二一七三號受理，嗣因未繳裁判
費，經本院以一０五年度訴字第二三七六號裁定駁回確定。
被告張玉熹前於一０五年度訴字第二三七六號與被告駱錦慶
一起當原告對桂先進提起終止借名登記訴訟是因為被告張玉
熹將錢交給被告駱錦慶，被告駱錦慶損害到被告張玉熹的權
益，至少被告駱錦慶可將租金還給被告張玉熹，系爭房子被
告張玉熹的租約還在，所以被告張玉熹跟被告駱錦慶一起提
終止借名登記訴訟。本院一０五年度訴字第二三七六號民事
起訴狀是由被告駱錦慶寫的，被告張玉熹是被告張玉熹寫的
，印章也是被告張玉熹自己蓋的。當時被告張玉熹已經付了
二十多萬元了，房子被查封，被告張玉熹為保障自己權益，
才同意一起告，要求返還。迄今為止沒有再提起終止借名登
記之訴訟，還在借名登記中，但已經拍賣了。律師說再提起
借名登記沒有用，被告張玉熹現在是跟被告駱錦慶租的是物
權。被告張玉熹租金是一次付清，小孩是被告張玉熹在扶養
，被告張玉熹是一次將租金給付被告駱錦慶。並聲明：原告
之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。
二、被告駱錦慶經合法通知未於言詞辯論期日到場，亦未提出任
何書狀作何聲明或陳述。
叁、法院之判斷：
一、原告於一０五年七月十三日向本院民事執行處拍定取得系爭
房屋，並領得權利移轉證書而取得所有權及辦理所有權移轉
登記，有原告提出系爭房屋之惠雙法拍屋代標委託書影本、
房屋現值證明、法院查封筆錄、建物登記、土地登記第一類
謄本等件為證，被告張玉熹對於占有使用系爭房屋一情固不
爭執，惟以前詞置辯。是本件爭點厥為：被告是否無權占有
系爭房屋？倘被告係無權占有，則原告所得請求相當於租金
之不當得利金額為何？
二、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
民法第七百六十七條第一項前段定有明文。又依土地法所為
之登記有絕對真實之公信力，於借名登記之場合，在出名人
將借名登記之不動產移轉登記返還予借名人前，該登記並不
失其效力，是以執行標的之不動產係登記於執行債務人名下
所有，縱令該不動產實係借名人基於與出名人即執行債務人
間借名登記契約之約定，而登記予執行債務人名下，然借名
人亦僅得依借名登記關係，享有請求執行債務人返還該不動
產所有權之債權而已，執行債務人在尚未履行該項義務以前
仍為執行標的之不動產所有權人，借名人即無足以排除強制
執行之權利（最高法院一０二年度台上字第一０五六號判決
、九十七年度台上字第六三七號裁定意旨參照）。
三、依本院一０四年度司執字第一０二六三九號強制執行事件查
封筆錄記載「七、第三人張玉熹在場稱該屋係借名登記予桂
先進，自一開始債務人即未居住在此，都是她在居住使用，
房子是她和駱錦慶一起買的係借名桂先進登記」（參本院卷
第十五頁）。經查：
（一）被告於一０四年十二月十四日以桂先進為被告提起終止借
名登記之民事訴訟，嗣因未繳納裁判費，經本院於一０五
年八月十七日以一０五年度訴字第二三七六號裁定駁回確
定在案。
（二）被告駱錦慶前於一０二年四月十日以訴外人桂先進及其配
偶 駱秀芬 為被告提起侵占（按應為竊佔）系爭房屋之刑事
告訴，嗣經臺灣臺中地方法院檢察暑檢察官於一０三年一
月八日以一０二年度偵字第二二一二八號不起訴處分確定
，有前開不起訴處分書在卷可參，並經本院調閱前開卷宗
，經核屬實。
（三）是被告主張系爭房屋係渠等借名登記於訴外人桂先進名下
之事實既未能舉證以實其說，本院自難逕採。
（四）退步言，縱或前開借名登記屬實，亦僅被告與桂先進間借
名登記契約之約定，而登記予執行債務人即桂先進名下，
然借名人即被告亦僅得依借名登記關係，享有請求執行債
務人即桂先進返還該不動產所有權之債權而已，執行債務
人在尚未履行該項義務以前仍為執行標的之不動產所有權
人，借名人即無足以排除強制執行之權利，揆諸前開最高
法院判決意旨，被告仍無從依借名登記之法律關係對抗已
取得所有權並辦理所有權登記之原告。是被告主 張渠 等與
訴外人桂先進間具借名登記之法律關係，顯不足採認。
四、又被告張玉熹於本院審理中再主張其與被告駱錦慶間為租賃
關係，由被告張玉熹向被告駱錦慶承租系爭房屋。惟查：
（一）被告張玉熹此部分主張與前述借名登記之法律關係，顯屬
矛盾。蓋依被告前開主張，被告為系爭房屋之所有權人，
僅係將系爭房屋借名登記予訴外人桂先進而已，是被告張
玉熹既為系爭房屋所權人之一，何須再向另一所有權人即
被告駱錦慶承租系爭房屋？
（二）依被告張玉熹提出之系爭房屋租賃契約書，租賃契約書係
於一０三年九月五日簽立，惟其於本院民事執行處一０四
年十二月七日查封時，竟均未提及向被告駱錦慶承租系爭
房屋之主張或抗辯。再者，被告於前述對訴外人桂先進提
起終止借名登記之民事訴訟中，隻字未提系爭房屋係被告
張玉熹向被告駱錦慶承租之事。是被告張玉熹主張渠等間
有租賃關係存在，顯與常情不符，殊難採認。
（三）被告張玉熹於本院審理中固提出系爭租賃契書，惟未提出
系爭租賃契約書之封面，經本院命其提出後，始提出該封
面之出版印刷日期已為塗抹致無法辨識之痕跡。因依原告
主張，其為不動產仲介，前開租賃契約書之範本樣式，係
一０四年始出版之新版，被告間之前開租賃契約係於一０
三年九月即簽立，當時應無前開租賃契約之範本樣式。再
者，依前開租賃契約書所載，租期自一０三年九月九日起
至一０八年五月八日止，計四年八個月，惟租金二十二萬
四千元竟由被告張玉熹於簽約時即一次給付完畢，且每月
租金僅四千元，顯與常情不符。是被告張玉熹所提出前開
賃契約書是否為真正，殊堪存疑。
