裁判字號：臺灣高雄地方法院102年簡上字第247號民事判決
裁判日期：民國102年11月27日
裁判案由：減少價金
臺灣高雄地方法院民事判決102年度簡上字第247號上訴人 阮氏意 訴訟代理人 楊宗易 被上訴人 黃玉圓 上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於民國102年5月30日本院鳳山簡易庭101年度鳳簡字第601號第一審判決提起上訴，本院於102年11月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人於民國101年2月13日向被上訴人購買門牌號碼為高雄市○○區○○路○○○巷○號房地（下稱系爭不動產），買賣價金為新臺幣（下同）230萬元，上訴人並指定第三人 謝美玉 為系爭不動產之登記名義人，上訴人如期支付買賣價金，被上訴人則依約辦理所有權移轉及交屋等事宜（下稱系爭買賣契約），迨至日前大雨，系爭不動產發生嚴重漏水，可見交屋時已存在上開嚴重之瑕疵，上訴人並請防水公司估價，預計需耗費281,600元修復。因系爭不動產買賣契約並未免除出賣人之瑕疵擔保責任，爰依民法第359條規定，請求被上訴人減少價金281,600元，並將溢收之價金返還上訴人等語。並於原審聲明：被上訴人應給付上訴人281,600元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日，按年息5％計算之利息。
二、被上訴人則以：系爭買賣契約係被上訴人之配偶 張芳菘 與訴外人即上訴人之配偶楊宗易簽署，並過戶予第三人即楊宗易之母親謝美玉，且為現況交屋，被上訴人有將註明「屋頂、外牆、窗框部分會漏」之不動產標的現況說明書交付予楊宗易，楊宗易亦簽署交屋證明及現場點交表後交回，故買受人早已知悉系爭不動產有上開瑕疵仍買受之，被上訴人不負瑕疵擔保之責等語，資為抗辯。並於原審聲明：駁回上訴人之訴。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，於本院聲明：（一）原判決廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人281,600元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。被上訴人則聲明：駁回上訴。
四、兩造不爭執事項：系爭不動產為被上訴人於101年2月13日出售，並於101年2月16日登記予謝美玉名下。
五、本件爭點為：
（一）系爭不動產之實際買受人為誰？上訴人以自己名義提起本件訴訟，是否具當事人適格？
（二）系爭不動產漏水之瑕疵，是否已在出售前已告知上訴人？上訴人明知此情仍購買之，被上訴人對此是否不負瑕疵擔保責任？
（三）若被上訴人負瑕疵擔保責任，則上訴人主張減少價金，有無理由？其金額應以若干為適當？
六、本件得心證之理由：
（一）關於系爭不動產之實際買受人為誰乙節，上訴人主張：系爭不動產係上訴人所購買，楊宗易僅為代理上訴人出面處理買賣事宜，而謝美玉係因當時以上訴人名義貸款未獲銀行通過，故請謝美玉出面貸款，並借名登記在謝美玉名下，事實上貸款均為上訴人所繳納等語，被上訴人對此則陳稱：當時我是委託仲介出賣系爭不動產，簽約是我委託我丈夫張芳菘前去簽約，他告訴我是謝美玉要買，我不知道事實上是誰買的等語。經查：
1.證人即益帆不動產仲介有限公司（下稱益帆公司）仲介 顏珮淇 於原審即曾證稱：當時是楊宗易說要購買，用他太太（即上訴人）名義購買，要他媽媽名義貸款，房地後來登記給他媽媽；楊宗易說他不能貸款，以上訴人名義簽約等語（見原審卷第53、108頁），足見上訴人主張：楊宗易僅為代理人，系爭不動產是要買給上訴人，謝美玉為借名登記人，是因為貸款之故才登記謝美玉名字等語，並非無據，原審以：上訴人佚失買賣契約書，簽約之人為楊宗易，登記之人為謝美玉為由，遽認上訴人對於其為買受人一事不能舉證證明，尚難認與事實相符。
2.又證人顏珮淇復於本院證稱：當時與我接觸的人是楊宗易，他當時說要以上訴人的名義貸款，但是我說上訴人是越南人，又沒有工作，怎麼可能會過，後來他就拿他媽媽的名字來辦等語（見本院卷第63頁）；而證人謝美玉亦證稱：系爭不動產是借我的名義購買，貸款也是上訴人與楊宗易所繳納的，因為他們的薪水較低，貸款無法通過，所以我出我的名字讓他們去登記，因為上訴人是越南人，要給她有一個安全感，這是他們夫妻的事，如果楊宗易說實際所有權人是上訴人，那就是上訴人沒錯等語（見本院卷第62頁），堪認上訴人上開主張非虛，其係因以自己名義無法辦理銀行貸款，故請求謝美玉為系爭不動產之借名登記人，謝美玉亦明知此情而允諾之，謝美玉僅為系爭不動產名義登記人，而非實際買受人；而楊宗易雖為出面處理買賣事宜、簽約之人，惟其僅有代理上訴人之意思，而非以本人之意出面購買系爭不動產，此亦經楊宗易於本院自承無訛，並有楊宗易以「代理人」名義簽立之交屋證明及現場點交表1份可稽（見原審卷第56頁），是系爭買賣契約書雖已佚失，惟上訴人主張其為系爭不動產實際買受人一情，核與上開證人所述之交易過程相合，其所述應值採信，上情即堪認定。
