臺灣宜蘭地方法院98年度簡上字第30號民事判決

裁判字號：臺灣宜蘭地方法院98年簡上字第30號民事判決

裁判日期：民國99年01月11日

裁判案由：返還定金

臺灣宜蘭地方法院民事判決98年度簡上字第30號上訴人新樂園不動產仲介經紀有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 廖學興 律師
劉致顯 律師被上訴人丙○○訴訟代理人 吳振東 律師複代理人乙○○上列當事人間請求返還定金事件，上訴人對於民國98年7月8日本院宜蘭簡易庭98年度宜簡字第72號第一審判決提起上訴，本院於
98年12月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用新台幣肆仟捌佰元由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人部分：
㈠、上訴人起訴主張：訴外人 葉燦輝 前於民國97年9月11日經由 伊居間 仲介，以不動產買賣要約書（以下簡稱要約書）出價買受被上訴人所有坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地及其上門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○○路○○號之房屋（以下簡稱系爭房地），葉燦輝並於要約書上第10條特約條款載明要約條件為「買方要求買賣信託履約保證。信託費用全部由賣方負擔」等語，同時透過伊交付新台幣（下同）30萬元之支票作為附停止條件定金（斡旋金），因被上訴人拒收支票，伊乃先以現金30萬元給付予被上訴人。被上訴人嗣後並不同意葉燦輝要求用信託履約保證之方式作為交易條件，系爭房地之買賣因意思表示不一致而未成立，依要約書第3條但書約定：「但附停止條件定金須在賣方依本要約書條件出售時，方生定金效力。…；若賣方未同意出售，則附停止條件定金無息返還」，要約書賣方簽署欄位亦載明：「賣方在簽訂承諾出售時，方生定金效力」等語，嗣賣方即被上訴人並不同意葉燦輝要求用信託履約保證作為本件買賣交易之要約條件，故所交付之30萬元即未生附停止條件定金之效力，被上訴人應無息返還上開30萬元予葉燦輝，但被上訴人竟拒絕返還，嗣葉燦輝將前述斡旋金返還之債權讓與伊，並通知被上訴人在案，爰依據不當得利及債權讓與之法律關係，聲明請求被上訴人給付30萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息等語。
㈡、上訴理由補稱：按代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為，民法第106條前段定有明文。其立法意旨謂「又如當事人之一方，得為他方之代理人，而為法律行為，然使之得為雙方之代理人，而為法律行為，則利益衝突，代理人決不能完全盡其職務，自為法律所不許。」，又按雙方代理乃屬效力未定之行為，並非無效，必待本人拒絕同意，方始確定不生效力（最高法院87年度台上字第948號判決意旨參照）。經查，上訴人與被上訴人簽訂委託契約，約定得代被上訴人收受買方交付之要約金，於買方出價達底價時轉為定金，意即上訴人得代被上訴人為承諾之意思表示，顯係授與代理權之意思。上訴人復與訴外人葉燦輝簽訂不動產買賣要約書，並收受葉燦輝交付之30萬元斡旋金，約定於賣方同意依要約條件出售時轉為定金，亦即上訴人得代葉燦輝對賣方為要約之意思表示，此亦為授與代理權之意思。準此，上訴人於系爭房地買賣中構成民法第106條第1項所定之雙方代理，揆諸前開實務見解，自對當事人不生效力。縱認上訴人雙方代理之行為並非無效，系爭房地買賣契約，亦因買賣雙方意思表示不合致或停止條件未成就而不成立。蓋因上訴人既先受被上訴人委任代為銷售系爭房地，故葉燦輝與上訴人簽訂載明「交易方式採信託履約保證」之條件的「不動產買賣要約書」授與代理權時，即等同已將其價金要約暨所附信託履約保證之條件傳達給被上訴人，而被上訴人事後向上訴人之營業員表示不接受現金以外的付款方式，即等同已將對葉燦輝附條件要約之不同意見，傳達給葉燦輝，依民法第155條規定，葉燦輝對被上訴人之要約已失其拘束力，故系爭房地買賣契約，即因買賣雙方意思表示不合致而不成立或停止條件不成就而不生效。
