臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 98年度宜簡字第72號
原 告 新樂園不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 陳守文 律師
被 告 己○○
訴訟代理人 吳振東 律師
上列當事人間返還定金事件，本院於98年6月24日言詞辯論終結
，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣參仟貳佰元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：第三人丁○○前於民國97年9月11日經由原告居
間仲介，以不動產買賣要約書（以下簡稱要約書）出價買受
被告所有坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地及其上門牌
號碼宜蘭縣○○鄉○○○路○○號之房屋（以下簡稱系爭房地
），丁○○並於要約書上第10條特約條款載明要約條件為「
買方要求買賣信託履約保證。信託費用全部由賣方負擔」等
語，同時透過原告交付新台幣（下同）30萬元之支票作為附
停止條件定金（斡旋金），因被告拒收支票，原告乃先以現
金30萬元給付予被告。被告嗣後並不同意丁○○要求用信託
履約保證之方式作為交易條件，系爭房地之買賣因意思表示
不一致而未成立，依要約書第3條但書約定：「但附停止條
件定金須在賣方依本要約書條件出售時，方生定金效力。..
.；若賣方未同意出售，則附停止條件定金無息返還」，要
約書賣方簽署欄位亦載明：「賣方在簽訂承諾出售時，方生
定金效力」等語，原告交付之30萬元即未生附停止條件定金
之效力，被告應無息返還上開30萬元予丁○○，但被告竟拒
絕返還，嗣丁○○將前述斡旋金返還之債權讓與原告，並通
知被告在案，爰依據不當得利及債權讓與之法律關係，聲明
請求被告給付30萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日
止，按年息5%計算之利息等語。
二、被告則以：兩造前於97年8月22日簽訂專任委託銷售契約（
以下簡稱委託契約），約定被告將系爭房地以2,480萬元委
託原告出售，嗣原告通知被告，稱第三人丁○○願以2,180
萬元買受，並交付30萬元現金作為定金，被告並於同年9月5
日配合原告再簽訂委託銷售契約修正同意書（以下簡稱同意
書），同意委託銷售金額改為2,180萬元，委託期限延長至
同年9月10日，雙方約定於同年9月10日在原告公司處簽訂買
賣契約書，足見當時被告已與丁○○就系爭房地之買賣達成
合意，被告前往現場時，原告及丁○○始當場要求付款方式
改以信託履約保證方式為之，信託費用由被告負擔，此明顯
不利於被告，被告當場拒絕，致未能簽訂書面之買賣契約書
，詎原告事後通知被告請求返還30萬元，被告則通知原告儘
速轉知丁○○出面簽訂書面之買賣契約書，否則依法解除契
約並沒收定金，丁○○仍然未出面簽約，被告自得解除契約
並依約沒收30萬元。原告提出之要約書內容，乃原告與丁○
○之間的約定，對於被告不生任何拘束力，則原告依據要約
書而主張30萬元為附停止條件定金應予返還云云，自無可取
，被告取得30萬元並非不當得利等語，資為抗辯。並聲明請
求駁回原告之訴。
三、原告主張被告於97年間委託原告出售系爭房地，原告居間仲
介第三人丁○○向被告出價買受系爭房地，並交付現金30萬
元予被告，因被告並不同意丁○○要求用信託履約保證之方
式作為交易條件，致未簽訂書面之買賣契約書，被告拒絕返
還30萬元，嗣後丁○○將30萬元債權讓與原告，並通知被告
在案之事實，業據原告提出郵局存證信函3份為證，且有被
告提出之委託契約書、同意書各乙份為證，被告對此亦無爭
執，堪信屬實。
四、得心證之理由：
原告主張丁○○與被告之意思表示不一致，系爭房地之買賣
契約尚未成立，依據要約書約定，30萬元之斡旋金為附停止
條件之定金，買賣契約既未成立，被告應返還不當得利30萬
元等語。被告則辯稱原告交付30萬元定金時，系爭房地之買
賣契約業已成立，原告及丁○○遲至要簽訂書面之買賣契約
書時，才要求信託履約保證，而致買賣契約書未簽訂，被告
已依約解除買賣契約並沒收30萬元，並無不當得利，且原告
與丁○○間簽訂之要約書效力不能拘束被告等語。是本件之
爭點即為：（一）系爭房地之買賣契約是否已經成立？（二
）被告沒收30萬元，是否構成不當得利？以下即分別予以敘
明：
（一）系爭房地之買賣契約是否已經成立？
１按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方
支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，
買賣契約即為成立。又按：訂約當事人之一方，由他方受
有定金時，推定其契約成立。民法第345條、第248條分別
定有明文。查被告委託原告出售系爭房地並訂有委託契約
，原始售價係2,480萬元，嗣後原告仲介第三人丁○○出
價2,180萬元，經被告同意後，配合修改委售價格為2,180
