宜蘭簡易庭100年度宜小字第141號民事判決

臺灣宜蘭地方法院民事小額判決　　　　100年度宜小字第141號
原　　　告　 秦美惠
訴訟代理人　 柯淑芳
被　　　告　 高慶輝
上列當事人間返還押金事件，本院於民國100年11月1日言詞辯論
終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣叁萬壹仟貳佰伍拾元，及自民國一○○年
七月一日起至清償日止，按年息百分五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔五分之一即新臺幣貳佰元，其
餘新臺幣捌佰元由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣叁萬壹仟貳佰伍拾元
為原告預供擔保得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴時，原係請求被告應給付新臺幣（下同）70,000元
，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分5
計算之利息，嗣於民國100年11月1日以言詞更正聲明為被告
應給付原告35,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償
日止，按年息百分5計算之利息。核屬於民事訴訟法第255條
第1項第3款規定之縮減應受判決事項聲明之情形，應予准許
。
二、原告主張：
（一）原告自民國88年12月15日起向被告承租被告所有新北市○
○區○○路○○號1、2、3樓（下稱系爭房屋），每月租金
35,000元，並定有房屋租賃契約，原告並給付押租保證金
70,000元（下稱系爭租約），承租迄今已有13年之久，惟
被告突然於100年3月間要求原告搬家，兩造遂合意系爭租
約於100年4月15日終止，故原告於100年4月11日搬離，並
將系爭房屋之鑰匙交付予原告原來的房客，也是被告下一
位承租人訴外人 蕭淑珍 （下稱蕭淑珍），且已與蕭淑珍交
接清楚。兩造之系爭租約既已終止，又系爭租約第20條約
定：「押租保證金，移作國校路13號之修繕工程」，是指
押租金如由出租人即被告進行修繕工程，可予以扣抵，但
是所有修繕費用均由原告負擔，所以沒有該條適用，兩造
間租賃關係既已消滅，被告自應返還押金；再者，原告與
被告終止租約後，被告即將系爭房屋租給蕭淑珍，又因原
告曾向蕭淑珍收取35,000元之押租金，被告遂在電話中表
示不用還70,000元太麻煩，只要退35,000元即可，另外的
35,000元就由被告退還給蕭淑珍即可，是爰依據租賃契約
法律關係，請求本院判決被告應返還原告35,000元及自起
訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分5計算之
利息。
（二）對被告答辯所為之陳述：
1、被告辯稱原告並未居住系爭房屋，且違法將房屋轉租蕭淑
珍乙節，然而原告這2年偶有回系爭房屋居住，且當初若
不是被告同意可將系爭房屋分租他人，原告不可能會去租
1、2、3樓的建物，被告也說可以裝潢分租很多房間，可
見分租、轉租係獲得被告同意。且被告已出租予蕭淑珍，
並收取租金並未受有損害，至於被告女兒原來要住但因另
租他人而需要另外租房子此事情怎可歸咎於原告？
2、被告辯稱原告搬離時並未將家具清空乙節，原告已請蕭淑
珍清點，並與蕭淑珍交接清楚，蕭淑珍留下衣櫥及新的瓦
斯爐，如果被告認為家具需要清空，原告可以回去搬，豈
可要求原告給付達15,000元之清除費用？且被告所指未清
除之家具中，僅衣櫥係原告所有，其餘家具皆為被告所有
。
3、被告辯稱原告未盡善良管理人義務，因鄰居施工造成有位
移及裂縫問題，影響系爭房屋，導致系爭房屋牆壁潮濕，
原告未告知被告還用神桌遮住，被告因此花了10幾萬元整
修乙節。然而，如果原告真的弄得亂七八糟，蕭淑珍怎麼
可能要住下去？
三、被告則以：
（一）原告向被告承租之後即當了二房東，將系爭房屋轉租予蕭
淑珍，顯然已違反系爭租約第8條不得轉租之約定，原告
於2年前就沒有住在系爭房屋內，被告本來要叫蕭淑珍搬
走，讓自己的女兒居住使用，被告要求原告請蕭淑珍搬走