二、被上訴人部分：
㈠、兩造前於97年8月22日簽訂專任委託銷售契約（以下簡稱委託契約），約定被上訴人所有系爭房地以2,480萬元委託上訴人出售，嗣上訴人通知伊，稱訴外人葉燦輝願以2,180萬元買受，並交付30萬元現金作為定金，被上訴人並於同年9月5日配合上訴人再簽訂委託銷售契約修正同意書（以下簡稱同意書），同意委託銷售金額改為2,180萬元，委託期限延長至同年9月10日，雙方約定於同年9月10日在上訴人公司處簽訂買賣契約書，足見當時其已與葉燦輝就系爭房地之買賣達成合意，其前往現場時，上訴人及葉燦輝始當場要求付款方式改以信託履約保證方式為之，信託費用由其負擔，此明顯不利於被上訴人，故其當場拒絕，致未能簽訂書面之買賣契約書，詎上訴人事後通知其請求返還30萬元，被上訴人則通知上訴人儘速轉知葉燦輝出面簽訂書面之買賣契約書，否則依法解除契約並沒收定金，葉燦輝仍然未出面簽約，其自得解除契約並依約沒收30萬元。上訴人提出之要約書內容，乃上訴人與葉燦輝之間的約定，對於被上訴人不生任何拘束力，則上訴人依據要約書而主張30萬元為附停止條件定金應予返還云云，自無可取，其取得30萬元並非不當得利等語，資為抗辯。
㈡、對於上訴人補充之上訴理由部分則答辯以：按代理人非經本人之許諾，不得既為三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為，民法第106條前段固定有明文，但代理人如經本人之許諾，自得為雙方代理之法律行為（最高法院85年台上字第106號民事判決參照)。本件被上訴人就其所有系爭房地委託上訴人銷售，簽立委任銷售契約書，以及訴外人葉燦輝簽署之不動產買賣要約書之相關約定內容，足見被上訴人與訴外人葉燦輝均同意委任上訴人為系爭房地買賣雙方之代理人。葉燦輝與被上訴人就系爭房地之買賣，已互相表示意思一致，其契約即為成立，嗣縱因基於雙方代理地位之上訴人未善盡告知履約保證之義務，致未能簽訂書面買賣契約，核屬可歸責於葉燦輝之代理人即上訴人之事由，其效力自及於葉燦輝。本件被上訴人既否認上訴人之仲介人員於交付定金時，曾告知有關履約保證事宜，而上訴人所提出之定金收據上，亦無關於履約保證事宜之記載，是縱認上訴人與葉燦輝間簽訂之要約書上有關於履約保證之約定，亦僅於上訴人與葉燦輝間發生拘束力，上訴人受讓葉燦輝之債權，自不得憑該要約書對於被上訴人有所主張，被上訴人已定期催告上訴人轉知葉燦輝出面簽訂買賣契約書，並履行相關買賣權利義務，否則依法解除契約，有被上訴人提出之存證信函在原審卷可憑，已如前述。但葉燦輝迄未履約，則被上訴人依法解除買賣契約，並沒收該30萬元定金，自屬有據，而非不當得利，殆無疑義。
三、原審審理結果，判決駁回上訴人之請求，上訴人不服，提起上訴，而為上訴聲明：㈠、原判決廢棄。㈡、上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人30萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人則為答辯聲明：請求駁回上訴。
四、兩造不爭執事項：上訴人主張被上訴人於97年間委託上訴人出售系爭房地，上訴人居間仲介訴外人葉燦輝向被上訴人出價買受系爭房地，並交付現金30萬元予被上訴人，因被上訴人並不同意葉燦輝要求用信託履約保證之方式作為交易條件，致未簽定書面之買賣契約書，被上訴人拒絕返還30萬元，嗣後葉燦輝將30萬元債權讓與上訴人，並通知被上訴人在案之事實，有上訴人提出郵局存證信函3份，及被上訴人提出之委託契約書、同意書各1份為證，是上開事實，均堪信為真實。
五、本件經本院整理，並為兩造所同意之爭點為：㈠系爭房屋買賣契約是否已經成立、生效？㈡被上訴人沒收定金30萬元，是否為不當得利？經查：
㈠、系爭房屋買賣契約是否已經成立、生效：
