臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事簡易判決
原告即反訴被告 乙○○
訴訟代理人 甲○○
被告即反訴原告 黃
上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國99年3月30日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落臺南縣○里鎮○○段○○○○號內如後附臺南縣佳
里地政事務複丈日期為民國99年1月8日之土地複丈成果圖所示編
號C部分面積71平方公尺土地上之磚造房屋及編號D部分面積9平
方公尺土地上之種植山葡萄用之鐵架等物拆除後，將上開土地返
還原告及其他共有人全體。
被告應給付原告新臺幣8160元及自民國98年12月9日起，至清償
日止，按年利率百分之五計算之利息，暨自民國99年4月1日起，
至返還第一項土地之日止，按月給付原告新臺幣45元。
本訴之訴訟費用新臺幣5000元由被告負擔。
反訴原告之反訴駁回。
反訴之訴訟費用新臺幣1110元由反訴原告負擔。
本判決第1項得假執行；但被告如於執行標的物拍定、變賣或物
之交付前，以新臺幣72000元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第2項得假執行；但被告如於執行標的物拍定、變賣，以
新臺幣8160元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、本訴部分：
壹、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將坐落臺南縣○里鎮○○段○○○○號內如後附臺
南縣佳里地政事務複丈日期為民國（下同）99年1月8日之
土地複丈成果圖所示編號C部分面積71平方公尺土地上之
磚造房屋及編號D部分面積9平方公尺之土地上種植山葡萄
用之鐵架等物拆除後，將編號C、D部分之土地（以下簡稱
系爭土地）返還原告及其他共有人全體。
（二）被告應給付原告新臺幣（下同）8160元及自起訴狀繕本送
達之翌日起，至清償日止，按年利率百分之五計算之利息
，暨自99年4月1日起，至返還系爭土地之日止，按月給付
原告45元。
（三）原告就第一項聲明，願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）坐落臺南縣○里鎮○○段○○○○號之土地（以下簡稱
三四五號土地）為原告及訴外人 黃仙井 分別共有，應有部
分各二分之一，被告並非共有人，亦無任何合法正當權源
，竟擅自在系爭土地上興建磚造房屋及種植山葡萄用之鐵
架等物，妨害原告所有權之行使，被告自屬無權占有，雖
經原告多次催請被告拆屋還地，被告仍置之不理。
（二）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權
之虞者，得請求防止之；又按各共有人對於第三人，得就
共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求
，僅得為共有人全體之利益為之；又按無法律上之原因而
受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之
原因，而其後已不存在者，亦同；又按不當得利之受頜人
，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，
並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應
償還其價額，民法第767條、第821條、第179條、第181條
分別定有明文。又按「依不當得利之法則請求返還不當得
利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要
件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，
非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能
獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗
辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租
金之數額，尚屬可採。」，最高法院61年臺上字第1695號
判例著有闡示。被告無占用系爭土地之權源，足致原告受
有無法使用、收益系爭土地之損害，從而，依前揭判例意
旨，被告獲有相當於租金之利益。又按租用基地，建築房
屋，其租金以不超過土地申報總價額年息百分之十為限，
土地法第105條、第97條分別定有明文。又該條所謂土地
