臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決
原 告 甲○○○仲介有限公司
法定代理人 乙○○○
訴訟代理人 陳守文 律師
複 代理人 己○○
被 告 丁○○
上列當事人間請求給付報酬事件，於中華民國99年3月31日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告經合法通知，未於最後一次言詞辯論期日到場，查
無民事訴訟法第386條所列各款情事，應准被告之聲請，由
其一造辯論而為判決，合先敘明。
二、原告起訴主張被告於民國97年4月3日將其所有不動產門牌號
碼臺北縣○○鄉○○路○○○號2樓房地委託原告仲介出售，委
託售價為新臺幣（下同）648萬元，委託銷售期間自97年4月
4日起至同年7月5日止，共計3個月，嗣兩造於同年4月4日依
系爭委託銷售契約第10條前段約定，將上開委託銷售底價調
整為590萬元，並簽定修正同意書。又原告於委託銷售期間
內即97年6月2日覓得買方丙○○同意以調整後之委託銷售底
價590萬元買受系爭房地，丙○○同時給付定金354,000元
交付原告收受，並簽立買賣定金收款憑證，即不動產買賣毋
庸委託人簽收，買賣契約已有效成立，原告隨即將上開收受
定金之事通知被告，並依上開系爭契約書之授權，要求被告
出面履行與買方簽定不動產買賣契約書之義務，然遭被告拒
絕，原告隨再於97年6月19日以存證信函通知並要求被告應
於文到3日內前往原告公司與買方簽定不動產買賣契約書，
仍遭被告拒絕，是原告依系爭委託銷售契約之約定，本件視
為受託人已完成仲介之義務，委託人即被告仍應支付受託人
以委託銷售總價百分之6計算即354,000元之服務報酬。爰起
訴請求被告應給付原告354,000元及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
三、被告則請求駁回原告之訴，並以㈠原告主張被告於97年4月3
日將其所有不動產門牌號碼臺北縣○○鄉○○路○○○號2樓房
地委託原告仲介出售，有關簽訂契約書乙節，被告不予爭執
。但兩造約定之銷售總價，並非648萬元，而應為748萬元：
⑴系爭契約書第2條載明：「委託人願意出售之土地、建築
改良物，總價格新臺幣陸佰肆拾捌萬元整，車位價格為新臺
幣壹佰萬元整，『以上合計新臺幣陸佰肆拾萬元整。』」。
惟當初委託銷售，係就房屋土地與停車位，分別議定價格，
故兩者合計應為748萬元。契約第2條前段，載述十分明確。
即契約第2條後之「以上合計新臺幣陸佰肆拾萬元整。」，
金額與前述二筆或二筆總和，無一相符，純屬填載之錯誤
（該數字之填載人，亦為原告之受雇人）。⑵但原告所提委
託銷售契約修正同意書，形式上有偽造文書之嫌，實質上原
告之主張與事實不符，即①形式部分：原告所提修正同意書
右上角，載有「97年4月4日」字樣，但被告所持有之修正同
意書右上角，則無上開字樣。而原告所提修正同意書立書人
甲方，除有「丁○○」簽名字樣，尚蓋有「 陳怡 瑧印」字樣
之印文。但被告所持有之修正同意書，並無「陳怡瑧印」字
樣之印文。且該印文，與「委託銷售契約書」上被告所使用
之印文，亦不符合。②實質部分：原告主張「嗣兩造於同年
4月4日經雙方同意下，…將上開委託銷售底價調整為590萬
元整……」乙節，純屬虛構，其不實之處如下：查兩造簽訂
委託銷售契約之日期，為97年4月3日約定銷售金額為748萬
元，且約定於97年4月4日開始銷售。豈有可能一開始銷售即
於97年4月4日調降？時間上根本逸脫於常情。次查，尚未開
始銷售，即一口氣調降為590萬元，降幅高達21.12%。倘欲
調降如此鉅幅額度，盡可於訂契約同時擬定好價格，何必先
定契約，再以修正同意書降價？且兩造簽訂委託銷售時，原
告即要求被告，倘「經過一定期間之銷售，無法順利售出時
」，雙方得合意將價金略作調降。被告雖表同意，但附帶條
件有二，其一必須另取得被告之同意，其二降幅不得超過二
成。經當場計算，至多只能降至598萬4千，經原告一再求，
