裁判字號：臺灣花蓮地方法院88年簡上字第37號民事判決
裁判日期：民國89年01月05日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣花蓮地方法院民事判決八十八年度簡上字第三十七號
上訴人乙○○被上訴人甲○○
丙○○右一人訴訟代理人甲○○住花蓮右當事人間請遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國八十八年五月二十一日本院花蓮簡易庭八十八年度花簡字第一二六號第一審判決提起上訴，本院管轄之第二審合議庭判決如左：
主文原判決第一項有關命上訴人遷讓返還房屋及第三項命上訴人給付超過本判決第三項所示金額暨訴訟費用、假執行部分均廢棄。
右開廢棄部分被上訴人在第一審之訴駁回。
上訴人應給付被上訴人新台幣參拾捌萬捌仟元。
其餘上訴駁回。
第一審訴訟費用及第二審訴訟費用由上訴人負擔百分之八十，餘由被上訴人共同負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
①原判決廢棄。
②被上訴人在第一審之訴駁回。
③第一審及第二審訴訟費用均由被上訴人連帶負擔。
④如為不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：除援用第一審之陳述外，補稱：
（一）行使權利履行義務應依誠實及信用方法，此為民法第一百四十八條所明定。系爭房地係被上訴人於民國八十五年三月二日出租與上訴人使用，實際租用之面積為四十九公畝，有租賃契約書第一條所載可憑，依契約書內房租之收付款明細欄上方之記載，租金自八十六年十一月份起兩造雖有同意調整為新台幣（下同）三萬元，唯被上訴人竟不照契約讓上訴人使用，依原審囑託花蓮地政事務所實測結果，即上訴人實際使用之面積大約只有二百坪，不及原承租面積之六分之一，因而上訴人依照原契約每月給付被上訴人租金二萬元，即已損失六分之五原租用之權利甚明。而上訴人在原審主張未依照調整租金之協議仍支付二萬元以之為終止租約之理由，即有未合。
（二）再上訴人亦未授權上訴人之妻 蔡淑美 ，嗣後於租約中載明使用之範圍以鐵絲網所圍為限，退一步言，上訴人即使有授權，則上訴人亦主張應減少租金之給付，於情、理、法均無不合。
（三）鐵絲網係被上訴人之兄弟姐妹均稱在伊承租之土地上有持分，鐵絲網部分我們圍，部分係被上訴人所圍，上訴人係租房屋及附連之土地，否則如僅租房子，何必跑到郊區，二萬元在花蓮市中心即有得租。且伊承租時兩造即言明要整建，且被上訴人之前即有出租他人在該處門診行醫。
三、証據：除援用第一審所提之証據外，並聲請訊問証人蔡淑美、巫 秀梅 。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：
①駁回上訴。
②第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除援用第一審之陳述外，並補稱：
（一）租賃當時上訴人僅稱放幾部電腦而已，做住家使用，並無約定要做老人安養中心，且上訴人任意破壞房屋內之設備、圍牆及加建一鐵皮屋，經營違法之老人安養中心，且曾有老人在屋內死亡，均非當時約定租賃之用途。
（二）租約所載之使用範圍以鐵絲網為限，係上訴人立約時即已填載言明，並非事後由上訴人之妻載入「使用範圍以鐵絲網為限」，且僅係房子而已，不包括附連之土地，否則租金怎可能只有二萬元。再本來即無如租約所載使用之範圍有高達四十九公畝之約定，係上訴人詐騙稱要看土地之地號，而由被上訴人拿出土地所有狀由上訴人照狀所載之面積填載。
（三）上訴人業已於八十八年六月十八日將屋遷讓交還被上訴人。
三、證據：除援用第一審所提之証據外，並補提出被上訴人匯入租金之存摺明細表六紙、被破壞之房內設備照片二十幀為証。
理由
