臺灣高雄地方法院民事判決 101年度雄簡字第1405號
原 告 薛家鈞
訴訟代理人 林春華 律師
被 告 謝福盛
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國102年5月9日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告原係請求：1.被告應容
忍原告及所僱用之工人進入被告所有之高雄市○○區○○○
街○○○巷○○號2樓（下稱被告房屋）內施工，修補漏水，2.
被告應給付原告新臺幣（下同）228,000元及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
嗣原告於本院審理時乃當庭變更為：1.被告應修繕其所有之
房屋至完善為止，2.被告應給付原告329,800元及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利
息，核屬應受判決事項聲明之擴張，於法並無不合，合先敘
明。
二、原告主張：其為坐落高雄市○○區○○段0○段0000號地號
土地及其上同段18414建號建物即門牌號碼高雄市○○區○
○○街○○○巷○○號1樓房屋（下稱系爭房屋）之區分所有權
人；被告則為其上門牌號碼同市區街號2樓房屋之區分所有
權人；而系爭房屋因被告房屋建物水管有破裂之情事，致系
爭房屋自100年5月間開始發生漏水現象，而受有支出室內
裝潢費用及修繕費用97,000元之損害，而系爭房屋出租之收
益每月為12,000元，然系爭房屋上開漏水情事已導致系爭房
屋承租人因此於100年9月23日提前終止租約，另致原告受
有自100年9月23日起至102年4月24日止之租金損失228,
000元及上開修繕期間不能出租之損失4,800元，且幾經原
告請求被告修繕，被告均未置理，為此，爰依公寓大廈管理
條例第6條第1項第2款、第3款規定及侵權行為法律關係
，提起本件給付之訴。並聲明：如擴張後聲明所示。
三、被告則以：兩造房屋所在處為屋齡逾26年、地下一層、地面
五層之公寓（下稱系爭公寓），公寓內部走道間原已有嚴重
壁癌，而兩造會同訴外人即安和里里長 傅秋陽 於101年2月
11日會勘結果，並未發現系爭房屋有漏水情形，且被告房屋
之廚房、水龍頭及水管亦未有異常情形，故原告房屋漏水之
情應予被告房屋無涉；況原告於96年取得系爭房屋後，曾大
規模進行裝潢工程，並改建東側廚房，及拆除地下一樓避難
室混凝土蓄水池又更改管線，則原告自身之修繕應為漏水之
主因，是原告前開主張及請求即與事實相違等語，資為抗辯
，並聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項及爭執事項
㈠不爭執事項
1.系爭公寓於74年取得使用執照，其中坐落高雄市○○區○○
段○○段0000地號土地及其上建號18414號建物即門牌號碼
高雄市○○區○○○街○○○巷○○號1樓房屋為原告所有，坐
落同地號土地之建號18415建物即門牌號碼同市區街巷號2
樓為被告所有，有高雄市政府工務局使用執照及土地及建物
謄本在卷可參（本院卷第42頁、第5頁至第6頁）。
2.系爭房屋餐廳天花板油漆有剝落現象，有現場照片在卷可佐
（本院院第7頁至第9頁）
3.原告所有建物於100年4月19日出租與訴外人 陳長國 ，租
期自100年4月25日起算，租期2年，每月租金12,000元
，然陳長國嗣因情事變更，於100年9月23日終止租賃契
約，有房屋租賃契約、公證書正本、終止房屋租賃契約在
卷可稽（本院卷第10頁至第15頁）。
㈡爭執事項
本件漏水原因為何？範圍為何？是否應由被告負修繕責任？
修繕費用為何？
四、本院得心證之理由
㈠經查，建築物滲水可能產生之成因為建物結構影響、樓板坡
度或排水安排不佳、混凝土底層保養不良、落水罩處收頭處
理不佳、鋼筋鏽蝕、混凝土塊剝落及給水或排水管線破裂等
因素，其中，建物結構可能因熱漲冷縮、外力（地震、修繕
震動）或老化而造成防水層裂損，或於樓板容易積水處未設
有防水層，以及外牆粉刷層老化等原因造成建物樓板及牆面
因毛細現象滲水而留下滲水痕；另樓板坡度及排水安排則可
能因洩水坡度不佳造成樓板積水；又鋼筋混凝土樓板澆置時
保養不佳，亦可能造成龜裂現象；再落水罩處之收頭處理則
可能因混凝土凹角處、凸角處、直立面處、落水罩處或管線
穿處接合部防水末端防水層處理不佳，而有漏水現象；而混
凝土水溶性氯離子與有水氣則容易造成鋼筋鏽蝕膨脹，輕則
樓板、牆面留下鏽蝕之滲水痕或 白華 現象，嚴重則混凝土塊
剝落、鋼筋鏽蝕裸露造成漏水；至老舊公寓建物給、排水管
線無另外做管道間，都是沿牆內或樓板內配置，即可能因管
線破裂造成牆面、樓板持續滲水現象。次查，系爭房屋現未
有人居住，系爭房屋餐廳上方天花板、房壁面床下有壁癌，
有本院勘驗筆錄101年10月15日勘驗筆錄在卷可參（本院卷
第82頁）。而系爭房屋小客廳左側及中間牆面有滲水痕跡、
小客廳天花板油漆有剝落痕跡、臥房油漆剝落白華、臥房牆
面有滲水痕跡、廚房天花板有滲水痕跡、走道門框腐蝕及牆
壁白華、廁所天花板有滲水痕、後臥室牆面有滲水痕、餐廳
上方天花板、房壁面床下有壁癌，另公共樓梯1至5樓牆壁
剝落白華、被告房屋廚房牆面有滲水痕、臥室及客廳之牆面
及天花板滲水白華，系爭公寓公共樓梯屋頂樓牆滲水白華、
屋頂樓爬梯外牆有裂痕，系爭公寓屋頂堆放雜物、系爭公寓
外牆粉刷層老化龜裂等情，亦有系爭房屋現場圖、高雄市土
木技師公會101年11月27日會勘記錄表、現場照片在卷足佐
（高雄市土木技師工會民國101年12月6日高市000000
000000號鑑定報告書，下稱系爭鑑定報告書，第3-2頁、第
5-2頁至第5-29頁）；另系爭房屋經送高雄市土木技師工會
鑑定結果為：系爭房屋因建築物結構影響、樓頂板坡度及排
水安排不當、屋頂防水層老化等因素而有滲水現象，其中1.