萬元而簽具同意書，並收受丁○○經由原告交付之定金30
萬元之事實，有被告提出之委託契約書及同意書各乙份為
證，原告對此亦無爭執，則彼等就標的物（系爭房地）及
買賣價金（2,180萬元），顯已互相同意，買賣契約之要
素均已具備，且被告收受原告轉交丁○○交付之定金30萬
元，依法已生推定契約成立之效果，原告提出之被告簽收
之訂金收據上，亦已載明買賣雙方不得反悔及違約後之訂
金沒收或加倍返還之內容，參照前述規定，被告主張買賣
契約業已成立等語，堪予採信。
２原告主張買賣契約因當事人就履約保證事宜之意思表示不
一致而不成立云云，經查：證人丙○○雖證稱：當初丁○
○看到我們仲介的內容表示興趣，他出2180萬元，我們請
丁○○簽寫買賣要約書，當時葉先生就已經表明要有履約
保證，這個也有寫在要約書上，並且收受丁○○交付的斡
旋金30萬元的支票，後來由公司另一位業務員乙○○傳達
給被告，我也有跟被告接洽，我有跟被告提議，不要堅持
原本的賣價，並告訴被告買方的要求，就是履保的部分，
被告說要考慮，價格談成的時候，被告希望買方先付現金
作為訂金，但是買方是拿支票給我們，後來我們將支票轉
換成現金交給被告，當時被告針對履保的部分還沒有作肯
否的答案，只是說要考慮，但我們已經先把現金30萬元交
給被告。後來買賣雙方到我們公司簽約，關於履保部分，
雙方沒有辦法達成共識，後來就沒有簽訂買賣契約等語。
惟要約書係原告與第三人丁○○所簽立，其內容依法對於
被告不發生拘束力，況履約保證僅係擔保出賣人義務履行
之方式，並非買賣契約之要素，除非當事人特約約定，否
則不妨礙買賣契約之成立。證人丙○○前述關於有告知被
告有關履約保證事項之證詞，業經被告否認，證人即被告
之母親戊○○○亦到庭證稱：我從頭到尾都沒有聽過仲介
人員跟我們提履約保證的問題，而且被告也都表明只收受
現金而已，...我第一次聽到履約保證就是在簽約的當天
，我們有反應當初就告知除了現金，其他條件都不接受，
後來該買賣就沒有談妥等語。核與證人丙○○之證詞不符
，考量證人丙○○係受僱於原告之仲介人員，與本件有直
接利害關係，其證詞在別無其他證據可資佐證之情形下，
無法遽以採信。況原告提出之訂金收據上，亦無關於履約
保證事宜之字樣，難認原告之仲介人員當時確有告知被告
有關履約保證之事宜。故原告與丁○○間簽訂之要約書上
關於履約保證之約定，僅在原告與丁○○間發生拘束力，
原告受讓丁○○之債權，不得憑此對於被告有所主張，亦
不因此影響本件買賣契約之成立。
（二）被告沒收30萬元，是否構成不當得利？
１系爭房地之買賣契約既已成立，丁○○與被告嗣後並未簽
立買賣契約書，係因基於雙方代理地位之原告未善盡告知
履約保證事宜之義務所致，屬於可歸責於丁○○之代理人
即原告之事由，其效力及於丁○○，被告已定期催告丁○
○之代理人即原告轉知丁○○出面簽訂買賣契約書並履行
相關買賣權利義務，否則依法解除契約，此有被告提出之
存證信函在卷可憑，然丁○○並未履約，則被告解除買賣
契約並依法沒收30萬元之定金，自屬有據，並不構成不當
得利。
２原告雖主張交付被告之30萬元為不動產仲介交易實務上所
稱之斡旋金，屬於附停止條件之定金，與一般之定金性質
有別，主契約之買賣契約既不成立，則附停止條件之定金
即斡旋金之從契約亦無由成立，被告應予返還云云。然查
：系爭房地之買賣契約業已成立，嗣經被告解除契約始失
其效力，已如前述，並無原告所稱買賣契約不成立之情形
，而丁○○交付予原告之30萬元，雖屬不動產仲介交易實
務上所謂之斡旋金，然此係就丁○○與原告間之法律關係
而論，當原告代理丁○○而與被告洽商相關買賣價格及其
他條件，經被告承諾修改售價並收受該30萬元時，斡旋金
之給付目的已經達成，而轉成為定金之一部分，此為丁○
○與被告間之法律關係。是原告執其與丁○○間之斡旋金
法律關係而逕向被告請求，顯屬無據，即便原告受讓丁○
○之債權，亦無從向被告請求返還，原告前述主張，委無
可採。
五、綜上所述，原告依據不當得利及債權讓與之法律關係，請求
被告給付30萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起算之法定遲延
利息，並無理由，應予駁回。本件訴訟費用共計3,200元（
包括第一審裁判費3,200元），應由敗訴之原告負擔。又本
件勝敗已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決
結果無影響者，爰不一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國98年7月8日
臺灣宜蘭地方法院宜蘭簡易庭
法官林俊廷
上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，
同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應
於判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附
繕本）。
中華民國98年7月8日
書記官葉瑩庭