但原告表示無法處理，被告無奈只好租給蕭淑珍。被告向
原告收取租金至100年2月份，迨至100年5月15日才開始租
給蕭淑珍，被告因此受有損失。
（二）原告搬家時未將系爭房屋家具清空，均將家具任意堆置於
系爭房屋的3樓。其中衣櫥、床墊是原告的，沙發、鐵桌
是被告所有，但10幾年前還是8成新，原告承租就要概括
承受，原告要用就是要變成原告所有，搬離時應該就要清
走，故被告花費15,000元請吊車才將系爭房屋3樓整理清
空。
（三）系爭房屋之女兒牆因相鄰大樓之排水溝位移或裂縫而潮濕
，原告未告知被告卻用神桌將其遮擋著，顯見原告未盡到
善良管理人之義務。被告花了10幾萬元整修，整個屋頂都
換掉，被告要搬回去住，都沒有辦法。
四、本院之判斷：
（一）原告主張其向被告承租系爭房屋，並簽訂系爭租約，且交
付押租金70,000元，兩造嗣合意於100年4月15日終止租約
，原告並於100年4月11日搬離，並將系爭房屋之鑰匙交付
予蕭淑珍，被告尚有35,000元之押租金未返還原告之事實
，業據提出系爭租約為據，被告亦未爭執，堪信屬實。
（二）按系爭租約第5條約定：「乙方（即原告）應於訂約時，
交於甲方（即被告）新台幣柒萬元作為押租保證金，乙方
如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房店後無息返還
押租保證金。」，次按押租金之主要目的在於擔保承租人
履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其
他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效
力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。此
有最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可參。準此，
出租人就押租金，負有附停止條件之返還義務，於出租人
之債權受清償前，不負返還之義務，租賃關係終了，承租
人如有欠租及應負擔之債務不履行違約金，其所交付之押
租金，無須當事人之意思表示，亦不問當事人之意思如何
，即發生當然抵充之效力。又依系爭租約第20條約定：押
租保證金，移作國校路13號之修繕工程（見卷第6頁）。
綜上以觀，本件情形應解為租賃關係消滅後，如原告發生
債務不履行，例如租賃物因原告之違約或其他可歸責於原
告之事由，被告可自押租金中扣除損害賠償之數額；而被
告辯稱原告因有轉租、未清空房屋及未盡善良管理人義務
致房屋牆壁潮濕等情事，致發生債務不履行，故伊拒絕返
還押租金等語。經查：
1、按系爭租約第8條約定：「乙方（指承租人）未經甲方（
指出租人）同意，不得私自將租賃房店屋權利全部或一部
出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房店屋。
」，另按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他
人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將
其一部分轉租於他人（第1項）。承租人違反前項規定，
將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約（第2項），
民法第433條定有明文。經核，依系爭租約之特別約定承
租人不得將系爭房屋之一部或全部轉租，固屬無誤，原告
雖否認有何違法轉租，陳稱係經由被告之同意等語，但原
告違法轉租之情事，縱然屬實，單純依前揭民法第433條
第2項規定，被告僅得終止租賃契約，並無請求原告賠償
其所受損害，並進而得扣抵押租金之規定。而依系爭租約
第12條前段約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權
益時願聽從甲方賠償損害。」，若承租人原告因違約轉租
致出租人被告受有損害，承租人原告雖非不得向被告請求
損害賠償。但查，被告自承自88年租予原告後約二年即知
悉原告轉租情形等語，被告大可於90年間與原告終止租約