系爭公寓建築結構外牆粉刷層老化龜裂嚴重，遇雨季外牆粉
刷層排水緩慢，2.系爭公寓屋頂堆積雜物阻塞排水而積水，
因毛細現象牆面及吸水，3.屋頂防水層老化破壞造成牆面吸
水，4.外牆持續受毛細現象吸收水分，造成混凝土水溶性氯
離子遇有水氣而變化，致造成樓板及牆面因毛細現象滲水而
留下鏽蝕滲水痕或白華現象。而系爭建物天花板目前已無漏
水情形，研判滲水痕跡是因本棟公寓大樓外牆粉刷層老化產
生毛細現象造成一樓內牆及天花板滲水痕跡、漆面脫落及白
華現象（即毛細現象滲水後水分揮發後留下之痕跡），且系
爭公寓一、二樓並無給水、排水管破裂，造成樓板或牆面持
續滲水現象之情形，故系爭房屋牆面及天花版留下之滲水痕
跡及白華現象是因外牆及屋頂防水性不佳所致等情，有系爭
鑑定報告書在卷供參（見系爭鑑定報告書第3頁至第6頁）
；足徵系爭房屋樓板及牆面之滲水痕跡及白華現象要與被告
房屋無涉。從而被告抗辯系爭房屋漏水非被告房屋所造成，
即屬可採。至原告又主張系爭房屋漏水範圍包括前後臥房、
廚房、客廳、外廁所後臥室及地下梯間云云，然上開範圍均
經高雄市土木技師工會現場勘驗並認定系爭房屋樓板及牆面
之滲水痕跡及白華現象要與被告房屋無涉，業經土木技師工
會鑑定如上，是此部分主張要不影響本院之認定，附此敘明
。
㈡原告另主張：被告曾於101年6月6日下午調解時自承已將
熱水管改成明管，理應不再漏水，原告遂於漏水處下方放置
書報，而本院於101年10月15日現場履勘時，該書報確實是
乾的，故系爭房屋漏水原因係因被告房屋排水管破裂所致云
云，然按調解程序中，調解委員或法官所為之勸導及當事人
所為之陳述或讓步，於調解不成立後之本案訴訟，不得採為
裁判之基礎。民事訴訟法第422條定有明文。本件調解不成
立有本院101年5月21日調解記錄表在卷可憑（本院卷第25
頁），則被告於調解期日所為陳述自不得採為裁判之基礎；
況本件系爭漏水之原因業經兩造聲請鑑定，並經高雄市土木
技師公會鑑定如上，則原告再舉被告調解期日所述內容指系
爭房屋為被告房屋排水管漏水所造成，即屬無稽，並無可採
。
㈢原告又主張：外牆面原則上為各該樓層所有權範圍，既鑑定
報告稱外牆導致漏水，而水往下流為自然科學之常理，則系
爭房屋漏水即為2樓外牆漏水所導致，故被告自應就系爭房
屋之漏水損害負修繕責任云云。惟按，因故意或過失，不法
侵害他人權利者，負損害賠償之責任，民法第184條第1項
前段固定有明文，一般侵權行為所發生之損害賠償請求權，
主觀上應具備責任能力、責任條件，而客觀上則須有不法之
加害行為及致被害人受損害，且不法加害行為與損害間復須
有因果關係存在，始該當於一般侵權行為之構成要件。次按
，當事人主張有利於己之事實者，應就其事實有舉證責任，
民事訴訟法第277條定有明文。再按主張法律關係存在之當
事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證責
任。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之
責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則
被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，
亦應駁回原告之請求（最高法院89年度台上字2061號判決、
17年上字第917號判例要旨參照）。經查，原告固主張系爭
房屋漏水係由被告房屋外牆漏水往下流後所造成，惟系爭房
屋漏水之成因係因系爭公寓外牆及屋頂防水性不佳所致等情
，有系爭鑑定報告書在卷供參（見系爭鑑定報告書第3頁至
第6頁），而系爭房屋位於系爭公寓一樓，其上尚有2至5
樓房屋之事實，亦有現場照片足佐（見系爭鑑定報告第5-4
頁），則系爭房屋滲水現象可能為屋頂防水性不佳，或其上
2至4樓層外牆滲水，抑或系爭房屋本身外牆老化滲水所造
成，是原告單以水往下流之論遽以主張系爭房屋漏水為被告
房屋外牆滲水所造成，尚屬無稽，是此部分原告主張，仍無
足取。
五、綜上，系爭房屋漏水之現象並非因被告房屋所造成，從而，
原告主張被告應容忍修繕及損害賠償責任，即屬無據，為無
理由，應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國102年5月23日
高雄簡易庭法官陳航代
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，
同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應
於判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附
繕本）。
中華民國102年5月24日
書記官鄒秀珍