１、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。民法第345條、第248條分別定有明文。查被上訴人委託上訴人出售系爭房地並訂有委託契約，原始售價2,480萬元，嗣後上訴人仲介訴外人葉燦輝出價為2,180萬元，經被上訴人同意後，配合修改委售價格為2,180萬元而簽具同意書，並收受葉燦輝經由上訴人交付之定金30萬元之事實，有被上訴人提出之委託契約書及同意書各乙份為證，上訴人對此亦無爭執，則彼等就標的物（即系爭房地）及買賣價金為2,180萬元，顯已互相同意，買賣契約之要素均已具備，且被上訴人收受上訴人轉交葉燦輝交付之定金30萬元，依法已生推定契約成立之效果；且上訴人提出之被上訴人簽收之訂金收據上，亦已載明買賣雙方不得反悔及違約後之訂金沒收或加倍返還之內容，參照前述規定，被上訴人主張買賣契約業已成立等語，應足採信。
２、上訴人雖主張買賣契約因當事人就履約保證事宜之意思表示不一致而不成立云云，並於原審聲請證人 郭彩慧 到庭證稱：當初葉燦輝看到我們仲介的內容表示興趣，他出2180萬元，我們請葉燦輝簽寫買賣要要約書，當時葉先生就已經表明要有履約保證，這個也有寫在要約書上，並且收受葉燦輝交付的斡旋金30萬元的支票，後來由公司另一位業務員 許嘉晉 傳達給被上訴人，我也有跟被上訴人接洽，我有跟被上訴人提議，不要堅持原本的賣價，並告訴被上訴人買方的要求，就是履保的部分，被上訴人說要考慮，價格談成的時候，被上訴人希望買方先付現金作為訂金，但是買方是拿支票給我們，後來我們將支票轉換成現金交給被上訴人，當時被上訴人針對履保的部分還沒有作肯否的答案，只是說要考慮，但我們已經先把現金30萬元交給被上訴人。後來買賣雙方到我們公司簽約，關於履保部分，雙方沒有辦法達成共識，後來就沒有簽訂買賣契約等語（見原審98年6月10日言詞辯論筆錄）。惟查，前開要約書（原審卷第8頁至第9頁）係上訴人與訴外人葉燦輝所簽立，其內容依法對於被上訴人尚不發生拘束力，況履約保證僅係擔保出賣人義務履行之方式，並非買賣契約之要素，除非當事人特約約定，否則不妨礙買賣契約之成立。證人郭彩慧前述關於有告知被上訴人有關履約保證事項之證詞，業經被上訴人否認，證人即被上訴人之母親 魏古月紅 亦到庭證稱：我從頭到尾都沒有聽過仲介人員跟我們提履約保證的問題，而且被上訴人也都表明只收受現金而已，..我第一次聽到履約保證就是在簽約的當天，我們有反應當初就告知除了現金，其他條件都不接受，後來該買賣就沒有談妥等語（見同前期日筆錄），經核與證人郭彩慧之證詞已有不符。經考量證人郭彩慧係受僱於上訴人之仲介人員，與本件有直接利害關係；證人魏古月紅則為被上訴人之母，為被上訴人之至親。故上開證人之證詞在別無其他證據可資佐證之情形下，均無法遽以全部採信。惟觀諸上訴人提出之訂金收據上，並無關於履約保證事宜之字樣，難認上訴人之仲介人員當時確有告知被上訴人有關履約保證之事宜；且以被上訴人就定金之給付方式乃堅持以現金為之而不收受支票，尚須上訴人之仲介人員兌換現金方為受領之情形觀之，其就本件交易內容相當審慎，當不至於將有關買方所提出履約條件之要求置之不問即收受訂金並於收據上簽認之理。是以，上訴人尚不得僅據訴外人葉燦輝與上訴人所簽訂之不動產買賣要約書關於信託履約保證之記載，而主張對被上訴人亦有拘束力，進而影響本件買賣契約之成立。
３、至於上訴人上訴後，另提出本件上訴人係受買賣雙方代理之情事，有違民法第106條本文雙方代理禁止原則，且因嗣後訴外人葉燦輝拒絕同意簽訂書面買賣契約，而不生效力云云。惟按代理人非經本人之許諾，不得既為三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為，民法第106條前段固定有明文，但代理人如經本人之許諾，自得為雙方代理之法律行為（最高法院85年台上字第106號民事判決參照）。本件上訴人所同意簽署之系爭要約書，於前言已載明：「買方葉燦輝為購買下列標示之不動產，特委託受委人居間向賣方傳達購屋要約...」，其本文第3條第1項復約定：「簽署本要約書之同時，買方願支付上述承購定金新台幣參拾萬元整（不另立據），作為受託人居間向賣方洽談承購條件之用。」等語，及被上訴人就系爭房地委託上訴人銷售所簽立之委任銷售契約書，亦載明將系爭房地買賣之仲介銷售、協助有關過戶及貸款手續等事宜均委由上訴人代理，顯見就系爭買賣契約之雙方均同意委由上訴人代理之意思，參照前揭說明，自無雙方代理禁止原則之適用，而應認經由上訴人代理而達成本件買賣契約意思表示已然合致，並已有效成立。故上訴人此項主張，亦無理由至明。