被告才同意以590萬元為調降下限。故雖預先簽訂修正同意
書，然右上角日期部分堅持維持空白，留待日後同意調降時
，再予以填載。被告所持修正同意書，右上角日期未填寫，
正出於上述原因。嗣銷售一個月餘，原告一再要求調降價格
，被告認為約定委託銷售期間長達三個月，故不予同意。未
幾原告突然告知，已經以590萬元之價格，向訴外人收取斡
旋金，並表示不論被告同意降價與否，都將以590萬元出售
。是被告為息事寧人，表示最多只願意調降15%，即635萬
元。原告卻以590萬元部分，已報公司知悉為由，表示只能
調降不能調昇。雙方折衝，乃無結果。豈知原告竟以原證四
之存證信函，逕為通知被告，要求被告於三日內簽約。被告
隨即以存證信函，將被告願意調降之最大限度，通知原告，
然原告卻仍不為所動。由上可知，原證二已遭偽造內容，而
不足為憑；原證四乃基於偽造之原證二所發之存證信函，同
樣不足為據。⑶買賣定金收款憑證，乃原告所提出之私文書
，因未經證實其形式與內容，故被告合予否認。㈡又證人戊
○○於98年8月28日庭訊中，證詞諸多不實矛盾，即⑴有關
委託銷售契約修正同意書部分：證人戊○○證稱「…修正同
意書是用複寫的，我把它撕開才發現沒有寫日期，當場又在
第一聯才補上97年4月4日的日期。」等語，依證人之供述，
該日期為其自行載入，卻未曾於載入前，徵得被告之同意。
按修正同意與否，係屬被告之權利。包含同意之內容、金額
與時間，非經被告同意而擅自加載，對被告自不發生效力。
故被告未曾同意於97年4月4日修正委託價格，已至為明確。
另證人戊○○證稱「……另當面跟丁○○拿印章，在上面蓋
印文，是在被告經營的檳榔攤簽修正同意書。……印文是因
為被告不會說是我們偷蓋印章的，所以沒有在第二聯要求丁
○○再蓋章。」等語，惟與契約具有同等效力之「修正同意
書」，竟會於一個「檳榔攤」完成？原告係專業銷售房屋之
公司，有其專門之營業處所，斷不可能有如此草率之行逕。
進一步言，「印文是因為被告不會說是我們偷蓋印章的」，
這種不知所云式之供述，在在均足見證人心虛不實。⑵委託
銷售之總金額，從748萬、648萬或590萬，原告已含混不清
，現證人戊○○竟又稱新的價格548萬，價格一變再變，前
後差距已高達200萬，且如證人戊○○發現「寫錯了」，正
當的方法，應該是與被告進行契約修正。令人難以理解的是
，證人從來未曾要求與被告修正契約內容，卻在證述時，以
一句「我寫錯了」草草帶過。專業之仲介人員，長期接觸契
約，自然較一般人知悉契約內容之重要性。發現契約內容誤
載，竟不曾要求更正？再以其所供述之數據548萬，更低於
修正同意書之590萬元。蓋低價較高價易於銷售，為眾所周
知之事實。原告豈有可能反而要求委託價格向上修正？再進
一步言，如果委託價格為548萬元，被告又豈可能不同意以
590萬元售出？倘原告欲拗稱房地銷售總價為548萬元，則與
590萬元之差額為42萬元勢必為停車位之價額。以96、97、
98年台北縣泰山鄉之平面停車位，根本沒有如此低之價格。
⑶證人戊○○證稱「當初是答應被告可以實拿580萬元……
」等語，此一「580萬」是原告與被告從未提及，所有證物
亦未曾出現之數據。設證人之供述為真，「580萬」為雙方
之約定實拿數字。然而原告以590萬元要求出售，扣除百分
之4的仲介費，即20幾萬，再扣除土地增值稅、契稅、登記
規費、代書費等等，試問被告要如何實拿580萬？換言之，
如果被告要實拿580萬，加上土地增值稅、契稅、登記規費
、代書費等等，再加上百分之4的仲介費，則售價亦應為600
萬以上，而非590萬元。即證人戊○○故意偽稱實拿金額為
580萬，目的在於與修正同意書上之590萬元，預留10萬元之
差額，以備搪塞土地增值稅與契稅款項至明等語置辯。
四、本院之判斷：原告起訴主張被告委託其銷售被告所有門牌號
碼臺北縣泰山鄉仁德號115號2樓之房屋及其坐落土地與停車
位（以下簡稱系爭房地），約定委託銷售價格為648萬元，
嗣修正委託銷售底價為590萬元，而原告於委託銷售期間內