（二）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第354第1項前段、第355條第1項分別定有明文。經查：
1.上訴人主張：系爭不動產有原審提出之照片（見原審卷第9-20頁）所示漏水之瑕疵（下稱系爭瑕疵）等語，而系爭不動產係於101年2月交屋，上訴人乃於101年4月發現系爭瑕疵後通知被上訴人，並於101年7月3日提出本件訴訟，業經上訴人於原審陳述甚明，並為被上訴人所未爭執（見原審卷第75頁），足見其減少價金請求權之行使尚未逾民法第365條之除斥期間，是被上訴人辯稱：上訴人在交屋後半年才要求我們修繕系爭瑕疵部分並不合理等語，尚非有據。
2.惟關於上訴人主張瑕疵擔保責任部分，經被上訴人辯稱：系爭瑕疵係簽約時已告知上訴人，當時系爭不動產就是以現況交屋，上訴人明知此情仍購買，自不得請求其就系爭瑕疵負擔保責任，並減少價金等語。參諸系爭瑕疵之成因，上訴人亦自承係自屋頂、外牆、窗框滲漏所致（見本院卷第69頁），而依被上訴人於原審所提出之「益帆不動產標的現況說明書」（下稱系爭現況說明書）上記載：「...是否有滲漏水情形：屋頂、外牆、窗框部分（會漏）...現況交屋...」（見原審卷第40頁），上開（會漏）之文字，係手寫填載於上，而其後「⑴現況交屋⑵修繕後交屋⑶滲漏水情形說明...」亦經填載人於「現況交屋」前方框勾選，足見被上訴人上開辯解，確有所本，其當時確有告知買方系爭不動產存有「屋頂、外牆、窗框滲漏水」之瑕疵，而兩造亦同意以現況交屋，由買方自行負責修繕之責。
3.上訴人於原審就被上訴人有告知漏水一事本不爭執，惟改稱：上訴人知道會漏水，但後來下大雨，新生很多漏水部分，這不是原來漏水的地方等語（見原審卷第64、69頁），然其對於系爭瑕疵有處為新生漏水一事，未有任何舉證以實其說，已不足採信外，而上訴人於本院竟變異前詞，改稱：對於系爭瑕疵我事先不知情，系爭現況說明書我沒有看過，原審之訴訟代理人所說的並非我的意思云云（見本院卷第18頁），惟其欲撤銷先前之自認，並需由其證明與事實不符，上訴人不僅對此不能提出相關證明，復觀諸證人顏珮淇於原審已證稱：系爭現況說明書是系爭不動產之賣方告知後所填的，當時是講現況交屋，因為中古屋都會漏水，我與同事 李孟芳 建議鐵皮及外牆都會漏水，都要整修，我們有告知上述情形等語（見原審卷第53、108頁），已足認系爭現況說明書所載之事項，業經顏珮淇於系爭買賣成立前告知上訴人無訛；而上訴人於本院聲請傳喚益帆公司仲介到庭作證，亦經證人顏珮淇、 李惠珠 （即李孟芳）於本院證稱：顏珮淇是接觸買方的仲介，李孟芳是接觸賣方的仲介，當時顏珮淇有帶看過兩次，當時就有系爭瑕疵的痕跡，也有壁癌跟油漆剝落情形，當時買方有詢問，顏珮淇還說中古屋都會漏水，要自行修繕，還告訴買方搬進來以後要油漆，頂樓的地方像對面房屋一樣搭建鐵皮屋，牆壁的部分要加裝鐵皮；系爭現況說明書是被上訴人在李孟芳面前所填載的，簽合約時，這份文書也有給買方看，還印1份給買方帶回去，顏珮淇、李孟芳當場也都有再次提到漏水的事情等語（見本院卷第63-65頁），更明確可知系爭現況說明書係被上訴人於李孟芳面前所填載，並由被上訴人將系爭瑕疵告知李孟芳後，再由李孟芳將此情告訴顏珮淇，由顏珮淇告知上訴人一方，並在顏珮淇帶看及雙方簽訂買賣契約書時，均曾再向上訴人一方強調此點，並將系爭現況說明書交予上訴人閱後攜回，故上訴人係明知系爭瑕疵之存在，並同意以現況交屋之情形下，仍決定購買系爭不動產，參諸前開條文規定，被上訴人對於上開瑕疵即不負擔保責任，上訴人自不得事後以此主張應減少價金。
4.綜上，上訴人雖於本院否認知悉系爭瑕疵，惟其所述與上開證人之證詞迥異，要不足採信外，復參以系爭不動產為81年所建造，有系爭建物謄本在卷可參（見原審卷第7頁），至系爭買賣契約成立時，已為建造將近20年之房屋，而依系爭瑕疵之照片所示之油漆凸起、剝落情形非輕，顯見並非短期內所致，上訴人既由顏珮淇至現場帶看兩次，其陳稱：當時沒有看到系爭瑕疵云云，自難採信，應以顏珮淇之證詞，較值憑採。又上訴人既自承系爭瑕疵係被上訴人事先所告知之「屋頂、外牆、窗框漏水」所致，其又不能證明系爭瑕疵有何逾越被上訴人事先告知之範圍，而為新生之瑕疵，是上訴人所主張之系爭瑕疵，係其在系爭買賣契約成立時早已知悉，依法自不得以契約成立時已知悉之瑕疵，主張被上訴人應負瑕疵擔保責任，其主張應減少價金並返還其281,600元云云，即無理由，不應准許。
七、綜上所述，上訴人依民法第359條規定，請求被上訴人應給付上訴人281,600元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原審因而為上訴人敗訴之判決，理由雖與本院認定不同，惟其結論既屬一致，仍應予維持。上訴意旨猶執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國102年11月27日
民事第七庭審判長法官蘇姿月
法官邱泰錄法官張琬如以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國102年11月27日
書記官林雅婷