４、上訴人雖另主張如認本件買賣雙方均同意雙方代理，則上訴人既先受被上訴人委任代為銷售系爭房地，故葉燦輝與上訴人簽訂載明「交易方式採信託履約保證」之條件的「不動產買賣要約書」授與代理權時，即已可認將其價金要約暨所附信託履約保證之條件傳達給被上訴人，而被上訴人事後向上訴人之營業員表示不接受現金以外的付款方式，已等同已將對葉燦輝附條件要約之不同意見，傳達給葉燦輝，依民法第155條規定，葉燦輝對被上訴人之要約已失其拘束力，故系爭房地買賣契約，即因買賣雙方意思表示不合致而不成立或停止條件不成就而不生效云云。惟查，訴外人葉燦輝與上訴人所訂立之不動產買賣契約要約內容，載明渠「為購買下列所示之不動產（即系爭房地），特委託受託人（即本件上訴人）居間向賣方（即被上訴人）『傳達』購屋要約」（原審卷第8頁）；而上訴人與被上訴人所簽訂之專任委託銷售契約書第4條第2項載：「乙方（即上訴人）每月應以口頭或書面向甲方（即被上訴人，賣方）報告業務處理狀況。」、第7條：「乙方收受買方交付之要約金，於甲方『同意』出售或達底價時，即轉為定金。」（原審卷第28頁）等語，足徵上訴人所被授權者僅在於傳達買賣雙方所要求之交易細節（並非交易必要要件），而非系爭買賣契約必要條件決定。故上訴人自須將買賣雙方有關交易之各條件訊息確實傳達予買賣雙方本人，尚難認訴外人葉燦輝與上訴人簽訂系爭要約書，即可認已將價金要約暨所附信託履約保證之條件傳達給被上訴人。從而上訴人此部分之主張，亦容無可採。
㈡、被上訴人沒收30萬元，是否構成不當得利？
１、系爭房地之買賣契約既已成立，葉燦輝與被上訴人嗣後並未簽立買賣契約書，係因基於雙方代理地位之上訴人未善盡告知履約保證事宜之義務所致，屬於可歸責於葉燦輝之代理人即上訴人之事由，其效力及於葉燦輝，被上訴人已定期催告葉燦輝之代理人即上訴人轉知葉燦輝出面簽訂買賣契約書並履行相關買賣權利義務，否則依法解除契約，此有被上訴人提出之存證信函在卷可憑，然葉燦輝並未履約，則被上訴人解除買賣契約並依法沒收30萬元之定金，自屬有據，並不構成不當得利。
２、上訴人雖主張交付被上訴人之30萬元為不動產仲介交易實務上所稱之斡旋金，屬於附停止條件之定金，與一般之定金性質有別，主契約之買賣契約既不成立，則附停止條件之定金即斡旋金之從契約亦無由成立，被上訴人應予返還云云。然查：系爭房地之買賣契約業已成立，嗣經被上訴人解除契約始失其效力，已如前述，並無上訴人所稱買賣契約不成立之情形，而葉燦輝交付予上訴人之30萬元，雖屬不動產仲介交易實務上所謂之斡旋金，然此係就葉燦輝與上訴人間之法律關係而論，當上訴人代理葉燦輝而與被上訴人洽商相關買賣價格及其他條件，經被上訴人承諾修改售價並收受該30萬元時，斡旋金之給付目的已經達成，而轉成為定金之一部分，此為葉燦輝與被上訴人間之法律關係。是上訴人執其與葉燦輝間之斡旋金法律關係而逕向被上訴人請求，顯屬無據，即便上訴人受讓葉燦輝之債權，亦無從向被上訴人請求返還，上訴人前述主張，委不足採。
六、綜上所述，上訴人依據不當得利及債權讓與之法律關係，請求被上訴人給付30萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起算之法定遲延利息，並無理由，不應准許，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨仍執詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後認均與結論不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國99年1月11日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
審判長法官楊麗秋
法官林翠華法官張軒豪正本與原本無異。
本件不得上訴。
中華民國99年1月13日
書記官謝佩欣