價額，依土地法施行法第25條之規定，係指法定地價而言
，又法定地價，依土地法第148條之規定，係指土地所有
權人依土地法所申報之地價。又原告於96年之申報地價為
每平方公尺272元，依土地法第105條、第97條之規定，類
似租金之不當得利以不超過土地申報總價額年息百分之十
為限，原告請求以年息百分之五計算，亦即本件起訴前十
五年間之不當得利為8160元【計算方式：272元（每平方
公尺之申報地價）x80（占用面積）x5%xl/2（原告之應有
部分）xl5（占用期間）＝8160元】，另自本件判決後之
99年4月1日起，被告應仍繼續無權占用系爭土地，每月
獲得相當於使用該土地之租金不當利益為45元計算方式：
272元（每平方公尺之申報地價）x80（占用面積）x5%x
l/2（原告之應有部分）÷12＝45元]。
三、對被告答辯之陳述：
（一）被告提出之土地買賣契約書（以下簡稱系爭契約書）係屬
私文書，原告就其形式及實質之真正均否認之。
（二）原告之父親 黃清來 並未出賣三四五地號土地之應有部分予
被告，系爭契約書上所載「黃清來」之簽名並非原告之父
親黃清來之筆跡，且黃清來亦無系爭契約書上所載「黃清
來」印文之印章。黃清來與 黃棟 就三四五地號土地之應有
部分各為二分之一，為何黃仙井與被告應負擔之買賣價金
有差異？如依被告所稱二人購買之範圍有異，就此重要事
項為何未於系爭契約記載明確，且被告所稱之買受權利範
圍亦係以買賣價金作為區分之標準，而非以應有部分之比
例作為區分之標準，此顯與常理不符，被告所稱之買受權
利範圍顯係臨訟杜撰，以掩飾買賣價金差異之不合理。若
黃清來確有出賣三四五地號土地之應有部分予被告，為何
多年來被告均未請求辦理移轉所有權之登記？此參照黃仙
井向黃棟購買後，已辦畢所有權移轉登記，更能證明黃清
來並未出賣三四五地號土地之應有部分予被告。退步言之
，縱真有買賣契約存在，被告亦未依約給付買賣價金，原
告亦未將三四五地號土地交付被告，被告私自占用，仍屬
無權占有。
（三）證人丙○○雖到庭證稱其父親黃仙井有告訴其曾向黃棟購
買土地，惟簽訂本案系爭契約書時，證人丙○○並未在場
，並不知悉原告之父黃清來是否出賣三四五地號土地予被
告，且證人丙○○亦證稱：其父親未對其說過被告曾向原
告之父親購買三四五地號土地，故證人丙○○之證詞充其
量僅能證明黃仙井有向黃棟購買三四五地號土地，並不能
證明被告曾向原告之黃清來購買三四五地號土地，被告就
其有利之事項，應舉證以明之。
四、綜上，被告應將系爭土地之地上物拆除，並將系爭土地返還
原告及其他共有人全體，爰本於民法第767條、第821條，請
求被告拆除系爭土地之地上物，並返還系爭土地予原告，及
依民法第179條、第181條之規定請求相當於土地法第97條規
定計算租金之不當得利。
四、證據：提出土地登記謄本影本1份。
貳、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）被告向原告之父親黃清來買受三四五地號之土地，且因已
給付價金而占用系爭土地建屋，係有對價關係，依系爭契
約書中所載，標的物、價金、雙方當事人條件方法都很明
確，而且所成立的是共同契約，訂立系爭契約書之日期為
66年9月24日，價金一次付清，待出賣人清償農會貸款願
無條件移轉所有權給予買受人。
（二）黃清來交付系爭土地予被告後，即移轉占有予被告，被告
占有系爭土地，有正當之權源。被告於系爭土地上所建農
舍即是在買受土地後之66年9月24日即行建築，自己建築
之房屋與依法律行為取得者有別，縱不經登記，亦不在民
法第758條所謂非經登記不能效力之列（參閱最高法院41
年度臺上字第1039號判例）。不動產之出賣人於買賣契約
成立後，本有使物權契約合法成立之義務，系爭契約書苟
已合法成立，原告為出賣人黃清來之子，概括承受被繼承
人黃清來之權利及義務，應負責補正，依法定方式使物權
契約合法成立之義務，自不得藉口該物權契約尚未合法成
立，請求拆屋還地（參閱最高法院30年度臺上字第1253號
判例）。
（三）被告向黃清來購買三四五地號土地之應有部分，當初要登
記，黃清來說他的土地抵押出去，待清償後再辦理登記，
後來黃清來搬走了，所以就沒有登記了。因為錢不多，才
1000餘元，被告是用現金給付給黃清來，故無法提出給付
價金之證明。
（四）被告占有系爭土地建屋已達32年，被告應非無權占有。
（五）民法所謂之取得時效，因占有所造成之事實狀態經過特定
期間而發生原始取得所有權或其他物權之效果者，稱為取
得時效。
（六）民法第148條第1、2項所規定權利之行使不得違反公共利
益或以損害他人為主要目的，行使權利及履行義務應依誠
實及信用方法。黃清來賣出土地予被告，卻在32年後，原
告訴請被告拆屋還地，並對被告願以相當價額10萬元之補
償金請求移轉土地於不顧，豈非濫用權利？
