裁判字號：臺灣士林地方法院91年重訴字第321號民事判決
裁判日期：民國91年11月14日
裁判案由：履行契約
臺灣士林地方法院民事判決九十一年度重訴字第三二一號
原告庚○○被告戊○○○被告己○○被告丁○○被告乙○○被告丙○○被告甲○○右當事人間履行契約事件，本院判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第五款定有明文。本件原告起訴時初以 丁星輝 、戊○○○、己○○為被告，嗣於訴狀送達後，撤回被告丁星輝部分，追加丁○○、乙○○、丙○○、甲○○為被告，固為訴之變更、追加，但本案之訴訟標的對於被告數人必須合一確定，故其追加應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：緣被告之被繼承人丁星輝於民國九十一年三月九日將其所有、坐落台北市○○區○○段一小段第一三七、一三八及一三九地號土地全部，以新臺幣（下同）六千八百一十八萬七千元之價格出賣與原告，除當場收受原告所交付之三百萬元支票作為定金外，雙方並約定：於同年月十一日下午二時簽訂上開土地之所有權移轉登記契約，同時給付總價款百分之二十為頭款（含定金在內），第二次款即總價款百分之三十，於土地免稅證明核發三日內給付，尾款於完成過戶及交付時以現金一次付清，若無法免稅，則價金無息返還，並簽訂「訂金收據」為憑。詎丁星輝事後竟拒絕履行與原告簽訂上述所有權移轉登記契約書，經原告委請律師催告，仍置不理。嗣丁星輝於九十一年四月二十日死亡，被告戊○○○、己○○、丁○○、乙○○、丙○○、甲○○為其繼承人，共同繼承丁星輝之權利義務，原告本於買賣之法律關係，自得請求被告依約履行移轉登記之義務，退而言之，若認原告與丁星輝簽立之訂金收據僅屬買賣預約性質，因出賣人受有定金，其預約自屬成立，原告亦得本於該預約，而請求被告履行訂立本約之義務，為此提起本訴，並聲明：１、先位聲明：被告應就坐落台北市○○區○○段一小段第一三七、一三八及一三九地號土地辦理繼承登記後，將土地全部移轉登記與原告。２、備位聲明：被告應於原告給付一千零六十三萬七千四百元之同時，與原告就坐落台北市○○區○○段一小段第一三七、一三八及一三九地號土地，訂立如附件所示之買賣契約。
二、被告則辯稱：（一）先位之訴部分：依「遺產及贈與稅法」第八條第一項規定：「遺產稅未繳清前，不得分割遺產、交付遺贈或辦理移轉登記。」違者依同法第五十條規定處一年以下有期徒刑。本件被告等繼承人現正辦理遺產稅申報手續中，尚未完稅，依上開「遺產及贈與稅法」規定尚不得辦理移轉登記，是故原告逕行請求將系爭不動產辦理所有權移轉登記，於法未合。再者，系爭「訂金收據」只是買賣雙方之預約，正式合約仍須待雙方另行洽商協議後簽訂，因此原告僅憑預約之「訂金收據」即請求移轉過戶，亦有違誤。原告並未依「訂金收據」之約定付款（被告未取得分文，訂金支票亦未提示兌領），本件又未取得土地免稅證明，因此被告自得拒絕給付。（二）備位之訴部分：「遺產及贈與稅法」第十七條第一項第六款規定：「左列各款應自遺產總額中扣除，免徵遺產稅：六、遺產中作農業使用之農業用地及其地上農作物，由繼承人或受遺贈人承受者，扣除其土地及地上農作物價值之全數。承受人自承受之日起五年內，未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用．．．．，應追繳應納稅賦。：：」復依財政部八十九年七月十一日台財稅字第○八九○四五三九九○號函釋：「遺產及贈與稅法」第十七條第一項第六款規定所稱「承受人未將該土地繼續作農業使用」，已包含承受人將土地所有權移轉，除移轉原因符合上開款項後段但書規定之承受人死亡繼承移轉或徵收移轉外，即應予追繳應納稅賦。本件系爭「訂金收據」付款方式第５點約定：「本土地係以農地免稅方式買賣，若無法免稅，則價金無息返還。」