即97年6月2日覓得買方丙○○，並收受丙○○所交付之354,
000元之訂金，詎被告拒絕出賣系爭房地，依委託銷售契約
書約定，被告即應給付原告以委託銷售總價百分之6計算即
354,000元之服務報酬等情，業據原告提出委託銷售契約書
、委託銷售契約修正同意書、存證信函等件為證。被告則以
上開情詞置辯。經查：
㈠關於兩造間就服務報酬之約定，原應依系爭委託銷售契約書
第5條約定以實際成交價之百分之4計算，於委託人即被告有
違約情事時，則依系爭委託銷售契約書第11條約定以委託銷
售總價百分之6計算，惟兩造於簽立修正同意書時變更上開
服務報酬之計算方式，改以約定由被告扣除仲介費後實拿一
定數額，逾該一定數額之餘額即為原告之服務報酬等情，核
與委託銷售契約之承辦人即證人戊○○於本院98年8月28日
言詞辯論期日時具結證稱：「（被告是否有跟你明講價額為
實拿590萬元，不含仲介費？）當初是答應被告可以實拿580
萬元，如果以百分之4之仲介費計算，我想可以跟雙方再拉
抬價錢，我們可以拿到20幾萬的仲介費，所以當初確實有跟
被告說此修正同意書被告可以實拿580萬元被告才同意簽。
」等語相符，足認兩造於簽立修正同意書時，已成立該修正
之銷售金額係扣除仲介費後被告所實拿之金額之合意。至證
人戊○○與被告所辯係同意實拿590萬元，不含仲介費乙節
，雖有10萬元之金額差距，然依戊○○所證稱被告得實拿之
金額為580萬元等情如為真正，則其於上開修正同意書上竟
記載590萬元，且未記載任何附註，顯與常理未符，即修正
同意書所記載之銷售金額既係590萬元，自堪認被告所辯兩
造約定被告實拿之金額為590萬元乙節較為可採。是兩造既
成立上開被告實拿之金額於扣除仲介費後為590萬元之合意
，則原告因系爭房地之買賣契約成立時所得請求之服務報酬
，自係買賣價金逾被告得實拿590萬元之部分，而非依系爭
委託銷售契約第5條第1項或第11條約定以成交價計算至明。
㈡又系爭委託銷售契約第8條第2項係約定「若買方同意委託人
之銷售條件而簽署買賣定金收款憑證，給付定金者，毋庸經
委託人簽收，買賣契約已有效成立。」，即視為買賣契約有
效成立之要件，除買方簽署買賣定金收款憑證外，買方並應
給付定金。本件原告雖主張其於委託銷售期間內即97年6月2
日覓得買方丙○○同意以590萬元買受系爭房地，丙○○並
已交付訂金354,000元，則系爭房地之買賣契約已有效成立
云云，並提出買賣定金收款憑證為證。惟依上開買賣定金收
憑證第3條第1項所示，買方丙○○僅交付訂金354,000元，
尚有236,000元未付，則於原告舉證證明買方丙○○已付畢
訂金236,000元前，自不得認系爭房地之買賣契約已有效成
立。況縱認上開系爭房地之買賣契約已有效成立，因原告就
系爭房地之買賣契約成立時所得請求之服務報酬，係買賣價
金高於被告得實拿590萬元之部分，已如前述，是於買方丙
○○同意以590萬元買受系爭房地時，並無買賣價金逾被告
得實拿590萬元而為原告之服務報酬之部分，原告亦無請求
報酬之餘地。
五、從而，本件原告依系爭委託銷售契約之法律關係，請求被告
給付服務報酬354,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償
日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，為無理由，應
予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不
生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項
、第385條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國99年4月14日
臺灣板橋地方法院三重簡易庭
法官呂安樂
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官蕭欣怡
中華民國99年4月14日