乙、反訴部分：
壹、反訴原告方面：
一、聲明：
（一）反訴被告應將三四五地號中約80平方公尺之土地移轉登記
予反訴原告。
（二）反訴原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）反訴原告於66年9月24日向黃清來以現金買受三四五地號
土地之應有部分，類同無條件之情形：如匯票、本票、支
票皆發票人簽收一定之金額、到期日，無條件支付與受款
人或執票人之票據，即無條件豈有再索取收據之必要。系
爭契約書中要件即標的物、價金、買受人、出賣人、支付
方法、移轉特約、買賣契約日期等具備，則系爭契約應已
成立。豈有反訴被告自79年5月31日繼承登記完畢至起訴
日已經過20年，且其父輩等於系爭契約簽訂後，反訴被告
於簽約日後超過32年始訴請法院拆屋還地，豈非超出常理
，且告反訴原告無權占有。
（二）自系爭契約於66年成立後，反訴被告本人及黃清來戶籍設
在那裡。
（三）黃清來於抵押債權清償，塗銷抵押權登記後，並未書面通
知反訴原告。
貳、反訴被告方面：
一、聲明：反訴原告之反訴駁回。
二、陳述：不同意反訴原告之主張。
理由
甲、本訴部分：
壹、按當事人主張積極之事實者，由主張積極之事實者負舉證之
責任。
貳、經查：
（一）證人丁○○即黃棟之子證稱：「印章是我的，但不是我蓋
的。」等語，證人即黃仙井之子丙○○證稱：「我知道有
此項買賣，但是我沒有在場，是事後我父親有告訴我們，
因為當初我聽我父親說，系爭土地沒有辦法登記，所以被
告才沒有登記，此項買賣確實有此事。」、「我父親有說
被告與他共同向黃清來購買的，沒有特別說被告有向黃清
來購買系爭土地。」等語（均參閱本院99年3月16日言詞
辯論筆錄），證人丙○○證稱：「我父親（ 黃先井 ）有告
訴我，他和黃一起購買系爭土地，因為當初黃清來在佳
里鎮農會設定抵押借款，所以當時不能辯理移轉。」等語
（參閱本院99年3月30日言詞辯論筆錄），再參諸三四五
地號土地之登記謄本所載，三四五地號土地之所有權之二
分之一於78年11月9日以買賣為原因而移轉登記予黃仙井
，顯然系爭契約書所載之內容應屬實在，否則，何以三四
五地號土地所有權之二分之一會於78年11月9日以買賣為
原因而移轉登記予黃仙井？換言之，被告與黃仙井共同向
黃棟與黃清來購買三四五地號土地，應屬無疑。
（二）被告抗辯稱黃清來交付系爭土地予被告，被告占用系爭土
地有正當權源云云，此係屬積極之事實，原告既已否認有
此事實，被告即應就此積極之事實負舉證之責任，惟被告
未能舉證以實其說，應認並無其事，亦即黃清來並未交付
系爭土地予被告，而被告至今仍未取得系爭土地之所有權
，被告竟擅自在系爭土地土地上興建建物，自無正當權源
，應屬無權占有至明。
（三）按不動產之取得時效須以占有他人未登記之不動產為限，
民法第769條及770條定有明文。縱被告占有系爭土地興建
建物已長達32年，但系爭土地現登記為原告及黃仙井所有
，被告不得主張因時效完成而取得系爭土地之所有權。
（四）按權利之行使不得違反公共利益或以損害他人為主要目的
，行使權利及履行義務應依誠實及信用方法，民法第148
條固定有明文。但又按買賣標的物與其價金之交付，除法
律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣外，應同時為之
，民法第369條亦定有明文。依系爭契約書內之記載，被
告應付之價金為1600元，俟設定抵押貸款清償塗銷完竣時
，黃清來應無條件將該所有權狀交給被告辦理移轉登記，
系爭契約書內既無特別約定買賣標的物與其價金何者先交
付，則應視為同時交付較為合理。既然原告否認被告曾給
付價金1600元予黃清來，則被告就已給付價金予黃清來之
積極之事實應負舉證之責任，惟被告未能舉證以實其說，
應認並無此事，故應認被告尚未給付價金予黃清來。既然
被告尚未給付價金，且又無權占有系爭土地，則原告請求
被告返還系爭土地及請求返還無權占有之不當得利，自屬
維護自身權利所必要，並無違反公共利益，亦非以損害被
告為主要目的，且無違反誠實及信用之原則，原告並無濫
用權利之可言。
（五）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權
之虞者，得請求防止之；又按各共有人對於第三人，得就
共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求
，僅得為共有人全體之利益為之；又按無法律上之原因而
受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之
原因，而其後已不存在者，亦同；又按不當得利之受頜人
，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，
