裁判字號：最高法院102年台上字第912號民事判決
裁判日期：民國102年05月16日
裁判案由：請求遷讓房屋等
最高法院民事判決一○二年度台上字第九一二號上訴人慶堂工業股份有限公司法定代理人 安碧蓮 訴訟代理人 林信和 律師被上訴人 羅秉坤 訴訟代理人 邱英豪 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國一○一年六月十二日台灣高等法院第二審判決（九十八年度重上字第三一一號），提起上訴，本院判決如下：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件被上訴人主張：伊於強制執行程序中，拍得訴外人芳盟實業股份有限公司（下稱芳盟公司）所有坐落桃園縣○○鄉○○區段○○段0000000地號土地及其上一二○、一二一、三一○建號建物（建物門牌：桃園縣○○鄉○○○路○○號，詳如原判決附表所示，下稱系爭建物），於民國九十七年七月二十二日取得法院發給之不動產權利移轉證明書，嗣於九十七年八月十一日辦理登記完畢。上訴人無正當權源占有系爭不動產，致伊受有相當於租金之損害等情。爰依民法第七百六十七條、第一百七十九條及第一百八十四條規定，求為命上訴人將如附表所示建物遷讓返還予伊，及給付自九十七年八月十一日起至系爭建物遷讓返還之日止，按月給付相當於租金之不當得利新台幣（下同）三十七萬五千二百四十四元之判決（未繫屬本院者不予贅列）。
上訴人則以：伊於八十一年六月二十五日將系爭不動產出售予芳盟公司，並已為所有權移轉登記。詎芳盟公司於系爭不動產所有權移轉登記完成後，並未履行給付尾款義務，伊因而未將系爭不動產交付芳盟公司。系爭不動產嗣經第一順位抵押權人聲請拍賣，伊除以普通債權人之身分參與分配外，並主張為有權占有，拍賣公告上因而記載伊為有權占有，且拍定後不點交。被上訴人明知系爭不動產有無法交付之瑕疵仍出價買受，應繼受芳盟公司所有權之瑕疵，於上訴人付清芳盟公司積欠之價金，或與伊達成和解前，被上訴人不得請求伊遷讓返還系爭不動產。又兩造於九十七年八月二十二日或二十四日，以電話方式磋商，達成被上訴人先行給付一千五百萬元予伊作為搬遷補償費用，伊再儘速遷讓之協議，故於被上訴人給付搬遷補償費用前，伊自得拒絕履行。再被上訴人與伊達成前項協議在先，竟毀諾起訴請求伊遷讓房屋，顯然違反誠信，自為權利濫用，並係以背於善良風俗之方法加損害於伊之侵權行為。另系爭不動產未經點交，依民法第三百七十三條規定，被上訴人於交付前無使用收益權，無從罹受無法使用收益之損害，其請求相當於租金之不當得利，並無理由。縱認被上訴人得請求相當於租金之不當得利，亦應扣除伊為維護系爭不動產代為支出之工業區維護費、保全費用、管理費用、地價稅、房屋稅等費用。被上訴人基於無因管理亦得請求上述費用及利息，並為抵銷之抗辯。此外，系爭不動產坐落地區為荒郊野外邊緣地帶，未與公路鄰接，附近人煙稀少，處於衰退沒落狀態，而系爭建物年久失修亦無法維修，無人願意承租，實際上並無利用價值，其相當於租金不當得利不應以系爭建物及坐落基地申報總價價額年息百分之五計算等語，資為抗辯。
原審審理結果，以：被上訴人既依強制執行法第九十八條，於領得權利移轉證書之日起取得拍定不動產之所有權，不因尚未受領點交而否認其對於系爭房地之所有權，而上訴人將系爭不動產出售予芳盟公司，基於債之相對性原則，上訴人不得以其與芳盟公司間買賣契約之抗辯事由對抗被上訴人，上訴人對系爭不動產並無得限制上訴人所有權之權利，不論拍賣公告是否記載拍定後不點交，被上訴人得本於所有權請求上訴人遷讓返還系爭不動產。依證人 詹森林 、 蕭國棟 之證述，足認關於兩造是否達成搬遷費用為一千五百萬元協議一事，證人詹森林、蕭國棟並未親自見聞，僅係聽聞證人 陳金龍 之轉述或告知，其二人所為之證言不得供作兩造已達成搬遷協議之憑據。