（四）綜上，被告張玉熹先主張其為系爭房屋之所有權人，僅係
借名登記予訴外人桂先進名下，旋又主張系爭房屋係其向
被告駱錦慶承租。本院審酌前情，認被告間應無租賃關係
存在。
五、綜上所述，被告主張系爭房屋係被告名登記予訴外人桂先進
名下，及被告張玉熹向被告駱錦慶承租系爭房屋等均與事實
不符，顯難採認。
六、又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第一
百七十九條、第一百八十一條但書分別定有明文，而無權占
有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念
（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例參照）。查被
告等二人無權占有原告所有系爭房屋，依上開說明，自受有
相當於租金之利益，故原告依民法第一百七十九條之規定，
請求被告等二人給付相當於租金之不當得利，自屬有據。
七、再城市地方房屋租金，以不超過土地及建物改良申報總價年
息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。土地
法施行法第二十五條規定，土地法第九十七條第一項所謂土
地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依
該管市縣地政機關估定之價額。而房屋之申報價額，因目前
市縣地政機關並未進行估定，故無房屋之申報價額可資認定
，然房屋課稅現值為稅捐機關之認定，此亦係由政府機關就
系爭房屋價值所為之估定，以此作為房屋價額之估定，自無
不可。而所謂年息百分之十，乃指房屋租金之最高限額，並
非必須照申報價額年息百分之十計算之，尚須斟酌基地之位
置、工商繁榮之程度，使用人利用基地之經濟價值、所受之
利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。查本件系爭
房屋坐落之臺中市○○區○○段○○○○號面積為五八六八
點零九平方公尺，原告權利範圍為一萬分之二十五，是原告
持分之土地面積為十四點六七平方公尺，一０五年度申報地
價為每平方公尺四千五百零一元等情，有土地登記第一類謄
本可稽（參本院卷第十八頁、第六十六頁）；而系爭房屋之
面積六八點九六平方公尺（參本院卷第三十二頁），一０五
年課稅現值二十九萬六千九百元（參本院卷第十四頁）；復
審酌系爭房屋所在大眾運輸條件尚佳、停車便利性適中，接
近市場、學校，里鄰環境尚可，發展潛力持平等情，有附近
租金行情、房屋坐落空照圖在卷可參（本院卷二十一至二十
五頁），本院認以年息百分之十計算相當於租金之不當得利
應屬允恰。依此標準計算，被告占用系爭房屋所坐落之臺中
市○○區○○段○○○○號，每年可獲相當租金之不當得利
金額為六千六百零三元（計算式：4,501元×14.67×10％＝
6,603）；而被告占用系爭房屋每年可獲相當租金之不當得
利金額為二萬九千六百九十元（計式：296,900×10％＝296
90）。綜上，系爭房屋及基地每年租金為三萬六千二百九十
三元（計算式：6,603＋29,690＝36,293），故每月租金為
三千零二十四元（計算式：36,293÷12＝3,024）。是原告
請求被告自起訴狀繕本最後送達被告之翌日（即一０五年十
一月二十五日，對被告駱錦慶之公示送達登報日期為一０五
年十一月四日）起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付原告
相當於租金之不當得利三千零二十四元範圍內即屬有據，應
予准許，其餘逾此部分之請求則為無理由，應予駁回。
八、綜上所述，原告依據民法第七百六十七條第一項前段所有物
返還請求權，及依同法第一百七十九條不當得利之法律關係
，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並應自一０五年七
月十三日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告三千
零二十四元，並自一０五年十一月二十五日起至清償日止，
按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，其
餘逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
九、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其於攻擊防禦方法，核均
無礙於判決之結果，爰不予逐一論駁，附此敘明。
十、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，就原告勝訴部分，經核
與規定相符，爰依民事訴訟法第三百九十條第二項規定，酌
定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請
即失所附麗，應予駁回。
十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條。
中華民國106年1月24日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官簡賢坤
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年1月24日
書記官錢燕