由此可知，系爭買賣係以不負擔任何稅捐之免稅方式進行，賣方將完全取得買賣總價款六千八百一十八萬七千元，倘無法免稅而有稅捐發生，則系爭買賣即自動解除，價金無息退還。由於系爭訂金收據簽訂後，被告被繼承人丁星輝即因重病而逝世，依上開「遺產及贈與稅法」第十七條第一項第六款規定及財政部解釋函令，被告等繼承人繼承系爭農業用地原可免徵遺產稅，但因在承受之日起五年內再移轉予原告，則須追徵應納之遺產稅，職是，系爭土地買賣顯已無法以免稅方式進行，而會產生鉅額之遺產稅，則依「訂金收據」付款方式第５點約定，系爭買賣預約已因解除條件成就而消滅，從而原告請求被告等人訂立本約，自非有據等語，並聲明：請求駁回原告之訴。
三、原告主張被告之被繼承人丁星輝於九十一年三月九日將系爭一三七、一三八及一三九地號土地出賣予原告，並簽訂訂金收據之事實，業據其提出訂金收據影本一份為證，並為被告所不爭執，應堪信原告之主張為真實。
四、兩造之主要爭點在於原告與丁星輝間於九十一年三月九日所簽訂之「訂金收據」究為本契約或預約？惟查：
（一）民法於八十八年四月二十一日修正時新增訂民法第一百六十六條之一規定：「契約以負擔不動產物權之移轉、設定或變更之義務為標的者，應由公證人作成公證書。未依前項規定公證之契約，如當事人已合意為不動產物權之移轉、設定或變更而完成登記者，仍為有效。」其立法理由明示：「訂立契約約定負擔移轉、設定或變更不動產物權之義務者，不宜輕率，應由公證人作成公證書，以杜事後之爭議，而達成保障私權及預防訴訟之目的，增訂第一項。當事人間合意訂立之債權契約，雖未經公證，若當事人間已有變動物權之合意，並已向地政機關完成變動之登記者，則已生效力，自不宜因其債權契約未具第一項之公證要件，而否認其效力。」可見於八十八年四月二十一日民法修正後所簽訂之不動產買賣契約依新增訂民法第一百六十六條之一規定，均應由公證人作成公證書，若欠缺此法定形式，依民法第七十三條規定「法律行為，不依法定方式者，無效。但法律另有規定者，不在此限。」，因此縱使認定原告與丁星輝間所簽訂之訂金收據為本契約，亦因其欠缺民法第一百六十六條之一規定之法定方式而為無效，原告以無效之契約請求被告應就系爭一三七、一三八及一三九地號土地辦理繼承登記後，將土地全部移轉登記與原告之先位之聲明，自無理由。
（二）退而言之，縱認定原告與丁星輝間所簽訂之訂金收據為預約，而預約之訂立重在當事人間之信用，故預約之權利義務不得讓與或繼承，有 孫森焱 所著新版民法債編總論第四十五頁可參。本件丁星輝既已辭世，預約之權利義務復不得繼承，是原告請求被告應繼承預約之權利義務，就系爭一三七、一三八及一三九地號土地，與原告訂立買賣契約之備位之聲明，亦無理由。
（三）縱上所述，無論系爭「訂金收據」為本契約或預約，原告之先位、後位之聲明均為無理由，不應准許，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法七十八條，判決如主文。中華民國九十一年十一月十四日
臺灣士林地方法院民事第一庭~B法官陳靜芬如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀
附件
一、買賣標的物：坐落台北市○○區○○段一小段第一三七、一三八及一三九地號土地。
二、買賣價金：新台幣（下同）六千八百十八萬七千元整。
三、定金：三百萬元（已於訂立買賣預約時給付）。
四、付款方式：買方即原告應於本契約訂立之同時給付賣方即被告一千零六十三萬七千四百元，於土地免稅證明核發三日內給付被告總價金百分之三十；尾款於移轉登記完成及被告交付土地時一次付清。
五、解除條件：本買賣以農地免稅方式為之，若無法免稅，則契約解除，原告應即將所收價金無息返還被告。
中華民國九十一年十一月十九日
臺灣士林地方法院民事第一庭~B法院書記官黃秀雲