證人陳金龍就其與證人 黃建川 於電話中達成搬遷費用一事之日期與通聯紀錄不符，且兩造縱於上開電話通話提及以一千五百萬元為搬遷費用之事，亦未就此達成協議，否則證人黃建川何以告知證人陳金龍將向其主要股東報告，並要求證人陳金龍禮拜一等待其告知好消息，是就上開證人陳述內容僅能證明兩造曾洽商搬遷費用，尚不足以證明兩造業已達成以一千五百萬元為搬遷費用之協議，上訴人執此抗辯兩造已成立搬遷協議，被上訴人不得對之訴請遷讓房屋云云，自不足採。則上訴人占有系爭建物即無正當權源，被上訴人得依民法第七百六十七條規定，請求上訴人將系爭建物遷讓返還被上訴人。按無權占有他人不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念。且不動產租金之決定，除應斟酌不動產坐落位置、工商業繁榮程度、未來發展潛力及利用系爭不動產之經濟價值等因素外，尚須與鄰地租金比較。查上訴人固僅於系爭建物部分區域放置物品，然未經上訴人同意，他人不得任意進入系爭建物，其對系爭建物之全部均立於得排除他人干涉之狀態，縱部分區域未放置物品，亦不影響上訴人占有系爭建物全部之事實，其執此抗辯其占有系爭建物毫無利益可言，尚不足採。審酌系爭不動產之申報地價及建物經法院民事執行處囑託鑑定之價格、大眾運輸條件、市場學校接近性、居住環境之項目等級、所在地區之發展狀態等條件及兩造又分別提出鄰地廠房租金之出租資訊資料，足認上訴人占用系爭不動產之經濟價值及所受利益以每月三十七萬五千二百四十四元為相當。又上訴人無權占有系爭不動產所獲取者為使用不動產之對價利益，其所支出之工業區維護費、保全費用、管理費用、地價稅、房屋稅等費用，與其使用系爭不動產本身之對價無關，其原獲取之對價利益不因支出上開費用而減損，且上訴人係基於系爭不動產使用人之身分支出工業區維護費，並自行支出保全費用、管理費用，維護、管理其所占有之系爭不動產，係為自己之利益，並無為他人管理之意思，核與無因管理請求權之成立要件不符，其主張以之為抵銷，尚不足採。又上訴人於被上訴人取得系爭不動產所有權後，並未為被上訴人繳納地價稅或房屋稅，亦無從為抵銷。從而被上訴人依民法第七百六十七條、第一百七十九條、第一百八十四條第一項前段規定，請求上訴人將系爭建物遷讓返還被上訴人，及自九十七年八月十一日起至系爭建物遷讓返還被上訴人之日止，按月給付被上訴人三十七萬五千二百四十四元，為有理由等詞，為其心證所由得。爰廢棄第一審被上訴人敗訴之判決，改判命上訴人遷讓系爭建物及自九十七年八月十一日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付三十七萬五千二百四十四元。末按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第九十七條規定之限制。查系爭建物既供上訴人作為廠房，乃係供營業用之房屋，租金不受土地法第九十七條規定以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限之限制。原審本於兩造辯論之結果，適用法律，因而為上訴人敗訴之判決，經核於法並無違背。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國一○二年五月十六日
最高法院民事第四庭
審判長法官許澍林
法官吳麗女法官黃義豐法官鄭雅萍法官袁靜文本件正本證明與原本無異
書記官中華民國一○二年五月二十七日
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