並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應
償還其價額，民法第767條、第821條、第179條、第181條
分別定有明文。又按「依不當得利之法則請求返還不當得
利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要
件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，
非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能
獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗
辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租
金之數額，尚屬可採。」，最高法院61年臺上字第1695號
判例著有闡示。被告無占有系爭土地之權源，被告自應將
系爭土地上之建物拆除，將系爭土地返還原告。又被告無
權占有系爭土地，足致原告受有無法使用收益系爭土地之
損害，被告獲有相當於租金之利益。又按租用基地，建築
房屋，其租金以不超過土地申報總價額年息百分之十為限
，土地法第105條、第97條分別定有明文。又該條所謂土
地價額，依土地法施行法第25條之規定，係指法定地價而
言，又法定地價，依土地法第148條之規定，係指土地所
有權人依土地法所申報之地價。經本院於98年1月8日至現
場履勘，系爭土地面臨產業道路，南面有魚塭，北邊亦有
漁塭，西邊為農地，車輛及行人來往稀少，有勘驗筆錄1
份可參，並有現場照片8張可憑，本院認為原告請求以年
息百分之五計算之相當於租金之損害金並無過當。故原告
另請求被告給付本件起訴前十五年之不當得利合計為8160
元【計算方式：272元（每平方公尺之申報地價）x80（占
用面積）x5%xl/2（原告之應有部分）xl5（占用期間）
＝8160元】，及自本件判決後之99年4月1日起，推定被告
仍繼續無權占有系爭土地，每月獲得相當於使用該土地之
不當利益為45元【計算方式：272元（每平方公尺之申報
地價）x80（占用面積）x5%xl/2（原告之應有部分）÷
12＝45元】，應屬適當。
叁、綜上所述，原告請求被告將系爭土地上之磚造房屋及種植山
葡萄用之鐵架等物拆除後，將系爭土地返還原告及其他共有
人全體，另被告應給付原告8160元及自起訴狀繕本送達之翌
日即98年12月9日起，至清償日止，按年利率百分之五計算
之利息，暨自99年4月1日起，至返還系爭土地之日止，按月
給付原告45元之不當得利，為有理由，應予准許。
肆、原告於訴訟進行中減縮訴之聲明，減縮部分之裁判費由原告
自行負擔，故減縮後之裁判費1000元及土地測量規費4000元
，合計為5000元應由被告負擔。
伍、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被
告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行，不另諭知原告供擔保
之金額。但本院依同法第392條第2項、第3項規定，依職權
宣告被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，為原告
預供擔保，得免為假執行。
乙、反訴部分：
壹、反訴原告尚未給付價金1600元予黃清來之事實，已詳如前述
，既然反訴原告尚未給付價金，反訴被告又以反訴原告尚未
給付價金之事實作為抗辯。換言之，反訴原告未履行給付價
金之義務，即無請求反訴被告移轉三四五地號中約80平方公
尺之土地所有權之權利。
貳、反訴原告請求反訴被告移轉三四五地號中約80平方公尺之土
地所有權，為無理由，應不准許，應予駁回。又本件反訴係
適用簡易程序，原屬本院依職權宣告假執行之範圍，反訴原
告之反訴雖遭駁回，但假執行之聲請不另為駁回之諭知。至
於反訴原告提出自買賣契約66年成立後，反訴被告本人、黃
清來戶籍設在那裡及黃清來於抵押債權清償，塗銷抵押權登
記後，並未書面通知反訴原告等攻擊防禦方法，與反訴原告
因未給付價金而無權請求反訴被告移轉三四五地號中約80平
方公尺之土地之所有權無關，故不逐一審酌，併此敍明。
丙、結論：本件原告之本訴為有理由，反訴原告之反訴為無理由
，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第87條第1項、第
389條第1項第3款、第392條第2項、第3項，判決如主文。
中華民國99年4月13日
臺灣臺南地方法院柳營簡易庭
法官彭振湘
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年4月13日
書記官黃玉真