一、被上訴人於原審起訴主 張渠 等與上訴人於民國八十五年三月間簽訂房地租賃契約，同意上訴人租用被上訴人所有坐落花蓮縣○○鄉○○段第三００號部分土地（以下簡稱系爭土地）及其上門牌號碼為同鄉景美村加灣一七九之十一號房屋及附圖ＢＣ所示之鐵皮屋（該三部分以下簡稱系爭房屋），租賃期間自八十五年四月一日起至九十年三月三十一日止，租金每月新台幣（下同）二萬元，並特約允許上訴人做合法之整建及經營管理，若有任何之整建，應與被上訴人聯絡，嗣又於八十六年十月間約定自八十六年十一月一日起調整租金為每月三萬元。然上訴人竟未經被上訴人同意，將房表牆壁敲掉，並加蓋附圖Ａ所示之違建，又拆除門窗圍牆，擴大圍牆範圍，經營非法之老人安養中心；並自八十六年十一月一日起，未依雙方前揭調整租金之協議仍僅支付二萬元，顯違反上開租約，爰以起訴狀繕本之送達為通知之方法催告上訴人於一個月改善，否則逕以該訴狀繕本之送達，為終止租約之意思通知，為此訴請上訴人遷讓系爭房屋及附圖所示ＢＣ之增建部分，並拆除Ａ部分之違建，將房屋及土地返還原告。並請求自八十六年十一月一日起至八十七年八月三十一日，共十個月每月一萬元之租金差額計十萬元，暨自八十七年九月一日起至遷讓房地日止，按月給付被上訴人五倍租金即十五萬元之違約金等語。被告對於兩造於上開時間簽訂系爭租賃契約並自行增建Ａ部分房屋以經營老人安養中心等節未為爭執，但以訂約之初，被上訴人等即知上訴人承租系爭房地係為經營老人安養中心，並同意上訴人為部分之擴建，擴建時被上訴人曾多次前來查看皆無異議。而系爭土地尚有訴外人詹姓人士因經營卡拉ＯＫ店而與被上訴人為訴訟上之爭執，被上訴人並惡意於訂約時隱瞞此事實。又雙方所定租賃契約約定伊可使用之土地範圍為四十九公畝，然被上訴人丙○○於八十五年四月間將系爭土地及建物平均分配予子女六人，除被上訴人甲○○外，丙○○其他子女皆主張擁有部分系土地及建物之使用支配權，並禁止伊使用收益，雖經伊多次向被上訴人主張權益，均未獲回應。其中被上訴人於八十五年十月間自行經營車廂卡拉ＯＫ店至八十六年七月。旦丙○○與其女 巫秀梅 自八十五年四月份起佔用部分系爭土地經營檳榔攤及卡拉ＯＫ店迄今。兩造雖於八十五年三月二日訂約之同時約明自八十六年十一月一日起調整租金為每月三萬元，但被上訴人既未能令伊使用契約上所載之土地範圈，伊自得主張減少租金。綜上所述，伊擴建房屋以經營老人安養中心，並非違約之行為，而被上訴人違約在先，伊自得減少租金而依調整前之租金給付云云資為抗辯。
二、經查：
（一）本件被上訴主張兩造於八十五年三月二日簽訂系爭二萬元租金之租賃契約等事實，為被告所不爭，復有兩造各自提出內容大部分相符（不符之部分詳後述）租貨契約書各一份為証，自堪信為真實。
（二）兩造各自提出之租金首頁，均有「租金調整為三萬於民國八十六年十一月起開始之記載，並經上訴人蓋章及被上訴人之一捺指印，被上訴人雖主張該協議係八十六年十月始行追加約定，但未舉証以實其說，且該調整租金之協議所用之文字無論就筆墨、字跡及用印、署押方式，均與契約主體部分之文字型體、筆法相符，故上訴人辯稱該特約係兩造於八十五年三月二日訂約之時即行約定，亦堪採信。
（三）再証人即被上訴人之妹巫秀梅証稱，兩造簽約時伊在南非，回來時原有之貨櫃車箱被颱風打壞，我把他整理，乙○○給我們一捲鐵絲網，不夠我另外買，而把他圍起來，另外三間即測量圖ＤＥＦ鐵皮屋（在鐵絲網之外）係由上訴人堆置物品等語。証人即上訴人之妻蔡淑美証陳，我們租時，未有人在旁邊開設卡拉ＯＫ，但後來有人來開設，因為太吵了，我們就將ＤＥＦ鐵皮屋用來堆置物品，而另外搭建Ａ建物，「使用範圍以鐵絲網為限」之字句，係租了之後，伊在屋後挖地，準備做漁池，但被上訴人不同意，所以伊才加寫第二十條之使用範圍以鐵絲網為限。則知「使用範圍以鐵絲網為限」之被上訴人所提之租約（上訴人所提之租約並無此記載），係嗣後上訴人之妻同意使用之範圍而加註，並非如被上訴人所稱兩造立約時即有言明僅使用房屋部分。兩造之租約範圍，應如租約所載係四十九公畝。再縱使如上訴人所辯，其未授權妻子同意承租使用之範圍以鐵絲網為限，惟查上訴人仍使用鐵絲網以外之ＤＥＦ鐵皮屋堆置物品，有上開二位証人之証述可稽，故上訴人使用之範圍，並非僅限於鐵絲網之內，況且上訴人既知鐵絲網係事後加圍，而限制其所使用之範圍，對於每月三萬元之租金既未與被上訴人協議減租，則依契約自由之原則，兩造應同受此項約定之拘束，尚難謂係不合理之約定，行使債權，履行債務並不違背誠信原則。故上訴人以被上訴人違約未令其使用全部之租賃物，而主張減少租金，即屬無據。