，然而被告並未為之；再者，被告於100年4月15日與原告
終止系爭租約，之前收受原告之租金至100年2月份，其餘
時間是被告同意給予原告搬家的時間；其另向蕭淑珍收受
100年3月份之租金35,000元、同年4月份租金36,000元，
並自100年5月份起租予蕭淑珍每月租金39,000元等情，為
被告所自承（見本院卷第13頁），則被告收取系爭房屋之
租金並未中斷，難認被告有因原告將系爭房屋轉租予他人
而受有損害。被告固抗辯伊本來要將房子收回供自己女兒
居住，但無法使蕭淑珍搬離才無奈租給蕭淑珍，亦受有損
害云云，上揭被告所陳述之事實，並未舉證以實其說，被
告此部分之辯解，尚乏依據。則被告以原告違法轉租，拒
絕返還押租金，即無理由。
2、被告辯稱原告搬離時並未清空房屋，致其必須雇請吊車花
費15,000元等語，並提出系爭房屋照片、晨鑫車體廠出具
之估價單暨收據為證，原告則主張伊已經與蕭淑珍交接清
楚等語，惟查，蕭淑珍原來為向原告承租房屋之人，於原
告與被告終止系爭租約之後，則為被告之承租人，從而，
原告以承租人之地位交還清空系爭房屋之對象應為出租人
即被告，並非被告之下一位承租人蕭淑珍，且蕭淑珍並非
被告之代理人，原告應無與蕭淑珍交接清點系爭房屋內財
產之理由，蕭淑珍亦無從為認可點交清楚無誤之權限，原
告此部分主張，難認有稽。參諸被告所提出系爭房屋內仍
堆置家具之照片所示，確有衣櫥、床墊、沙發、鐵桌等家
具棄置於3樓，其中衣櫥為原告留下未清理之家具，為兩
造所不爭執，則原告確負有將衣櫥搬離之義務；床墊部分
，原告否認為其所有，難認係原告搬離時留置未清理之物
品；至於沙發及鐵桌部分，被告坦承為其所有，但陳稱已
交給原告，為原告所有，故應由其清除等語，原告則加以
否認；經查，系爭租約並未約明承租人於租約消滅時應加
以清除，難認原告有清理義務，從而，被告自得就原告未
清理衣櫥部分所受之損失抵充押租金。按小額訴訟事件，
如調查證據所需時間、費用與當事人之請求顯不相當者。
法院得不調查證據，而審酌一切情況，認定事實，為公平
之裁判，民事訴訟法第436條之14第2款定有明文。本件原
告請求之金額為35,000元，又搬運清理衣櫥衡情非屬鉅資
，被告搬運清理上開全部家具花費15,000元，如再調查只
搬運其中衣櫥乙只之費用，耗費鑑定或傳訊證人之時間、
費用，暨被告得扣抵之損害賠償數額，顯不相當，是本院
依上開規定，認定被告因原告未清理衣櫥乙只所受之損害
為3,750元，故被告於3,750元之範圍內抵充押租金，為有
理由，其餘部分則屬無據。
3、至於被告辯稱系爭房屋之女兒牆因相鄰大樓之排水溝位移
或裂縫而潮濕，原告未告知被告卻用神桌將其遮擋著，顯
見原告未盡到善良管理人之義務，被告花了10幾萬元整修
，整個屋頂都換掉乙節，為原告所否認，而被告就其主張
之此部分事實，復未舉證以明其說，被告此部分所辯，洵
無足採。
五、綜上，原告依系爭租約之法律關係，於請求被告返還押租金
31,250元（計算式：35,000－3,750），及自起訴狀繕本送
達翌日即100年7月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之
法定遲延利息之範圍內，為有理由，逾此部分之請求，為無
理由，應予駁回。
六、本件係適用小額訴訟程序，並為被告部分敗訴之判決，就原
告勝訴部分，應依職權宣告假執行，惟本於衡平原則，被告
如提出相當之擔保金得免為假執行。至原告敗訴部分，其假
執行之聲請因本訴已駁回而失所附麗，應予駁回。
七、訴訟費用額之負擔：本件訴訟費用為1,000元（即第一審訴
訟費用1,000元），應由原告負擔5分之1即200元，其餘800
元由被告負擔。依民事訴訟法第79條裁定如主文第三項所示
。
中華民國100年11月11日
臺灣宜蘭地方法院宜蘭簡易庭
法官郭淑珍
上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（
須按他造當事人之人數附繕本）。
民事訴訟法第436條之24第2項規定：對小額程序之第一審裁判之
上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年11月11日
書記官廖穎穗