（四）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第四百四十條第一項規定甚明。查上訴人自八十六年十一月一日起至被上訴人起訴日八十七年九月十八日止均按每月二萬元支付被上訴人租金，有被上訴人所提出之存摺簿可查。且為上訴人所不爭執，再依租約第四條約定租金應於每月五日以前繳納，則被上訴人起訴時上訴人積欠之租金已達十一萬元，扣除押租保証金四萬元（有租約為憑），餘七萬元，已達二個月（六萬元）之租額。從而被上訴人主張上訴人自八十六年十一月一日起仍給付二萬元租金係屬債務不履行之行為，並據此終止租賃契約，請求返還系爭房屋，並拆除如附圖所示Ａ部分之建物，返還該部分之土地予被上訴人，暨請求自八十六年十一月一日起至八十七年八月三十一日，共十個月之租金差額十萬元，（除遷讓返還爭房屋之部分無理由外，下述之）自屬有據，應予准許，原審准為被上訴人此部分請求，並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至被上訴人請求遷讓返還系爭房屋，業據被上訴人陳稱，上訴人於原審判決後之八十六年六月十八日已將物品搬遷，將屋交還被上訴人，且經本院於八十八年九月二十九日履勘現場審視無訛。則被上訴人此部分之請求即非正當，應予駁回。原判決命上訴人遷讓返還系爭房屋予上訴人，即有未洽，應由本院予以廢棄，並駁回被上訴人在原審關於此部分之起訴。
（五）按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。最高法院七十九年度台上字第一九一五號判決意旨參照。則被上訴人請求上訴人應給付自八十七年九月一日起遷讓房屋之日止，按月五倍之違約金十五萬元部分，以被上訴人未請求相當於租金之不當得利部分，本院認依原租金即每月三萬元為被上訴人之損害額及一般社會經濟狀況，以三萬元為違約金之計算標準較屬合理，被上訴人此部分之違約金請求即屬正當，並自八十七年九月一日起算至上訴人遷屋日止（八十八年六月十八日）共計九個月又十八日，每月三萬元，合計貳拾捌萬捌仟元之違約金，被上訴人請求此部分之金額即屬有據，應予准許，逾此部分之請求即屬無理由，應予駁回，原審命上訴人給付此部分之金額，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至原審命上訴人應自八十七年九月一日起至拆除（Ａ部分）房屋之日止，按月給付被上訴人三萬元部分，以該應拆除（Ａ部分），租約並無約違約金之支付，而上訴人自八十八年六月十八日已騰空交屋，雖未拆除，惟兩造之租約並無返還房屋時未有拆除擴建之建物，仍應付違約金之約定，則原審准被上訴人所請命上訴人應自八十七年九月一日起至拆除房屋之日止，按月給付三萬元，即屬無據，應予駁回，此部分之上訴即屬有理，爰將原審此部分之諭知廢棄，而為駁回被上訴人之起訴。
三、本件被上人起訴係認上訴人違約整修房屋並經營老人安養中心及自八十六年十一月一日起即不依約按月付租金三萬元之事由訴請拆除擴建之Ａ部分及遷讓房屋及ＢＣ部分，在訴訟法上為競合之訴之合併，其中之一未給付約定之租金有理由並為勝訴之判決，即毋庸再就是否有違約整修房屋並經營老人安養中心加以論述，附此敘明。
四、不得上訴第三審之財產權訴訟，其第二審判決，在宣示或送達時，即屬確定，
自無宣示假執行之必要。司法院大法官會議字第一七八四號解釋意旨參照，而本件遷讓房屋及請求給付之金額未達五十萬元之事件，係不得上訴第三審之財產權訴訟，則在本院之第二審判決，在宣示或送達時，即屬確定，自無宣告假執行之必要，從而上訴人免為假執行之請求亦無必要，應併予駁回。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百六十三條、第四百五十條、第七十九條但書、第八十五條第一項前段判決如主文。
中華民國八十九年一月五日
臺灣花蓮地方法院民事庭~B審判長法官賴淳良~B法官蔡聰明~B法官林秀鳳右正本証明與原本無異。
本判決不得上訴。
~B書記官邱長全中華民國八十九年一月六日